Proprietatea periodică
| Comentarii |
|
proprietatea periodică, 1. Definiție 2. Scurt istoric 3. Cadrul legal actual. Proprietatea periodică în Noul cod civil 4. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor 5. Încetarea proprietății periodice 6. Controverse
1. Definiție
Proprietatea periodică a fost definită în docrină ca "o modalitate a dreptului de proprietate, în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice (inclusiv statul), între care nu există niciun raport juridic”.
2. Scurt istoric
Se susține că originea acestei forme de proprietate comună în România s-ar afla într-o emisiune de loz în plic intitulată „Vila de aur", iniţiată de Regia Autonomă „Loteria Naţională" care avea ca obiect apartamente echipate într-o staţiune montană, iar lozurile câştigătoare aveau înscrise vilele, apartamentele şi „perioadele de proprietate", dreptul de proprietate putând fi vândut, închiriat, cesionat sau transmis prin moştenire; întreţinerea apartamentului era asigurată contra unei taxe anuale.
3. Cadrul legal actual. Proprietatea periodică în Noul Cod Civil
Capitolul V din Titlul al II-lea al Codului civil e este consacrat proprietăţii periodice, fără însă a o defini. Într-adevăr, deşi marginala art. 687 se intitulează „proprietatea periodică", textul dispune că prevederile întregului capitol menţionat se aplică, în absenţa unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale ori inegale. Aşadar, trăsătura esenţială a proprietăţii periodice constă în prezenţa mai multor titulari, care exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei, corespunzător conţinutului dreptului de proprietate asupra unui bun, mobil sau imobil, pe intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Din punctul de vedere al naturii sale juridice, art. 646 pct. 1 NCC califică în mod expres proprietatea periodică, enumerând-o între cazurile de coproprietate forţată. În concepţia legiuitorului, proprietatea periodică este un nou caz de proprietate comună pe cote-părţi forţată, deoarece dreptul de proprietate este împărţit între mai mulţi titulari, fără ca bunul să fie fracţionat în materialitatea sa; de asemenea, dreptul de proprietate asupra bunului nu este împărţit între titulari în cote-părţi ideale, ci folosinţa acestuia este împărţită în fracţiuni de timp, egale sau inegale, titularii având astfel dreptul de a stăpâni şi de a utiliza întregul bun, în materialitatea sa, dar numai pe o perioadă determinată dintr-un an calendaristic. Ca principiu, această coproprietate nu poate înceta prin partaj.
În privinţa formei sale de încheiere, art. 688 NCC prevede că proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, cu aplicarea corespunzătoare a dispoziţiilor privitoare la publicitatea imobiliară; actul juridic poate fi un contract sau un legat. Titularul dreptului de proprietate periodică poate încheia, în condiţiile legii, pentru intervalul de timp ce îi revine, acte juridice precum închirierea, vânzarea, ipotecarea ori alte asemenea. Actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp decât celui care le încheie sunt inopozabile titularului cotei-părţi respective (art. 689 NCC).
4. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor
Potrivit art. 690 alin. (1) NCC, fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în aşa fel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari, iar pentru reparaţiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare efectuării acestora are dreptul la despăgubiri, prin raportare la valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari. Cât priveşte actele de folosinţă materială care ar conduce la consumarea în tot ori în parte a substanţei bunului, ele nu pot fi decât cu acordul celorlalţi coproprietari [art. 690 alin. (2)]. La încetarea intervalului de timp la care este îndreptăţit, coproprietarul titular al dreptului asupra acelui interval are îndatorirea de a preda bunul coproprietarului îndreptăţit să îl folosească în următorul interval [art. 690 alin. (3)]. În măsura în care coproprietarii au încheiat un contract de administrare a bunului cu acordul tuturor coproprietarilor, în condiţiile art. 644 NCC, actele juridice şi operaţiunile de predare a bunului între coproprietari vor fi făcute potrivit prevederilor acestui contract.
Cu siguranță punerea în valoare a dreptului fiecărui coproprietar pentru perioada al cărei titular este, trecerea folosinţei bunului de la un coproprietar la altul, păstrarea bunului în starea corespunzătoare asigurării normalei sale folosinţe etc. pot crea dificultăți în practică, motiv pentru care legiuitorul a reglementat strict raporturile dintre coproprietari şi consecinţele nerespectării obligaţiilor ce le revin privitoare la bunul comun. Astfel, potrivit noului Cod civil, nerespectarea de către unul ori de către mai mulţi coproprietari a obligaţiilor privitoare la bunul comun, nerespectare ce se concretizează în producerea unui prejudiciu, va conduce la obligarea acestuia ori acestora la plata de despăgubiri către ceilalţi coproprietari. De asemenea, dacă un coproprietar tulbură grav exercitarea drepturilor lor de către ceilalţi, acesta va putea fi exclus din coproprietate la cererea coproprietarului vătămat, prin hotărâre judecătorească, cu precizarea că o asemenea excludere va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi coproprietari ori un terţ cumpără cota-parte a coproprietarului exclus. Practic, această excludere este însoţită de o vânzare silită a cotei-părţi de proprietate periodică aparţinând titularului exclus, după procedura prevăzută de art. 691 alin. (4), (5), (6) NCC.
5. Încetarea proprietății periodice
Proprietatea periodică poate înceta prin dobândirea de o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din drept (art. 692 NCC), care poate fi unul dintre ceilalţi coproprietari ori un terţ. Dacă dreptul de proprietate periodică are ca obiect un bun imobil, încetarea acesteia se va produce după radierea ei din cartea funciară.
Cum am precizat mai sus, dreptul de proprietate periodică nu poate înceta prin partaj judiciar, dar poate înceta prin partaj voluntar.
În sfârşit, acest drept va înceta ca urmare a pieirii bunului asupra căruia poartă proprietatea periodică.
6. Controverse
În literatura juridică franceză s-a reţinut că este evident că nu poate fi considerat ca având calitatea de coproprietar o persoană a cărei stăpânire şi folosinţă a unui bun sunt limitate la câteva zile pe an, cu atât mai mult cu cât, în cazul unui asemenea bun, interesul colectiv este mult mai accentuat, faţă de proprietatea unor clădiri pe etaje ori pe apartamente, astfel că aşa-zisa proprietate periodică nu este altceva decât un drept de creanţă împotriva societăţii proprietare a imobilului.
De asemenea, în doctrină românească1 s-a apreciat că noţiunea de periodic evocă elementul timp, perioadă de timp etc., ceea ce înseamnă că se poate discuta, înainte de proprietatea periodică, problema existenţei unei proprietăţi temporare, mai ales că, dacă s-ar admite existenţa unui astfel de drept de proprietate, s-ar pune în discuţie o trăsătură fundamentală a acesteia, anume perpetuitatea sa.
Astfel, raportată la caracteristica perpetuităţii dreptului de proprietate, noţiunea de proprietate temporară ar părea un non-sens.
Este posibil ca transferul dreptului de proprietate de la un titular la altul să nu se facă în momentul încheierii actului juridic sau chiar în acela al îndeplinirii unor formalităţi prevăzute de lege, ci, prin voinţa părţilor sau din alte cauze legale, el să fie amânat. De exemplu, părţile convin astfel sau actul juridic al transmisiunii este afectat de o condiţie ori de un termen. În astfel de cazuri, nu este vorba de proprietate temporară pentru cel care s-a obligat să transmită dreptul de proprietate la un an de la încheierea contractului de vânzare sau pentru dobân-ditorul sub condiţie rezolutorie pendente conditione, ci de faptul că însăşi transmiterea dreptului este afectată de diverse împrejurări care ţin de voinţa părţilor sau de dispoziţii legale aplicabile în materie. Această împrejurare poate avea drept consecinţă existenţa unei proprietăţi rezolubile, dar nu existenţa unei proprietăţi temporare. Chiar şi în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică se schimbă titularul dreptului şi regimul juridic al bunului expropriat; dreptul de proprietate asupra bunului există atât timp cât bunul subzistă în materialitatea lui. De la acest principiu există cel puţin o excepţie în materia proprietăţii intelectuale. Astfel, potrivit dispoziţiilor cuprinse în Capitolul IV, art. 24-32 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile conexe, cu modificările ulterioare, durata drepturilor patrimoniale rezultate din valorificarea unei opere literare, artistice sau ştiinţifice, asupra operelor de artă etc., individuale sau colective, este limitată în timp la viaţa autorului şi după moartea acestuia se transmit prin moştenire, potrivit legislaţiei civile, pe o perioadă de 70 de ani, oricare ar fi data la care opera a fost adusă la cunoştinţă publică în mod legal [art. 25 alin. (1)]. Drepturile patrimoniale asupra programelor de calculator durează şi ele pe tot timpul vieţii autorului, iar după moartea acestuia se transmit prin moştenire, potrivit legii civile, pe o perioadă de 70 de ani (art. 30). La expirarea acestei perioade, creaţia va putea fi exploatată fără plata unor drepturi de autor. Nu mai puţin, au a fi apărate alte drepturi personal-nepatrimoniale ce rezultă din realizarea creaţiei în discuţie, care sunt imprescriptibile.
Pe un plan mai general, se afirma că proprietatea periodică se dobândeşte printr-o manifestare de voinţă sub forma unui act juridic sau printr-un fapt juridic, spre exemplu, uzucapiunea.
Se considera că specificitatea acestei modalităţi juridice a dreptului de proprietate ar consta în faptul că fiecare proprietar exercită prerogativele dreptului său asupra unui bun, nefracţionat în materialitatea sa, pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi la intervale regulate. „Tranşele de timp constituie trăsătura esenţială care individualizează proprietatea periodică (...). Asupra lor (s.n., C.B.) titularul exercită exclusiv prerogativele dreptului său, putând efectua orice act de dispoziţie juridică (...). Actele de dispoziţie trebuie să se refere la întregul bun în materialitatea lui şi să se limiteze la tranşa de timp care revine titularului, orice alt act de dispoziţie fiind lovit de nulitate".
Actele de conservare şi de administrare privesc numai pe fiecare proprietar în parte, iar actele materiale asupra bunului pot fi făcute nestingherit de către proprietar cu privire la întregul bun, dar numai pe perioada dreptului său. Cheltuielile de întreţinere revin fiecărui proprietar proporţional tranşei sale de timp.
În sfârşit, se reţinea că proprietatea periodică, odată constituită prin voinţa fiecărui proprietar, devenea obligatorie şi partajarea ei nu mai este cu putinţă, dar este posibilă consolidarea, adică dobândirea tuturor tranşelor de timp iniţial convenite, astfel că dreptul devine pur şi simplu.
Deşi această teorie a făcut oarecare valuri în Europa occidentală după 1970, forma de proprietate discutată având, la un moment dat, aplicaţie, acum este în cădere liberă, mai ales datorită constatării multor situaţii de publicitate fără suport real şi a existenţei unor societăţi-fantomă care au indus în eroare foarte multe persoane.
Și sub regimul fostului Cod civil, în privinţa reglementării proprietăţii periodice, s-au emis rezerve1, în sensul că aceasta ar putea să fie dată de o publicitate făcută de o regie autonomă, specializată în organizarea jocurilor de noroc.
Pe fond însă, considerăm că nu se înţelege care este obiectul dreptului? Bunul, în speţă apartamentul, sau perioada de timp. Perioada de timp convenită oricum nu poate constitui obiect al unui drept. Timpul nu poate forma nici măcar obiectul unui drept incorporal. Şi atunci rămâne cealaltă ipoteză, şi anume că obiectul dreptului de proprietate periodică este bunul, în materialitatea lui, iar prerogativele dreptului se exercită anumite perioade de timp. Dacă este aşa, bunul aparţine mai multor proprietari, care şi-au partajat folosinţa, potrivit înţelegerii dintre ei, cu toate consecinţele care decurg de aici în privinţa actelor ce pot fi făcute de către unul dintre ei cu privire la întregul bun. Pentru că, aşa cum s-a spus, „în definitiv, pretinsele proprietăţi temporare (...) nu par deloc a se analiza altfel decât ca modalităţi de transmisiune temporară a utilizării unor bunuri şi nu par a pune în discuţie ideea perpetuităţii dreptului de proprietate”.
Într-adevăr, cu rarele excepţii arătate, care ţin de specificitatea proprietăţii intelectuale, dreptul de proprietate este un drept perpetuu, fie el simplu sau afectat de modalităţi. Folosinţa obiectului dreptului poate fi temporară, dar dreptul ca atare nu vedem cum ar apărea ca fiind periodic. Şi apoi, cum s-ar ajunge la uzucaparea „perioadei"? Nu ne era foarte limpede cum cineva nu ar dori să uzucapeze bunul, ci o „perioadă" din dreptul asupra bunului folosit. Nu este aceasta, oare, în contradicţie cu una dintre calităţile posesiei, aptă să ducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, şi anume continuitatea? Poate fi imaginată o continuitate în discontinuitate?
Până la adoptarea noului Cod civil discuţiile în materie au continuat, exprimându-se atât opinii care au recunoscut această nouă formă a proprietăţii comune, cât şi opinii contrare. Mai mult, în anul 2004, prin transpunerea unei directive europene, a fost adoptată Legea nr. 282/2004 privind protecţia dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare. S-a pus problema1 dacă reglementările cuprinse în această lege aveau semnificaţia recunoaşterii proprietăţii periodice în dreptul nostru civil deoarece, încă de la primul său articol acest act normativ preciza că are ca scop reglementarea protecţiei dobânditorilor unui drept de folosinţă pe durată limitată a unor bunuri imobiliare, prin contracte ce au un asemenea obiect. De asemenea, art. 3 lit. a) din lege dispunea că dispoziţiile sale se aplică contractelor privind dobândirea unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare, care se încheie pe o durată minimă de 3 ani, cu plata unui preţ global, prin care, direct sau indirect, este constituit sau face obiect al unui transfer sau al unui angajament de transfer un drept real sau orice alt drept care priveşte folosinţa unuia sau mai multor bunuri imobiliare, pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului, perioadă ce nu poate fi mai mică de o săptămână. Astfel, din coroborarea celor două dispoziţii legale evocate s-a considerat că rezultă că ele au avut în vedere numai transmiterea dreptului de folosinţă asupra unui bun imobil pe o durată determinată sau determinabilă, adică a unui drept de creanţi. Prin urmare, s-a considerat că, prin conţinutul ei, legea urmărea mai degrabă protecţia consumatorului într-un anumit domeniu al activităţilor comerciale, şi nu introducerea unei noi forme de proprietate - proprietatea periodică - în dreptul nostru civil.
De altfel, Legea nr. 282/2004 a fost abrogată prin O.U.G. nr. 14 din 16 februarie 2011 pentru protecţia consumatorilor la încheierea şi executarea contractelor privind dobândirea dreptului de folosinţă pe o perioadă determinată a unuia sau mai multor spaţii de cazare, a contractelor pe termen lung privind dobândirea unor beneficii pentru produsele de vacanţă, a contractelor de revânzare, precum şi a contractelor de schimb.
Pe fondul ei, şi această nouă reglementare are în vedere dobândirea unui drept de folosinţă asupra unor spaţii de cazare în condiţii determinate, şi nu a unui drept de proprietate privitoare la acestea. Ca şi reglementarea precedentă, abrogată, dispoziţiile O.G. nr. 14/2011 au ca scop transpunerea şi implementarea în legislaţia română a normelor Uniunii Europene în materie, respectiv Directiva nr. 2008/122/CE a Parlamentului European şi a Consiliului din 14 ianuarie 2009 privind protecţia consumatorilor în ceea ce priveşte anumite aspecte referitoare la contractele referitoare la dreptul de folosinţă a bunurilor pe durată limitată, la contractele privind produse de vacanţă cu drept de folosinţă pe termen lung, precum şi la contractele de revânzare şi schimb. Aşadar, coordonatele noii reglementări sunt aceleaşi, ele se referă la contracte de folosinţă a unor bunuri într-un domeniu specific şi au ca scop asigurarea unei protecţii adecvate a consumatorilor în acest domeniu. Este raţiunea pentru care, aşa cum vom arăta imediat, noul Cod civil reglementează proprietatea periodică; art. 67 din Legea nr. 71/2011 de punere a sa în aplicare dispune că dispoziţiile privitoare la acest tip de proprietate nu aduc atingere prevederilor cuprinse în O.U.G. nr. 14/2011.
1 Corneliu Bârsan - "Drept Civil. Drepturile reale principale"
