Anulare contract de închiriere. Proprietar aparent. Consecinţe
| Comentarii |
|
Contractul de închiriere a cărui anulare se cere, încheiat cu un proprietar aparent, trebuie să fie menţinut şi să-şi producă în continuare efectele, de vreme ce locatarul a fost de bună-credinţă la momentul semnării contractului, pentru locatar instanţele de judecată fiind datoare să recunoască contractului de închiriere, încheiat între fostul proprietar, chiar aparent, şi chiriaş, aceleaşi efecte ca şi unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real şi să respecte locaţiunea intervenită, ceea ce face imposibilă şi evacuarea pentru lipsă de titlu. Buna-credinţă a locatarului, care a închiriat pe o durată de cel mult 5 ani de la locatorul cumpărător imobilul, trebuie ocrotită şi, ca urmare, justifică menţinerea unei situaţii create de un act juridic care a fost desfiinţat din motive care nu îi sunt imputabile părţii ce a fost de bună-credinţă.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1477 din 19 septembrie 2012
Prin sentința civilă nr. 121/JS din 1.03.2012, judecătorul-sindic din cadrul Tribunalului Caraș-Severin a respins cererea de anulare a contractului de închiriere formulată de reclamanta SCP M. SPRL Reșița, în calitate de lichidator judiciar al debitoarei SC T. SRL Oțelu Roșu, în contradictoriu cu pârâtele SC P. SRL Oțelu Roșu și V.D.A.
în motivare s-a arătat că cererea practicianului nu este întemeiată, având în vedere că locațiunea a fost încheiată pe durată determinată, până în anul 2014. în raporturile juridice intervenite între părți, pârâta SC P. SRL Oțelu Roșu este terț de bună-credință, iar contractul nu este un act fraudulos, încheiat în dauna creditorilor. Lichidatorul nu a solicitat desființarea contractului de închiriere pentru nerespectarea clauzelor contractuale și nu a reclamat nerespectarea convenției de către chiriaș. în contract, părțile semnatare nu au prevăzut desființarea lui din cauza vânzării, conform art. 1442 C.civ. Totodată, potrivit art. 1441 C.civ., dacă locatorul vinde bunul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare. Practicianul nu a făcut dovada că, în situația menținerii contractului, s-ar crea un prejudiciu averii debitorului, menționând doar faptul că valoarea chiriei este modică, ceea ce nu poate duce automat la desființarea locațiunii.
împotriva acestei sentințe a formulat recurs SCP M. SPRL Reșița, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii cererii sale de anulare a contractului de închiriere.
Prin decizia civilă nr. 1477 din 19.09.2012, Curtea de Apel Timișoara a respins recursul lichidatorului judiciar al debitoarei SC T. SRL Oțelu Roșu, declarat împotriva sentinței civile nr. 121/JS din 1.03.2012 pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în contradictoriu cu pârâtele intimate SC P. SRL Oțelu Roșu și V.D.A.
Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut că, în esență, recurentul a susținut că sentința tribunalului este nelegală și netemeinică, întrucât în mod greșit judecătorul-sindic, cu toate că prin sentința comercială nr. 598/JS din 24.06.2010 a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între debitoarea SC T. SRL Oțelu Roșu, în calitate de vânzător, și pârâta V.D.A., în calitate de cumpărător, autentificat de BNP R. din Caransebeș sub nr. 2649/20.07.2007, cu consecința revenirii bunului imobil, căruia în natură îi corespunde casă și teren în suprafață de 348,50 mp, înscrise în C.F. nr. 1525 Ohaba Bistra, nr. top. 613/3/3/1, situate în loc. Oțelu Roșu, str. R, nr. 191, jud. Caraș-Severin, ulterior a respins cererea de anulare a contractului de închiriere încheiat la data de 1.02.2009, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice a Orașului Oțelu Roșu sub nr. 32/16.02.2009, deși acesta din urmă este un act subsecvent primului contract, care a fost deja anulat pe cale judiciară, și este încheiat de un neproprietar.
Curtea a constatat, contrar celor susținute de lichidatorul judiciar, că în mod judicios prima instanță a respins cererea de anulare a contractului de locațiune, criticile practicianului fiind neîntemeiate.
Astfel, unul dintre principiile efectelor nulității actului juridic civil, alături de retroactivitatea efectelor nulității (în sensul că efectele nulității se produc din momentul încheierii actului juridic) și repunerea părților în situația anterioară - restitutio in integrum (care se realizează prin restituirea prestațiilor efectuate în temeiul actului juridic anulat), este și principiul anulării atât a actului juridic inițial, cât și a actului juridic subsecvent - resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Potrivit acestei din urmă reguli de drept, care privește efectele nulității față de terți, anularea (desființarea) actului juridic inițial (primar) atrage și anularea actului juridic subsecvent (următor), datorită legăturii lor juridice. Doctrina de specialitate a subliniat faptul că principiul analizat este o consecință firească atât a celorlalte două principii ale efectelor nulității, cât și a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nemo dat quod non habet), în sensul că, dacă prin anularea actului juridic inițial se desființează dreptul transmițătorului din actul juridic subsecvent (și care a fost dobânditorul dreptului în actul juridic inițial), înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea deveni titularul respectivului drept.
Cu toate acestea, sunt situații în care se impune primirea unor excepții de la regula mai sus arătată, în sensul că pentru anumite rațiuni, anularea actului juridic inițial nu atrage și anularea actului juridic subsecvent, ci cel din urmă este menținut, deși se află în strânsă legătură cu actul juridic desființat. în alte cuvinte, chiar dacă anularea actului juridic primar are drept consecință desființarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul său, totuși rămâne în ființă actul juridic încheiat ulterior de una dintre părțile actului juridic primar cu un terț și în legătură cu dreptul dobândit prin actul inițial, odată cu actul juridic subsecvent menținându-se și dreptul dobândit de terț în temeiul acestuia. Asemenea excepții se întemeiază fie pe principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, fie pe necesitatea asigurării securității și stabilității circuitului civil.
în prima ipoteză se încadrează și contractul de locațiune încheiat pe o durată de cel mult 5 ani (așa cum este cazul în speță, părțile convenind ca termenul închirierii să fie de 5 ani, din data de 1.02.2009 și până la 31.01.2014), situație în care locațiunea este considerată a fi un act juridic de administrare, contractul de închiriere fiind menținut chiar dacă s-ar desființa, cu efect retroactiv, titlul locatorului, cu condiția ca locatarul să fi fost de bună-credință. Este fără putință de tăgadă că, odată ce hotărârea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului a rămas irevocabilă, bunul înstrăinat se reîntoarce, cu caracter retroactiv, în patrimoniul vânzătorului. însă este de principiu că buna-credință a locatarului care a închiriat pe o durată de cel mult 5 ani de la locatorul cumpărător acest imobil trebuie ocrotită și, ca urmare, justifică menținerea unei situații create de un act juridic care a fost desființat din motive care nu îi sunt imputabile părții ce a fost de bună-credință.
Intimata SC P. SRL Oțelu Roșu ocupă imobilul căruia în natură îi corespunde casă și teren în suprafață de 348,50 mp., înscrise în C.F. nr. 15(…) nr. top. 613/3/3/1, situate în loc. Oțelu Roșu (…) jud. Caraș-Severin, ce formează obiectul litigiului, în temeiul contractului de închiriere încheiat la data de 1.02.2009 cu pârâta intimată V.D.A., înregistrat la Administrația Finanțelor Publice a Orașului Oțelu Roșu sub nr. 32/16.02.2009, care, la acea dată, îl deținea în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu debitoarea SC T. SRL Oțelu Roșu, în calitate de vânzător, și care a fost autentificat de BNP R. din Caransebeș sub nr. 2649/20.07.2007.
Față de cele de mai sus, contractul de închiriere a cărui nulitate se cere de către lichidatorul judiciar a fi constatată, contract încheiat cu un proprietar aparent, trebuie să fie menținut și să-și producă în continuare efectele, de vreme ce reclamantul recurent nu a dovedit că pârâta intimată SC P. SRL Oțelu Roșu ar fi fost de rea-credință la momentul semnării contractului (știut fiind faptul că buna-credință se prezumă, cel care invocă reaua-credință trebuind să o dovedească), pentru locatar instanțele de judecată fiind datoare să recunoască contractului de închiriere, încheiat între fostul proprietar, chiar aparent, și chiriaș, aceleași efecte ca și unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real și să respecte locațiunea intervenită, ceea ce face imposibilă și evacuarea pentru lipsă de titlu.
(Judecător dr. Csaba Bela Nasz)
| ← Natura juridică a hotărârii fostului Consiliu Popular de... | Contestaţie la raportul lunar întocmit de administratorul... → |
|---|
