Denunțarea unilaterală a contractului de închiriere (locațiune)
| Comentarii |
|
denunțarea unilaterală a contractului de închiriere (locațiune), este una dintre modalitățile de încetarea a contractului de închiriere/locaţiune prevăzute de Noul Cod Civil.
În contractele cu executare succesivă sau continuă, dacă dreptul de denunţare unilaterală „a fost recunoscut uneia dintre părţi”, el poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar şi după începerea executării contractului, însă denunţarea nu produce efecte în privinţa prestaţiilor executate sau care se află în curs de executare (art. 1276 alin. 1 şi 2 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 1277 Noul Cod Civil, contractul încheiat pe durată nedeterminată poate fi denunţat unilateral de oricare dintre părţi, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
Preluând regula generală, „dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare”. Astfel, ca excepţie de la regula încetării contractului prin acordul de voinţă al părţilor (mutuus con-sensus, mutuus dissensus), locaţiunea încheiată pe durată nedeterminată poate înceta şi prin manifestarea de voinţă a unei singure (şi oricare) părţi (art. 1816 alin. 1 Noul Cod Civil).
De precizat că nu este supusă acestei modalităţi de încetare „locaţiunea fără durată determinată” prevăzută de art. 1785 din Noul cod civil deoarece „părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată”. Astfel, în această situaţie, termenul contractului a fost stabilit prin lege (în trei situaţii diferite).
încetarea locaţiunii prin denunţare unilaterală este însă condiţionată de respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp scurs între data la care una dintre părţi şi-a manifestat intenţia de a înceta raporturile contractuale şi data la care locaţiunea urmează să înceteze.
Termenul de preaviz poate fi convenţional sau legal, iar când acesta lipseşte, se va stabili după uzanţe (art. 1816 alin. 2 Noul Cod Civil).
în practică se poate prevedea că „rezilierea unilaterală de către locator a contractului va atrage după sine plata de despăgubiri la nivelul sumei investite reevaluată şi faţă de cursul de schimb leu/dolar”. Interpretând o astfel de clauză, înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit într-o decizie recentă că „prin utilizarea conjuncţiei şi, intenţia şi voinţa reală a părţilor nu a fost aceea de a stabili întinderea despăgubirilor exclusiv prin efectuarea reevaluării în funcţie de cursul leu/dolar. Un alt criteriu pentru determinarea cuantumului prejudiciului suferit ca urmare a rezilierii unilaterale îl reprezintă chiar obligarea reclamantului la plata valorii actualizate a îmbunătăţirilor aduse de pârâtă spaţiului deţinut, stabilită conform expertizei tehnice”.
Deoarece legea nu prevede o formă specială pentru denunţare, în practică s-a apreciat că denunţarea unilaterală a locaţiunii se realizează prin notificare.
Potrivit unei opinii, actul juridic al notificării trebuie făcut în scris, iar dacă partea denunţată refuză să dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătoreşti.
într-o opinie recentă, justificată, practica s-a pronunţat în sensul că actul unilateral de voinţă al denunţării contractului produce efecte, chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care este obligată să suporte desfacerea convenţiei.
Expirarea termenului de preaviz are drept consecinţă încetarea locaţiunii, iar un nou contract poate fi încheiat numai prin acordul părţilor şi cu îndeplinirea tuturor condiţiilor impuse ad validitatem.
încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală a acestuia, când contractul nu prevede durata locațiunii, și cum această durată nu poate fi infinită, în aplicarea principiilor generale de drept relative la contracte, se va considera că sfârșitul contractului va interveni prin concediul dat de una din părți.
Concediul trebuie exercitat astfel încât, cealaltă parte concediată să fie pusă la adăpostul surprinderilor care i-ar putea cauza prejudicii.
In toate cazurile de denunțare unilaterală, contractul ia sfârșit cu condiția respectării termenului de preaviz, adică a intervalului de timp între manifestarea voinței de desfacere a contractului de închiriere și data la care contractul urmează să înceteze ca o consecință a denunțării.
În principiu, termenul de preaviz poate fi stabilit prin convenția părților, dar trebuie să se înscrie în limita minimă a sfertului intervalului de timp pentru care s-a stabilit chiria, în cazul în care denunțarea contractului se face de către chiriaș, sau în limita termenului minim prevăzut de art. 1824 alin. (2) C. civ., dacă denunțarea contractului este făcută de locator. Aceste termene legale, au un caracter imperativ în raport cu durata contractului. Totuși, validitatea concediului cu durată redusă aceleia legale, în opinia noastră, nu poate fi contestată, dacă partea în favoarea căreia operează termenul legal de preaviz îl acceptă, căci orice parte poate renunța la beneficiul pe care legea i l-a acordat.
Concediul, ca manifestare de voință a desfacerii contractului, este un act unilateral, ale cărui efecte se produc, chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului. După expirarea termenului de preaviz, locațiunea încetează și un nou contract poate fi încheiat prin consimțământul ambelor părți, operând în acest caz beneficiul dreptului de preferință al chiriașului la închiriere, prevăzut de art. 1828 C. civ.
Legea nu arată forma pe care trebuie să o îmbrace notificarea, dar având în vedere caracterul termenului de preaviz prevăzut de lege, aceasta trebuie trimisă prin executorul judecătoresc sau prin orice procedeu care să confere certitudinea respectării termenului legal de preaviz, deoarece dovada concediului nu poate fi făcută cu martori sau prezumții.
Când imobilul aparține mai multor persoane în coproprietate, concediul trebuie făcut de toate aceste persoane, părți în contractul de închiriere.
Tot astfel, dacă contractul a fost încheiat cu mai mulți locatari, concediul trebuie dat tuturor acestora. În viziunea Legii nr. 114/1996, apreciem că notificarea denunțării contractului trebuie făcută fiecărui cotitular de contract, și nu tuturor acelora care în temeiul contractului de închiriere figurează înscriși în contract și ale căror drepturi locative sunt derivate.
În cazul în care chiriașul refuză să părăsească locuința la expirarea termenului de preaviz prevăzut de alin. (2) al art. 1824 C. civ., locatorul va trebui să obțină o hotărâre judecătorească de evacuare, deoarece ocuparea spațiului este abuzivă, fără titlu.
În același timp, locatarul care nu se conformează concediului primit, va fi obligat la despăgubiri, (lipsa de folosință) aferente câștigului de care locatorul a fost lipsit prin ocuparea abuzivă a spațiului de locuit.
Si contractul de închiriere pe durată determinată poate fi denunțat de ambele părți, dar în ceea ce-l privește pe locator, condițiile denunțării sunt restrictive.
Locatarul poate denunța contractul de închiriere pe durată determinată, în timpul derulării acestuia, cu respectarea termenului legal de preaviz de 60 zile sau, al celui convențional, care nu poate fi mai mic decât cel legal, fără a-și motiva în vreun fel denunțarea.
Părăsirea intempestivă a locuinței de către chiriaș, înaintea expirării duratei contractului de închiriere și cu nerespectarea termenului de preaviz, îi conferă locatorului doar dreptul la acordarea daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat, echivalent chiriei de care a fost lipsit până la expirarea termenului contractual sau a diferenței dintre chiria încasată de la noul chiriaș, dacă între timp a încheiat un nou contract de închiriere și aceea care ar fi încasat-o de la chiriașul denunțător.
Denunțarea contractului de închiriere cu durată determinată, poate fi făcută în timpul derulării acestuia și de către locator, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: în contract să se fi stipulat că locatorul poate denunța unilateral contractul, iar denunțarea are drept scop satisfacerea nevoilor locative ale locatorului sau familiei sale.
Denunțarea trebuie notificată cu respectarea termenului de preaviz prevăzut de art. 1824 alin. (2) C. civ.
Dreptul proprietarului de a denunța contractul de închiriere cu durată determinată, constituie o excepție în actuala reglementare și poate fi exercitat numai în ipoteza prevăzută de art. 1825. Din această cauză, spre deosebire de locatar, notificarea locatorului trebuie motivată, iar motivele denunțării trebuie să se înscrie în acelea prevăzute de art. 1825 alin. (2) C. civ.
Locatorul va trebui să obțină o hotărâre judecătorească de evacuare a chiriașului care nu se conformează concediului, instanța fiind în măsură să verifice veridicitatea mențiunilor făcute de locator în notificare, privind nevoile sale locative și ale familiei, cu referire în acest caz la legătura de rudenie sau afinitate cu cei ale căror nevoi vrea să le satisfacă, aprecierea făcându-se în sensul noțiunilor de „familie” și „locuință”, prevăzute de Legea nr. 114/1996.
Respingerea de către instanță a acțiunii în evacuare formulată de locator pentru situația prevăzută de art. 1825 alin. (2) C. civ., ori denunțarea contractului de închiriere pe durată determinată în timpul derulării acestuia dar nemotivată pe nevoile locative ale locatorului sau familiei sale, semnifică împotrivirea locatorului la reînnoirea contractului de închiriere prin relocațiune, având ca efect încetarea raporturilor locative la expirarea termenului.
Mentionez cä plätiile efectuate de cätre chirias au fost fäcute normal si färäe restante iar contractul este inregistrat la serviciul financiar. Societatea functioneazä de 6 ani in spatiul meu si mai are conform contract incä 4 ani.