Art. 323 Noul cod civil Drepturile soţilor asupra locuinţei închiriate Dispoziţii comune Drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale soţilor
| Comentarii |
|
CAPITOLUL VI
Drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale soţilor
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii comune
Drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale soţilor
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii comune
Art. 323
Drepturile soţilor asupra locuinţei închiriate
(1) În cazul în care locuinţa este deţinută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soţ are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.
(2) Dispoziţiile art. 322 sunt aplicabile în mod corespunzător.
(3) În caz de deces al unuia dintre soţi, soţul supravieţuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunţă în mod expres la acesta, în termenul prevăzut la art. 1.834.
| ← Art. 322 Noul cod civil Regimul unor acte juridice Dispoziţii... | Art. 324 Noul cod civil Atribuirea beneficiului contractului de... → |
|---|
1. Poate constitui locuinţă de familie nu numai locuinţa proprietate comună a soţilor sau proprietate exclusivă a unuia dintre aceştia, ci şi locuinţa ocupată în temeiul unui contract de închiriere.
2. O problemă sesizată de doctrină priveşte locuinţele cu destinaţie specială, cum ar fi locuinţele sociale, cele de serviciu sau locuinţele de protocol. Pornindu-se de la faptul că norma analizată nu distinge în funcţie de regimul juridic
Citește mai mult
aplicabil locuinţei închiriate, această locuinţă, dacă serveşte intereselor locative ale familiei, poate deveni locuinţă conjugală, oricare ar fi regimul juridic care s-ar aplica în privinţa contractului de închiriere a imobilului, în această situaţie, s-a arătat că se poate ajunge la următoarea situaţie: în cazul închirierii unei locuinţe de serviciu, demisia soţului titular al contractului de închiriere atrage pierderea dreptului său locativ şi, în acelaşi timp, pierderea dreptului locativ al familiei sale. Dat fiind faptul că exercitarea drepturilor asupra locuinţei familiei este condiţionată de consimţământul scris al celuilalt soţ, ar însemna că demisia unuia dintre soţi ar fi condiţionată de acordul celuilalt soţ, deoarece este în joc soarta locuinţei conjugale (£. Florian, Dreptul familiei, 2011, p. 90-91, nota de subsol 6 şi autorii acolo citaţi. în sensul câ atunci când locuinţa familiei este deţinutâ în baza unui contract de închiriere care este accesoriu contractului de muncă, în vederea asigurării libertăţii exercitării profesiei, soţul titular al contractului îşi poate da demisia fără a cere acordul scris al celuilalt soţ, chiar dacă, prin aceasta, familia este privată de acea locuinţă, a se vedea C. Nicolescu, Coeziunea patrimonială a cuplului - finalitate a regimului matrimonial primar (II), în C.J. nr. 7/2008, p. 65). Cerinţa acordului soţului pentru demisia celuilalt soţ aduce atingere principiului independenţei soţilor, prevăzut de art. 310 NCC, care consacră libertatea fiecărui soţ de a-şi alege profesia pe care o doreşte. Confruntate cu o asemenea ipoteză, instanţele franceze au făcut distincţie între demisia care atrage pierderea dreptului locativ asupra locuinţei de serviciu, care nu este supusă cerinţei consimţământului ambilor soţi şi renunţarea la beneficiul locuinţei de serviciu, cu păstrarea funcţiei care a făcut posibilă deţinerea locuinţei respective, ce impune cerinţa consimţământului ambilor soţi (E. Florian, Dreptul familiei, 2011, p. 91).3. Putem constata că locuinţele cu destinaţie specială, cum sunt cele de serviciu, de protocol, de necesitate, de intervenţie, se utilizează ca locuinţă de titularul contractului de închiriere numai pe timpul cât persistă condiţia esenţială care a justificat atribuirea folosinţei bunului. Astfel, locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie sunt accesorii contractului individual de muncă. Ca atare, atunci când contractul individual de muncă încetează (fie de drept, fie la iniţiativa angajatului sau a angajatorului) ori în cazul locuinţei de intervenţie.
dacă se modifică atribuţiile specifice postului ocupat (titularul contractului de închiriere nu mai îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţii angajatoare), nu mai subzistă vreo legitimare pentru deţinerea imobilului. Locuinţa de protocol poate fi utilizată numai atât timp cât titularul contractului de închiriere îndeplineşte funcţii sau demnităţi publice ocupate prin alegere sau numire. Tot astfel, locuinţa de necesitate se utilizează temporar, numai până când familia reuşeşte să îşi procure o altă locuinţă sau cât timp durează lucrările de reabilitare ale propriei locuinţe, după caz.
4. în toate aceste situaţii (încetarea contractului individual de muncă de drept sau la iniţiativa angajatorului; încetarea exercitării funcţiei sau a demnităţii publice în care o persoană a fost aleasă sau numită; terminarea lucrărilor de reabilitare a propriei locuinţe sau obţinerea unei locuinţe proprii; încetarea exercitării activităţilor sau funcţiilor care necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul angajatorului, după caz) suntem în prezenţa dispariţiei condiţiei esenţiale care a justificat atribuirea locuinţei, independent de cele mai multe ori de voinţa titularului contractului de închiriere, şi nu ca urmare a unui act voit al titularului contractului prin care s-ar afecta locuinţa familiei. Prin urmare, atunci când dispare condiţia esenţială care a stat la baza atribuirii beneficiului contractului de închiriere, datorită unor împrejurări care fie sunt independente de voinţa titularului contractului de închiriere, fie nu pot fi condiţionate de consimţământul scris al celuilalt soţ, din cauză că s-ar nesocoti principii fundamentale aplicabile în raporturile dintre soţi, cum este cel al independenţei soţilor, consacrat de art. 310 NCC, titularul contractului de închiriere şi, implicit, familia sa pierd dreptul locativ în temeiul legii.
5. Pot fi titulari ai contractului de închiriere fie ambii soţi, fie doar unul dintre aceştia. în oricare dintre situaţii fiecare soţ are un drept locativ propriu.
6. Oricare dintre soţi poate încheia acte în privinţa locuinţei de familie închiriate, prin care este afectată folosinţa locuinţei, acte de deplasare din locuinţă a bunurilor mobile care mobilează sau decorează locuinţa ori de înstrăinare a unor astfel de bunuri, doar cu consimţământul scris al celuilalt soţ.
7. în cazul în care unul dintre soţi refuză să îşi dea consimţământul, celălalt soţ nu poate încheia acte prin care este afectată o astfel de locuinţă, ci se poate adresa instanţei de tutelă (care este judecătoria de la domiciliul pârâtului) pentru ca aceasta să autorizeze încheierea actului. Pentru acordarea autorizaţiei este necesară întrunirea următoarelor condiţii cumulative: a) încheierea actelor să privească un imobil cu destinaţia locuinţă a familiei, deţinut în temeiul unui contract de închiriere ori bunuri mobile ce decorează sau mobilează un asemenea imobil; b) unul dintre soţi să refuze să-şi exprime consimţământul;c) refuzul să fie unul nelegitim.
8. Sancţiunea încălcării de către un soţ a interdicţiei de a dispune de drepturi asupra locuinţei de familie sau a încheierii unui act prin care ar fi afectată folosinţa acesteia, a deplasării de către un soţ a bunurilor mobile ce decorează sau mobilează o asemenea locuinţă, a dispunerii de asemenea bunuri mobile fără consimţământul scris al celuilalt soţ, atrage nulitatea relativă a actului, nulitate care poate fi invocată numai de către cel vătămat, adică de soţul care nu şi-a exprimat consimţământul.
9. Fiind vorba de o nulitate relativă, aceasta poate fi acoperită ulterior prin confirmarea (expresă sau tacită) a actului de soţul care nu şi-a dat consimţământul (spre exemplu, se renunţă la acţiunea în anulare; soţul care nu şi-a dat consimţământul ratifică actul încheiat).
10. în ipoteza în care unul dintre soţi, fără consimţământul scris al celuilalt, încheie acte prin care este afectată folosinţa locuinţei familiei sau cu privire la bunurile mobile ce decorează sau mobilează o asemenea locuinţă (de deplasare din locuinţă sau de înstrăinare a acestora), soţul care nu şi-a exprimat consimţământul are dreptul de a promova acţiune în anularea actului încheiat în termen de un an, care curge de la data la care a cunoscut încheierea actului, dar nu mai târziu de un an de la momentul încetării regimului matrimonial.
11. Acţiunea în anulare poate fi promovată numai atunci când nu există autorizarea instanţei de tutelă dată unuia dintre soţi pentru a încheia acte juridice cu privire la locuinţa familiei. Aceasta întrucât autorizaţia emisă are rolul de a suplini de fapt consimţământul celuilalt soţ, ori de câte ori se constată că refuzul său este nelegitim.
12. Acţiunea în anularea actului juridic încheiat cu privire la imobilul locuinţă a familiei sau cu privire la bunurile mobile ce decorează sau mobilează o asemenea locuinţă poate fi promovată numai atunci când în cartea funciară s-a făcut menţiunea că imobilul cu privire la care se încheie acte juridice este locuinţă a familiei. Numai printr-o asemenea notare terţii pot cunoaşte faptul că imobilul cu privire la care contractează este locuinţă de familie, iar actul este valabil încheiat numai cu consimţământul ambilor soţi. în cazul în care cerinţa notării nu a fost îndeplinită, soţul care nu şi-a dat consimţământul are doar dreptul la daune-interese, cu excepţia cazului în care dovedeşte că terţul a fost de rea-credinţă, în sensul că a cunoscut pe altă cale faptul că imobilul este locuinţă a familiei.
13. în ipoteza în care survine decesul unuia dintre soţi, soţul supravieţuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunţă în mod expres la acesta în termenul de 30 de zile calculat de la data înregistrării decesului soţului.
14. Norma este aplicabilă numai în cazul contractelor de închiriere încheiate după data de 1 octombrie 2011, adică după intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Dispoziţiile art. 323 sunt aplicabile contractelor de închiriere încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.