Cerere în evacuare. Greşita identificare a imobilului din punct de vedere al înscrierilor de carte funciară. Consecinţe
| Comentarii |
|
Pârâtul a cărui evacuare din locuinţa pe care o ocupă fără titlu poate opune reclamantului invocă un titlu asupra locuinţei neconcordanţele privind înscrierea în cartea funciară a respectivului imobil (în opinie majoritară) Câtă vreme reclamantul deţine un titlu valabil asupra imobilului, greşita înscriere în cartea funciară nu poate fi opusă de pârât în cadrul unei cereri în evacuare (în opinia separată).
Secţia I civilă, Decizia nr. 1949 din 3 octombrie 2012
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Oravița la 21.09.2010 sub nr.1098/273/2010, reclamanții C.V. și C.R.-G. i-au chemat în judecată pe pârâții P.G.A. și F.O. și au solicitat evacuarea lor din imobilul situat în Oravița, […], nr. 2, ap. 4înscris în CF nr. 214/I/II/III […].
în motivare, au arătat că sunt proprietarii acestui apartament, iar pârâții, în baza unei tranzacții pe care au încheiat-o cu ei, au avut dreptul să locuiască în imobil în calitate de chiriași până în anul 2007. în 2007 tranzacția a expirat; au purtat mai multe litigii cu privire la imobil, care a rămas în proprietatea reclamanților, iar pârâții îl ocupă în continuare fără nici un titlu, refuzând să îl părăsească.
în drept, au invocat art. 480 C. civ.
Pârâții au formulat cerere reconvențională și au solicitat obligarea reclamanților la plata sumelor de 7.166.396 lei (ROL), reprezentând prețul achiziționării apartamentului, 9.000 DM, reprezentând suma împrumutată pentru care au girat cu apartamentul și 12.100 lei (RON), reprezentând investițiile efectuate la apartament în perioada 2007-2010, sume actualizate cu rata inflației, plus dobânda legală. Ulterior au precizat cuantumul total al pretențiilor la 62.000 lei (RON).
De asemenea, au solicitat un drept de retenție asupra apartamentului până la achitarea acestei sume.
în motivarea cererii, pârâții au arătat că reclamanta dă dovadă de rea-credință și prin această acțiune vrea să se sustragă de la plata sumei de 9.000 DM și 7.166.396 lei, cu care a fost împrumutată de către defuncta G.E. în 1997 și la plata căreia a fost obligată prin sentința civilă nr. 1621/1999 a Judecătoriei Oravița.
Prin sentința civilă nr. 217/18.03.2011, pronunțată în dosarul nr.1098/273/2010, Judecătoria Oravița a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta C.R.-G. împotriva pârâților și a dispus evacuarea pârâților din imobil; a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul C.V.; a respins ca nedovedită cererea reconvențională formulată de pârâți.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că la data de 04.02.1997 reclamanții au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu SC URBIS SA Oravița, prin care au cumpărat imobilul compus din locuința identificată administrativ în Oravița, […] nr. 4, compusă din 2 camere, o boxă și o magazie.
începând cu anul 2007, pârâții, deși nu au deținut niciun titlu locativ, locuiesc în spațiul proprietatea reclamanților.
Conform art. 480 Codul civil din 1864, „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”, iar potrivit art. 481 Codul civil din 1864, „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauza de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”.
în prezent reclamanta C.R.-G. este proprietara imobilului.
Cât privește acțiunea formulată de reclamantul C.V., întrucât acesta nu este proprietar al imobilului în litigiu, el nu poate formula o acțiune pentru evacuarea pârâților.
în ceea ce privește acțiunea reconvențională precizată, prin care s-a solicitat obligarea reclamanților la plata sumei de 62.000 lei, cu titlul de despăgubiri, aceste pretenții nu sunt dovedite prin probatoriul administrat în cauză.
împotriva sentinței civile nr. 217/18.03.2011 a Judecătoriei Oravița au declarat apel pârâții, apel respins prin decizia civilă nr. 8/31.01.2012, pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în dosarul nr. 1098/273/2010.
Tribunalul a reținut că primul motiv de apel al pârâților vizează lipsa de rol activ al instanței de fond, care nu ar fi administrat în cauză probele necesare în vederea dovedirii temeiniciei cererii reconvenționale.
Pârâții reclamanți reconvențional au beneficiat la instanța de fond de apărare calificată, iar pentru cererea reconvențională formulată în cauză, aceștia au înțeles a administra în probatoriu xerocopia sentinței civile nr. 1621/11/1999, rezervându-și dreptul de a se folosi și de alte probe.
Cu toate acestea, pe întreg parcursul judecării cauzei în primă instanță, nu au mai solicitat încuviințarea vreunei probe în dovedirea cererii reconvenționale.
Potrivit art. 129 alin. (1) C.proc.civ., părțile au îndatorirea de a-și proba pretențiile și apărările, alin. (51) al aceluiași articol stipulând că părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.
împotriva deciziei a declarat recurs pârâta P.G.-A.
în motivarea recursului, pârâta a arătat că instanța de apel a refuzat să administreze probele pe care le-a solicitat și a reținut în mod eronat că reclamanta este proprietara apartamentului, dispunând evacuarea din imobil și respingând ca nedovedită cererea reconvențională.
Din cartea funciară în care este înscris imobilul rezultă că asupra acestuia sunt proprietari tabulari alte persoane decât reclamanții.
în drept, a invocat art. 304 pct. 8, și 9 C.proc.civ.
La solicitarea instanței de a se depune la dosar cartea funciară în care este înscris apartamentul în litigiu, probatoriul a fost completat cu înscrisuri, respectiv CF nr. 214 […], CF nr. 214/I, II, III […], CF nr. 214/IV […], contractul de închiriere nr. 533/10.11.1983/16.01.1997, fișa suprafeței locative și decizia civilă nr. 1330/10.06.2004, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara în dosarul nr. 2959/C/2004.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, precum și din oficiu conform art. 306 alin. (2) C.proc.civ., față de actele și lucrările dosarului, Curtea a reținut că prin acțiune s-a solicitat evacuarea pârâților din imobilul situat în Oravița, […] nr. 2, ap. 4, înscris în CF nr. 214/I/II/III.
Curtea a constatat că din probele de la dosar rezultă că, într-adevăr, între părți a existat o înțelegere, consfințită și printr-o tranzacție de care s-a luat act printr-o hotărâre judecătorească, tranzacție referitoare la un apartament nr. 4 situat administrativ în Oravița, […], nr. 2, cu privire la care s-a purtat și un alt litigiu între aceleași părți, dar cu calități procesuale inverse, pentru prestație tabulară, acțiunea reclamanților P.G.-A. și F.O. din acest din urmă dosar fiind respinsă.
Pe de altă parte însă, în dosarul de față, prima instanță a dispus evacuarea pârâților din imobilul înscris în CF nr. 214/I/II/III […], însă în această carte funciară, sunt înscrise apartamentele cu nr.1, 2 și 3 […], proprietarul acestora fiind Statul Român.
De asemenea, din decizia civilă nr.1330/10.06.2004 a Curții de Apel Timișoara, dată în dosarul nr. 2959/C/2004 rezultă că apartamentele nr.2 și 3 din CF nr. 214 […] i-au fost restituite în baza Legii nr.10/2001 numitei K.B., iar pentru apartamentul nr. 1 s-a constatat dreptul acesteia la despăgubiri.
Prin urmare, instanțele anterioare au dispus evacuarea pârâților dintr-un alt imobil decât cel care face obiectul litigiului și care nici nu se află în proprietatea reclamanților.
Apartamentul nr. 4 […], este înscris sub nr. top 253/1/b/IV în CF nr. 214/IV Oravița Montană, carte funciară depusă de asemenea la dosar tot în recurs.
Nici acest apartament nu se află în proprietatea reclamanților, conform evidențelor de carte funciară, ci este proprietatea numitei K.B. din anul 2000 prin moștenire.
Reclamanta, în dovedirea dreptului său de proprietate asupra imobilului din care solicită evacuarea pârâților, a depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare nr. 1171/112/04.02.1997, prin care a cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 locuința (construcția) situată în Oravița, […] nr. 2, ap. 4 și dispoziția nr. 112/23.09.1997 a Consiliului Local Oravița, prin care i s-a transmis în folosință pe durata existenței construcției terenul în suprafață de 69,34 mp, identificat cu nr. top 253/1/a/4 în CF nr. 214 […].
Comparând aceste două înscrisuri cu CF nr. 214/IV, nr. top 253/1/b/IV, se poate constata că atât nr. top, cât și descrierea imobilului sunt diferite.
Astfel, în dispoziția de atribuire în folosința reclamantei a terenului apare ca aferent apartamentului nr.4 nr. top 253/1/a/4, iar în CF nr. 214/IV Oravița Montană nr. top aferent apartamentului nr.4 este 253/1/b/IV.
Locuința cumpărată de reclamanta C.R.-G. este compusă, conform mențiunilor din contractul de vânzare-cumpărare și din dispoziția Consiliului Local Oravița, din două camere, o boxă și o magazie, cu teren aferent în suprafață de 69,34 mp.
Apartamentul nr. IV înscris în CF nr.214/IV […] apare cu următoarea descriere: „magazin, magazie de marfă, părți comune indivize, acces la magazie și pivniță”; suprafața ocupată de acest apartament este de 126 mp, iar proprietara este, așa cum s-a constatat deja din evidența cărții funciare, numita K.B.
Nici prima instanță și nici instanța de apel nu au sesizat și nu au clarificat aceste neconcordanțe cu privire la imobilul din care se solicită evacuarea pârâților; mai mult, au dispus evacuarea dintr-un alt imobil decât cel în litigiu, respectiv din cel înscris în CF nr. 214/I,II,III, care nu este proprietatea reclamanților și nici nu este ocupat de pârâți.
Pentru clarificarea acestor aspecte se impune prelungirea probatoriului cu martori și eventual cu o expertiză de identificare topografică a imobilului în litigiu, în cazul în care nu se depune la dosar cartea funciară în care este înscris imobilul în litigiu și, de asemenea, se va pune în discuție și probatoriul pentru cererea reconvențională a pârâților.
Față de aceste considerente, Curtea a admis recursul declarat de pârâta P.G.A. împotriva deciziei civile a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Caraș-Severin.
Aceasta fiind opinia majoritară, opinia separată a fost în sensul respingerii recursului, cu următoarea motivare:
Pe calea cererii de chemare în judecată, reclamanții au solicitat evacuarea pârâților din apartamentul nr.4 situat în Oravița, […] nr.2, invocând, pe de o parte, calitatea lor de proprietari ai apartamentului, titlul reprezentându-l contractul de vânzare-cumpărare nr.1171/115/1997 încheiat cu SC Urbis SA Oravița și, pe de altă parte, lipsa vreunui titlu locativ în baza căruia pârâții să ocupe apartamentul.
în primă instanță, pârâta-recurentă nu a invocat că ar deține vreun titlu asupra locuinței și nici nu a contestat faptul ocupării acesteia; dimpotrivă, pe cale reconvențională, a solicitat recunoașterea unui drept de retenție asupra apartamentului, invocând (și) investițiile aici efectuate.
Nici pe calea apelului declarat împotriva hotărârii primei instanțe pârâții nu au contestat faptul că ocupă apartamentul din care se solicită evacuarea.
Doar pe calea recursului pârâta a invocat că proprietari tabulari ai apartamentului sunt alte persoane și nu reclamanții și că în regim de carte funciară dreptul de proprietate se dobândește doar prin înscrierea în cartea funciară.
Dincolo de împrejurarea că, potrivit dispozițiilor art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data sesizării instanței de către reclamanți, înscrierile de carte funciară se fac pentru opozabilitate și nu au caracter constitutiv, susținerile recurentei vizând existența unui alt proprietar tabular asupra locuinței, terț față de prezenta pricină, nu este de natură a atrage modificarea sau casarea deciziei recurate.
Astfel, conform celor mai sus-arătate, pârâta-recurentă a recunoscut ocuparea apartamentului din care reclamanții au solicitat evacuarea și nu a invocat nevalabilitatea titlului (contractul de vânzare-cumpărare) invocat în susținerea cererii.
Or, faptul că o altă persoană apare ca fiind proprietar tabular al apartamentului și nu reclamanta care deține un titlu necontestat (chiar neintabulat fiind) nu poate fi opus de recurentă acesteia din urmă, având în vedere atât recunoașterea ocupării spațiului descris în contractul de vânzare-cumpărare încheiat pe numele reclamantei, cât și lipsa de relevanță a neintabulării acestui titlu în cartea funciară, conform celor mai sus arătate.
De menționat este și faptul că între părți s-au mai derulat anterior două litigii în care pârâta nu a contestat nici valabilitatea titlului reclamantei și nici faptul ocupării apartamentului - obiect al contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a investit instanța cu o cerere în evacuare și nu în revendicare astfel că, având în vedere că titlul său nu a fost desființat, că pârâta ocupă apartamentul cumpărat de reclamantă în lipsa vreunui titlu și că inadvertențele de carte funciară invocate s-ar putea constitui în eventuale piedici la punerea în executare a hotărârii în evacuare și nu în motiv de modificare sau casare a deciziei recurate, s-a apreciat că se impune respingerea recursului pârâtei.
| ← Stabilirea locuinţei minorului. Motive de recurs prin care se... | Notificare formulată în baza Legii nr. 10/2001. Imobil ce face... → |
|---|
