Art. 1743 Noul cod civil Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei Vânzarea bunurilor imobile Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA a 2-a
Vânzarea bunurilor imobile
Art. 1743
Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei
(1) Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului, fie rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
(2) Dacă însă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine rezoluţiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este dator să plătească preţul excedentului.
| ← Art. 1742 Noul cod civil Vânzarea unei suprafeţe dintr-un... | Art. 1744 Noul cod civil Termenul de exercitare a acţiunii... → |
|---|
Părţile pot deroga la dispoziţiile legei care recunoaşte cumpărătorului, în anumite cazuri, dreptul de a cere scăzământul în preţ pentru lipsa conţinutului prevăzut în actul de vânzare şi această derogare poate să rezulte nu numai dintr-o stipulaţiune expresă, ci poate fi tacită, şi dar să rezulte din întregul conţinut al actului şi din împrejurările în care el a fost convenit iar instanţele de fond sunt suverane ca, din examinarea şi apropierea diferitelor clauze ale contractului de vânzare, să deducă această derogare (Cas. I,120/901, B. p. 766, în C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., voi. III, p. 446).
► „Art. 1327. Dacă vânzarea unui imobil s-a făcut cu arătare de cuprinsul său, şi pe atât măsura, vânzătorul este dator să predea cumpărătorului, dacă acesta cere, cuprinsul arătat în contract. Neputând, sau cumpărătorul necerând, vânzătorul este dator să sufere o scădere proporţională la preţ (C. civ. 1332)";
► „Art. 1328. Dacă, din contră, în cazul articolului precedent, s-ar găsi că cuprinsul lucrului e mai mare decât cel arătat în contract, cumpărătorul poate sau a complini preţul după numărul măsurilor aflate, sau, dacă excedentele cuprinsului
Citește mai mult
aflat se ridică la o a douăzecea parte a cuprinsului declarat în contract, a strica vânzarea (C. civ. 1332)".1. Situaţia premisă avută în vedere de articol este aceea a vânzării unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură. Dacă preţul nu este stabilit pe unitatea de măsură, vânzarea făcându-se pe un preţ total, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1741 NCC. Dacă nu se determină suprafaţa, ci doar preţul pe unitate de măsură, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1742. în fine, dacă imobilul nu este determinabil, obiectul obligaţiei vânzătorului nu corespunde cerinţelor art. 1226 alin. (2) NCC, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii absolute a contractului.
2. Cumpărătorul poate cere complinirea suprafeţei lipsă sau reducerea corespunzătoare din preţ dacă suprafaţa reală este mai mică decât cea din contract. Neputând vânzătorul să transmită diferenţa de suprafaţă sau necerând cumpărătorul acest lucru, se va proceda la o reducere corespunzătoare din preţ.
3. Rezoluţiunea poate fi cerută de cumpărător doar dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat. în acest caz, scopul cumpărării trebuie să fi fost adus la cunoştinţa vânzătorului sau cel puţin să fi rezultat din negocierile părţilor.
4. Cumpărătorul nu poate cere rezoluţiunea dacă vânzătorul poate transmite diferenţa de suprafaţă.
5. Dacă suprafaţa reală este mai mare, iar excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul este ţinut a plăti diferenţa de preţ sau poate cere rezoluţiunea contractului. Dacă suprafaţa excedentară nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este dator să plătească preţul excedentului.
6. Soluţia aleasă de legiuitor în alin. (2) teza ultimă din art. 1743 este criticabilă deoarece, fiind vorba de vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, nu explică prin ce mijloace va fi obligat vânzătorul să strămute proprietatea asupra unei suprafeţe mai mari decât cea convenită, în condiţiile în care cumpărătorul nu este ţinut a plăti diferenţa de preţ. Este adevărat că, în vechiul Cod civil, art. 1329 stabilea că vânzătorul nu are dreptul la adaos de preţ dacă excedentul nu depăşea a douăzecea parte, dar această soluţie era aplicabilă în toate vânzările făcute „altfel decât pe măsură" şi era, prin urmare, justificată. Trebuie observat că ipoteza avută în vedere de art. 1743 nu este cea a vechiul art. 1329, ci cea a vechiul art. 1328, care, într-o riguroasă logică juridică, dădea cumpărătorului posibilitatea să plătească diferenţa de preţ pentru suprafaţa excedentară, indiferent care era aceasta, sau „dacă excedentele cuprinsului aflat se ridică la o a douăzecea parte a cuprinsului declarat" putea strica vânzarea. în cazul vânzării pe măsură cumpărătorul nu putea obţine, fără a plăti, excedentul de suprafaţă nici dacă acesta era sub a douăzecea parte.