Antecontract de vânzare cumpărare. Condiţii pentru admisibilitatea cererii
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 30 din data de 28.01.2014
Asupra recursului de față;
Prin sentința civilă nr.7421/01.07.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. 1730/311/2013, s-a admis cererea formulată de reclamanta B. F., în contradictoriu cu pârâta B.E.
S-a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea încheiată între pârâtă- în calitate de vânzător și reclamantă - în calitate de cumpărător a următoarelor suprafețe de teren, situate pe raza orașului Scornicești, sat Mihăilești Popești, județul Olt, menționate în sentința civilă nr. 4181/25.09.2003, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. 7195/2003:suprafața de 6615 mp teren extravilan, situată în T 194, P 14/4; suprafața de 2940 mp teren extravilan, situată în T 194/1, P 11/14;- suprafața de 8452,5 mp teren extravilan, situată în T 194/2, P 10/4, hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a luat act că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că, în speță, conform înscrisului sub semnătură privată intitulat "antecontract de vânzare - cumpărare nr. 75";, din data de 31 octombrie 2011, pârâta B. E. i-a vândut reclamantei suprafețele de teren de: 6615 mp situată în T 194, P 14/4, cu vecinătățile: la N- C. I.; la E- De 393; la S-I.u C.; la V-De 2065; 2940 mp situata în T 194/1, P 11/14 cu următoarele vecinătăți: la N- C. I.; la E-De 436; la S-I. C. ; la V- De 393; 8452,5 mp situată în T 194/2, P 10/4 cu următoarele vecinătăți: N-C. I.; E-Ps P.; S-I. C.; la V- De 436, iar prețul vânzării în cuantum total de 3000 lei, a fost achitat în întregime la momentul semnării antecontractului.
Conform sentinței civile nr. 4181/25.09.2003, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosar nr. 7195/2003, pârâta a obținut suprafața de teren compusă din: 6615 mp situată în T 194, P 14/4, cu vecinătățile: la N- C. I.; la E- De 393; la S-I. C.; la V-De 2065; 2940 mp situată în T 194/1, P 11/14 cu următoarele vecinătăți: la N- C. I.; la E-De 436; la S-I. C. ; la V- De 393; 8452,5 mp situată în T 194/2, P 10/4 cu următoarele vecinătăți: N-C. I.; E-Ps P.; S-I. C.; la V- De 436.
Conform certificatului de atestare fiscală nr. 4937/16.04.2013, pârâta nu figurează cu debite restante la bugetul local.
Conform certificatului de sarcini nr. 18799/11.04.2013, eliberat de OCPI Olt-BCPI Slatina, nu există sarcini care să greveze suprafețele de teren ce au format obiectul antecontractului.
Reclamanta a intrat în stăpânirea de fapt a terenului la un moment anterior încheierii antecontractului și a continuat să folosească terenul, astfel cum a recunoscut chiar pârâta la interogatoriu.
Având în vedere data încheierii antecontractului menționate, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 1669 NCC, potrivit cărora ,,Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite’’.
Actul juridic în discuție, neîndeplinind condiția "ad validitatem"; a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, având în vedere prevederile art. 1244 NCC, conform cărora: ,,În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară’’.
Însă, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți constituie antecontract de vânzare-cumpărare, care dă naștere unor obligații de a face, respectiv obligația de a încheia contractul în forma cerută de lege, anume forma autentică.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 948 cod civil, una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând antecontractul, pentru dovada căruia a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată, instanța a constatat că îndeplinește toate condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Instanța a constatat că nu este întemeiată susținerea pârâtei că actul juridic nu a fost încheiat cu consimțământul ei, motivat doar de faptul că semnătura aflată pe antecontract a fost făcută la data de 14.12.2012, moment în care reclamanta s-a deplasat la domiciliul pârâtei și i-a cerut să semneze "pe capota mașinii"; acel înscris pe care ea nu l-a citit, fiind indusă în eroare de către reclamantă pentru a semna.
În cazul în care pârâta a invocat eroarea ca viciu de consimțământ, dovada în acest sens îi revine, iar obligația nu îi aparține reclamantei, astfel cum a susținut pârâta.
Din probele administrate nu a rezultat viciul respectiv de consimțământ, iar pârâta nu a solicitat administrarea și a altor probe.
Chiar dacă se apreciază că proba erorii se face indirect, dovedind alte element materiale din care să rezulte starea subiectivă a celui căzut în eroare, în cauză această dovadă nu s-a făcut.
Din situația de fapt constatată - anume că înscrisul sub semnătură privată nu a fost semnat în locul indicat în cuprinsul său, ci într-un moment ulterior, într-o altă locație - nu rezultă starea subiectivă a pârâtei, care să-și fi reprezentat în mod greșit realitatea.
În aceste condiții, s-a apreciat că acordul de voințe necesar pentru validitatea convenției în cauză s-a format prin întâlnirea a două consimțăminte.
Analizate separat, acestea sunt oferta de a contracta - act juridic unilateral - dovedit prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "Antecontract de Vânzare - Cumpărare nr. 75";, din data de 31 octombrie 2011, redactat la data și în locația menționate în cuprinsul său; și acceptarea ofertei - act juridic unilateral - care s-a realizat într-o altă locație și la un moment ulterior.
Martorii audiați au confirmat aceste două momente ale formării acordului de voințe, declarațiile lor coroborându-se și cu susținerile părților în urma interogatoriilor administrate.
S-a reținut că pârâta nu a contestat faptul că a semnat înscrisul respectiv și, prin urmare, și-a însușit mențiunile din cuprinsul acestuia.
Cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța a reținut refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la un birou notarial, în vederea încheierii în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare.
De asemenea, prețul a fost plătit în cazul antecontractului încheiat, conform mențiunilor din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată intitulat "Antecontract de Vânzare - Cumpărare nr. 75";, din data de 31 octombrie 2011, înscris semnat de către pârâtă.
Dovada este făcută prin înscrisul respectiv, ale cărui mențiuni au fost, în integralitatea lor, însușite prin semnătură de către pârâtă.
Conform înscrisului sub semnătură privată, prețul vânzării de 3000 de lei a fost primit de vânzător la data încheierii înscrisului.
Or, așa cum s-a arătat mai sus, acordul de voință necesar pentru validitatea convenției în cauză s-a format prin întâlnirea a două consimțăminte, în două momente diferite, acceptarea ofertei fiind ulterioară - dată la care pârâta și-a dat consimțământul și la care a fost primită și suma de bani.
Pârâta nu a susținut că nu a primit de la reclamantă prețul menționat în antecontract, nici prin întâmpinare și nici în fața instanței, iar invocarea aspectului respectiv doar prin concluziile scrise, fără a se pune în discuția părților, nu prezintă relevanță.
Cu privire la celelalte condiții, s-a reținut că promitentul - cumpărător, reclamanta, a intrat în posesia suprafețelor de teren cumpărate, sub nume de proprietar.
În privința dreptului de proprietate al pârâtei-vânzătoare asupra imobilului înstrăinat, dovada s-a făcut prin sentința civilă nr. 4181/25.09.2003, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosar nr. 7195/2003.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta B. E. criticând-o pentru nelegalitate , solicitând admiterea recursului și modificarea hotărârii în sensul respingerii acțiunii.
În fapt, se arată că hotărârea este pronunțată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1669 NCC, instanța de fond constatând în mod nelegal că antecontractul îndeplinește toate condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții.
Astfel, pârâta arată că a dovedit că înscrisul care a fost redactat într-un birou avocațial, nu a fost semnat și nu i-a fost citit în acel birou, prezentându-i-se pentru a fi semnat la un după redactare, respectiv în decembrie 2012.
Sub acest aspect, consimțământul nu a fost valabil exprimat și că instanța de fond a apreciat în mod greșit că ,,acordul de voință necesar pentru validitatea convenției în cauză s-a format prin întâlnirea a două consimțăminte’’, sens în care pârâta solicită ca instanța de control judiciar să analizeze poziția sa în legătură cu faptul că nu a cunoscut conținutul înscrisului sub semnătură privată.
În ceea ce privește plata prețului, pârâta precizează că, potrivit dispozițiilor art.1169 cod procedură civilă, reclamanta este cea care ar fi trebuit să facă dovada plății prețului,ori, din analiza probelor administrate în cauză, reiese în mod evident că nu a făcut această dovadă .
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 312 cod procedură civilă.
Recursul este fondat.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta B. F. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. E., să se constate intervenită vânzarea cumpărarea a suprafeței totale de 18.007,5 mp. situată în sat M. -P., oraș S., identificată prin T194.P.14/4, T.194/1. P.11/14, T.194/2.P.10/4.
În conformitate cu dispozițiile art. 1669 NCC, ,,Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite’’.
Condițiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare sunt cele prevăzute de art.1179 din Noul Cod Civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit și o cauză licită și morală.
Din analiza probelor administrate în cauză, rezultă că la data de 31.10.2011 s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare la cabinet avocat, antecontract semnat de cumpărătoare și doi martori, pârâta semnând această promisiune de vânzare cumpărare mult mai târziu și ,,pe capota mașinii’’ în stradă, conform răspunsului la interogatoriu luat reclamantei de aceasta.
Pentru îndeplinirea condițiilor prevăzute de art.1669 noul cod civil este necesar să se facă dovada refuzului vânzătoarei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Din depozițiile martorilor audiați în cauză care au fost prezenți la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare la cabinet avocat, nu rezultă refuzul vânzătoarei de a se prezenta la notariat.
Acești martori semnatari nu au citit și nu li s-a citit antecontractul de vânzare cumpărare și nu au confirmat suma pentru care a fost achiziționat terenul și dacă a fost achitată.
Analizând și condițiile de validitate ale antecontractului de vânzare cumpărare, din probele administrate nu s-a făcut dovada consimțământului expres al pârâtei în vederea vânzării suprafeței de teren, antecontract de vânzare cumpărare încheiat în biroul unui avocat și semnat în condiții improprii, respectiv,,pe capota mașinii’’ și al prețului real al terenului și dacă a fost achitat.
Martorii menționați în antecontract, nu au precizat prețul terenului și dacă acesta a fost achitat vânzătoarei.
Întrucât în cauză nu s-a făcut dovada refuzului vânzătoarei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare în formă autentică și a condițiilor de validitate prevăzute de 1179 noul cod civil, pe cale de consecință urmează ca în baza art.312 cod procedură civilă, să se admită recursul, să se modifice sentința în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată.
Văzând și dispozițiile art. 274 cod procedură civilă.
Data publicarii pe portal:03.03.2014
| ← Despăgubiri materiale conform Legii 221/2009. Jurisprudență... | Admisibilitatea în principiu a contestaţiei în anulare... → |
|---|
