Art. 2096 Noul cod civil Noţiune Contractul de intermediere
| Comentarii |
|
CAPITOLUL XI
Contractul de intermediere
Contractul de intermediere
Art. 2096
Noţiune
(1) Intermedierea este contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract.
(2) Intermediarul nu este prepusul părţilor intermediate şi este independent faţă de acestea în executarea obligaţiilor sale.
| ← Art. 2095 Noul cod civil Alte dispoziţii aplicabile Contractul... | Art. 2097 Noul cod civil Remunerarea intermediarului Contractul... → |
|---|
Una dintre cele mai răspândite operaţiuni de intermediere este mijlocirea în materia tranzacţiilor imobiliare. Activitatea agenţilor imobiliari. Aceasta întrucât agenţii imobiliari nu încheie actul de vânzare-cumpărare în numele vreuneia dintre părţi, ci doar le prezintă detalii despre imobil şi despre preţ, urmând ca părţile să decidă şi să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare. În majoritatea cazurilor, aceste contracte intră şi sub incidenţa legii protecţiei consumatorilor. Potrivit O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, clienţilor
Citește mai mult
agenţiilor imobiliare trebuie să li se furnizeze în scris informaţii complete, corecte şi precise cu privire la serviciul prestat, atât în faza pre-contractuală, cât şi în cea contractuală.Potrivit informaţiilor oferite de Autoritatea Naţională pentru Protecţia Consu-matorilor', în urma unor controale ale acestei institutii au fost constatate următoarele abateri:
• lipsa informării consumatorilor asupra comisionului datorat de beneficiar pentru contractul ce urmează a se încheia;
• lipsa afişării informaţiilor privind lista serviciilor prestate şi a comisioanelor aferente practicate de agenţiile imobiliare;
• diferenţe între valoarea comisionului afişat în agenţia imobiliară şi cea înscrisă în contracte;
• lipsa informaţiilor privind situaţia juridică a imobilelor oferite spre vânzare/cumpărare/închiriere şi, de asemenea, privind nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de eventualii cumpărători sau chiriaşi;
• lipsa informaţiilor în scris, complete, corecte şi precise furnizate în faza precontractuală;
• lipsa precizării nongratuităţii consultanţei imobiliare acordate;
• lipsa precizării persoanei care suporta costul lucrărilor cadastrale;
• lipsa din contracte a clauzelor privind condiţiile de reziliere a contractelor încheiate, cât şi lipsa clauzelor distincte privind drepturile consumatorilor, obligaţiile şi răspunderea agenţiei imobiliare;
• impunerea cumpărătorului/vânzătorului la plata unor daune interese neprecizate în contract sau aduse la cunoştinţa clienţilor printr-o altă formă în cazul nerespectării clauzelor contractuale;
• existenţa în contracte a clauzelor privind achitarea integrală a comisionului la data încheierii contractului sau pre-contractului de vânzare/cumpărare, fără a avea prevăzut în cazul pre-contractului de vânzare/cumpărare, a acordului scris al consumatorului şi fără precizarea situaţiilor în care agenţia imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans. Conform legislaţiei în vigoare, nu se permite plata în avans a comisionului, parţială sau totală, decât cu acordul scris al consumatorului şi cu precizarea situaţiilor în care agenţia imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans;
• existenţa clauzelor contractuale prin care agenţia imobiliară refuză restituirea comisionului plătit în avans dacă tranzacţia nu se finalizează din culpa clientului;
• lipsa redactării clare şi precise a clauzelor contractului şi lipsa indicării cu exactitate a preţurilor şi tarifelor aferente.
în cazul în care aspectele menţionate mai sus nu sunt respectate, consumatorii se pot adresa cu sesizări/reclamaţii la comisariatele judeţene pentru protecţia consumatorilor în raza teritorială a cărora îşi desfăşoară activitatea operatorii economici reclamaţi.
Tot legat de acest tip de intermediere, potrivit art. 9 din O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, „Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei”. Această prevedere a fost supusă controlului de constitutionalitate, Curtea Constitutională considerând că ea instituie însă o limitare legală a exercitării activităţii economice, justificată în mod obiectiv şi rezonabil de protejarea unui interes de ordin general, şi anume apărarea drepturilor şi intereselor legitime ale consumatorilor împotriva unor practici abuzive sau incorecte ale operatorilor economici”.
2. Contractul de intermediere este pentru prima oară reglementat cu caracter
Citește mai mult
general, în noul Codul civil. Aşadar, contractelor tradiţionale de intermediere (mandat, comision, consignaţie) şi celor noi (contractul de agenţie şi expediţie), legiuitorul noului Cod civil a înţeles să le adauge şi contractul de intermediere. în noul Cod civil, contractul de intermediere este reglementat în Cartea a V-a, „Despre obligaţii". Titlul IX, „Diferite contracte speciale", Capitolul XI, ca un contract autonom.3. Din punct de vedere al reglementării actuale, intermedierea reprezintă un contract ce poate fi uzitat la fel de bine atât de profesioniştii care desfăşoară o activitate lucrativă, cât şi de cei care nu desfăşoară o activitate lucrativă, precum şi de neprofesionişti. Legiuitorul noului Cod civil nu a impus condiţia caracterului profesional al activităţii intermediarului, existând astfel o delimitare clară faţă de contractul de curtaj.
4. Cu toate acestea, dată fiind amploarea activităţilor cu caracter lucrativ, afirmăm că acest tip de contract, care presupune facilitarea încheierii unor contracte, va fi mai degrabă utilizat în relaţiile dintre profesioniştii care desfăşoară o activitate lucrativă, iar intermediarii vor fi cu precădere profesioniştii care desfăşoară o activitate cu caracter lucrativ.
5. Definiţia contractului este una simplă, caracteristicile acestui contract fiind reduse la un act material, respectiv punerea în legătură a părţilor dispuse să încheie un anumit contract. Această caracteristică esenţială deosebeşte intermedierea de celelalte tipuri de contracte care presupun o interpunere în formarea raportului juridic, respectiv: a) contractul de mandat, care presupune reprezentarea la încheierea unui act juridic - art. 2009 NCC; b) contractul de comision, care presupune achiziţionarea sau vânzarea de bunuri ori prestarea de servicii pe seama comitentului şi în numele comisionarului, care acţionează cu titlu profesional, în schimbul unei remuneraţii numite comision - art. 2043 NCC; c) contractul de consignaţie, care este o varietate a contractului de comision - art. 2045 NCC; d) contractul de expediţie, care este o varietate a contractului de comision, prin care expeditorul se obligă să încheie, în nume propriu şi în contul comitentului, un contract de transport şi să îndeplinească operaţiunile accesorii; e) contractul de agenţie, prin care comitentul îl împuterniceşte în mod statornic pe agent fie să negocieze, fie atât să negocieze, cât şi să încheie contracte, în numele şi pe seama comitentului, în schimbul unei remuneraţii, în una sau în mai multe regiuni determinate.
6. Părţile în contractul de intermediere sunt intermediarul - persoana care se obligă să presteze un serviciu de intermediere în schimbul unui preţ şi clientul-persoana în beneficiul căreia este prestat serviciul de intermediere şi care achită preţul. Calitatea de client o poate avea orice persoană care vrea să apeleze la serviciile unei alte persoane apte/competente să o ajute în perfectarea unui anumit contract. De asemenea, în lipsa unei circumstanţieri legale, calitatea de intermediar o poate deţine orice persoană fizică sau juridică care poate intermedia perfectarea unui contract. Pentru societăţile comerciale, Codul CAEN prevede Codul nr. 4619 pentru intermedierea în comerţul cu produse diverse.
7. în dreptul comerţului internaţional, sunt uzitaţi termenii de intermediar („intermediar/') - partea care se obligă să furnizeze informaţii despre potenţiali clienţi şi cocon-tractantul („counterpart") - partea care se obligă să îl remunereze pe intermediar pentru activitatea prestată (D.AI. Sitaru, Dreptul comerţului Internaţional, Tratat, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2008, p. 324).
8. Intermedierea în cazul particular al acestui contract presupune punerea în legătură a clientului cu un terţ în scopul încheierii unui contract. Nu este precizat felul contractului, astfel încât, de principiu, intermedierea se poate realiza pentru orice tip de contract, cu excepţia celor care se bucură de o reglementare specială (contractul de intermediere în asigurări) şi a celor care nu permit intermedierea.
9. în raport de cele sus-menţionate, definim contractul de intermediere ca fiind acel contract prin care o parte, numită intermediar, îşi asumă obligaţia de a facilita încheierea de către clientul său a unui anumit contract, prin punerea în legătură cu un terţ dispus să încheie acel contract. Legea nu prevede şi obligaţia intermediarului de a acorda asistenţă la încheierea contractului şi pe parcursul executării sale.
10. în lipsa vreunei prevederi în sens contrar, se ridică întrebarea dacă intermediarul poate fi împuternicit şi de terţ. în această ipoteză, pe deplin plauzibilă şi identificabilă în practică în cazul contractelor de intermediere, se pune problema unui posibil conflict de interese. Totuşi, acest posibil conflict trebuie analizat de la caz la caz şi nu poate fi reţinut de drept. Oricum, dacă părţile au agreat dubla împuternicire, nu există temei pentru răspunderea intermediarului. Nu trebuie neglijat, în soluţionarea acestei chestiuni, art. 1304 NCC, care prevede: „(1) Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuşi, în nume propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică şi în cazul dublei reprezentări".
11. Privitor la caracterele juridice ale intermedierii, constatăm că acest contract este bilateral, întrucât dă naştere la obligaţii în sarcina ambelor părţi şi este un contract cu titlu oneros, întrucât ambele părţi urmăresc obţinerea foloaselor patrimoniale. Astfel, intermediarul urmăreşte obţinerea unui folos material, iar clientul încheierea unui contract şi dobândirea unui serviciu, a unui bun sau a unei prestaţii care îi este necesară.
12. Contractul este consensual, deci se încheie prin simplul acord de voinţă al părţilor, nefiind edictate reguli speciale privind forma sau proba contractului. Dacă în cazul contractului de agenţie, legiuitorul a prevăzut forma scrisă ad probationem, în acest caz nu a impus
nici ad probationem vreo formă (art. 1178 NCC consacră libertatea formei la încheierea contractului). Recomandăm încheierea contractului în forma scrisă, formă care să permită, în caz de litigiu, stabilirea conţinutului raportului juridic în mod neechivoc).
13. în ceea ce priveşte natura juridică a contractului, apreciem că împuternicirea intermediarului se limitează la punerea la dispoziţia clientului a unei oferte a terţului pentru perfectarea unui anumit contract, activitatea fiind desfăşurată cu caracter ocazional. Sunt prezente asemănări cu mandatul fără reprezentare şi cu contractul de agenţie, dar există şi deosebiri. Astfel, dacă în cazul contractului de agenţie, intermedierea are un caracter statornic, profesional şi de durată, în cadrul contractului de intermediere nu trebuie respectată o asemenea cerinţă, intermedierea având caracter ocazional. Totuşi, se aseamănă cu contractul de agenţie întrucât agentul, ca şi intermediarul, acţionează în mod independent, pentru că nu sunt prepuşii părţilor. Aşadar, între părţile contractului de intermediere este exclus contractul de muncă. De asemenea, faţă de mandatar, care acţionează în concordanţă directă cu ordinele mandantului, atât agentul, cât şi intermediarul beneficiază de independenţă. Oricum, pentru a evita orice fel de dubii, art. 2102 NCC precizează că pentru a beneficia de reprezentare, intermediarul trebuie să posede o împuternicire expresă în acest sens.
14. în practică, intermedierea a fost uzitată pentru încheierea de tranzacţii imobiliare. Destul de multe litigii pe acest tip de contract au fost generate de plata comisionului, aspect asupra căruia vom reveni la momentul analizării dispoziţiilor privind comisionul.
15. Totodată, este posibil ca părţile să încheie contracte având ca obiect atât intermedierea, cât şi reprezentarea la încheierea anumitor acte juridice. Revine instanţei învestite cu soluţionarea cauzei să stabilească natura juridică exactă a raportului invocat.
16. Privitor la obligaţiile părţilor, se reţine că obligaţia principală a intermediarului constă în punerea în legătură a clientului său cu un terţ pentru încheierea unui contract (obligaţie de a face). Clientul este cel care furnizează toate instrucţiunile referitoare la contractul care urmează a fi încheiat. Bineînţeles că, în ipoteza în care intermediarul nu se conformează instrucţiunilor primite, va răspunde pentru eventuale prejudicii cauzate.
17. între intermediar şi client nu există contract de muncă şi nici raport de subordonare. Astfel, de esenţa intermedierii este independenţa celui care pune în legătură părţile interesate în încheierea unui anumit contract.
18. în lipsa unor circumstanţieri legale, diligenţă intermediarului în executarea contractului, dat fiind caracterul oneros al acestuia, trebuie să fie a unui bun proprietar, potrivit art. 1480 NCC (a se vedea şi art. 2018 NCC de la mandat). în situaţia în care obligaţia de intermediere este inerentă unei activităţi profesionale, diligenţă se apreciază ţinând seama de natura activităţii exercitate.