Uzucapiunea extratabulară în Noul Cod Civil
| Comentarii |
|
Condiții
Conform art. 930 NCC, „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) în toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune”.
În baza textului legal citat, dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi dobândite prin uzucapiunea extratabulară de către cel care le-a posedat pe timpul prevăzut de lege, în trei situații: când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența, când a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate și când imobilul nu este înscris în nicio carte funciară.
Uzucapiunea astfel reglementată este denumită extratabulară, întrucât posesorului nu i se cere să îndeplinească condiția de a fi înscris în cartea funciară.
Pentru a opera uzucapiunea extratabulară este necesară îndeplinirea condițiilor cumulative care rezultă explicit din conținutul art. 930, și anume:
i) titularul dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară să fie decedat, să-și fi încetat existența sau să fi renunțat la dreptul său;
ii) moștenitorii sau unitatea administrativ-teritorială să nu își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune;
iii) exercitarea unei posesii utile asupra bunului intabulat în cartea funciară;
iv) durata posesiei utile să fie de 10 ani, atât de la data decesului proprietarului sau a încetării existenței acestuia sau a renunțării lui la drept, cât și de la data intrării în posesie;
v) uzucapantul să ceară și să-i fie admisă înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară;
sau
i) imobilul să nu fie înscris în cartea funciară, în tot cursul și chiar după împlinirea termenului de uzucapiune;
ii) exercitarea unei posesii utile asupra bunului neintabulat în cartea funciară;
iii) durata posesiei utile să fie de 10 ani de la data intrării în posesie;
iv) uzucapantul să ceară și să-i fie admisă înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară.
Domeniul de aplicare
Din cuprinsul aceluiași art. 930 rezultă că pot fi dobândite pe calea uzucapiunii extratabulare drepturile reale principale corespunzătoare tipului de proprietate privată: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, precum și cel de uz și cel de abitație și dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale principale enumerate în art. 551 NCC - dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință gratuită - care sunt corespunzătoare tipului de proprietate publică, sunt excluse de la domeniul de aplicare al uzucapiunii, bunurile proprietate publică fiind inalienabile, conform art. 929 NCC.
Referitor la dreptul de servitute, conform art. 763 NCC, prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiunea extratabulară pot fi dobândite numai servitutile pozitive. Deci, conform textului de lege amintit (așa cum a fost amendat prin Legea nr. 71/2011), servituțile pozitive pot fi dobândite și pe calea uzucapiunii extratabulare, nu însă și cele negative, în cazul cărora funcționează prezumția legală absolută că abținerea proprietarului fondului aservit de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate este rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus domini constitutiv al posesiei servitutii respective a proprietarului fondului dominant.
Deși servituțile necontinue și cele neaparente nu sunt excluse din domeniul de aplicare al uzucapiunii extratabulare, apreciem că este mai puternică prezumția că faptele prin care ele se manifestă nu sunt decât rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus domini constitutiv al posesiei. Împotriva acestei prezumții de toleranță și de precaritate se poate însă face dovada contrară. Deci, ca și în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938, dacă pentru servitutile pozitive continue și/sau aparente, prezumția este că actele de stăpânire sunt utile, constitutive de posesie, iar sarcina de a face dovada contrară revine celui care le neagă această calitate, pentru cele pozitive discontinue și/sau neaparente prezumția este că, dimpotrivă, aceste acte sunt de pură facultate sau de toleranță, sarcina de a dovedi contrariul revenind celui care pretinde că erau acte de posesie utilă.
Asemănător vechiului cod civil (art. 641), art. 764 NCC prevede că și modul de exercitare al servituții (pozitive) se dobândește în aceleași condiții ca dreptul de servitute. Dispoziția are relevanță deosebită pentru uzucapiunea extratabulară, dobândirea dreptului de servitute, dar și a modului de exercitare a lui urmând să aibă loc conform actelor, faptelor constitutive de posesie.
Sub aspectul bunurilor, sfera de aplicare a uzucapiunii extratabulare cuprinde numai bunurile imobile, conform mențiunii exprese din art. 930 alin. (1) NCC.
Condițiile specifice uzucapiunii extratabulare
a) Decesul titularului dreptului de proprietate, încetarea existenței acestuia sau renunțarea lui la drept
În sistemul noului Cod civil, cât timp proprietarul nu a decedat, nu și-a încetat existența sau nu a renunțat la dreptul său, nu este posibilă dobândirea unui drept real asupra imobilului înscris în cartea funciară prin uzucapiune de către o altă persoană.
Spre deosebire de vechea reglementare din Decretul-lege nr. 115/1938, noul Cod civil se referă expres nu doar la decesul proprietarului persoană fizică, ci și la încetarea existenței persoanei juridice titulare a dreptului de proprietate înscris în cartea funciară.
În situația în care dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară ar fi dezmembrat, de exemplu, prin constituirea unui drept de uzufruct, în lipsa unor distincții în textul de reglementare, trebuie îndeplinită aceeași condiție a decesului, încetării existenței sau renunțării la drept a nudului proprietar, fiind irelevantă
situația uzufructuarului, care se poate apăra de invocarea uzucapiunii întrerupând posesia utilă a uzucapantului.
Doar dacă posesorul extratabular s-ar confrunta cu situația dreptului de proprietate asupra unui teren dezmembrat sub forma dreptului de superficie (care include dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului pe perioada existenței construcției), pentru uzucaparea oricărui drept real asupra ambelor imobile (teren și construcție) ar trebui îndeplinită condiția decesului, încetării existenței sau renunțării la drept a ambilor proprietari, atât cel al terenului, cât și cel al construcției.
Cât privește renunțarea proprietarului la dreptul său, sunt incidente dispozițiile art. 562 alin. (2), conform cărora proprietarul poate renunța, prin declarație autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară, dreptul stingându-se prin înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a declarației de renunțare și dispozițiile art. 889 alin. (1) și (2), care dispun că proprietarul poate renunța la dreptul său printr-o declarație autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului, caz în care comuna, orașul sau municipiul poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea dispozițiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.
b) Neînscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al moștenitorilor sau al unității administrativ-teritoriale, în cursul sau chiar după împlinirea termenului uzucapiunii
Acesta este o condiție care rezultă explicit din cuprinsul art. 930 alin. (2). De altfel, înscrierea dreptului de proprietate al moștenitorilor sau al unității administrativ-teritoriale ar însemna să nu mai fie
îndeplinită prima condiție, anterior tratată.
În art. 887 NCC, moștenirea este enumerată, alături de accesiunea naturală, vânzarea silită și exproprierea pentru cauză de utilitate publică, printre situațiile în care drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, înscriere care devine însă necesară pentru ca titularul dreptului să poată dispune de el.
Potrivit art. 553 alin. (2) NCC, moștenirile vacante se constată prin certificat de vacanță succesorală și intră în domeniul privat al comunei, orașului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară. Imobilele cu privire la care s-a renunțat la dreptul de proprietate conform art. 562 alin. (2) se dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraș sau municipiu, după caz, și intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.
Deci, înscrierea titlului de moștenitor în cartea funciară nu este o condiție pentru dobândirea dreptului, dar neînscrierea implică riscul dobândirii unui drept real asupra bunului de către o terță persoană, pe calea uzucapiunii extratabulare. Este și cazul drepturilor dobândite de unitățile administrativ-teritoriale, prin intermediul moștenirii vacante sau al renunțării proprietarului la bun.
În cazul încetării existenței persoanei juridice, succesorul în drepturi dobândește dreptul prin înscriere în cartea funciară (cu excepția perioadei tranzitorii), aceasta împiedicând și curgerea termenului uzucapiunii.
Condiția neînscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al succesorilor sau al unității administrativ-teritoriale trebuie înde-1
plinită pe întreaga durată a posesiei utile necesare dobândirii dreptului pe calea uzucapiunii extratabulare, dar și, în continuare, până la momentul formulării cererii de înscriere a dreptului uzucapantului în cartea funciară. Cerința neînscrierii dreptului în folosul unei terțe persoane pe baza unei cauze legitime, chiar ulterior împlinirii termenului de uzucapiune, dar mai înainte de formularea cererii de înscriere de către uzucapant, este prevăzută expres de art. 930 alin. (2). Moștenitorii (care dobândesc dreptul fără înscriere, conform art. 887), respectiv unitățile administrative, nu sunt decăzuți din dreptul de proprietate asupra bunului, respectiv din dreptul de a cere înscrierea dreptului de proprietate, prin simpla împlinire a termenului uzucapiunii, ci numai prin efectul procedurii de înscriere a dreptului uzucapantului.
c) Imobilul să nu fie înscris în cartea funciară, în tot cursul și chiar după împlinirea termenului de uzucapiune
Această condiție este una alternativă celor două care trebuie
Îndeplinite cumulativ, descrise la primele două puncte anterioare [lit. a) și b)].
Menționăm că acest caz de uzucapiune extratabulară (când imobilul nu a fost și nu este înscris în vreo carte funciară) este o inovație a noului Cod civil, în raport cu prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, iar aplicabilitatea lui era pusă sub semnul întrebării de suprapunerea asupra domeniului de aplicare cu teza finală a normei tranzitorii din art. 82 al Legii nr. 71/2011, în forma anterioară modificării aduse prin Legea nr. 60/2012, conform căreia imobilelor neînscrise în cărți funciare ar fi trebuit să le rămână J
aplicabile, chiar și după intrarea în vigoare a noului Cod civil, dispozițiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864. Articolul 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, în forma modificată, a înlăturat această neconcordanță, lăsând liber câmpul de acțiune al prevederilor art. 930 alin. (1 j lit. c).
În ipoteza în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, dreptul de proprietate sau dezmembrămintele acestuia purtând asupra imobilului pot fi dobândite pe calea uzucapiunii extratabulare, indiferent de existența unui proprietar cu titlu asupra bunului, aflat în viață. Această ipoteză de aplicare a uzucapiunii extratabulare se aseamănă cu cea în care operează uzucapiunea lungă prevăzută de Codul civil din 1864, singura condiție care se mai cere, alături de neînscrierea imobilului în cartea funciară, fiind aceea a posesiei utile pe perioada prescrisă de lege (și anume 10 ani).
Condiția neînscrierii imobilului în cartea funciară trebuie îndeplinită în tot cursul, dar și după împlinirea termenului de uzucapiune, până la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului uzucapat.
d) înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune. Procedura specifică de înscriere. Calitatea procesuală
Pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiunea extratabulară, Titlul XII din Cartea a Vl-a al noului Cod de procedură civilă prevede o procedură specifică:
„Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii
Art. 1049. Domeniul de aplicare. Dispozițiile prezentului titlu sunt aplicabile oricăror cereri de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare dobândite în temeiul uzucapiunii.
Art. 1050. Instanța competentă. Cuprinsul cererii. (1) Cererea de uzucapiune se depune la judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul.
(2) Reclamantul va arăta în cererea de înscriere data de la care posedă imobilul sub nume de proprietar, temeiul uzucapiunii, faptul dacă imobilul posedat este sau nu înscris în cartea funciară, precum și numele ori denumirea vechiului proprietar sau a succesorului acestuia, dacă îl cunoaște.
(3) La cerere se vor anexa:
a) un certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;
b) un certificat eliberat de camera notarilor publici, din care să rezulte faptul dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă;
c) un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;
d) certificatul de rol fiscal, atunci când este cazul;
e) înscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul și-a întemeiat posesia, atunci când este cazul;
f) documentația tehnică cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;
g) extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renun-țare la proprietate, precum și a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară; în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară în folosul altei persoane și nici grevat de sarcini, un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, inclusiv faptul că nu a fost alocat un număr cadastral pentru înscrierea imobilului;
h) lista cuprinzând numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.
Art. 1051. Procedura de judecată. Căile de atac. (1) După depunerea cererii, instanța dispune, prin încheiere, citarea titularului dreptului înscris în cartea funciară sau a succesorilor acestuia, dacă sunt cunoscuți, precum și emiterea unei somații și afișarea acesteia la imobilul în litigiu, la sediul instanței, al biroului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară și la sediul primăriei în raza căreia se află imobilul, precum și publicarea ei în două ziare de largă răspândire, dintre care cel puțin unul de circulație națională.
(2) Afișele și publicația vor cuprinde:
a) denumirea instanței care a emis somația, numărul și data încheierii prin care s-a dispus emiterea;
b) numele, prenumele sau denumirea posesorului și domiciliul sau, după caz, sediul acestuia;
c) precizarea că acesta invocă dobândirea proprietății sau a unui alt drept real prin uzucapiune;
d) indicarea precisă a imobilului, cu adresa poștală și, dacă este cazul, cu număr cadastral sau topografic și a numărului de carte funciară, iar în lipsa acestora, cu precizarea vecinătăților;
e) somația către toți cei interesați să facă opoziție, cu precizarea că, în caz contrar, în termen de 6 luni de la emiterea celei din urmă publicații se va trece la judecarea cererii.
(3) Cheltuielile necesare efectuării formalităților de afișare și publicare sunt în sarcina reclamantului.
(4) îndeplinirea acestor formalități va fi constatată într-un pro-ces-verbal, întocmit de grefier, ce se va depune la dosarul cauzei.
(5) Dacă nu s-au făcut opoziții în termenul prevăzut la alin. (2) lit. e) sau dacă cel înscris în cartea funciară este decedat ori și-a încetat existența juridică sau a renunțat la proprietate, instanța se va pronunța în camera de consiliu, după ascultarea reclamantului și a martorilor și verificarea îndeplinirii condițiilor cerute de lege pentru dobândirea dreptului reclamat în temeiul uzucapiunii, prin încheiere.
(6) Dacă s-au formulat opoziții la cererea de uzucapiune, acestea vor fi comunicate reclamantului, pentru a formula întâmpinare potrivit dispozițiilor de drept comun. După primirea întâmpinării se va fixa termen pentru soluționarea cererii de înscriere, cu citarea reclamantului și a oponenților, cărora li se va comunica și câte o copie de pe cererea de înscriere și întâmpinarea depusă de reclamant.
(7) în ambele cazuri, instanța va cerceta dacă sunt îndeplinite cerințele prevăzute de Codul civil pentru dobândirea dreptului reclamat în temeiul uzucapiunii.
(8) încheierea sau, după caz, hotărârea este supusă numai apelului.
Art. 1052. Înscrierea în cartea funciară a dreptului uzuca-pat. (1) Reclamantul va putea cere înscrierea provizorie a dreptului ce a uzucapat, în temeiul încheierii date potrivit art. 1051 alin. (5) sau, după caz, al hotărârii judecătorești, de primă instanță, prin care s-a admis cererea de înscriere, înainte de rămânerea definitivă a acesteia. Justificarea înscrierii provizorii se va face pe baza încheierii sau, după caz, a hotărârii judecătorești, rămase definitivă.
(2) în toate cazurile, registratorul de carte funciară nu va putea dispune înscrierea dreptului, în temeiul uzucapiunii, dacă acesta a fost intabulat sau înscris provizoriu în folosul unei alte persoane, chiar după împlinirea termenului de uzucapiune; în cazul în care s-a făcut numai o notare, se va putea dispune înscrierea dreptului, fără ca înscrierea să fie opozabilă celui care a cerut notarea.
(3) Reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii, în condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii’.
Pentru invocarea uzucapiunii extratabulare, posesorul, persoană fizică sau juridică, nu trebuie să fie înscris în cartea funciară.
Mai pot avea calitate pentru a invoca beneficiul uzucapiunii extratabulare codebitorii posesorului uzucapant (dacă obligația este solidară sau indivizibilă), fideiusorii acestuia, creditorii posesorului și alte persoane interesate, categorie în care sunt incluși și succesorii universali și cei cu titlu universal, precum și succesorii cu titlu particular.
Procedura specifică de înscriere a dreptului real dobândit prin modalitatea uzucapiunii extratabulare cuprinde o etapă conten-cioasă sau necontencioasă, după caz, în funcție de formularea eventualelor opoziții la cererea de înscriere a dreptului uzucapan-tului și etapa ulterioară, a înscrierii propriu-zise în cartea funciară a dreptului uzucapantului, pe baza încheierii sau hotărârii judecătorești pronunțate în prima etapă.
Prima etapă se deschide prin formularea, respectiv înregistrarea cererii de uzucapiune îndreptate la judecătoria în circumscripția căreia este așezat imobilul.
Cuprinsul cererii este arătat în art. 1050 alin. (2) NCPC, cererea urmând să cuprindă și mențiuni referitoare Ia datele, actele, faptele la care face referire alin. (3) al aceluiași articol. Dovezile care trebuie să însoțească cererea sunt cele prezentate în art. 1050 alin. (3), selectiv, în funcție de cazul de uzucapiune invocat.
Judecătoria, primind cererea, dispune, prin încheiere, citarea titularului dreptului înscris în cartea funciară sau a succesorilor acestuia, dacă sunt cunoscuți, precum și îndeplinirea formalităților de publicitate a cererii de uzucapiune prevăzute de art. 1051 alin. (1) și (2), al căror scop este să permită celor interesați să formuleze eventualele opoziții, în termen de 6 luni de la emiterea celei din urmă publicații. Dacă nu se formulează opoziții, cererea de uzucapiune se judecă în procedură necontencioasă, judecătoria dând o încheiere, după ce va cerceta dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii.
Aceasta înseamnă că, în afara dovedirii decesului proprietarului sau a renunțării acestuia la drept sau a neînscrierii imobilului în cartea funciară, posesorul uzucapant trebuie să aducă dovezi cu privire la data intrării în posesie, caracterul util al posesiei, exercitarea posesiei pe perioada prescrisă de lege, întinderea posesiei exercitate.
Cât privește competența de a dispune asupra cererii posesorului uzucapant, atât în procedura necontencioasă, cât și în cea contencioasă, aceasta revine judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se găsește imobilul, conform art. 1050 alin. (1) NCPC.
În cazul în care se formulează opoziții, procedura devine contencioasă. Opoziția cuprinde apărările împotriva cererii de uzucapiune. Se administrează probe în dovedirea îndeplinirii condițiilor uzucapiunii, respectiv în contra îndeplinirii acestor condiții, după regulile generale procedurale.
A doua etapă a procedurii este cea a înscrierii propriu-zise în cartea funciară a dreptului uzucapantului, pe baza încheierii sau a hotărârii judecătorești pronunțate în prima etapă. Cererea se adresează birourilor de cadastru și publicitate imobiliară în a căror rază de activitate se găsește imobilul, în condițiile prevăzute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, înscrierea făcându-se cu data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, soluție prevăzută de art. 890 NCC.
Încheierea sau hotărârea judecătorească prevăzută de art. 1051 alin. (8) NCPC, prin care este admisă cererea uzucapantului, reprezintă cauza legitimă a înscrierii, în sensul art. 885 alin. (1) și art. 888 NCC. Ea are caracter constitutiv, iar nu declarativ de drepturi, conform art. 1052 alin. (3) NCPC, care se coroborează și cu art. 930 alin. (2) NCC.
Mai mult, efectul constitutiv se produce de la înregistrarea cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară, aspect subliniat și de dispozițiile art. 1052 alin. (2) NCPC, care opresc registratorul de carte funciară să dispună în temeiul încheierii sau hotărârii judecătorești înscrierea dreptului, dacă acesta a fost intabulat sau înscris provizoriu în folosul unei alte persoane, chiar după împlinirea termenului de uzucapiune. În cazul în care s-a făcut numai o notare, se va putea dispune înscrierea dreptului, fără ca înscrierea să fie opozabilă celui care a cerut notarea.
Rezultă că până și o înscriere a dreptului în folosul unei terțe persoane (care produce efecte de la data înregistrării cererii, conform art. 890 NCC) după formularea cererii de uzucapiune și chiar după pronunțarea încheierii sau hotărârii judecătorești prin care se constată că sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii extratabulare poate împiedica uzucapiunea extratabulară, decăderea moștenitorilor sau a statului - care dobândesc dreptul fără înscriere - din dreptul asupra bunului având loc prin efectul înregistrării cererii de înscriere a dreptului uzucapantului în cartea funciară, iar nu prin efectul cererii de uzucapiune.
Considerăm că aceasta este interpretarea care se potrivește prevederilor art. 930 alin. (2) NCC, care se referă la înregistrarea de către uzucapant a cererii de înscriere în cartea funciară, iar nu la cererea de uzucapiune prin care se declanșează procedura judiciară prevăzută de art. 1049 și urm. NCPC și care nu distinge, în partea sa finală, până când, după împlinirea termenului de uzucapiune, o terță persoană poate înregistra propria cerere de înscriere, în baza unei cauze legitime, împiedicând astfel dobândirea dreptului de către uzucapant.
Această interpretare cadrează și cu prevederile art. 1052 alin. (1) NCPC, care se referă la posibilitatea înscrierii provizorii a dreptului uzucapat. Rațiunea înscrierii provizorii este aceea de obținere a rangului înscrierii prin raportare la data cererii de înscriere provizorie (sub condiția justificării, pe baza încheierii sau hotărârii rămase definitive), aspect important în regimul de carte funciară guvernat de principiul priorității înscrierilor. Dacă prevederile art. 930 alin. (2) ar fi considerate că se referă la cererea de uzucapiune, iar nu la cererea propriu-zisă de înscriere în cartea funciară, dispozițiile de favoare din art. 1052 (cunoscut fiind că înscrierile provizorii nu pot fi făcute decât în cazurile expres reglementate de lege) ar fi putut lipsi, întrucât cu sau fără înscriere provizorie, dreptul uzucapantului nu ar mai putea fi paralizat odată cu formularea cererii de uzucapiune, în pofida chiar a prevederilor art. 1052 alin. (3), care leagă efectul constitutiv al uzucapiunii extratabulare de înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a dreptului dobândit în temeiul uzucapiunii.
Prin urmare, legiuitorul a dat posibilitatea uzucapantului să se folosească de înscrierea provizorie prevăzută de art. 1052 alin. (2) NCPC pentru a împiedica, cât mai timpuriu posibil, înregistrarea unei cereri de înscriere a dreptului formulate de o altă persoană.
Așa cum am arătat și în prima ediție a lucrării de față, apreciem că s-ar fi impus ca, după declanșarea de către uzucapant a procedurii judiciare de constatare a dobândirii dreptului prin efectul uzucapiunii, adevăratul proprietar să nu mai poată paraliza acțiunea uzucapantului prin simpla înscriere a dreptului său în cartea funciară și să nu își mai poată apăra dreptul decât prin dovedirea contra îndeplinirii condițiilor uzucapiunii extratabulare. Însă, nu considerăm că normele legale, în forma lor actuală, conduc la concluzia că soluția amintită este reglementată de lege lata.
Dimpotrivă, în contextul legislativ actual, remarcăm protecția sporită acordată adevăraților proprietari neînscriși în cartea funciară, care pot paraliza uzucapiunea prin simpla înscriere a dreptului lor de proprietate în cartea funciară, chiar ulterior formulării cererii de uzucapiune și chiar pronunțării încheierii sau hotărârii prevăzute de procedură, până la înregistrarea cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului uzucapat.
Numai în situația în care verus dominus a fost parte în judecata asupra uzucapiunii, citat fiind sau prin formularea unei opoziții, iar hotărârea pronunțată este favorabilă uzucapantului, primului i-ar lipsi - dar numai de la rămânerea definitivă a hotărârii - cauza legitimă pentru a mai putea cere înscrierea dreptului propriu în cartea funciară în scopul împiedicării efectelor uzucapiunii, întrucât de la această dată încetează condițiile de existență a dreptului său, iar o înscriere fără cauză legitimă nu poate împiedica înscrierea dreptului uzucapantului. Uzucapantul, care beneficiază de încheierea sau hotărârea favorabilă pronunțată în procedura specială, are acțiunea în rectificarea cărții funciare, prin care poate înlătura piedica la înscrierea dreptului său.
Aspectul că, în cazul neformulării, în termenul legal, a opoziției la cererea de uzucapiune, intervine decăderea celui interesat din dreptul de a mai contesta dobândirea dreptului în temeiul uzucapiunii extratabulare, este unul distinct de posibilitatea paralizării posibilității de uzucapare, prin înscrierea grațioasă a dreptului, în baza unei cauze legitime.
În raport de dispozițiile art. 930, precum și ale art. 934, coroborat cu art. 2512 NCC, uzucapiunea nu operează de drept, ci numai la cererea persoanei interesate.
Are calitatea de a invoca dobândirea dreptului prin efectul uzucapiunii extratabulare posesorul uzucapant. Mai pot avea calitate succesorii posesorului, creditorii posesorului, codebitorii posesorului sau garanții acestuia.
Deși, față de prevederile art. 934 coroborat cu art. 2513 NCC, ar rezulta că uzucapiunea extratabulară poate fi invocată și pe calea apărării de fond, la o analiză atentă se constată că, pe de o parte, procedura specială prevăzută de noul Cod de procedură civilă, care se referă exclusiv la cererea de uzucapiune, are caracter obligatoriu, iar pe de altă parte, în practică, verus dominus nu va avea niciodată interes să îl cheme în judecată pe posesorul uzucapant, dându-i astfel posibilitatea de a invoca uzucapiunea ca apărare, ci va avea interes să-și înscrie dreptul în cartea funciară, pe calea procedurii grațioase, paralizând astfel posibilitatea posesorului de a uzucapa.
e) Posesia utilă - condiție a uzucapiunii extratabulare
Posesia utilă (exercitată timp de 10 ani) este, de asemenea, o condiție a uzucapiunii extratabulare. Posesiei necesare pentru dobândirea dreptului pe calea uzucapiunii extratabulare îi sunt aplicabile dispozițiile în materie ale noului Cod civil din cuprinsul art. 916-927.
Ca și în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate de Decre-tul-lege nr. 115/1938, când în cartea funciară este înscris dreptul de coproprietate sau proprietate devălmașă asupra unui imobil, iar unul dintre coproprietari/codevălmași decedează, coproprietarul rămas în viață poate beneficia de uzucapiunea extratabulară, dacă face dovada că a intervertit precaritatea în posesie împotriva moștenitorilor coproprietarului decedat, când aceștia din urmă nu și-au înscris dreptul lor.
Efectele uzucapiunii extratabulare
Uzucapiunea extratabulară se caracterizează prin efectul ei achizitiv, care însă se produce constitutiv, numai de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului dobândit pe cale de uzucapiune în cartea funciară, așa cum prevede, fără dubiu, art. 1052 alin. (3) NCPC. Înscrierea dreptului uzucapantului poate avea loc, în mod provizoriu și sub condiția justificării, și în temeiul hotărârii judecătorești de primă instanță sau a încheierii prin care s-a admis cererea de uzucapiune, conform alin. (1) al aceluiași articol.
O discuție aparte o comportă prevederile tranzitorii cuprinse în art. 82 alin. (2) din Legea nr. 71/2011, conform cărora „în cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărți funciare, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabulară prevăzută în art. 930 din Codul civil își produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerințelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acțiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepției uzucapiunii, dacă această excepție a fost admisă”.
Aceste prevederi au fost introduse prin modificările aduse Legii nr. 71/2011 prin Legea nr. 60/2011, fiind în evidentă legătură cu modificarea art. 56 din Legea nr. 71/2011. Comparând cele două forme ale art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, se constată că legiuitorul a înlocuit, prin modificarea legislativă menționată, trimiterile exacte la anumite texte ale noului Cod civil în materie de
carte funciară (referitoare la efectul constitutiv al înscrierii) cu o trimitere de ordin general, deplin acoperitoare, la dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară, care, arată norma tranzitorie, se vor aplica numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, până la momentul menționat înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, urmând a se face numai în scop de opozabilitate față de terți.
Se pare că legiuitorul a considerat aplicabile și în materie de uzucapiune extratabulară aceste dispoziții de ordin general privitoare la amânarea efectului constitutiv al înscrierii, respectiv păstrarea efectului de opozabilitate față de terți a înscrierii în cartea funciară, socotind astfel necesar ca pentru perioada tranzitorie să facă precizarea din art. 82 alin. (2), conform căreia în această perioadă, dobândirea dreptului prin uzucapiunea extratabulară nu ar avea loc de la data înscrierii în cartea funciară, în condițiile legii, a dreptului uzucapat, ci de la o dată anterioară, respectiv de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerințelor legale ale acestui mod de dobândire, cu mențiunea că dispoziția tranzitorie se aplică numai cazurilor de uzucapiune extratabulară prevăzute de art. 930 alin. (1) lit. a) și b), care presupun că este deschisă o carte funciară, nu și cazului de uzucapiune extratabulară prevăzut de art. 930 alin. (1) lit. c), care are drept premisă situația în care nu există o carte funciară deschisă.
În doctrină s-a apreciat că, pe lângă aspectul că distinge asupra datei de la care se dobândește dreptul în mod nejustificat, în funcție de cazul de uzucapiune extratabulară incident, norma tranzitorie citată este nepotrivită și din perspectiva neconcordanței cu prevederile de drept material speciale, de esența cărora este dobândirea dreptului prin efectul înscrierii în cartea funciară, pe baza îndeplinirii condițiilor uzucapiunii extratabulare, indiferent de amânarea producerii efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară, ca principiu general care guvernează sistemul de publicitate imobiliară conceput de noul Cod civil.
