Obligaţiile locatarului (chiriaşului) în contractul de închiriere
| Comentarii |
|
obligaţiile locatarului (chiriaşului) în contractul de închiriere, A. Obligaţia de a lua în primire lucrul B. Obligaţia de plată a chiriei C. Obligaţia de a folosi lucrul cu prudenţă şi diligentă
Potrivit art. 1796 Noul Cod Civil, principalele obligaţii ale locatarului sunt: luarea în primire a bunului dat în locaţiune, plata chiriei, folosirea bunului cu prudenţă, diligenţă şi potrivit destinaţiei sale, precum şi restituirea bunului (la încetarea contractului).
A. Obligaţia de a lua în primire lucrul
Obligaţia locatarului de a ridica lucrul dat în locaţiune este strâns legată de obligaţia locatorului de a preda bunul, cele două obligaţii fiind reciproce şi interdependente.
Locatorul este obligat să preia lucrul la încheierea contractului şi la locul unde se afla în momentul contractării (dacă nu există stipulaţie contrară privind locul şi momentul predării). Rezultă că ridicarea lucrului închiriat este, deci, portabilă.
în caz de nepreluare a lucrului sau de întârziere la preluare, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului şi/sau daune-interese.
B. Obligaţia de plată a chiriei
Locatarul este obligat să plătească chiria convenită, „în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract” (art. 1796 lit. b Noul Cod Civil).
în lipsa termenului, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor (art. 1797 alin. 1 Noul Cod Civil). Dacă nu există uzanţe, potrivit art. 1797 alin. 2 Noul Cod Civil, chiria se plăteşte după cum urmează:
-în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.
Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit regulilor generale (art. 1494 lit. a Noul Cod Civil), fiind deci cherabilă.
Dacă locatarul refuză să plătească chiria, locatorul poate:
- să ceară executarea silită;
- să solicite rezilierea contractului;
- să invoce excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat.
Când locatorul a închiriat lucrul la mai mulţi locatari, obligaţia de plată a chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală), dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (solidaritatea).
în situaţia în care lucrul închiriat a fost vândut şi noul locator (proprietar) nu îl înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.
întrucât locaţiunea este un contract sinalagmatic şi comutativ, în principiu, nivelul chiriei (obiect al prestaţiei chiriaşului) trebuie să reprezinte echivalentul folosinţei lucrului de către chiriaş (între prestaţiile părţilor fiind necesar să existe un echilibru). Având în vedere că locaţiunea are executare succesivă (de durată), este posibil ca pe timpul derulării contractului valoarea chiriei să scadă şi, în consecinţă, să se producă un dezechilibru între obligaţiile părţilor (de exemplu, valoarea chiriei convenite prin contract să se diminueze consistent din cauza inflaţiei).
în sprijinul situaţiei de mai sus, în doctrina anterioară a fost formulată teoria im-previziunii, concept potrivit căruia părţile care încheie un contract de lungă durată subînţeleg (la încheierea acestuia) condiţia ca împrejurările economice să rămână aproximativ aceleaşi pe toată durata contractului şi, în consecinţă, ulterior, în caz de dezechilibru între prestaţii, partea afectată de aceste modificări va fi îndreptăţită să ceară fie revizuirea clauzelor contractului, fie chiar rezilierea acestuia.
Noul cod civil a intervenit în reglementarea situaţiei de mai sus, reglementând instituţia impreviziunii. Astfel, în acord cu forţa obligatorie a contractului, „părţile sunt ţinute să îşi execute obligaţiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creşterii costurilor executării propriei obligaţii, fie datorită scăderii valorii contraprestaţiei” (art. 1271 Noul Cod Civil).
Cu titlu de excepţie, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună:
a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
b) încetarea contractului (la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte);
De menţionat că dispoziţiile de excepţie prevăzute de art. 1271 alin. 2 Noul Cod Civil sunt aplicabile numai dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii:
- schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
- schimbarea împrejurărilor, precum şi întinderea acestora nu au fost şi nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;
- debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc;
- debitorul a încercat, într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.
C. Obligaţia de a folosi lucrul cu prudenţă şi diligentă
Potrivit art. 1799 Noul Cod Civil, locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă şi potrivit destinaţiei stabilite prin contract.
Având în vedere prevederile de mai sus, locatarul nu va putea schimba destinaţia lucrului închiriat decât cu acordul locatorului.
Când părţile contractante nu au determinat expres destinaţia lucrului dat în folosinţă, aceasta va fi stabilită în funcţie de natura bunului, de obiceiul locului, de destinaţia sa anterioară ori de profesia chiriaşului (existând prezumţia că lucrul a fost închiriat pentru exercitarea acesteia).
Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinatia sau dacă îl întrebuin-
ţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului (art. 1800 Noul Cod Civil).
Locatarul are obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, ceea ce implică întreţinerea lui pe toată durata locaţiunii, pentru menţinerea stării în care i-a fost predat de către locator.
Potrivit art. 1802 Noul Cod Civil, „reparaţiile de întreţinere curentă”, numite locative, sunt în sarcina locatarului. în plus, locatarul poate efectua lucrările de mică însemnătate, care nu se consideră schimbare de destinaţie, de exemplu, instalarea de gaze, telefon, alarmă, aer condiţionat etc..
Menţionăm că reparaţiile importante (capitale), precum şi degradările provenind din uzul normal al lucrului sunt în sarcina locatorului. în acest caz, locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor ce cad în sarcina sa (art. 1801 Noul Cod Civil).
Dacă însă degradarea lucrului s-a produs din culpa locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa (chiar dacă reparaţiile sunt importante). în acest caz, degradarea priveşte „inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit” (art. 1822 alin. 1 Noul Cod Civil).
Tot astfel, răspunderea locatarului este antrenată şi pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun (art. 1822 alin. 2
Noul Cod Civil).
Reparaţiile privind părţile comune folosite de mai mulţi locatari, dacă nu au fost pricinuite din vina acestora, cad în sarcina proprietarului.
Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-in-terese, dar numai la încetarea locaţiunii, „căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar”.
în schimb, locatorul poate cere oricând efectuarea reparaţiilor necesare ori rezilierea contractului dacă reparaţiile locative efectuate de locatar sunt de natură a provoca distrugerea sau pieirea lucrului.
Pentru verificarea modului de folosire a lucrului, locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului (art. 1804 Noul Cod Civil).
Sarcina probei revine locatarului.
D. Obligaţia de restituire a lucrului
La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1821 alin. 1 Noul Cod Civil).
Lucrul închiriat se restituie împreună cu accesoriile sale, conform inventarului. Prin inventar trebuie să se înţeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare.
Atunci când lucrul a fost predat fără inventar, se prezumă că locatorul „a primit lucrul în bună stare corespunzătoare destinaţiei stabilite”. Prezumţia fiind relativă (iuris tantum), poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă.
Locatarul care a adus îmbunătăţiri lucrului închiriat pe timpul locaţiunii, cu acordul proprietarului, „are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii”. în acest caz, locatarul nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă a efectuat lucrările fără acordul prealabil al locatorului (art. 1823 alin. 1 Noul Cod Civil).
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. în acest caz, locatarul nu poate invoca nici dreptul de retenţie (art. 1823 alin. 2 şi 3 Noul Cod Civil).
Precizăm că dispoziţiile art. 1823 Noul Cod Civil se aplică şi contractelor de locaţiune în curs la data intrării în vigoare a noilor reglementări, dacă lucrările adăugate sau autonome au fost efectuate după această dată (art. 131 din Legea nr. 71/2011).
Noul Cod civil instituie reguli speciale pentru cazul în care lucrările şi îmbunătăţirile au fost realizate de locatorul-uzufructuar. Astfel, la încetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepţia celor necesare, sau pentru îmbunătăţirile aduse unui bun mobil, chiar atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului (art. 716 alin. 1
Noul Cod Civil).
Lucrările sau îmbunătăţirile făcute de uzufructuar trebuie să aibă încuviinţarea proprietarului. In caz contrar, proprietarul poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la readucerea bunului în starea în care i-a fost încredinţat (art. 716 alin. 2 Noul Cod Civil).
Uzufructuarul va putea cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare adăugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizaţie echitabilă şi pentru ce
lelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătăţirile făcute cu încuviinţarea proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
în situaţia în care locatarul refuză să restituie lucrul, locatorul are la dispoziţie două acţiuni:
- o acţiune personală, derivată din contract (ex contractu), care are avantajul că poate proba uşor obligaţia de restituire a lucrului (prin simpla prezentare a contractului), dar şi dezavantajul că este supusă prescripţiei extinctive şi nu poate fi intentată împotriva terţilor;
- o acţiune în revendicare, întemeiată pe dreptul de proprietate al locatorului, care are avantajul că este imprescriptibilă şi poate fi intentată şi împotriva terţilor deţinători ai lucrului, dar presupune şi dificultatea probării calităţii de proprietar a locatorului.
în practică s-a apreciat că la restituirea imobilului închiriat, cu ocazia încetării contractului, locatarul pate fi obligat să efectueze reparaţiile necesare aducerii lucrului în starea corespunzătoare'.
Secţiunea a lll-a. Sublocaţiunea şi cesiunea locaţiunii
Odată cu încheierea locaţiunii, părţile (locatorul şi chiriaşul) intră în raporturi juridice pe toată perioada derulării contractului.
Deoarece locaţiunea nu este un contract intuitu personae şi nici viager, drepturile şi obligaţiile contractate pot fi, în principiu, transmise altor subiecte de drept civil (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean-fă). Transmiterea drepturilor şi obligaţiilor asumate se realizează prin două modalităţi juridice specifice: sublocaţiunea şi cesiunea locaţiunii.
Atât sublocaţiunea, cât şi cesiunea locaţiunii fac parte din categoria subcontrac-telor, întrucât îşi întemeiază existenţa pe câte un contract de locaţiune principal.
Potrivit art. 1806 alin. 1 Noul Cod Civil, „interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune”.
Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune sunt reglementate de art. 1805-1808 Noul Cod Civil
În afară faptului că eu plătesc utilitățile asociația de proprietari ne obligă să plătim și reparațiile exterioare,și cele de pe scară blocului si alte taxe de reparații exterioare inclusiv taxa de intrare auto
SUNT OBLIGAT PRIN LEGE SA SUPORT ACESTE CHELTUIELI?
Proprietarul este PMB
Ex: neplata cotelor de intretinere, nerespectarea ordinei, curateniei in spatiile comune, etc