Obligaţiile locatorului (proprietarului) în contractul de închiriere
| Comentarii |
|
obligaţiile locatorului (proprietarului) în contractul de închiriere, A. Obligaţia de predare a lucrului B. Obligaţia menţinerii stării corespunzătoare de întrebuinţare a lucrului
în temeiul scopului urmărit de chiriaş la încheierea contractului, locatorul (proprietarul) trebuie să asigure folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii (obligaţie generală de a face, cu caracter succesiv).
Pentru asigurarea folosinţei lucrului, potrivit art. 1786 Noul Cod Civil, locatorul are trei obligaţii principale: a) obligaţia de predare a lucrului; b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale şi c) obligaţia de garanţie.
A. Obligaţia de predare a lucrului
Locatorul este obligat să predea lucrul la încheierea contractului şi la locul unde se afla în momentul contractării (dacă nu există stipulaţie contrară privind locul şi momentul predării). Rezultă că predarea lucrului închiriat este portabilă.
Lucrul trebuie predat „în stare corespunzătoare utilizării sale”, „împreună cu toate accesoriile sale” (art. 1787 Noul Cod Civil).
Predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.
Dacă locatorul refuză predarea (având în vedere că obligaţia de a face nu este alternativă), locatarul poate:
- să ceară predarea silită a lucrului;
- să solicite rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;
- să invoce excepţia de neexecutare (refuzând plata chiriei, dacă trebuia achitată anticipat).
în cazul în care predarea lucrului s-a făcut cu întârziere, locatarul este îndreptăţit să ceară o diminuare a chiriei, proporţional cu durata în care a fost lipsit de folosinţa acestuia.
B. Obligaţia menţinerii stării corespunzătoare de întrebuinţare a lucrului
Potrivit art. 1788 alin. 1 Noul Cod Civil, locatorul „este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii” (potrivit destinaţiei). Astfel, starea corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit de părţi) trebuie să existe nu numai la momentul predării, ci ea trebuie menţinută pe tot timpul derulării locaţiunii, prin grija locatorului.
Dacă lucrul se degradează din uzul normal al acestuia sau datorită cazului fortuit, inclusiv prin viciile de construcţie, necorespunzând unei „folosinţe obişnuite” potrivit destinaţiei, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare repunerii lucrului în starea corespunzătoare (art. 1788 alin. 2 Noul Cod Civil).
Locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante (capitale) şi necesare menţinerii unei folosinţe normale a lucrului, alte reparaţii, mai puţin importante, numite „reparaţii locative”, fiind în sarcina locatarului (art. 1802 Noul Cod Civil).
Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. în acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor (art. 1788 alin. 3 Noul Cod Civil).
în practică s-a admis că, atunci când reparaţiile capitale presupun urgenţă, ele pot fi efectuate de locatar şi fără autorizarea instanţei de judecată, urmând ca valoarea lor să fie recuperată prin diminuarea corespunzătoare a chiriei.
în temeiul art. 1818 alin. 1 Noul Cod Civil, dacă lucrul „este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite”, locaţiunea încetează de drept, locatorul neavând obligaţia de a-l reconstrui.
în cazul în care locatorul nu îşi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor capitale, locatarul poate cere instanţei, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii:
- obligarea locatorului la executarea acesteia;
- locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei (dacă a comunicat tulburarea suferită locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată);
- locatarul poate cere rezilierea contractului (când tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, potrivit art. 1794 alin. 2
Noul Cod Civil);
- locatarul de bună-credinţă are dreptul şi la daune-interese (în schimb, locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu poate pretinde daune-interese).
Potrivit art. 1795 alin. 1 Noul Cod Civil, dacă „locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului închiriat (inclusiv un drept de servitute) şi există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinţei bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului” (s.n.).
în situaţia de mai sus, locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. Locatarul nu va fi însă obligat la despăgubiri „dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat” (art. 1795 alin. 2 Noul Cod Civil).
b). Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat. Potrivit art. 1790 alin. 1
Noul Cod Civil, „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a tine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii”.
De menţionat că, spre deosebire de vânzător, în condiţiile de mai sus locatorul va răspunde nu numai pentru viciile existente în momentul încheierii contractului, dar şi pentru cele apărute pe parcursul executării acestuia, deoarece el are obligaţia continuă de a asigura folosinţa lucrului (potrivit destinaţiei sale) pe toată
durata locaţiunii’.
In principiu, locatorul va răspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului, deoarece pentru viciile aparente (pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le cunoască la momentul contractării) nu răspunde, prezumându-se că locatarul le-a acceptat. Ca excepţie, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului (art. 1790 alin. 2 Noul Cod Civil).
Pentru ca locatorul să răspundă pentru vicii, trebuie ca acestea să prezinte o anumită gravitate, micşorând folosinţa lucrului în aşa măsură încât locatarul, dacă le-ar fi cunoscut la momentul încheierii contractului, nu ar fi închiriat sau ar fi plătit o chirie mai mică.
Potrivit art. 1791 Noul Cod Civil, în cazul în care locatarul descoperă că lucrul este afectat de vicii (şi locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen), chiriaşul poate cere:
- scăderea proporţională a chiriei;
- rezilierea contractului (când viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune);
- daune-interese (când aceste vicii aduc prejudiciu locatarului; cu excepţia cazului în care locatorul dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era nici dator să ie cunoască).
Obligaţia de garanţie pentru tulburările provenite din fapta proprie a terţilor ori pentru vicii ascunse poate fi modificată prin acordul părţilor: „agravată (de exemplu, pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa) sau, dimpotrivă, limitată ori înlăturată’ (s.n.).
Potrivit art. 1792 Noul Cod Civil, dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi garanţiei pentru lipsa conformităţii produsului dat în locaţiune)
obligaţiile locatorului (proprietarului) în contractul de închiriere, analiza obligațiilor locatorului și a locatarului presupune observarea normelor Codului civil în materia locațiunii, aplicabile în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ. și închirierii locuințelor, în măsura compatibilității cu regulile particulare, pentru aceste contracte și a unor dispoziții speciale, derogatorii, determinate de regimul juridic special al unor locuințe și toate acestea în condițiile abrogării art. 21-33 din Legea nr. 114/1996, cu modificările și completările ulterioare, intervenite în temeiul art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Unele dispoziții legale privind contractul de închiriere au un caracter imperativ de la care părțile nu se pot abate prin convenția lor. Ele sunt libere să prevadă în contract și alte drepturi și obligații decât acelea prevăzute de lege, dacă prin aceasta nu se încalcă direct sau pe cale ocolită normele legale imperative, precum cele la care se referă art. 1826 C. civ.
Obligațiile legale stabilite în sarcina părților, presupune ca locațiunea să se desfășoare în condiții normale, să nu pună în discuție răspunderea vreuneia dintre părți pentru consecințele faptelor sale culpabile.
În temeiul art. 1786 C. civ., locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă:
a) să predea locatarului bunul dat în locațiune;
b) să mențină lucrul în stare corespunzătoare de folosință, pe durata locațiunii;
c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului, pe toată durata locațiunii.
Potrivit contractului de închiriere, locatorul are o obligație fundamentală, aceea de a asigura chiriașului folosința efectivă a locuinței închiriate.
Din această obligație contractuală fundamentală, derivă toate obligațiile prevăzute de art. 1786 C. civ.
Articolul 1827 C. civ. impune locatorului și o obligație de securitate, dacă imobilul închiriat prin structura sau prin starea sa constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiar dacă chiriașul a renunțat la acest drept.
Odată cu rezilierea contractului de închiriere pentru viciile care amenință sănătatea sau integritatea corporală, chiriașul este îndreptățit și la daune-interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile lucrului.
Am locuit in chirie un an jumate intr-un apartament ce trebuia sa il predau la plecare "in aceeasi stare".
Garantia apartamentului a fost 600 euro. Proprietarul vrea sa schimbe blatul bucatariei pe garantia mea pentru o arsura cat o nuca si tapiteria canapeilei pentru cateva zgarieturi inobservabile. Mobila in consecinta poate fi utilizata fara nicio problema iar mie mi se pare o risipa de bani ce eu trebuie sa o suport in totalitate, desi ar putea interveni necesitatea schibarii acesteia numai dupa alti cativa ani. Ce as putea face ca sa imi primesc banii (cei 300 care ii va cheltui) in
Citește mai mult
situatia in care nu doreste sa puna nimic din buzunarul lui?Am sesizat la toate instituțiile abilitate
Nu s a luat nici.o măsură
Alocatorul nu imi repune coloană în funcțiune
Nici despăgubiri nu vor să plătească
La noi
Funcționarii l publici isi.bat joc de cetățenii plătitori de salariile lor nesimtite