Cesiunea contractului de închiriere. Condiţii. Lipsa acordului proprietarului locuinţei. Efecte
| Comentarii |
|
Prin derogare de la dreptul comun în materie de locaţiune (art. 1418 C.civ.) chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar - art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996. Legea locuinţei nu prevede dispoziţii cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situaţie în care în tăcerea legii, s-a apreciat în literatura juridică şi în jurisprudenţă că încheierea contractului de cesiune nu este interzisă, însă pentru încheierea valabilă a contractului de cesiune trebuie respectate dispoziţiile dreptului comun. Potrivit C.civ., cesiunea contractului de locaţiune este permisă în condiţiile în care este permisă şi locaţiunea (art. 1418 C.civ.). Înseamnă că, cesiunea contractului de închiriere poate interveni numai în condiţiile în care este permisă subînchirierea şi anume, cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar (art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996). Dacă legea specială prevede această condiţie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocaţiunea (cesio est maius sublocatio est minus).
Secţia civilă, Decizia nr. 226 din 25 mai 2011
Reclamanții H.O. si H.L. au chemat în judecată pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și RAEDPP Constanța pentru a se dispune obligarea pârâților la încheierea contractului de închiriere pentru imobilul din Constanta, strada C. nr. 1.
în motivarea cererii, reclamanții au arătat că au locuit împreună cu numita P.L.I., care a fost până la data de 18.08.2009 beneficiara contractului de închiriere al imobilului, aceasta din urmă renunțând la beneficiul contractului de închiriere în beneficiul reclamanților, așa cum rezultă și din declarația dată și autentificată sub nr. 2055/2009. Reclamanții au depus imediat cerere spre repartizarea spațiului și pentru încheierea contractului de închiriere, iar cu adresa nr. 1260/2009 pârâta RAEDPP Constanța le-a comunicat faptul că dosarul este complet, motiv pentru care este necesar să revină la sediul acesteia cu actele necesare. Reclamanții au depus actele solicitate dar cererea nu le-a fost soluționată favorabil.
S-a mai susținut că Legea nr. 114/1996 nu interzice predarea spațiului deținut de un chiriaș altui posibil beneficiar și față de dispoziția art. 1418 C.civ., conform căruia locatarul are dreptul de a ceda contractul sau către altul dacă o asemenea facilitate nu este interzisă, apreciază că îndeplinesc toate cerințele impuse pentru încheierea actului.
în drept, reclamanții s-au prevalat de dispozițiile art. 1418 și art. 534 C.civ.
Pârâta RAEDPP Constanța a formulat întâmpinare prin intermediul căreia a invocat excepția lipsei calității procesual pasive. S-a mai susținut că gestionează și întreține fondul locativ de stat ce aparține domeniului privat al Municipiului Constanța, îl exploatează și îl înstrăinează în calitate de mandatar. în lipsa unei repartiții acordate de Consiliul Local în numele Municipiului Constanța pentru fiecare solicitant în parte, regia nu poate proceda la închirierea suprafețelor care fac parte din domeniul privat al Municipiului Constanța. Cesiunea contractului de închiriere nu poate avea loc fără acordul proprietarului și aprobarea administratorului, în cazul de față reclamanții au fost acționați în judecată pentru a fi evacuați din spațiul pe care l-au ocupat în mod abuziv.
Prin încheierea din data de 16.02.2010 instanța a respins excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei RAEDPP Constanța.
Prin sentința civilă nr. 14127/01.06.2010 Judecătoria Constanta a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată.
Prima instanță a reținut în considerentele hotărârii că prin contractul de închiriere nr. 2455/2008 numita P.L.I. a închiriat imobilul din Constanta, strada C., nr. 1. Prin declarația autentificată sub nr. 2055/18.08.2009 aceasta a arătat că renunță la beneficiul contractului de închiriere înregistrat sub nr. 2455A/2008 încheiat cu RAEDPP Constanța și nu va mai solicita alt spațiu din fondul locativ de stat cu data de 18.08.2009 și că este de acord să predea spațiul familiei H.O. si H.L. Aceasta nu constituie o cesiune a contractului de închiriere. Cesiunea constituie o vânzare-cumpărare a dreptului de folosință, iar pentru a fi opozabilă față de terți (inclusiv locatorului) ea trebuie sa fie notificată locatorului sau acceptată de el printr-un act autentic, conform art. 1393 C.civ. în cauză, declarația aut sub nr. 2055/2009 nu constituie un contract de vânzare-cumpărare neîndeplinind condițiile prevăzute de art. 1391 și urm. C.civ. și nici nu a fost acceptată de locator prin act autentic sau notificată acestuia. Deși art. 1418 C.civ. permite cesiunea contractului de locațiune de către locatar, aceasta este permisă numai în condițiile în care poate interveni și sublocațiunea.
Or, din contractul de închiriere (art. 19) rezultă ca chiriașul poate subînchiria locuința deținută numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar. Prin urmare și cesiunea se poate face numai în aceleași condiții ca și subînchirierea. în cauză, instanța a constatat ca nu s-a obținut acordul prealabil al locatorului pentru ca titularul contractului de închiriere să cesioneze dreptul său de folosință.
împotriva acestei soluții au declarat inițial recurs reclamanții care au criticat sentința instanței de fond sub aspectul netemeiniciei.
Au susținut recurenții că in mod greșit instanța de fond a apreciat că nu îndeplinesc cerințele pentru repartizarea unei locuințe sociale, fără a preciza care sunt în fapt condițiile neîndeplinite
în apărare pârâta RAEDPP Constanța a formulat întâmpinare prin intermediul căreia a arătat că se impune respingerea recursului, hotărârea instanței de fond fiind apreciată ca temeinică si legală.
Procedând la soluționarea cauzei instanța a calificat cale de atac ca fiind apel, în raport de obiectul neevaluabil al cererii de chemare în judecată.
Prin decizia civilă nr. 574 din 2.12.2010 Tribunalul Constanța a respins ca nefondat apelul reclamanților, aceștia fiind obligați la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorarii de avocat către RAEDPP Constanța - 100 lei și către Municipiul Constanța - 372 lei.
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, că în cauză nu a operat o cesiune valabilă a contractului de închiriere de la titularul său P.L.I. către reclamanții H.O. și H.L., această cesiune a contractului de închiriere nefiind aprobată în prealabil de proprietarul spațiului locativ.
S-a mai reținut că pentru spațiul în litigiu nu a existat o repartiție în beneficiul reclamanților, și aceștia nu au făcut dovada că se înscriu în criticile prevăzute de lege pentru acordarea repartiției și închirierii unei locuințe sociale.
împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamanții H.O. și H.L. care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Recurenții reclamanți au susținut că hotărârea Tribunalului Constanța a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 27 coroborat cu art. 43 din Legea nr. 114/1996, instanța de apel apreciind în mod eronat că reclamanții nu sunt îndreptățiți la încheierea contractului de închiriere cu privire la imobilul situat în Constanța, strada C. nr. 1, deși titulara contractului de închiriere a renunțat la contractul său în beneficiul reclamanților, iar aceștia au locuit în spațiul în litigiu alături de cedenta P.L.I.
Se apreciază că în condițiile în care Legea nr. 114/1996 nu prevede dispoziții referitoare la cesionarea contractului de închiriere se aplică dreptul comun - art. 1418 alin. (2) C.civ., care prevede că interzicerea cesiunii nu se prezumă, ci trebuie să rezulte dintr-o stipulație specială.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport criticile recurenților reclamanți, Curtea a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Prin derogare de la dreptul comun în materie de locațiune (art. 1418 C.civ.) chiriașul poate subînchiria locuința deținută numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar - art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996.
Legea locuinței nu prevede dispoziții cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situație în care în tăcerea legii, s-a apreciat în literatura juridică și în jurisprudență că încheierea contractului de cesiune nu este interzisă, însă pentru încheierea valabilă a contractului de cesiune trebuie respectate dispozițiile dreptului comun. Potrivit C.civ., cesiunea contractului de locațiune este permisă în condițiile în care este permisă și locațiunea (art. 1418 C.civ.). înseamnă că, cesiunea contractului de închiriere poate interveni numai în condițiile în care este permisă subînchirierea și anume, cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar (art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996). Dacă legea specială prevede această condiție pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocațiunea (cesio est maius sublocatio est minus).
în plus, dacă locuința în cauză a fost închiriată cedentului cu aprobarea autorității (locuință din fondul locativ de stat) - cum e cazul în speță, în lumina art. 33 din Legea nr. 114/1996, cesiunea va fi și ea condiționată de avizul autorității (consiliul local). Această condiție prevăzută pentru schimbul de locuințe se impune și în materia cesiunii, deoarece schimbul se analizează tot ca o cesiune (dublă).
în speță se reține că prin contractul de închiriere nr. 2455A/01.09.2008 încheiat între P.L.I. și RAEDPP Constanța - administratorul fondului de locuințe al Municipiului Constanța, părțile au convenit în mod expres că titularul contractului de închiriere poate subînchiria locuința deținută „numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar” (art. 19).
în raport de dispozițiile art. 1418 C.civ. și de convenția părților, în mod judicios au reținut instanțele de fond și de apel că declarația autentificată sub nr. 2055/2009 coroborată cu acordul reclamanților nu constituie temei legal pentru cesionarea locațiunii cu privire la imobilul din Constanța, strada C. nr.1, această convenție nefiind aprobată în prealabil de proprietarul spațiului închiriat - pârâtul Municipiul Constanța.
Pe de altă parte se reține că reclamanții nu sunt îndreptățiți la încheierea contractului de închiriere pentru spațiul în litigiu nici în temeiul dispozițiilor art. 27 lit. c) din Legea nr. 114/1996, aceștia neîntrunind condițiile cumulative impuse de legiuitor.
Conform acestor dispoziții legale, în cazul părăsirii locuinței de către chiriașul titular de contract, închirierea continuă, la cerere, în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.
în speță de constată că reclamanții, deși au locuit împreună cu titulara contractului de închiriere P.L.I. în imobilul din Constanța, strada C. nr. 1, aceștia nu au fost menționați în contractul de închiriere alături de titular, situație în care nu pot invoca o continuare a locațiunii și nu sunt îndreptățite la încheierea unui contract de închiriere în temeiul art. 27 lit. c) din Legea nr. 114/1996.
Pentru considerentele mai sus expuse, în temeiul art. 312 C.proc.civ. se va respinge recursul reclamanților ca nefondat.
în baza art. 274 C.proc.civ. obligă recurenții reclamanți la 372 lei cheltuieli de judecată către intimații Consiliul Local Constanța și Municipiul Constanța.
(Judecător Mihaela Popoacă)
| ← Exequator – recunoaşterea hotărârii judecătoreşti de... | Expropriere. Acţiune în retrocedarea terenului expropriat in... → |
|---|
