Art. 2097 Noul cod civil Remunerarea intermediarului Contractul de intermediere

1. Un efect specific al contractului constă în existenţa obligaţiei clientului de a plâti intermediarului o remuneraţie, în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a activităţii sale de intermediere.

2. într-un eventual litigiu în care clientul ar contesta perfectarea contractului ca urmare a activităţii desfăşurate de intermediar, incumbă intermediarului să probeze faptul pozitiv contrar. în practică, mai ales în intermedierile imobiliare - contracte denumite de părţi de prestări servicii, de intermediere sau de vizionare imobiliară - au existat litigii generate de neplata

Citește mai mult

preţului sau negarea activităţii intermediarului.

3. Analizând practica judecătorească, se constată că o mare parte a litigiilor a fost generată de refuzul clienţilor de a plăti comisionul, invocând fie lipsa intermedierii efective, fie încetarea contractului de intermediere.

4. Dispoziţiile art. 2097 NCC sunt imperative, astfel încât părţile nu pot deroga printr-o convenţie contrară, deoarece remuneraţia intermediarului ar fi lipsită de cauză juridică.

5. Ca regulă, părţile vor stabili remuneraţia prin contractul de intermediere, fie într-o sumă fixă, fie prin raportare la contractul pentru care se intermediază (un procent din preţul contractului, denumit, de regulă, „comision").

6. Legiuitorul a prevăzut şi ipoteza în care părţile nu au stabilit preţul şi nici nu sunt incidente prevederi legale speciale. Astfel, în aceste ipoteze, intermediarul are dreptul la o remuneraţie în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părţi sau cu uzanţele existente între profesionişti pentru astfel de contracte. Aşadar, vor avea prioritate practicile statornicite între părţi (bineînţeles, în ipoteza în care au mai existat contracte de intermediere încheiate între părţi) sau uzanţele statornicite între profesionişti, în sensul art. 3 NCC. Aceste uzanţe vor trebui probate de partea care le invocă. Oricum, această dispoziţie întăreşte convingerea că uzanţele reprezintă apanajul activităţii profesioniştilor, mai exact al acelora care au ca obiect de activitate profesională intermedierea.

7. în ipoteza existenţei neînţelegerilor între părţi, se poate apela la instanţă pentru stabilirea cuantumului indemnizaţiei.

8. De remarcat că, spre deosebire de mandatul oneros, unde prin art. 2027 NCC se instituie obligaţia mandantului de a plăti mandatarului remuneraţia, chiar şi în ipoteza în care, fără culpa mandatarului, mandatul nu a putut fi executat, în cazul contratului de intermediere, intermediarul are dreptul la remuneraţie numai dacă se încheie contractul.

9. Bineînţeles că, în ipoteza în care contractul dintre terţ şi client nu se încheie din culpa clientului, se poate naşte dreptul intermediarului la plata daunelor-interese, în raport de toate circumstanţele cauzei.

10. Se impune să adăugăm că art. 2519 alin. (2) NCC prevede un termen de prescripţie de 2 ani pentru dreptul la acţiune privitor la plata remuneraţiei cuvenite intermediarului.

JURISPRUDENŢĂ

1. Intermediarul nu a probat întrunirea condiţiilor răspunderii civile contractuale în persoana clientului. Astfel, nu s-a făcut dovada că acesta din urmă a dobândit drept de proprietate asupra bunului, personal sau prin persoane interpuse, nici că a tratat direct cu proprietarii imobilului vizionat. Atât timp cât nu se reţine existenţa unei fapte ilicite a clientului, nu poate fi justificată obligarea sa la daune-interese. Mai mult, intermediarul nu a probat că şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, în sensul prezentării imobilului în discuţie. Pe de o parte, pentru plata comisionului, incumbă intermediarului să probeze că, în fapt, clientul său a încheiat contractul cu terţul prezentat pentru încheierea contractului, în absenţa acestei probe neputând fi angajată răspunderea clientului. Pe de altă parte, nu poate fi obligat clientul la plata daunelor-interese dacă nu se face dovada faptei ilicite săvârşite, condiţie esenţială pentru angajarea răspunderii sale (Trib. Bucureşti, s. a Vl-a com., dec. nr. 280/2005, nepublicată).

2. Tot în practică, instanţa a sancţionat încercarea clientului de a se eschiva de la plata comisionului. S-a reţinut că încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare nu a afectat obligaţia pârâtei de plată a comisionului, deoarece, aşa cum rezultă din contractul de prestări servicii, obiectul contractului s-a concretizat prin semnarea de către pârâtă a antecontractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare este proba executării obligaţiilor contractuale de către reclamantă. în aceste condiţii, este lipsită de relevanţă juridică împrejurarea că perfectarea vânzării s-a produs în urma luării unei noi rezoluţii de vânzare-cumpărare. Din materialul probator administrat, a rezultat că reclamantă şi-a îndeplinit aceste obligaţii. Astfel, aceasta i-a prezentat pârâtei imobilul care, ulterior, a intrat în patrimoniul său, a organizat întâlnirea finalizată prin semnarea antecontractului, precum şi întâlnirea pentru perfectarea vânzării. Neplata comisionului stipulat în contractul de prestări servicii reprezintă o faptă ilicită, contrară actului de voinţă al părţilor. Excepţia de neexecutare invocată de pârâtă este neîntemeiată, prin probele administrate făcându-se dovada că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale. Contractul de presări servicii nu a rămas fără obiect din cauza încetării efectelor antecontractului, în condiţiile în care reclamanta probează îndeplinirea obligaţiilor contractuale, iar pârâta a devenit proprietara bunului în cauză. Prejudiciul cuantificat la nivelul comisionului este unul cert, din punct de vedere al existenţei şi al posibilităţilor de determinare, în materie contractuală, culpa debitorului se prezumă, iar în speţă, nu s-a probat culpa părţii adverse, drept cauză exoneratoare de răspundere civilă. Pe de o parte, clientul nu se poate eschiva de la plata comisionului încheind un alt contract, în mod formal. Pe de altă parte, dacă intermediarul probează îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi perfectarea contractului între client şi terţ, are dreptul de a încasa comisionul, chiar dacă, în speţă, contractul de intermediere încetase prin expirarea termenului (Trib. Bucureşti, s. a Vl-a com., dec. nr. 1358/2008, nepublicotă).