Accesiune imobiliară artificială. Distincţie faţă de acţiunea în revendicare

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Acţiunea în revendicare reprezintă posibilitatea juridică ce permite titularului să-şi apere dreptul său real asupra bunului şi să pretindă restituirea lui de la cel care-l stăpâneşte fără drept. Legiuitorul a reglementat în mod special prin art. 492, 493 şi urm. C.civ. situaţia construcţiilor edificate pe terenul proprietatea altuia, două cazuri de accesiune imobiliară, prevăzând că „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”. Cum în speţă este vorba despre ridicarea garajelor de pe terenul proprietatea reclamanţilor, suntem în situaţia reglementată de prevederile art. 492 şi urm. C.civ. Chiar dacă reclamanţii indică ca şi temei de drept al cererii lor prevederile art. 480 C.civ. şi precizează acţiunea, formulând un petit specific unei acţiuni în revendicare o atare solicitare, respectiv obligarea pârâţilor la predarea suprafeţelor de teren pe care sunt amplasate garajele, în măsura în care ocupă terenul reclamanţilor, aceasta urmează a fi respinsă.

Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 719 din 24 februarie 2011

Prin sentința civilă nr. 269/21.01.2010 pronunțată de Judecătoria Zalău a fost respinsă ca nefondată acțiunea precizată a reclamanților C.I. și C.F. în contradictoriu cu pârâții J.F., V.F., O.N., K.S., T.M.P. și T.L.

A fost admisă excepția netimbrării cererii de chemare în garanție invocată de instanță din oficiu și în consecință a fost anulată ca netimbrată cererea de chemare în garanție a Primăriei Municipiului Zalău, formulată de pârâtul T.M.P. prin mandatar I.N.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că în fapt reclamanții sunt proprietarii terenului intravilan înscris în CF 5656/N Zalău, cu nr. cadastral 6216, pe care l-au dobândit prin cumpărare de la N.M. Aceasta din urmă a dobândit acest teren prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 10/2001. Pârâții sau autorii acestora au construit garaje, anterior momentului restituirii proprietății către N.M. Aceste garaje se suprapun parțial sau total, după caz, pe terenul restituit în baza Legii nr. 10/2001 către N.M. și cumpărat ulterior de către reclamanți. începând cu data de 1.07.2008 a încetat contractul de închiriere dintre Primăria Municipiului Zalău și pârâți cu privire la terenul pe care sunt amplasate garajele.

Instanța a procedat la încadrarea juridică corectă a situației de fapt în litigiu, reținând că suntem în prezenta unui caz de accesiune imobiliară artificială, reglementat de prevederile art. 492-494 C.civ. Textele de lege amintite reprezintă dreptul special în raport cu prevederile art. 480 C.civ., care reprezintă dreptul general în materia dreptului de proprietate. Prin urmare, chiar dacă reclamanții indică ca și temei de drept al cererii lor prevederile art. 480 C.civ. și precizează acțiunea, formulând un petit specific unei acțiuni în revendicare, o atare solicitare, respectiv obligarea pârâților la predarea suprafețelor de teren pe care sunt amplasate garajele, în măsura în care ocupă terenul reclamanților, urmează a fi respinsă. Astfel, nu se poate face abstracție de existența construcțiilor, adică a garajelor în discuție pe respectivele suprafețe de teren. în caz contrar am ignora dreptul de proprietate asupra construcțiilor (garajelor), adică am ignora tocmai prevederile art. 480 C.civ., la care fac trimitere reclamanții, în ceea ce privește dreptul de proprietate asupra construcțiilor. în temeiul art. 129 C.proc.civ. instanța nu este legată de temeiul juridic indicat de reclamanți privind cererea formulată, având dreptul și obligația de a încadra în drept în mod corect situația de fapt expusă.

Instanța a concluzionat că suntem în prezența unui caz de accesiune a construcțiilor edificate de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia, situație reglementată de prevederile art. 494 C.civ. Acest text de lege oferă proprietarului terenului opțiuni diferite, reglementând un tratament juridic al constructorului diferit, în funcție de buna, respectiv reaua-credință a acestuia. Posibilitatea obligării constructorului la ridicarea acesteia este admisă doar în situația în care acesta este de rea-credință.

Prin urmare, cea mai importantă operațiune juridică în prezenta cauză este determinarea bunei sau relei-credințe a pârâților. în general, prin constructor de rea-credință se înțelege acea persoană care ridică o construcție pe un teren, cunoscând că terenul în cauză nu-i aparține, neavând legitimitate în edificarea construcției prin aceea că proprietarul terenului nu și-a exprimat acordul pentru construire și nici nu a manifestat o atitudine de toleranță față de faptul construirii pe terenul său. Dimpotrivă, prin constructor de bună-credință se înțelege acea persoană care ridică o construcție pe un teren, având convingerea fermă, dar eronată că acel teren se află în proprietatea sa sau are acordul proprietarului terenului să construiască în mod expres sau tacit, respectiv printr-o atitudine de toleranță față de faptul construirii pe terenul său.

Instanța a apreciat că pârâții sau autorii acestora au fost de bună-credință în momentul construirii garajelor, pentru următoarele motive:

în primul rând, instanța deduce buna-credință a pârâților sau autorilor lor din faptul că la momentul edificării garajelor au avut convingerea fermă că nu construiesc pe terenul proprietatea privată a unei persoane. Toate garajele în discuție au fost edificate înainte de anul 1989, când terenul în discuție se afla în proprietatea Statului român și administrarea autorităților locale. în acea epocă era posibilă construirea garajelor în discuție, pârâții sau autorii lor, construind cu convingerea că nu încalcă dreptul de proprietate al Statului român, deoarece autoritățile locale eliberau autorizații de construcții pentru edificarea de garaje în zona în discuție. Așadar, fostul Consiliu Popular al orașului Zalău nu s-a opus edificării vreunuia din garajele în discuție, încuviințând expres sau tacit construirea acestora. Ca o dovadă ulterioară a acestui fapt este și faptul încheierii de contracte de închiriere pentru terenul pe care sunt amplasate aceste garaje de către Primăria Municipiului Zalău cu fiecare din acești pârâți, așa cum rezultă din pct. 1 al adresei comunicate instanței de această instituție.

în al doilea rând, în strânsă legătură cu argumentul mai sus enunțat, buna-credință a pârâților se deduce din eliberarea autorizației de construcție pentru edificarea garajelor de către fostul Consiliu Popular al orașului Zalău. Cei mai mulți dintre pârâți au depus la dosarul cauzei autorizația de construcție pentru garajul edificat. Prin pct. 2 al adresei comunicate instanței de către Primăria Municipiului Zalău se confirmă faptul că pârâții au autorizație de construcție pentru garajul edificat, excepție făcând, conform acestei adrese, pârâții J.F. și V.F. Cu privire la pârâtul J.F., informația comunicată de către Primăria Municipiului Zalău nu corespunde realității, întrucât autorul acestui pârât (persoana de la care a cumpărat garajul) a obținut autorizație de construcție. Cu privire la pârâtul V.F., acesta nu s-a prezentat în cauză pentru a face dovada eliberării autorizației de construcție pe numele său sau eventual a autorului său în cazul în care a dobândit prin cumpărare acest garaj. însă, este de principiu că reaua-credință a constructorului este anihilată atunci când acesta a fost încurajat în edificarea construcției prin atitudinea de toleranță și pasivitate a proprietarului. Or, în speță, este evident că autoritățile locale au tolerat construcția garajului aflat în proprietatea pârâtului V.F., în primul rând prin aceea că nu au luat măsuri de demolare a acestuia, iar în al doilea rând prin aceea că au încheiat cu acest pârât contract de închiriere pentru terenul pe care este amplasat respectivul garaj.

Pentru considerentele reținute, instanța a apreciat că pârâții sau autorii lor au fost de bună-credință la momentul edificării garajelor, astfel că nu sunt îndeplinite cerințele prescrise de lege pentru obligarea acestora la a-și ridica aceste construcții de pe terenul reclamanților. în acest sens, expertizele topografice efectuate în cauză, atât cea judiciară, cât și cea extrajudiciară au prezentat utilitate doar sub aspectul stabilirii existenței sau inexistenței cazului de accesiune imobiliară. însă, față de împrejurarea că instanța a constatat buna-credință a pârâților, devine inutilă solicitarea pârâtului O.N. de completare a expertizei judiciare conform obiecțiunilor formulate. Acesta este și motivul pentru care instanța nu a repus cauza pe rol, ca urmare a depunerii amintitelor obiecțiuni.

Cu privire la cererea de chemare în garanție formulată de către pârâtul T.M.P. prin mandatar I.N. în contradictoriu cu chematul în garanție Primăria Municipiului Zalău, instanța a dispus anularea acesteia ca netimbrată, reținând că prin citație s-a pus în vedere pârâtului T. prin mandatar I.N. să-și timbreze cererea cu suma de 683,26 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și

0,3 lei timbru judiciar, obligație pe care pârâtul nu și-a îndeplinit-o astfel că instanța a făcut aplicarea dispozițiilor art. 20

alin. (1) și (3) din Legea nr. 146/1996.

Instanța de fond a făcut și aprecieri cu privire la calea de atac ce poate fi exercitată împotriva acestei hotărâri, reținând că acțiunea reclamanților nu constituie o acțiune în revendicare evaluabilă în bani, ci o acțiune având ca obiect obligație de a face pe considerentul accesiunii imobiliare, respectiv ridicarea garajelor este o acțiune neevaluabilă în bani, astfel că apelul este calea de atac ce poate fi exercitată împotriva acestei hotărâri și nu recursul, conform prevederilor art. 282 și 2821 C.proc.civ.

Prin decizia civilă nr. 50/20.09.2010 a Tribunalului Sălaj a fost admis apelul declarat de reclamanții C.I. și C.F. împotriva sentinței civile nr. 269/21.01.2010 a Judecătoriei Zalău pe care a desființat-o și a trimis-o aceleiași instanțe pentru o nouă judecată.

Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul a reținut că în raport de cele trei petite ale acțiunii și precizarea de acțiune din data de 15.04.2004, aceasta are ca obiect revendicarea unor suprafețe de teren și obligația de a face, respectiv de ridicare a garajelor pârâților de pe terenul reclamanților.

Modificând temeiul legal al acțiunii, instanța de fond a modificat însuși obiectul acțiunii reclamanților, încălcând astfel principiul disponibilității.

Mai mult decât atât, prima instanță nu s-a pronunțat asupra cererilor care formează obiectul acțiunii reclamanților, situație ce echivalează cu o necercetate pe fond a cauzei cu care instanța a fost sesizată.

Pe de altă parte, dar în strânsă legătură cu concluzia de mai sus, instanța nu a analizat acțiunea reclamanților în raport cu apărările formulate și cu probele depuse la dosar de către fiecare dintre părți, cu atât mai mult cu cât acestea se dovedesc a nu fi comune, ci având particularități distincte.

Expertiza efectuată în cauză nu a identificat terenul reclamanților în funcție de datele CF ale acestuia pentru a se putea stabili cu certitudine dacă toți pârâții ocupă teren din terenul acestora, iar în caz afirmativ care este, fără dubii, suprafața ocupată.

Aceste detalii sunt cu atât mai mult necesare cu cât în autorizațiile de executare de lucrări terenurile pe care s-au edificat garajele nu sunt individualizate nici prin întinderea suprafeței și nici prin date de CF.

Contractele de închiriere dintre Primăria Municipiului Zalău și pârâți indică suprafețele închiriate, dar fără a individualiza terenul măcar prin vecinătăți.

împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal pârâtul O.N., solicitând modificarea sentinței atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanții C.I. și C.F.

în motivarea recursului, recurentul a arătat că cele două instanțe nu au luat în considerare probele depuse la dosarul cauzei, probe care dovedesc că garajul în litigiu este construit în afara terenului reclamanților, că acest garaj este o construcție legală conform autorizației nr. 143/3954/1977.

Probele administrate de reclamanți, respectiv expertiza extrajudiciară și planul de amplasament și delimitare sunt nerelevante, iar expertiza judiciară efectuată de instanță nu identifică cu exactitate terenul în litigiu și faptul că o parte din terenul reclamanților ar fi ocupat de acesta.

Notificarea privind rezilierea unilaterală de către Primăria Zalău a contractului de închiriere pe care este construit garajul în litigiu și pe care reclamanții și-au întemeiat acțiunea reprezintă o măsură nelegală, în lipsa unei decizii a instanței referitoare la o eventuală situație de accesiune imobiliară artificială.

Prin întâmpinarea depusă, intimata C.I. și C.F. s-au opus admiterii recursului.

Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, Curtea apreciază că este întemeiat în parte și, în consecință, în baza art. 312 alin. (1) și (5) C.proc.civ., urmează să-l admită ca atare, pentru următoarele considerente:

Prin acțiunea promovată, reclamantul a solicitat obligarea pârâților să-i elibereze terenul ocupat cu garajele aflate în folosința acestora, să-și ridice garajele amplasate pe terenul proprietatea lor, în caz contrar să fie ei autorizați să ridice aceste garaje pe cheltuiala pârâților.

Reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 480, 1076 și 1077 C.civ.

Procedând la analizarea acțiunii promovate de reclamanți, instanța, în baza art. 129 alin. (3) C.proc.civ., procedează la încadrarea juridică a situației de fapt rezultată în dosar, reținând că în speță suntem în prezența unui caz de accesiune imobiliară artificială, reglementat de prevederile art. 492-494 C.civ.

Concluzia instanței de fond este legală pentru că temeiul juridic al acțiunii nu leagă instanța, care este îndreptățită și chiar obligată în exercitarea rolului activ și pentru a ajuta efectiv părțile în ocrotirea intereselor lor legitime, să dea acțiunii calificarea juridică exactă, alta decât cea dată de reclamant prin cererea de chemare în judecată.

încadrarea juridică făcută de instanța de fond nu duce la modificarea obiectului acțiunii, care nu poate fi schimbat și nici depășit, și este apreciată de instanța de recurs ca fiind legală pentru următoarele considerente:

Reclamanții sunt proprietarii terenului intravilan înscris în CF 5656/N Zalău, nr. cad. 6216, pe care l-au dobândit prin cumpărare de la N.M., care la rândul ei a dobândit acest teren prin restituire în condițiile Legii nr. 10/2001.

în baza contractului de închiriere încheiat între Municipiul Zalău și recurentul O.N. s-a eliberat autorizația pentru executare lucrări nr. 143/3954/28.07.1977 în favoarea recurentului, având ca obiect construirea unui garaj din elemente prefabricate pe terenul situat în Zalău, str. C., nr. 2A.

Prin notificarea nr. 24188/20.05.2008 comunicată recurentului O.N., Primăria Municipiului Zalău l-a încunoștințat despre faptul că terenul pe care este amplasat garajul a fost atribuit numitei N.M., iar în prezent se află în proprietatea reclamantului C.I., conform contractului de vânzare-cumpărare din 5.04.2008, astfel că, contractul de închiriere nr. 2304/09.01.2006 încetează de drept, conform prevederilor Cap. VI, lit. b).

în consecință, instanța de fond în mod legal a constatat că suntem în prezența unui caz de accesiune imobiliară artificială reglementată de art. 494 C.civ., text care oferă proprietarului terenului opțiuni diferite, în funcție de buna sau reaua-credință a celui care a construit pe proprietatea altuia și nu în situația unei acțiuni în revendicare, întemeiată pe dispozițiile art. 480 C.civ., care reprezintă dreptul general în materia dreptului de proprietate.

Acțiunea promovată de reclamanți a fost corect calificată de instanța de fond ca fiind o acțiune ce are ca obiect obligația de a face, respectiv aceea de ridicare a garajelor edificate de pârâți pe terenul proprietatea reclamanților, pe temeiul accesiunii imobiliare. Calificarea corectă dată de instanța de fond rezultă din compararea celor două categorii de acțiuni, pornind de la definiția acțiunii în revendicare, caracterele și condițiile exercitării ei, raportat la dispozițiile art. 492 și urm. C.civ.

Acțiunea în revendicare reprezintă posibilitatea juridică ce permite titularului să-și apere dreptul său real asupra bunului și să pretindă restituirea lui de la cel care-l stăpânește fără drept.

Legiuitorul a reglementat în mod special prin art. 492, 493 și urm. C.civ. situația construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altuia, două cazuri de accesiune imobiliară, prevăzând că „orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra”.

Prin urmare, în speță este vorba despre ridicarea garajelor de pe terenul proprietatea reclamanților, situație reglementată de prevederile art. 492 și urm. C.civ., așa cum legal a apreciat și instanța de fond.

Instanța de apel apreciază că prima instanță a soluționat cauza pe un alt temei legal decât cel invocat de reclamanți, art. 480, 1076 și 1077 C.civ., că modificând temeiul legal al acțiunii a modificat însăși obiectul acțiunii și, mai mult, nu s-a pronunțat asupra cererilor care formează obiectul acțiunii reclamanților, situație ce echivalează cu o necercetare pe fond a cauzei cu care instanța a fost sesizată.

Față de faptul că, așa cum s-a reținut în alineatele precedente, temeiul juridic al acțiunii nu leagă instanța care este îndreptățită și chiar obligată să dea acțiunii calificarea juridică exactă, alta decât cea dată de reclamant prin cererea de chemare în judecată, aprecierile instanței de apel referitoare la faptul că instanța de fond a modificat temeiul legal al acțiunii și implicit obiectul acțiunii reclamanților, încălcând astfel principiul disponibilității, sunt nelegale, motiv pentru care Curtea va admite în parte recursul declarat de pârât, va casa decizia atacată și va trimite apelul spre rejudecare pe fond aceluiași tribunal.

(Judecător Ana Ionescu)

← Calificarea căii de atac în funcţie de valoarea imobilului....  Nulitate relativă. Act de înstrăinare a unui bun comun de... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Accesiune imobiliară artificială. Distincţie faţă de acţiunea în revendicare