Acţiune în anulare
| Comentarii |
|
Judecătoria ONEŞTI Sentinţă civilă nr. 542 din data de 09.03.2017
Document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:JDONE:2017:002.000542
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA ONEȘTI
JUDEȚUL BACĂU
Dosar nr.5779/270/2017 - acțiune în anulare -
Înreg. 30.09.2016
SENTINȚA CIVILĂ NR. 542
Ședința publică de la 09.03.2017
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Liliana Bădău
Grefier: Mihaela Andrei
Pe rol judecarea cauzei privind pe reclamanta …, C.N.P. …, cu domiciliul în …., cu domiciliul ales la …., în contradictoriu cu pârâții …., C.N.P…. și …, C.N.P. …., ambii cu domiciliul ales la …., având ca obiect acțiune în anulare.
La apelul nominal făcut în ședința publică la priorități, se prezintă avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă și pârâții asistați de avocat Blenesy Ana - Maria, lipsă fiind reclamanta.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței:
- procedura de citare este legal îndeplinită,
- pârâții au depus la data de 08.03.2017 cerere de renunțare la judecată pentru capătul de cerere privind instituirea sechestrului judiciar , solicitând a se dispune înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor;
- stadiul procesual fond, după care;
Pârâtul … se legitimează cu Cartea de identitate seria ZC nr. 2372417, C.N.P.1751218045871.
Pârâta …. se legitimează cu Cartea de identitate seria ZC nr. 237241, C.N.P. 2670715044430.
Avocat Blenesy Ana - Maria pentru pârâți depune precizări și înmânează un exemplar după precizări apărătorului reclamantei.
Avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă solicită acordarea unui termen pentru studiul precizărilor și pentru a răspunde la aceste precizări.
Instanța respinge cererea apărătorului reclamantei, apreciind că nu se impune acordarea unui nou termen de judecată. Lasă cauza la a doua strigare pentru ca reclamanta să depună răspuns la precizări.
La reluarea cauzei se prezintă avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă și pârâții asistați de avocat Blenesy Ana - Maria, lipsă fiind reclamanta.
Întrebați fiind de către instanță, pârâții pe rând precizează că sunt de acord cu rezilierea contractului de comun acord și să restituie suma de bani reclamantei.
Avocat Coșa Iuliana precizează că cu privire la casa și terenul din Slobozia nulitatea este de la lege pentru că este un antecontract de vânzare - cumpărare cu promisiune de vânzare în forma cerută de lege , iar cu privire la apartament invocă excepția neîndeplinirii condițiilor de formă prevăzute de lege și sancțiunea nulității absolute cu repunerea părților în situația anterioară, pentru lipsa formei cu restituirea sumei de bani. Solicită a se lua act că își modifică acțiunea în sensul că se solicită nulitatea absolută cu repunerea părților în situația anterioară.
Avocat Blenesy Ana-Maria precizează că pârâții sunt de acord să restituie suma de bani și de acord cu nulitatea absolută a promisiunii de vânzare - cumpărare cu repunerea părților în situația anterioară .
Conform art. 244 al. 1 Cod procedură civilă, instanța declară închisă cercetarea procesului și, nemaifiind formulate alte cereri, sau alte probe de administrat, în temeiul art. 392 Cod procedură civilă deschide dezbaterile asupra fondului cauzei și acordă cuvântul părților în dezbateri.
Avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă, având cuvântul, solicită admiterea acțiunii, a se constata nulitatea absolută a promisiunii de vânzare - cumpărare cu repunerea părților în situația anterioară prin neîndeplinirea condițiilor de formă astfel cum sunt cerute în mod expres de dispozițiile Codului civil , cu cheltuieli de judecată.
Avocat Blenesy Ana-Maria pentru pârâți solicită a se constata nulitatea absolută a promisiunii de vânzare - cumpărare cu repunerea părților în situația anterioară, obligarea reclamantei la restituirea sumei de bani, iar cu privire la ipoteca legală , a se dispune instituirea ipotecii legale cu privire la imobil - casă și teren situate în cartierul Slobozia, până la restituirea sumei de bani de 57013,75 lei, cu cheltuieli de judecată.
Avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă, solicită respingerea cererii privind instituirea ipotecii legale, având în vedere că nu este vorba de o promisiune de vânzare deoarece aceasta este nulă de la lege.
În temeiul art. 394 al. 1 Cod procedură civilă instanța închide dezbaterile asupra fondului și rămâne în pronunțare.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 30.09.2016, sub numărul 5779/270/2016, reclamanta …., a chemat în judecată pârâții … și …, solicitând instanței să dispună anularea promisiunii de vânzare încheiată la data de 21.12.2015 de Cabinet avocat Danale Angelica.
În motivare, reclamanta a arătat că a fost căsătorită cu … decedat la data de 08.04.2009. prin sentința civilă nr. 341 din 03.02.2015 pronunțată d Judecătoria Onești în dosarul 768/270/2014 s-a soluționat partajul succesoral revenindu-i în lot jumătate din construcțiile edificate în timpul căsătoriei cu defunctul cât și suprafața de 335 mp teren curți construcții fiind obligată să achite sultă copiilor soțului său, rezultați dintr-o altă căsătorie. A mai arătat că este o persoană în vârstă diagnosticată cu boli cronice cu probleme de vedere și memorie și avea mare nevoie de ajutor. Din acest motiv a testat întreaga sa avere unei persoane din comuna Tg. Trotuș. A mai arăta că în ziua în care a făcut testamentul la biroul notarial se aflau și cei doi pârâți pe care îi cunoștea de la mama pârâtei … și le-a spus cea act a făcut la notar. După câteva zile contactată fiind de mama pârâtei …. s-a întâlnit cu cei doi pârâți care i-au spus că persoana căreia i-a testat bunurile vrea să o omoare pentru a-i moșteni bunurile. Acest lucru i-a creat temere și a mers notar revocând testamentul și din acel moment pârâții au devenit foarte binevoitori s-au oferit să se ocupe de formalitățile de deschidere a procesului de partaj, de vânzare a bunurilor moștenite. Arată în continuare că pârâții s-au oferit să achite sulta datorată comoștenitorilor iar banii să-i restituie după vânzarea casei din Slobozia și la data de 21.12.2012, la Cabinet avocat Danale Angelica unde au venit și copii soțului său a semnat chitanța care atesta plata sultei în mai multe exemplare. Din acel moment comportamentul pârâților s-a schimbat, nu o mai vizitau, îi spuneau că sunt ocupați cu formalitățile pentru casa din Slobozia în vederea vânzării și restituirii către ei a sumei achitate drept sultă. A mai arătat reclamanta că în luna august 2016 a fost notificată de cabinetul avocatului din partaj prin care era somată să se prezinte la notar pentru a încheia act de vânzare cumpărare tuturor bunurilor primite prin hotărârea de partaj. În notificare se vorbea despre o promisiune de vânzare despre care nu avea cunoștință și a mers la Cabinetul avocatului ocazia cu care a intrat în posesia unui înscris intitulat promisiune de vânzare din care rezulta că la data de 21.12.2015 în contul sumei de 57.013,75 lei plătită drept sultă comoștenitorilor a promis vânzarea casei terenurilor și tuturor bunurilor și a apartamentului din Onești. A mai arătat că nu a dorit nici un moment să-și înstrăineze toate bunurile, inclusiv apartamentul în care locuiește pentru o sumă ce reprezintă 1/4 din valoarea bunurilor fără a se proteja prin instituirea unor clauze de uzufruct și /sau de întreținere. A mai arătat că nu are cunoștință nici despre testamentul despre care se vorbește în acea notificare.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1207, 1214 Cod civil.
În susținerea cererii reclamanta a depus înscrisuri aflate la filele 8-14 și a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatorii, martori.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2245 lei.
În cauza de față, au fost respectate prevederile art. 194-201 Cod procedură civilă privind parcurgerea etapei scrise.
Pârâții au depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care au arătat că sunt de acord cu acțiunea reclamantei, cu anularea convenției intitulată Promisiune de vânzare nr. 2 din 21.12.2015 încheiată la Cabinet avocat Danale Angelica solicitând a se lua act de acest acord. Sub aspect reconvențional au solicitat obligarea reclamantei la restituirea sumei de 57.013,75 lei ca urmare a acordului exprimat privind anularea promisiunii de Vânzare cumpărare nr. 22/21.12.2015. Au mai solicitat în temeiul art. 972 și următorii din noul Cod de procedură civilă aplicarea sechestrului judiciar asupra casei și anexei și a suprafeței curți construcții de 335 mp, ambele situate în ….., …., bunuri proprietatea reclamantei obținute prin sentința civilă nr. 341/03.02.20015.
Cererea a fost timbrată cu 1000 lei taxă judiciară de timbru.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 972 și următoarele Cod procedură civilă, art. 1669 și art. 1700 Cod civil. În dovedire s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogator, martori și atașarea dosarului 768/270/2014 și s-au depus înscrisuri aflate la filele 39-45.
Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare prin care a arăta că este de acord cu cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți, cu restituirea sumei de 57.013,75 lei și instituirea sechestrului judiciar asupra imobilului din …, până al achitarea sumei.
Analizând actele si lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt,
La dosarul cauzei a fost depus un înscris sub semnătură privată prin care reclmanta pârâtă …. ar fi promis să vândă pârâților reclamanți … și … mai multe bunuri imobile, printre care, o casă cu chirpici situată în ….
Părțile au recunoscut faptul că apartamentul cu trei camere și dependințe situat în …. nu face obiectul antecontractului, acesta reprezentând obiectul unei alte operațiuni juridice încheiate de reclamanta pârâtă.
Din același înscris ar rezulta că prețul vânzării a fost stabilit la suma de 57.013,75 lei, sumă pe care …. ar fi primit-o de la pârâții reclamanți la data de 21.12.2015, aspect ce nu a fost contestat de către reclamanta părătă, fiind chiar de acord să restituie respectiva sumă de bani.
Examinând actele procesuale depuse de părți la dosarul cauzei rezultă că atitudinea lor procesuală este clară, în sensul că solicită desfințarea promisiunii de vâzare cumpărare și repunerea părților în situația anterioară prin restituirea prețului în valoare de 57.013,75 lei.
Reclamanta pârâtă a invocat nulitatea absolută a promisiunii de vânzare cumpărare pentru neîndeplinirea condiției de validitate a formei autentice impuse de lege pentru încheierea operațiunilor de transfer al dreptului de proprietate pentru bunuri imobile.
Instanța a pus în discuția părților excepția nulității absolute invocată de reclamanta pârâtă la ultimul termen de judecată, pârâții manifestând aceeași atitudine de achiesare în scopul desființării actului juridic sus menționat și restituirea prețului plătit.
În drept.
Potrivit art. 1279 NCC : "; Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.";
Art. 2386 pct. 2 NCC dispune în sensul că : "; Creanțele care beneficiază de ipotecă legală. În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:
2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;";.
Aprecierea instanței.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare reprezintă o varietate de contract preparatoriu ce implică obligația asumată de ambele părți de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Sediul materiei se regăsește în prevederile art. 1279 din Codul civil din 2009, care include însă toate promisiunile de a contracta, așadar și cele unilaterale. De asemenea, prevederile din cadrul contractului de vânzare referitoare la promisiunea de vânzare sau de cumpărare, ce se regăsesc în cuprinsul art. 1669-1670 din Codul civil, reiau dispoțiile legale ale art. 1279 cod civil și instituie o singură regulă suplimentară în materia promisiunii unilaterale de cumpărare, respectiv termenul de 6 luni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toațe acele clauze ale contractului promis, in lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, după cum prevede art. 1279 alin. 1 C. civ. În ipoteza neexecutării promisiunii de a încheia contractul, partea îndreptățită poate să solicite daune-interese (art. 1279 alin. (2) C. Civ.) sau, mai mult decât atât, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract (art. 1279 alin. 3 C. Civ.). Condiția pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri este aceea ca cerințele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite.
Prevăzând condiția de îndeplinire a cerințelor impuse de lege contractului, la a cărui perfectare părțile s-au obligat, condiție sine qua non pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, se ridică problema dacă și forma, cerută ad validitatem pentru contractul perfect de vânzare-cumpărare, trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunțării aceluiași tip de hotărâre. Aceasta problemă se ridică mai ales în materia vânzării de imobile unde legiuitorul impune forma autentică a contractului sub sancțiunea nulității absolute, operațiunea vănzării reprezentând, de fapt, o strămutare a unui drept real ce urmează a fi înscris în cartea funciară, potrivit dispozițiilor art. 1244 din Codul civil din 2009.
Potrivit art. 1279 al. 3 Cod Civil De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Totodată art. 1669 al. 1 Cod Civil cu aplicabilitate directa in materia vânzării prevede ca, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Din textele de lege enunțate rezultă fără echivoc că pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract, este necesară îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate specifice contractului ce urmează a fi perfectat. În speță, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare cumpărare imobiliară, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare care stă la baza promovării unei astfel de acțiuni trebuie să îndeplinească toate condițiile aferente unui act apt sa producă efectul translativ de proprietate asupra unui imobil.
Conform art. 1179 Cod Civil condițiile esențiale de validitate ale contractului sunt clasificate in condiții de fond și condiții de forma. Raportat la îndeplinirea condițiilor de forma art. 1244 Cod Civil prevede ca in afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Așadar contractul de vânzarea cumpărare având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil, in speță un teren arabil extravilan, trebuia încheiat in forma autentică, cerință ce trebuie îndeplinită ad validitatem de care depinde însăși nașterea valabilă a actului juridic respectiv.
Din interpretarea coroborată a textelor legale expuse, rezulta ca din moment ce contractul de vânzare cumpărare a unui imobil trebuie încheiat in forma autentică sub sancțiunea nulității absolute, această formă trebuie respectată și de către promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare. Pentru a putea fi utilizată la perfectarea vânzării, promisiunea bilaterală trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate specifice vânzării în forma finală, inclusiv condiția încheierii in formă autentică.
În concepția Noului Cod Civil intrat in vigoare la data de 1 octombrie 2011, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare este necesar ca promisiunea bilaterală pe care se grefează acest demers procesual să fie încheiată de asemenea in forma autentica. Impunerea formei autentice drept condiție de validitate a actului de vânzare cumpărare are ca scop conștientizarea de către părți a importantei actului de dispoziție pe care îl încheie precum și a efectelor acestuia. Notarul public are îndatorirea de a le explica in mod clar părților consecințele și implicațiile actului pe care îl perfectează. Aceste considerente pot fi transpuse in mod identic si in situația încheierii unei promisiuni bilaterale de a contracta, mai ales că în condițiile legislative actuale consimțământul final al uneia dintre părți poate fi suplinit prin hotărârea instanței pronunțată în cadrul unei acțiuni de genul celei promovate in prezentul dosar. Prin urmare consimțământul exprimat la momentul încheierii promisiunii de a contracta are o deosebită importanță.
In concluzie, deoarece promisiune bilaterala de vânzare cumpărare invocate de părți a fost încheiată in data de 21.12.2015, deci după intrarea in vigoare a Noului Cod Civil, aceste act normativ ii este pe deplin aplicabil. Respectiva promisiune a fost încheiată sub forma unui înscris sub semnătura privată si nu în formă autentică, astfel încât aceasta nu poate sta la baza unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare a unui imobil din moment ce nu îndeplinește toate condițiile de validitate specifice vânzării acestui tip de bunuri.
Va admite cererea de chemare în judecată, precum și cererea reconvențională.
Va constata nulitatea absolute a actului intitulat promisiune de vânzare cumpărare încheiat în data de 21.12.2015.
Va dispune repunerea părților în situația anterioară , în sensul că obligă reclamanta pârâtă să restituie pârâților reclamanți prețul în sumă de 57.013,75 lei, iar bunurile constând într-o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată , o anexă lipită de casă, precum și terenul pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …. rămân în patrimoniul reclamantei pârâte.
Referitor la capătul de cerere privind instituirea unei ipoteci legale cu privire la bunurile proprietatea reclamantei pârâte , instanța constată că legea impune cerința unei hotărâri judecătorești sau act autentic pentru notarea în cartea funciară a respectivei garanții imobiliare, așa încât fiind întrunite cerințele art. 2386 pct. 2 noul cod civil va dispune instituirea unei ipoteci legale cu privire la bunurile proprietatea reclamantei pârâte, respectiv o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată, o anexă lipită de casă, precum și asupra terenului pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …., până la achitarea integrală a prețului în sumă de 57.013,75 lei către pârâții reclamanți.
Va respinge ca nefondată cererea reclamantei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată având în vedere că pârâții reclamanți au achiesat la cererea reclamantei pârâte, dar și împrejurarea că părțile din prezenta cauză au o culpă procesuală comună data fiind atitudinea lor față de actul juridic încheiat.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
H O T Ă R Ă Ș T E:
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta pârâtă …, C.N.P. …, cu domiciliul în …, cu domiciliul ales la …, în contradictoriu cu pârâții reclamanți …, C.N.P…. și …, C.N.P. …, ambii cu domiciliul ales la …
Admite cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți …, ....
Constată nulitatea absolută a actului intitulat promisiune de vânzare cumpărare încheiat în data de 21.12.2015.
Dispune repunerea părților în situația anterioară , în sensul că obligă reclamanta pârâtă să restituie pârâților reclamanți prețul în sumă de 57.013,75 lei, iar bunurile constând într-o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată , o anexă lipită de casă, precum și terenul pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …. rămân în patrimoniul reclamantei pârâte.
Dispune instituirea unei ipoteci legale cu privire la bunurile proprietatea reclamantei pârâte, respectiv o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată, o anexă lipită de casă, precum și asupra terenului pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …, până la achitarea integrală a prețului în sumă de 57.013,75 lei către pârâții reclamanți.
Respinge ca nefondată cererea reclamantei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel se depune la Judecătoria Onești.
Pronunțată în ședință publică, azi 09.03.2017.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red. L.B. - 24.04.2017
Tehnored.M.L. - 24.04 .2017
6 ex. - com.părți 4 ex. 24.04.2017
| ← Plângere contravenţională . Jurisprudență Contravenţii.... | Contestație la executare-contestație privind recuperarea... → |
|---|
