Cerere de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un bun imobil. Clauză de dezicere cuprinsă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

- Cod civil: art. 969, art. 1068, art. 1073

Clauza de dezicere reprezintă acea clauză prin care părţile contractante au convenit posibilitatea denunţării unilaterale a contractului, care în fapt este o condiţie rezolutorie pur potestativă din partea beneficiarului acestei clauze, iar pentru valabilitatea unei asemenea clauze, trebuie respectate două regidi: clauza de denunţare unilaterală nu ar putea fi înscrisă într-un contract declarat de lege ca fiind irevocabil; clauza de denunţare unilaterală să nu reprezinte, în realitate, o condiţie purpotestativă din partea celui care se obligă, deoarece obligaţia asumată sub o astfel de condiţie este nulă, fată de prevederile art. 1010 C. civ.

Efectul juridic al inserării unei asemenea clauze este acelaşi, şi anume posibilitatea pentru partea în favoarea căreia a fost prevăzută sau pentru ambele părţi, dacă a fost reglementată pentru ambele părţi, de a denunţa unilateral contractul şi de a împiedica continuarea raporturilor juridice născute sub imperiul contractului denunţat, părţile având dreptul numai la despăgubiri.

Din interpretarea gramaticală a termenilor folosiţi de părţi la redactarea antecon-tractului, care are o exprimare simplă şi uzuală, respectiv faţă de folosirea termenului de „răzgăndire", rezultă că în mod clar părţile, la momentul redactării antecontractului, au avut în vedere o clauză de dezicere, în mod principal, prevăzând şi modalităţile de repararea prejudiciului cauzat prin răzgândire, dar fără ca prin aceasta să se transforme natura clauzei.

Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părţii reprezentând posibilitatea, convenită cu cealaltă parte, de a renunţa unilateral la executarea convenţiei, fără ca partea cealaltă să poată cere executarea ei.

(Decizia nr. 392 din 12.10.2009, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze

privind proprietatea intelectuală)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la data de 03.11.2005, reclamantul T.R.M.S., în contradictoriu cu pârâtul J.G., a solicitat instanţei

ca în baza probelor ce va administra, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic translativ de proprietate a imobilului situat în Bucureşti, Sector 5, din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamantului, iar în subsidiar obligarea pârâtului să îi restituie suma de 30.000 euro reprezentând dublul arvunei plătite de reclamant la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, obligarea pârâtului la restituirea cheltuielilor de judecată, acestea să fie scăzute prin compensare din restul de preţ care urmează să îl plătească reclamantul pârâtului, sau să îi fie restituit împreună cu suma de 30.000 euro.

în motivare, reclamantul a arătat că, la data de 15.10.2003, a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Bucureşti, Sector 5, în acest contract fiind prevăzută obligaţia părţilor ca până la data de 15.10.2005 să se prezinte în faţa unui notar public pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. La data semnării antecontractului, reclamantul a dat pârâtului suma de 15.000 euro drept arvună. După trecerea perioadei stabilite, pârâtul nu a înţeles să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Faţă de cele menţionate, reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la restituirea dublului arvunei, respectiv suma de 30.000 euro, aşa cum s-a prevăzut în antecontract la art. 3.3.

în drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1068, art. 1073 şi ale art. 1298 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 9423/06.11.2007, pronunţată de către Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, s-a respins cererea principală, cu privire la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, ca neîntemeiată, s-a admis cererea subsidiară, a fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 30.000 euro, echivalent în lei la data plaţii, reprezentând despăgubiri, precum şi la plata a 3455 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

în motivarea acestei sentinţe, instanţa de fond a reţinut că la data de 15.10.2003, reclamantul, a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Bucureşti, Sector 5. în antecontractul de vânzare-cumpărare se prevederea obligarea pârtilor ca până la data de 15.10.2005 să se prezinte în faţa unui notar public pentru a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. în acest scop reclamantul a achitat pârâtului suma de 15.000 euro drept arvună la data semnării antecontractului. Pârâtul nu s-a mai prezentat la notar împreuna cu reclamantul în vederea încheierii contractului.

Instanţa a reţinut că, potrivit art. 3 pct. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, în cazul în care cumpărătorul se răzgândeşte cu privire la încheierea contractului, vânzătorul (promitentul) păstrează arvuna. Potrivit dispoziţiilor art. 3 pct. 3, în cazul în care vânzătorul (promitentul) se răzgândeşte cu privire la încheierea contractului, trebuie să restituie cumpărătorului (beneficiarului) dublul arvunei, respective suma de 30.000 euro. Având în vedere aceste prevederi contractuale, ambele părţi puteau să se răzgândească în privinţa încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu despăgubirea celeilalte părţi.

Astfel fiind, văzând principiul forţei obligatorii a contractului, prevăzut de art. 969 alin. 1 C. civ., potrivit căreia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, instanţa a reţinut că cererea reclamantului de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic-translativ de proprietate este neîntemeiată. Astfel, din atitudinea pârâtului rezultă că acesta s-a răzgândit cu privire la încheierea contractului şi în consecinţă se activează clauza de dezicere prevăzută în art. 3 pct. 3 din contract, arătată mai sus (în cazul în care vânzătorul-promitent se răzgândeşte cu privire la încheierea contractului, trebuie să restituie cumpărătorului suma de 30.000 euro).

în ceea ce priveşte susţinerile pârâtului că nu a încheiat niciodată cu reclamantul antecontract de vânzare-cumpărare pe care acesta îşi întemeiază acţiunea, instanţa a reţinut că, potrivit adresei nr. 482/08.06.2007 a Institutului Naţional de Expertize Criminalistice, până la data actuală nu a fost pusă la punct o metodă care să permită stabilirea cu suficientă precizie a vârstei anumitor grafisme sau a decalajului temporar dintre acestea.

Având în vedere această situaţie de fapt, instanţa a apreciat că nici prin celelalte probe pârâtul nu a făcut dovada susţinerilor sale că reclamantul ar fi redactat antecontractul pe un tipizat semnat şi parafat în alb de către pârât.

împotriva acestei sentinţe a declarat apel, la data de 07.01.2008, reclamantul Ţ.R.M.Ş., criticând-o, deoarece instanţa a făcut o greşită aplicare a legii, care acordă prioritate obţinerii îndeplinirii obligaţiei asumate prin art. 1068 C. civ. Prin acest text de lege legiuitorul a acordat creditorului posibilitatea de a alege modalitatea prin care prejudiciul său va fi acoperit, respectiv fie prin îndeplinirea obligaţiei asumate de către debitor, fie prin activare a clauzei penale.

în cazul de faţă, a preferat să solicite îndeplinirea întocmai a obligaţiei asumate de debitorul J.G., respectiv transferul dreptului de proprietate a imobilului situat în Bucureşti, Sector 5, în patrimoniul sau, întrucât prin activarea clauzei penale în locul îndeplinirii obligaţiei ar suferi un prejudiciu, având în vedere scumpirea imobilelor şi faptul că primind dublul arvunei nu ar fi în măsură să-si cumpere alt imobil.

De asemenea, a declarat apel, la data de 26.02.2008, pârâtul J.G., solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii instanţei de fond referitoare la cererea subsidiară, menţinerea hotărârii referitor la respingerea capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic translativ de proprietate a imobilului situat în Bucureşti, Sector 5, dar cu o altă motivare în fapt.

A învederat că soluţia pronunţată pe cererea subsidiară o consideră nelegală şi netemeinică cu motivare a conţinutului adresei de la I.N.E.C. (neimputabilă părţii care a solicitat proba) şi a nedovedirii susţinerilor pârâtului, având în vedere proba cu actele administrate la instanţa de fond, dintre care aminteşte de înscrisurile din dosarele anterioare dintre părţi având ca obiect anularea contractului de comodat şi evacuarea societăţii comerciale a reclamantului din locuinţa sa, răspunsurile pârâtului la interogatorii, contestaţiile la executare formulate de acesta şi societatea comercială, antecontractul de vânzare-cumpărare din septembrie 2003 intermediat de SC L.l. SRL şi actele ulterioare legate de acesta, în fapt din toate actele depuse la dosar nerezultând de niciunde faptul că pârâtul ar fi încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare invocat ca temei de fapt al celor două cereri.

Deşi prin notele scrise depuse la fond a arătat situaţia de fapt din septembrie 2003 şi până în prezent (care este o problemă de familie, cunoscută de un număr redus de persoane, rude de gradul 1, 2 sau 3) şi motivele pentru care acţiunea trebuie respinsă, instanţa de fond nu a motivat de ce probele administrate (cu excepţia adresei de la INEC) de pârât în combaterea acţiunii nu au făcut dovada susţinerilor sale, motivând la modul general.

O ultimă critică a hotărârii instanţei de fond se referă la primul motiv pentru care a fost admisă cererea subsidiară, vizează aplicarea în cauză a clauzei de răzgândire, şi are legătură şi cu motivarea respingerii cererii principale.

Deşi soluţia este corectă în fond, considera că respingerea cererii principale a reclamantului se impunea cu o altă motivare, respectiv pe lângă inexistenţa totală a consimţământului pârâtului şi a cauzei antecontractului, şi datorită neîndeplinirii de

către reclamant anterior introducerii cererii de chemare în judecată a unor condiţii de admisibilitate a unei acţiuni prin care să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act translativ al dreptului de proprietate asupra unui imobil, respectiv: notificarea pârâtului de a se prezenta la notariat până cel târziu la data stabilită în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în formă autentică, punerea în întârziere a pârâtului cu privire la nerespectarea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în formă autentică, neîn-deplinirea de către reclamant (promitentul-cumpărător) a obligaţiei de plată integrală a preţului, prin consemnarea pe seama şi la dispoziţia promitentului-vânzător a diferenţei de preţ.

Prin decizia civilă nr. 246 din 24.02.2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a lll-a civilă, în dosarul nr. 18723/301/2005, în rejudecare după casare, au fost respinse apelurile ca nefondate.

în motivarea deciziei, s-au reţinut prevederile art. 1068 şi ale art. 1073 C. civ., invocate de către apelantul reclamant, care însă nu constituie norme imperative şi de ordine publică, astfel încât, ocrotind interese private ale subiectelor de drept, se poate deroga de la ele. în consecinţă, prioritate de aplicare au clauzele contractuale, determinate prin voinţa părţilor, faţă de dispoziţiile art. 969 C. civ. Dispoziţiile convenţionale, faţă de modul de redactare, au fost corect interpretate de prima instanţă ca reprezentând clauze de dezicere.

Aşadar, potrivit acordului de voinţă exprimat, ambele părţi au posibilitatea de a se răzgândi (termen care exclude verificarea cauzelor refuzului de a mai încheia contractul), situaţie în care promitentul-cumpărător nu mai are posibilitatea de a executa în natură obligaţia principală, instanţa nemaiputând pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract; pe cale de consecinţă, promitentul-cumpărător este obligat să execute obligaţia alternativă, respectiv să solicite plata sumei menţionate în antecontract în cazul răzgândirii celeilalte părţi.

Nu are relevanţă, în acest context, faptul că apelantul reclamant ar suferi un prejudiciu determinat de scumpirea imobilelor şi că, primind dublul arvunei, nu ar fi în măsură să-şi cumpere alt imobil, întrucât, semnând antecontractul, a ales să se supună acestuia, inclusiv clauzelor care nu îi sunt favorabile.

în ceea ce priveşte apelul formulat de pârâtul J.G., a constatat instanţa de apel că acesta nu a făcut dovada că nu ar fi semnat antecontractul de vânzare-cumpărare în litigiu. Astfel, înscrisurile din dosarele anterioare dintre părţi având ca obiect anularea contractului de comodat şi evacuarea societăţii comerciale a reclamantului din locuinţa sa, răspunsurile pârâtului la interogatorii, contestaţiile la executare formulate de acesta şi societatea comercială menţionată, antecontractul de vânzare-cumpărare din septembrie 2003 intermediat de SC L.l. SRL şi actele ulterioare legate de acesta, sunt toate înscrisuri referitoare la relaţii contractuale şi litigii ale părţilor distincte de obiectul prezentei cauze, stabilind cadrul raporturilor dintre acestea într-o anumită perioadă, dar nefiind apte a dovedi în concret faptul esenţial al nesemnării de către apelantul pârât a antecontractului care i se opune.

Mai mult, cum a apreciat şi prima instanţă, potrivit adresei nr. 482/08.06.2007 a Institutului Naţional de Expertize Criminalistice, până la data actuală nu a fost pusă la punct o metodă care să permită stabilirea cu suficientă precizie a vârstei anumitor grafisme sau a decalajului temporar dintre acestea, avându-se în vedere şi aspectul că

CURTEA DE APEL BUCUREŞTI

apelantul pârât nu a contestat semnătura propriu zisă, ci a invocat că reclamantul ar fi folosit pentru redactarea antecontractului un tipizat în alb, deja semnat de către pârât, aspect care nu a fost probat prin dovezile administrate deja în cauză şi care nu poate fi atestat aşadar nici printr-o probă ştiinţifică (expertiză).

S-a mai reţinut că, înainte de introducerea acţiunii, reclamantul nu avea o obligaţie legală sau contractuală de a-l notifica pe pârât pentru a se prezenta la notariat până cel târziu la data stabilită în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în formă autentică, iar punerea în întârziere a pârâtului cu privire la nerespectarea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului s-a realizat prin chiar cererea de chemare în judecată.

De asemenea, neîndeplinirea de către reclamant (promitentul-cumpărător) a obligaţiei de plată integrală a preţului, prin consemnarea pe seama şi la dispoziţia promi-tentului-vânzător, este un aspect care ţine de obligaţiile cumpărătorului, iar nu ale promitentului cumpărător, care nu este incident atâta vreme cât contractul de vânzare-cumpărare nu s-a perfectat. Mai mult, prin cererea de chemare în judecată reclamantul a făcut referiri şi la restul de preţ pe care urmează să îl plătească (al treilea capăt de cerere), iar instanţa nu a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de convenţie de vânzare-cumpărare, astfel încât neplata integrală a preţului convenit apare lipsită de interes.

împotriva acestei decizii a formulat recurs la data de 22.05.2009 pârâtul J.G., solicitând admiterea recursului, casarea în parte a hotărârii instanţei de apel, administrarea de noi probe pe capătul secundar de cerere, respectiv cea testimonială cu martori pentru subsemnatul recurent-pârât, şi rejudecarea cauzei; în subsidiar, solicită modificarea în parte a hotărârii instanţei de apel în sensul respingerii capătului de cerere privind obligarea la plata sumei de 30.000 euro, dublul arvunei, menţinerea ca legale şi temeinice a hotărârilor instanţelor de fond şi apel referitoare la respingerea capătului din cererea principală privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic translativ de proprietate a imobilului situat în Bucureşti, Sector 5.

în motivarea cererii de recurs, se arată că pârâtul a menţionat modalitatea de fapt în care a fost „întocmit” antecontractul de vânzare-cumpărare în litigiu; din conţinutul adresei nr. 482 din 08 iunie 2007 a Institutului Naţional de Expertize Criminalistice rezultă imposibilitatea realizării probei ştiinţifice astfel cum a fost solicitată; de situaţia de fapt reală au cunoştinţă un număr redus de persoane, acestea fiind rude sau afini de gradul ll-IV între ele, reclamantul T.R. fiind soţul nepoatei de soră, sora fiind mandatara O.E.C.; dispoziţiile art. 189 alin. 1 C. pr. civ. nu au caracter imperativ, a căror nerespectare să fie sancţionată cu o nulitate a hotărârii pronunţate, dispoziţiile alin. _2 al articolului sus-menţionat fiind dovada.

în exercitarea principiilor rolului activ al instanţei şi al aflării adevărului, respectiv a faptului dacă s-a încheiat sau nu antecontractul de vânzare-cumpărare, cu consecinţe pecuniare majore în persoana recurentului-pârât J.G., acesta solicita să se aibă în vedere punctul de vedere exprimat în scrisoarea adresată subsemnatului apărător la data de 18 noiembrie 2005, două file, depusă la dosarul instanţei de fond, urmând a fi casată hotărârea în vederea administrării de noi probe, respectiv audierea ca martori a unor_ membri ai familiei.

în condiţiile în care în fapt între subscrisele părţi niciodată nu a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare în litigiu, iar recurentului-pârât i-a fost respinsă proba cu martori pentru dovedirea acestui fapt exclusiv cu motivarea că martorii nu pot relata o situaţie la care nu au participat, ignorându-se celelalte aspecte de fapt care pot dovedi susţinerile pârâtului în combaterea acţiunii, consideră recurentul că a fost încălcat dreptul la apărare al acestuia, hotărârea pronunţată în apel fiind nelegală.

După administrarea noii probe solicită rejudecarea cauzei şi respingerea ca neîntemeiat şi a capătului de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de

30.000 euro reprezentând dublul avansului plătit de reclamant.

în drept, au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 şi ale art. 312 alin. 3 şi urm. C. pr. civ.

împotriva aceleiaşi decizii a formulat recurs şi reclamantul Ţ.R., solicitând modificarea în întregime a deciziei atacate în sensul admiterii apelului, cu consecinţa modificării sentinţei, admiterea primului capăt de cerere, capătul 2 de cerere privind plata dublului arvunei va fi respins ca rămas fără obiect.

în motivarea cererii de recurs, se arată că condiţiile în care s-a încheiat antecon-tractul au fost următoarele: pârâtul oferise spre vânzare imobilul, printr-o agenţie imobiliară. Ulterior găsirii unui cumpărător i-a propus recurentului să cumpere el casa, oferindu-i posibilitatea de a achita întreaga sumă în decurs de doi ani. Pentru această facilitate i-a solicitat totuşi să suporte costul rezilierii antecontractului încheiat, respectiv

2.000 de dolari. Preţul a fost stabilit astfel la 35.000 de euro, adică aproximativ 30.000 de dolari, reprezentând preţul imobilului şi arvuna care urma să fie restituită. Acestea au fost motivele pentru care s-a stabilit că plata întregii sume se va face în decurs de doi ani, transferându-i-se totodată folosinţa casei.

în dovedirea susţinerilor sale, recurentul arată că a prezentat antecontractul în original, care face dovada încheierii convenţiei, precum şi a plăţii avansului de 5.000 de euro. A dovedit prin proba testimonială împrejurările în care s-a încheiat antecontractul, respectiv martorul B.D. a declarat că l-a împrumutat cu suma de 5000 de euro pentru a cumpăra un imobil de la pârât şi a depus şi înscrisul denumit „chitanţă” care făcea dovada acestui împrumut.

Pârâtul, pe de altă parte, a dat dovadă de o totală rea-credinţă pe parcursul întregului proces. Astfel, trecând peste tergiversarea dosarului timp de doi ani de zile, a afirmat că actul este fals, contestând semnătura sa. în scopul dovedirii falsului a prezentat o serie de înscrisuri semnate de o altă persoană, pe care le-a retras când am învederat instanţei că în însuşi cuprinsul lot era menţionată ca autor o altă persoană.

Trecând peste această tentativă de dovedire a „falsului” a recunoscut în cele din urmă că semnătura îi aparţine, dar a susţinut că totuşi actul ar fi fals, întrucât i-au sustras din cabinetul din Germania o hârtie semnată şi parafată. Ulterior acestei susţineri a arătat că nu mai profesează de câţiva ani.

Referitor la aceste susţineri, recurentul arată că, pe de o parte, nimeni nu ţine coli albe de hârtie semnate şi parafate, iar pe de altă parte, nu ar fi putut să-l viziteze la cabinet şi să-i „sustragă” aceste hârtii, atâta vreme cât nu mai profesa.

A dovedit cu înscrisuri necontestate de pârât că acesta era modul în care încheia toate actele, respectiv pe foi de hârtie având antetul cabinetului său, semnate şi parafate. A depus la dosar chiar înscrisuri autentice încheiate în acest mod în faţa unui notar din Germania.

în încheiere se arată că, pe lângă antecontractul încheiat, recurentul a adus probe care dovedesc împrejurările în care s-a semnat acest înscris, în timp ce pârâtul nu a adus nicio dovadă în sprijinul susţinerilor sale şi nu a făcut altceva decât să tergiverseze soluţionarea dosarului şi să îl acuze de tot felul de infracţiuni, acuzaţii în sprijinul cărora, de asemenea, nu a adus nicio dovadă.

Se arată că legea acordă prioritate obţinerii îndeplinirii obligaţiei asumate, iar în cazul în care acest lucru nu este posibil acordă posibilitatea creditorului de a fi despăgubit pentru prejudiciul suferit ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de către debitor.

Atât instanţa de fond, cât şi cea de apel au făcut o greşită aplicare a legii prin respingerea acţiunii, respectiv a apelului, atâta vreme cât legiuitorul oferă creditorului posibilitatea de a alege forma în care să fie despăgubit pentru prejudiciul suferit, respectiv prin îndeplinirea exactă a obligaţiei asumate de către debitor sau prin clauza penală, concepţia instanţei, conform căreia nu ar mai putea solicita îndeplinirea exactă a obligaţiei, contravenind flagrant dispoziţiilor legale.

Clauza penală se inserează în contract pentru a oferi un mijloc suplimentar de despăgubire a creditorului, dar în niciun caz nu poate duce la concluzia că reprezintă posibilitatea pentru debitor de a denunţa în mod unilateral contractul.

în drept, au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.

Analizând cauza de faţă prin prisma motivelor de recurs formulate de recurenţi, precum şi a apărărilor invocate, faţă de ansamblul probelor administrate, Curtea reţine următoarele:

în ceea ce priveşte recursul formulat de recurentul J.G., curtea constată că primul motiv poate fi încadrat în prevederile art. 304 pct. 9 C. pr. civ. Cât priveşte temeinicia acestuia, se constată că instanţa de apel a reţinut că pârâtul nu a făcut dovada că nu ar fi semnat antecontractul de vânzare-cumpărare în litigiu.

Astfel, înscrisurile din dosarele anterioare dintre părţi având ca obiect anularea contractului de comodat şi evacuarea societăţii comerciale a reclamantului din locuinţa sa, răspunsurile pârâtului la interogatorii, contestaţiile la executare formulate de acesta şi societatea comercială menţionată, antecontractul de vânzare-cumpărare din septembrie 2003 intermediat de SC L I. SRL şi actele ulterioare legate de acesta, sunt toate înscrisuri referitoare la relaţii contractuale şi litigii ale părţilor distincte de obiectul prezentei cauze, stabilind cadrul raporturilor dintre acestea într-o anumită perioadă, dar nefiind apte a dovedi în concret faptul esenţial al nesemnării de către apelantul pârât a antecontractului care i se opune.

S-a mai reţinut, potrivit adresei nr. 482/08.06.2007 a Institutului Naţional de Expertize Criminalistice, că până la data actuală nu a fost pusă la punct o metodă care să permită stabilirea cu suficientă precizie a vârstei anumitor grafisme sau a decalajului temporar dintre acestea, avându-se în vedere şi aspectul că apelantul pârât nu a contestat semnătura propriu zisă, ci a invocat că reclamantul ar fi folosit pentru redactarea antecontractului un tipizat în alb, deja semnat de către pârât, aspect care nu a fost probat prin dovezile administrate deja în cauză şi care nu poate fi atestat aşadar nici printr-o probă ştiinţifică (expertiză).

Or, acest aspect nu poate reprezenta un argument în favoarea recurentului-pârât, aşa cum nu poate reprezenta un argument nici în favoarea recurentului-reclamant, ci pur şi simplu reprezintă o limită a obiectului probaţiunii, impusă de limitele ştiinţifice.

Cât priveşte argumentul că dispoziţiile art. 189 alin. 1 C. pr. civ. nu au un caracter imperativ, Curtea constată că acesta este corect, dar nu este de natură să profite recurentului, cât timp proba cu martori a fost respinsă pe alte considerente, iar nu pe motivul că martorii propuşi sunt în grad de rudenie prohibit de lege. Astfel, din cuprinsul practicatei deciziei recurate, rezultă că proba testimonial a fost respinsă ca inadmisibilă, în raport de dispoziţiile art. 1191 C. civ., având în vedere că nu se poate demonstra cu martori peste conţinutul unui înscris.

Curtea apreciază că în mod corect a fost respinsă această probă, cu această motivare, cât timp la dosar a fost depus un înscris sub semnătură privată, semnat de recurentul-pârât. împrejurarea invocată de recurent (reclamantul ar fi folosit pentru

redactarea antecontractului un tipizat în alb, deja semnat de către pârât), nu a fost probată prin dovezile administrate deja în cauză şi nu poate fi atestată nici printr-o probă ştiinţifică (expertiză), aşa cum s-a reţinut mai sus.

Astfel, înscrisul de la primul dosar de fond poartă data de 18.11.2005, care este ulterioară introducerii prezentei cereri de chemare în judecată şi nu poate fi considerat ca o probă, atât pentru că este postconstituit faţă de data cererii de chemare în judecată, cât şi faţă de aspectul că reprezintă doar afirmaţii ale pârâtului, provenind de la acesta.

Au fost depuse la dosar înscrisuri din care reiese că pârâtul a formulat plângere penală împotriva reclamantului, sub aspectul săvârşirii infracţiunilor prevăzute de art. 290 şi 291 C. p., în anul 2006, dar nu a mai fost arătat cursul acestei plângeri şi modul de soluţionare, astfel încât nici aceste înscrisuri nu fac dovada susţinerilor pârâtului.

Se mai susţine de către recurent că, în condiţiile în care recurentului-pârât i-a fost respinsă proba cu martori pentru dovedirea acestui fapt exclusiv cu motivarea că martorii nu pot relata o situaţie la care nu au participat, ignorându-se celelalte aspecte de fapt care pot dovedi susţinerile pârâtului în combaterea acţiunii, a fost încălcat dreptul la apărare al acestuia, hotărârea pronunţată în apel fiind nelegală.

Curtea a reţinut deja, sub acest aspect, că proba cu martori a fost respinsă pentru alte considerente decât cele invocate de recurent, astfel încât şi acest motiv de recurs este nefondat.

Pentru aceste considerente, recursul formulat de recurentul-pârât urmează a fi respins ca nefondat, în temeiul art. 312 alin. 1 C. pr. civ.

în ceea ce priveşte recursul formulat de recurentul-reclamant Ţ.R., din întreaga motivare a recursului, care cuprinde şi un istoric al împrejurărilor de fapt, ce nu poate fi încadrat în vreunul dintre motivele de recurs şi deci nu va fi analizat ca atare de instanţa de recurs, Curtea reţine că practic, ceea ce se critică din soluţia instanţei de apel este faptul respingerii solicitării principale din cererea de chemare în judecată, referitoare la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi admiterea numai a cererii subsidiare, referitoare la plata despăgubirilor.

Curtea are în vedere, pentru a răspunde acestui motiv de recurs, situaţia de fapt astfel cum a fost stabilită de instanţa de apel. Problema de drept care se ridică este calificarea clauzelor contractuale ca fiind clauze penale sau clauze de dezicere, cu consecinţele juridice diferite atrase de fiecare dintre ele.

Conform teoriei şi practicii judiciare, clauza de dezicere reprezintă acea clauză prin care părţile contractante au convenit posibilitatea denunţării unilaterale a contractului, care în fapt este o condiţie rezoiutorie pur potestativă din partea beneficiarului acestei clauze. întrucât este vorba despre un aspect al principiului libertăţii actelor juridice iar denunţarea unilaterală intervine în baza acordului părţilor, nu constituie o excepţie de la principiul forţei obligatorii.

Pentru valabilitatea unei asemenea clauze, trebuie respectate două reguli:

a) clauza de denunţare unilaterală nu ar putea fi înscrisă într-un contract declarat de lege ca fiind irevocabil;

b) clauza de denunţare unilaterală să nu reprezinte, în realitate, o condiţie pur potestativă din partea celui care se obligă, deoarece obligaţia asumată sub o astfel de condiţie este nulă, faţă de prevederile art. 1010 C. civ.

Indiferent de adoptarea uneia sau a alteia dintre opiniile doctrinare, în sensul că reprezintă sau nu o excepţie de la principiul forţei obligatorii a unui contract reglementat de art. 969 C. civ., efectul juridic al inserării unei asemenea clauze este acelaşi, şi anume posibilitatea pentru partea în favoarea căreia a fost prevăzută sau pentru

CURTEA DE APEL BUCUREŞTI

_l_

ambele părţi, dacă a fost reglementată pentru ambele părţi, de a denunţa unilateral contractul.

Efectul acestei denunţări unilaterale este împiedicarea continuării raporturilor juridice născute sub imperiul contractului denunţat, părţile având dreptul numai la despăgubiri.

Curtea constată că aceste condiţii sunt îndeplinite, astfel că pentru a verifica dacă părţile au avut în vedere prin cele două clauze introducerea posibilităţii denunţării unilaterale sau numai reglementarea unei clauze penale, se va proceda la interpretarea conţinutului acestor clauze prin raportare la voinţa reală a părţilor, indiferent de sensul termenilor utilizaţi.

Din interpretarea gramaticală a termenilor folosiţi de părţi la redactarea antecon-tractului, care are o exprimare simplă şi uzuală, respectiv faţă de folosirea termenului de „răzgândire”, Curtea constată că în mod clar părţile, la momentul redactării antecontractului, au avut în vedere o clauză de dezicere, în mod principal, prevăzând şi modalităţile de repararea prejudiciului cauzat prin răzgândire, dar fără ca prin aceasta să se transforme natura clauzei.

Recurentul a invocat şi prevederile art. 1068 şi ale art. 1073 C. civ., însă, faţă de calificarea clauzelor contractuale ca şi clauze de dezicere, este înlăturată aplicabilitatea normelor legale din materia clauzelor penale.

Constatând că dispoziţiile convenţionale, faţă de modul de redactare, au fost corect interpretate de instanţa de apel ca reprezentând clauze de dezicere, Curtea va respinge şi recursul formulat de recurentul-reclamant ca nefondat, în temeiul art. 312 alin. 1 C. pr. civ.

← Cerere în anularea unui certificat de moştenitor. Natura...		SENTINTA CIVILĂ NR.805 Fondul funciar →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Cerere de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un bun imobil. Clauză de dezicere cuprinsă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare