Cesiunea contractului de locaţiune (închiriere)
| Comentarii |
|
cesiunea contractului de locaţiune (închiriere), cesiunea unui contract are ca obiect înlocuirea unei părţi contractante de către un tert, în cursul executării contractului.
Cesiunea contractului este operaţiunea juridică prin care se realizează transferul către un terţ al calităţii de contractant, împreună cu drepturile şi obligaţiile ataşate acestei calităţi (art. 1315 alin. 1 Noul Cod Civil).
Cesiunea contractului de către locatar (chiriaș) se face numai cu acordul locatorului (şi invers).
Cesionarea locaţiunii de către locatar are drept consecinţă principală modificarea raportului de locaţiune prin schimbarea persoanei locatarului (cu cesionarul, care dobândeşte drepturile şi obligaţiile locatarului). Astfel, prin perfectarea cesiunii, cedentul este liberat de obligaţiile sale faţă de contractantul cedat din momentul în care substituirea îşi produce efectele faţă de acesta (art. 1318 alin. 1 Noul Cod Civil).
Ca natură juridică, cesiunea contractului de locaţiune este un mijloc juridic direct de schimbare, atât a debitorului, cât şi a creditorului (instituit de dreptul comun în materie, respectiv art. 1315-1320 Noul Cod Civil).
Cesiunea contractului de către locatar poate fi totală sau parţială. în caz de cesiune parţială, locatarul îşi păstrează o parte din drepturile şi obligaţiile contractate cu locatorul, dar şi transferă cesionarului cealaltă parte (consecinţa fiind o locaţiune modificată, cu un locator şi doi locatari).
Cesiunea de contract este poate fi legală sau convenţională. Cesiunea legală operează de plin drept, ex lege, în cazurile speciale prevăzute expres de normele juridice în vigoare (care sunt de strictă interpretare şi aplicare).
Potrivit art. 1805 Noul Cod Civil, „locatarul poate... să cedeze locaţiunea”.
Ca şi sublocaţiunea, cesiunea locaţiunii (sau a altui contract) este posibilă numai dacă nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse parţial (fiind specifică contractelor cu executare succesivă) şi numai dacă „această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres”.
Şi în cazul cesiunii locaţiunii suntem în prezenţa a două raporturi distincte: unul de locaţiune şi altul de cesiune a drepturilor şi obligaţiilor locatarului în favoarea terţului-cesionar (cesiune care, sub aspect juridic, poate fi o vânzare, un schimb, o donaţie etc.).
Subiectele celor două raporturi juridice contractuale sunt: cedentul (locatarul, care transmite drepturile şi obligaţiile sale din contractul de locaţiune), cesionarul (terţul, căruia i se cedează contractul şi se subrogă în drepturile şi obligaţiile locatarului) şi cedatul (locatorul, care va intra în raporturi juridice directe cu cesionarul, ca urmare a înlocuirii locatarului).
Cesiunea locaţiunii şi acceptarea acesteia de către contractantul cedat trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat (art. 1316
Noul Cod Civil). De exemplu, cesiunea contractului de arendare trebuie realizată ad validitatem în formă scrisă.
Ca şi în cazul sublocaţiunii, şi cesiunea locaţiunii se încheie cu acordul tacit sau expres, după caz, al locatorului (art. 1805 Noul Cod Civil).
Ca efect al cesiunii locaţiunii de către locatar, „cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune” (art. 1808 alin. 1 Noul Cod Civil).
Secţiunea a IV-a. încetarea contractului de locaţiune
Locaţiunea încetează, în mod firesc, odată cu producerea efectelor sale, la expirarea termenului contractului.
Având în vedere că locaţiunea (ca orice alt contract) s-a încheiat prin acordul de voinţe al părţilor, ea poate înceta, de asemenea (înainte de producerea efectelor sale), pe aceeaşi cale (mutuus consensus, mutuus dissensus).
De precizat că, în concepţia Noului cod civil, şi denunţarea unilaterală este tot o cauză generală de încetare a contractului (art. 1321 Noul Cod Civil).
în cazul locaţiunii, unele cauze comune de încetare a contractelor prezintă unele particularităţi (de exemplu, denunţarea unilaterală, expirarea termenului sau rezilierea pentru neexecutarea obligaţiilor), iar altele sunt specifice acestuia (de exemplu, desfiinţarea ori desfacerea titlului locatorului).
Menţionăm că, potrivit art. 1820 alin. 1 Noul Cod Civil, „locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului”, astfel că, în principiu, moartea uneia dintre părţile contractante nu va atrage încetarea contractului de locaţiune, întrucât acesta nu este încheiat intuitu personae, drepturile şi obligaţiile părţilor trecând asupra moştenitorilor lor legali sau testamentari.
Regula de mai sus este atenuată în cazul locaţiunii cu durată determinată, când moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştintă de moartea locatarului şi existenta locaţiunii (art. 1820 alin. 2 Noul Cod Civil).
în cele ce urmează, vom face referiri succinte asupra cauzelor speciale de încetare a locaţiunii, precum: denunţarea unilaterală, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor, pieirea lucrului, desfiinţarea ori desfacerea titlului locatorului, înstrăinarea inter vivos a lucrului închiriat.
