Tacita relocaţiune după expirarea termenului contractului de închiriere
| Comentarii |
|
tacita relocaţiune după expirarea termenului contractului de închiriere, locaţiunea încetează de drept la expirarea termenului, „fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă”. Termenul contractului poate fi stipulat de părţi sau, după caz, poate fi „prevăzut de lege” (art. 1809 alin. 1 Noul Cod Civil). Contractul de locaţiune încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic (sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent) constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, în privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune (art. 1809 alin. 2 şi 3 Noul Cod Civil). Dacă „după împlinirea termenului, locatarul (chiriașul) continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune (relocațiune tacită), în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor” (art. 1810 alin. 1 Noul Cod Civil).
De precizat că, potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 1810 Noul cod civil referitoare la tacita relocaţiune sunt aplicabile tuturor contractelor de locaţiune al căror termen se împlineşte după data intrării în vigoare a Noului cod civil.
Din dispoziţiile de mai sus, rezultă că prin tacita relocaţiune se încheie un nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existenţa unui nou contract presupune implicit şi îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 1179 Noul Cod Civil (capacitate, consimţământ, obiect etc.).
Noul contract de locaţiune (reînnoit) are aceleaşi clauze („condiţiile celei vechi”) dar, spre deosebire de locaţiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată. Această caracteristică a locaţiunii reînnoite (prin tacita relocaţiune) are drept consecinţă posibilitatea oricăreia dintre părţi de a denunţa unilateral noul contract de locaţiune.
Reînnoirea locaţiunii (prin tacita relocaţiune) va putea fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, trebuie să notifice locatarului voinţa sa de a nu încheia un nou contract de locaţiune (fără a fi necesară vreo justificare). Evident că, în acest caz, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune (chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat). Tot astfel, potrivit caracterului dispozitiv al art. 1810
Noul Cod Civil, părţile pot deroga de la acestea, incluzând în contractul de locaţiune o clauză care să împiedice efectul tacitei relocaţiuni.
