Revendicare imobiliară - excepţia de inadmisibilitate a cererii vizând înscrierea construcţiei unui proprietar care nu este şi proprietarul terenului
| Comentarii |
|
Judecătoria LIPOVA Sentinţă civilă nr. 575 din data de 21.07.2016
SENTINȚA CIVILĂ NR. 575
Ședința publică din 21 iulie 2016
Președinte: E.P.
Grefier: D.T.
Se procedează la soluționarea cauzei având ca părți pe reclamanta SC ....... SRL Lipova prin lichidator ........ SPRL, pe pârâtul S.R. și pe intervenienta în interes propriu SC ...... SRL Lipova, cauză structurată pe cererea principală cu obiect constatare și notare supraedificată în cartea funciară, pe cererea reconvențională a pârâtului, cu obiect pretenții și pe cererea de intervenție a intervenientei în interes propriu SC ......... SRL Lipova cu obiect constatare și notare supraedificată în cartea funciară.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta pârâtului, avocat .........., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Grefierul de ședință efectuează referatul asupra stadiului cauzei, după care se pune în discuție excepția de inadmisibilitate a cererii vizând înscrierea în CF a construcției unui proprietar care nu este și proprietarul terenului pe care este amplasată aceasta, execpție decurgând și din situația juridică a parcelei ocupată de mai multe construcții aparținând unor proprietari diferiți și cea decurgând din netimbrarea cererii de intervenție.
Reprezentanta pârâtului lasă la aprecierea instanței soluția asupra excepțiilor.
Se procedează la deliberare asupra excepțiilor.
JUDECATA:
Constată că, prin cererea înregistrată la 17 februarie 2016 la această instanță, reclamanta SC .......... SRL Lipova prin lichidator SC........ SPRL, în contradictoriu cu pârâtul S.R., a solicitat să se constate că pe terenul înscris în CF nr. ..... nr. top. ....... este edificată construcția cu destinația atelier reparații și WC uscat, precum și să se dispună efectuarea cuvenitelor operațiuni în cartea funciară.
În motivare, reclamanta a argumentat că imobilul în litigiu face parte din patrimoniul societății aflată în procedura de insolvență, fiind adjudecată prin licitație publică. Clădirea cu destinația atelier reparații și WC uscat se afla în inventarul bunurilor care aparținea debitoarei SC ...... SA fiind încheiat între aceasta și societatea reclamantă un antecontract de vânzare - cumpărare în anul 2006, urmând ca până la data de 31.12.2014 să se încheie contractul de vânzare - cumpărare autentic. Reclamanta a mai precizat că, în urma achitării integrale a prețului, părțile nu s-au mai prezentat la notar pentru încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în formă autentică.
În drept, acțiunea este întemeiată pe dispozițiile art. 35, art. 774 Cod procedură civilă, art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996.
Pentru probațiune, reclamanta a depus: procesul - verbal de adjudecare, antecontract de vânzare - cumpărare, extras de carte funciară , raport de evaluare, factură fiscală, adeverință, Sentința civilă nr. .... a Tribunalului Arad, Încheierea civilă nr.....a Tribunalului Arad, Încheierea OCPI nr...... documentația de divizare a patrimoniului ....... SA, încheiere de schimbare a denumirii din ...... SA, în ..........SA și Încheierea nr........ a Tribunalului Arad.
Pârâtul, prin întâmpinare și cererea reconvențională, a solicitat să se dispună desființarea construcțiilor constând din Atelier Reparații și WC uscat, construcții edificate pe terenul proprietatea pârâtului și adjudecate de reclamantă.
În subsidiar, pârâtul a solicitat obligarea pentru viitor a reclamantei, la plata unei sume de bani lunare, cu titlu de despăgubire, pentru prejudiciul adus pârâtului prin lipsa de folosință a terenului.
În drept, pârâtul a invocat art. 205 și art. 209 Cod procedură civilă, art. 492 - 494 Cod civil, art. 411 alin. 1, pct. 2, art. 453 - 454 Cod procedură civilă.
Pentru probațiune, pârâtul a depus Extrasul de carte funciară nr. ......
Prin răspuns la întâmpinare, note de ședință, reclamanta a solicitat respingerea cererii reconvenționale, respectiv a pretențiilor pârâtului, ca netemeinice și nelegale. A invocat din nou motivele din cuprinsul cererii introductive și că este dobânditoare de bună credință a construcțiilor respective.
Prin cererea de intervenție în interes propriu, intervenienta SC ..... SRL Lipova, a solicitat să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra atelierului de reparații auto și a depozitului de carburant, înscrise în CF nr. ......, nr. top. ......., în suprafață de 267 mp, din totalul de 6018 mp, proprietatea pârâtului și a soției acestuia. De asemenea, intervenienta a mai solicitat efectuarea cuvenitelor operațiuni în cartea funciară.
În drept, intervenienta a invocat art. 61, art. 35 și art. 774 Cod procedură civilă.
Pentru probațiune, intervenienta a depus Facturile fiscale nr.........., nr. ..... și Adeverința nr. .
Anterior examinării admisibilității cererii, instanța va constata că reclamanta nu a formulat și un capăt de cerere vizând instituirea unui drept de superficie asupra terenului pârâtului și că, în acest stadiu al procesului este decăzută din dreptul de a modifica cererea de chemare în judecată.
Din probele administrate în cauză, necesare a fi examinate pentru soluționarea excepției pusă în discuție, respectiv: procesul - verbal de adjudecare, antecontract de vânzare - cumpărare, extras de carte funciară, raport de evaluare, factură fiscală, adeverință, Sentința civilă nr. .... a Tribunalului Arad, Încheierea civilă nr........a Tribunalului Arad, Încheierea OCPI nr..... documentația de divizare a patrimoniului .... SA, încheiere de schimbare a denumirii din ...SA, în ...... SA, Încheierea nr. .....a Tribunalului Arad, Extrasul de carte funciară nr. ....., Facturile fiscale nr. ......, nr. ..... și Adeverința nr. ......, instanța reține următoarele considerente:
Referitor la supraedificata pentru care s-a solicitat notarea sa în cartea funciară de către reclamantă, se reține că nu există un dubiu că ea ar figura printre supraedificatele înscrise în CF nr. ..... nr. top. .... De altfel, în această carte funciară este completat la rubrica ,,Descrierea imobilului"; mențiunea ,,intravilan cu casa nr. 199 - veche și birouri, 3 magazii, 3 ateliere, depozit, magazie carburant, șopron, 2 bazine, rezervor, anexe";. Dacă această mențiune s-ar fi referit inclusiv la atelierul vândut prin antecontractul aferent procesului verbal nr. 2/05.052004 care susține reclamanta că ar fi fost adjudecat la licitație, evident că nu mai era necesară formularea unei cereri adresate instanței în condițiile în care aceasta a achitat integral prețul și a efectuat demersuri pentru întabulare.
Din documentația depusă, rezultă că, într-adevăr, este înscrisă - în inventarul bunurilor care aparțineau debitoarei SC ....... SA clădirea cu destinația atelier reparații și WC uscat. Însă, așa cum s-a motivat pentru situația clădirilor ce fac parte din domeniul public și privat al localităților și în Decizia nr. 1080/2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție Secția a VIII-a de contencios administrativ și fiscal, existența unui titlu asupra construcțiilor nu suplinește și existența unui titlu valabil asupra terenului pe care este amplasată construcția și care să justifice înscrierea construcției în CF pe terenul proprietatea altei persoane decât proprietarul construcției, atare titlu neputând fi decât convenția sau hotărârea judecătorească prin care să se constate că cel în cauză a dobândit, spre exemplu prin uzucapiune, un drept de superficie.
Or, în situația reclamantei, nu există un atare titlu constitutiv pentru dreptul de superficie, mai mult, nici prin cererea în constatare reclamanta nu individualizează un capăt de cerere care să permită instituirea unui atare titlu, mărginindu-se să solicite doar să se constate existența construcției și să solicite înscrierea sa în cartea funciară. Însă, în CF nr. ....., nr. top. ....., figurează înscris ca proprietar un alt titular, pârâtul. O altă persoană nu poate solicita efectuarea de înscrieri în cartea funciară fără acordul titularului dreptului de proprietate înscris în aceasta sau fără un titlu care fie să suplinească consimțământul acestuia, fie să îl ateste.
În situația clădirii în litigiu, chiar dacă s-ar fi dovedit fără echivoc că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra acestei clădiri, situația juridică creată prin construirea unei supraedificate de către o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate asupra terenului nu se putea reglementa decât prin aplicarea art. 492 - 494 din vechiul cod civil în condițiile căruia s-au efectuat lucrările de construire. Atare situație ar fi implicat constituirea unui drept de superficie, dacă proprietarul terenului nu ar fi dorit să invoce dreptul de accesiune imobiliară. Or reclamanta nu a invocat nici măcar pe parcursul procesului dreptul de superficie care să justifice cererea sa de înscriere a clădirii care susține că i-ar aparține în cartea funciară în care este înscrisă ca proprietar pârâtul.
Din altă perspectivă, cererea reclamantei nu poate fi admisă datorită unor operațiuni ce ar fi trebuit să fie solicitate încă de la introducerea cererii în considerarea situației tabulare a supraedificatei. Astfel, din documentația tehnică aferentă imobilului, se constată că supraedificata care ar putea fi identificată drept atelier reparații, pentru care reclamanta a formulat acțiunea în constatare, face parte dintr-un ansamblu de mai multe corpuri de clădiri amplasate pe suprafața unicei și aceleiași parcele, respectiv pe parcela identificată în evidențele de carte funciară aferente CF nr. .... nr. top. ...., pentru aceasta fiind înscris ca proprietar tabular pârâtul și soția sa. Cum clădirea ocupă doar parțial parcela, nu era posibilă notarea sa în aceste condiții, ci era necesară stabilirea terenului aferent construcției din cadrul acelei parcele, dezmembrarea acestuia într-o nouă parcelă și apoi se putea opera înscrierea. Este evident că, în condițiile existenței mai multor clădiri pe aceeași parcelă, nu întregul teren al acesteia este ocupat și este aferent clădirii reclamantei. Situația juridică a parcelei ocupată de mai multe construcții aparținând unor proprietari diferiți, implică inclusiv pentru stabilirea unor drepturi de superficie dezmembrări pentru a se nota drepturile de superficie asupra terenurilor aferente normalei utilizări a construcțiilor proprietarilor diferiți cu consecința că vor fi diferiți și titularii drepturilor de superficie, diferită fiind inclusiv întinderea acestora.
Referitor la situația juridică a imobilului în litigiu, se mai reține că, potrivit interpretărilor judiciare date legislației anterioare în materia dreptului de superficie, art. 492 - 494 din vechiul Cod civil, se reține că, din Decizia nr. 386/2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, rezultă că interpretarea pe care a dat-o instanța supremă textelor legale specificate este aceea că dreptul de superficie constituia, în condițiile vechiului Cod civil, o derogare de la regula instituită de legiuitor că, în situația în care o altă persoană decât proprietarul construcției construiește pe terenul celui din urmă, proprietarul are fie opțiunea de a-l despăgubi pe constructor și a păstra pentru sine supraedificata, fie de a-l obliga să desființeze și să își ridice construcția. Derogarea consta în posibilitatea ca proprietarul că îi constituie prin convenție un drept de folosință constructorului pe perioada existenței construcției. Același drept, putea fi obținut prin lege, uzucapiune însă, interpretarea dată de instanța menționată a fost aceea că în nici un caz un atare drept nu putea fi obținut pe calea unei acțiuni în constatare. În aceeași hotărâre, se face mențiune și la Hotărârea din 15 februarie 2007 pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Bock și Palade împotriva României. Analizându-se dacă, în situația reclamanților Bock și Palade s-a produs o ingerință în dreptul lor de proprietate prin constituirea unui drept de superficia în favoarea Consiliului Municipal Arad în acea speță, în mod incidental, inclusiv Curtea Europeană a Drepturilor Omului consideră justă aceeași interpretare a legislației naționale, făcută de instanțele naționale, prin jurisprudență și doctrină, respectiv cea că dreptul de superficie nu poate rezulta decât din lege, prescripție achizitivă, legat sau acordul părților.
Or, în prezenta cauză, instanța constată că nu numai că nu s-a dovedit existența niciuneia dintre aceste modalități de dobândire a dreptului de superficie, dar nici măcar nu s-a invocat vreun asemenea titlu, cum nu s-a invocat nici dreptul de superficie ca atare.
Chiar dacă reclamanta ar fi susținut că a dobândit acest drept în condițiile noului Cod civil, situația rămâne aceeași deoarece, art.693 reglementând modalitățile de dobândire a dreptului de superficie, specifică aceleași mijloace de dobândire a dreptului de superficie; convenția părților, uzucapiunea sau alt mod care să fie prevăzut de lege. Ca atare, este valabilă și în condițiile actualelor reglementări legale în materie concluzia că instanța nu poate constitui în absența unei cereri formulată în acest scop și peste voința proprietarului terenului sau în afara unui titlu dobândit de proprietarul construcției, reglementat însă de lege, pe care instanța nu este abilitată decât să îl constate.
În consecință, cum una din condițiile fundamentale impuse legislației, reiterată constant în hotărârile Curții Europene a Drepturilor Omului, este aceea a predictibilității, cum instanțele judecătorești nu fac altceva decât să interpreteze legea și să o aplice, pe baza acestei interpretări la cazurile concrete cu care sunt sesizate, condiția predictibilității trebuie să se regăsească și în opera de interpretare și de aplicare a legii de către organele judiciare în cazurile de speță. În aceste condiții, interpretarea dată de jurisprudență pentru dreptul de superficie, așa cum a fost ea rezumată în hotărârea Curtea Europeană a Drepturilor Omului menționată mai sus, trebuie să primeze și în cazul reclamantei, astfel că nu poate fi primită cererea acesteia de a se nota supraedificata cu destinație de atelier reparații și a WC - ului uscat construite pe terenul proprietatea pârâtului în condițiile în care nu a solicitat în prealabil să i se constituie pe cale judecătorească în lipsa invocării și dovedirii existenței unuia dintre titlurile menționate dreptul de superficie solicitat, doar pe calea unei simple acțiuni în constatare.
În concluzie, capetele de cerere pe care este structurată cererea introductivă a reclamantei, inclusiv cel de efectuare a cuvenitelor operațiuni în cartea funciară, în condițiile în care nu se poate nici măcar discuta cererea având ca obiect dreptul de superficie, nu sunt admisibile deoarece atare cereri nu pot fi admise decât dacă sunt formulate de proprietarul terenului sau de către altă persoană căreia i s-a constatat existența unui titlu având ca obiect acest teren ori construcția.
În condițiile în care nu se poate reglementa situația juridică a construcțiilor în litigiu în cadrul procesual creat de părți, cererea reconvențională formulată de pârât pentru desființare construcție și despăgubiri periodice urmează să fie respinsă ca rămasă fără obiect, potrivit situației tabulare, pârâtul fiind proprietarul tuturor clădirilor care există pe acest teren până la răsturnarea prezumției de proprietate conform art. 492 - 494 Cod civil.
Pentru aceste considerente de fapt și de drept, nefiind aplicabil în aceste condiții art. 77 din Legea nr. 85/2006, invocat de reclamantă, instanța va respinge cererea formulată de reclamanta SC ....... SRL Lipova, , prin lichidator SCP ..SPRL, cu sediul......, în contradictoriu cu pârâtul S.R., cu sediul în ........, cu obiect constatare și notare supraedificată în cartea funciară.
Va respinge ca rămasă fără obiect, cererea reconvențională formulată de pârâtul S. R., pentru desființare construcție și despăgubiri periodice.
Pentru soluționarea cererii de intervenție în interes propriu formulată de intervenientă, acesteia i s-a comunicat obligația de a timbra cererea la valoarea construcției în considerarea căreia a formulat cererea de intervenție. În consecință, în temeiul art. 197 Cod procedură civilă și art. 31 din OUG nr. 80/2013, instanța va anula ca netimbrată cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta Sc. .... SRL Lipova, cu sediul în .......
Constatând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cauză, nefiind cazul să se aplice art. 451 - 453 Cod de procedură civilă, nu se vor acorda cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Constată incidentă în cauză, pentru cererea introductivă și cererea de intervenție în interes propriu, excepția de inadmisibilitate a cererii vizând înscrierea construcției unui proprietar care nu este și proprietarul terenului pe care este amplasată aceasta, în condițiile în care nu s-a solicitat și instituirea unui drept de superficie, excepție invocată de instanță din oficiu.
Respinge, ca efect al incidenței excepției, cererea formulată de reclamanta SC .... SRL Lipova, cu sediul în ........, prin lichidator SCP ...SPRL, cu sediul în ........, în contradictoriu cu pârâtul S.R., cu sediul în ......, cu obiect constatare și notare supraedificată în cartea funciară.
Anulează ca netimbrată cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta Sc. .... SRL Lipova, cu sediul în .....
Respinge, ca rămasă fără obiect, cererea reconvențională formulată de pârât pentru desființare construcție și despăgubiri periodice.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel, în 30 zile de la comunicare.
În temeiul art. 425 alin. ultim Cod procedură civilă, în cazul exercitării căii de atac, cererea de apel se va depune la Judecătoria Lipova.
Pronunțată în ședința publică din 21 iulie 2016.
| ← Fond funciar respins definitiv prin respingerea apelului | Salarizare. Jurisprudență → |
|---|
