Notarea litigiului având ca obiect acţiunea în rezo-luţiune. Imposibilitatea radierii acestei notări prin invocarea pactului comisoriu de ultimul grad. Renunţarea părţii la exerciţiul dreptului de îndeplinire a publicităţii imobiliare. Consecinţe
| Comentarii |
|
NCC, art. 902 alin. (2), art. 911 Legea nr. 7/1996, art. 48, art. 49
La data de 12.02.2009 a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. x/299/2009, plângerea formulată de petenta SC S. SRL împotriva încheierii nr. 511277/19.12.2008, pronunţată de O.C.RI. Sector 1 Bucureşti, prin care s-a dispus notarea litigiului asupra imobilului cu număr cadastral 11283/2/29/3; 10;75 situat în mun. Bucureşti, sector 1, în favoarea SC F. SRL, solicitând radierea notării litigiului.
în motivarea plângerii, petenta a arătat că, la data de 06.02.2008, s-a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 195, prin care a promis să vândă, iar SC F. SRL promitea să cumpere apartamentul nr. 75. Conform cap. XI art. 28 din antecontractul încheiat, în cazul în care promitentul-cumpărător nu respectă obligaţiile stabilite în sarcina sa, promitentul-vânzător are dreptul să desfiinţeze antecontractul fară punere în întârziere sau proceduri judiciare. A mai învederat petenta că promitenta-cumpărătoare nu a respectat obligaţiile stabilite în sarcina sa şi a declarat că nu mai doreşte achiziţionarea apartamentului, astfel încât a intervenit rezoluţiunea antecontractului, aceasta operând de drept anterior depunerii cererii la O.C.RI. Pe de altă parte, s-a arătat că promitentul-cumpărător s-a obligat ca, până la data încheierii contractului, să se abţină de la orice notare, înscriere sau orice alte înregistrări referitoare la antecontract, ceea ce reprezintă o renunţare la dreptul de notare a litigiului.
Prin sentinţa civilă nr. 10306/26.08.2009, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis plângerea, a dispus radierea notării dreptului de existenţă a litigiului asupra imobilului cu număr cadastral 11283/2/ 29/3; 10;75 situat în mun. Bucureşti, sector 1, înscris în cartea funciară în favoarea intimatei.
Instanţa de fond a reţinut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 195/06.02.2008 de BNP M.A., SC S. SRL, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă, iar SC F. SRL, în calitate de promitent-cumpărător, s-a obligat să cumpere, la preţul, termenul şi în condiţiile prevăzute în antecontract, aparta
mentul nr. x situat la etajul 10, în Tronsonul C din mun. Bucureşti, sector 1.
Potrivit dispoziţiilor art. 28 din antecontractul încheiat, „promi-tentul-vânzător are dreptul de a desfiinţa prezentul antecontract, fară punere în întârziere sau proceduri judiciare, prezenta clauză constituind pact comisoriu de grad IV
Or, având în vedere că pactul comisoriu expres de gradul IV este acea clauză prin care părţile contractante prevăd desfiinţarea de plin drept a contractului, fară somaţie sau fară punere în întârziere şi fară intervenţia instanţei de judecată, instanţa de fond a constatat că notarea litigiului în cartea funciară a rămas fară obiect.
Pe de altă parte, s-a constatat că prin art. 25 din antecontractul încheiat, promitentul-cumpărător SC F. SRL s-a obligat ca, „până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, să nu facă public prezentul antecontract de vânzare-cumpărare (înscriere, intabulare sau orice alte menţiuni ori înregistrări prin niciuna dintre formele de publicitate imobiliară prevăzute de Legea nr. 7/1996), cu excepţia notării acestuia”. Aşadar, intimata a renunţat inclusiv la dreptul de notare a litigiului referitor la antecontractul de vânzare-cumpărare.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel SC F. SRL, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 17.11.2009, sub nr. x/299/2009, iar prin decizia civilă nr. 1300/A/l6.12.2009, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunţa în acest mod, instanţa a reţinut, în esenţă, că apelanta a renunţat la dreptul de a face public antecontractul prin orice formă de publicitate imobiliară (înscriere, intabulare sau alte menţiuni sau înregistrări), fiindu-i permisă numai notarea antecontractului. Din moment ce singura excepţie de la obligaţia negativă asumată de promitenta-cumpărătoare este notarea existenţei antecontractului şi având în vedere că exccpţiile sunt de strictă interpretare, nu se poate susţine că apelantei îi era permisă, potrivit convenţiei, notarea existenţei litigiului cu privire la antecontractul încheiat între părţi. Este eronată inteipretarea clauzei antecontractului în sensul că permisiunea notării existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare se referă şi la posibilitatea promitcntei-cumpărătoare de a nota în cartea funciară acţiunea în justiţie a cărei admitere ar putea avea ca efect desfiinţarea antecontractului.
împotriva acestei hotărâri judecătoreşti a formulat recurs în termen legal SC F. SRL, criticând-o pentru nelegalitate, recurs care
a fost admis prin dccizia civilă nr. 999R/28.06.2010 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, dispunându-se modificarea deciziei recurate, admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei atacate în sensul respingerii ca neîntemeiate a plângerii formulate.
Analizând actele şi lucrările de la dosarul cauzei, în raport de criticile formulate, cât şi de dispoziţiile legale incidente în materie, Curtea a reţinut că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Instanţele de judecată au fost învestite cu soluţionarea unei plângeri împotriva încheierii nr. 511277/19.12.2008, pronunţată de
O.C.P.I. Sector 1 Bucureşti, prin care s-a dispus notarea litigiului asupra imobilului cu număr cadastral 11283/2/29/3; 10;75, situat în mun. Bucureşti, sector 1, înscris în cartea funciară în favoarea SC F. SRL.
Notarea litigiului s-a efectuat pe baza certificatului de grefa emis de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, din care rezultă că SC F. SRL a formulat cerere de chemare în judecată împotriva SC S. SRL având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul respectiv.
Conform art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, la lit. c) fiind prevăzută notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Ignorând aceste prevederi legale incidente în speţă, instanţele de judecată au pronunţat hotărâri judecătoreşti cu aplicarea greşită a legii, motiv de modificare prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 CPC.
Astfel, în mod greşit au fost analizate clauzele antecontractului încheiat între părţi şi au fost interpretate greşit, interpretarea acestora făcând obiectul judecăţii în cauza ce a fost notată.
Dispoziţiile art. 28 din antecontract conţin, într-adevăr, un pact comisoriu expres de gradul IV, însă, pentru a se constata intervenit acest pact, este necesar a se pronunţa o instanţă judecătorească şi, ca atare, notarea litigiului nu poate fi apreciată ca fiind rămasă fară obiect.
De asemenea, obligaţiile asumate de promitentul-cumpărător SC F. SRL în art. 25 din antecontract nu pot fi interpretate în sensul renunţării la dreptul de notare a litigiului, pe de o parte, întrucât asupra
acestui drept nu s-a făcut nicio menţiune, iar pe de altă parte, întrucât conform art. 31 alin. (1) şi alin. (2) din Ordinul M.A.I. - Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/13.10.2006 — publicitatea imobiliară aduce la cunoştinţa terţelor persoane situaţia de drept şi de fapt a unui imobil.
Ca urmare, dreptul de notare a litigiului a fost prevăzut de legiuitor nu numai pentru ocrotirea drepturilor subiective civile ale reclamanţilor din respectivele litigii, cât mai ales pentru protejarea intereselor terţilor şi pentru a se asigura ocrotirea şi stabilitatea circuitului civil.
In consecinţă, acţiunea dedusă judecăţii este neîntemeiată, încheierea de carte funciară atacată nr. 511277 fiind legală, pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 26 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996, republicată.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 999R din 28 iunie 2010, nepublicată
Comentarii: Notarea unui litigiu în cartea funciară a unui imobil, având ca obiect acţiunea în constatarea rezolutiunii unui antecon-
tract de vânzare-cumpărare, nu devine lipsită de obiect în situaţia în care se invocă intervenirea rezolutiunii actului în baza unui pact co-misoriu de ultimul grad. Este incorectă soluţia radierii acestui litigiu, atât timp cât registratorul de carte funciară sau judecătorul sesizat cu rezolvarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, după caz, nu se substituie instanţei judecătoreşti independente şi imparţiale învestite cu litigiul în care s-a invocat pactul comisoriu stipulat.
în condiţiile în care beneficiarul notării litigiului nu îşi exprimă acordul pentru radierea acestei notări mai înainte de soluţionarea respectivului proces prin hotărâre judecătorească, nu este posibil ca registratorul sau judecătorul, după caz, să verifice condiţiile în care s-a efectuat aplicarea pactului comisoriu şi a rezolutiunii convenţionale a antecontractului de vânzare-cumpărare, ci această chestiune litigioasă este dată în competenţa de soluţionare a instanţei judecătoreşti, într-o procedură contradictorie.
Formalităţile de publicitate imobiliară se îndeplinesc, printre altele, în scopul încunoştinţării terţilor cu privire la situaţia de drept şi de fapt a imobilului înscris în cartea funciară. în acest sens, dreptul de notare a unui litigiu în cartea funciară a fost recunoscut de legiuitor nu numai în scopul protejării drepturilor şi intereselor legitime ale părţilor din litigiul notat, ci şi în scopul apărării intereselor terţelor persoane, asigurându-se în acest mod ocrotirea şi stabilitatea circuitului juridic civil.
în acest context, apare ca fiind corectă soluţia lăsării fără efecte juridice sub aspectul legalităţii notării a actului de renunţare al beneficiarului la exerciţiul dreptului de notare a litigiului în cartea funciară, în vechea reglementare, se punea problema eventualei atrageri a răspunderii contractuale a părţii care şi-a asumat obligaţia de a nu solicita notarea în cartea funciară, obligaţie pe care nu a respectat-o şi a îndeplinit totuşi formalitatea de publicitate prevăzută de lege. în niciun caz, nu se putea acorda eficienţă actului de dispoziţie privind renunţarea la dreptul de notare, fiind periclitate interesele terţilor.
în art. 19 alin. (3) NCC, s-a stabilit, cu titlu de regulă generală în materia publicităţii, faptul că orice renunţare sau restrângere a dreptului de a îndeplini o formalitate de publicitate, precum şi orice clauză penală sau altă sancţiune stipulată pentru a împiedica exercitarea acestui drept sunt considerate nescrise.
| ← Notarea în cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare a... | Admisibilitatea notării în cartea funciară a suprapunerii... → |
|---|
