Constatarea nulităţii absolute parţiale a unor contracte de vânzare cumpărare privind transmiterea în proprietate exclusivă a unui bun aflat în coproprietatea forţată a mai multor coindivizari
| Comentarii |
|
Câtă vreme contractul de vânzare cumpărare a privit un bun asupra căruia vânzătorii nu aveau o proprietate exclusivă, lucru ce rezulta în mod evident din actele de proprietate ale acestora, buna-credinţă este înlăturată prin aplicarea principiului diligenţei bunului proprietar, ce obligă persoana respectivă să cunoască cu minime eforturi neregularitatea actului a cărui nulitate se invocă. În cazul în care terţul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligenţe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului autorului său, ceea ce înseamnă reaua-credinţă a acestuia, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului subachizitorului, conform art. 948 Cod civil.
Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, Decizia nr. 527 din 24 iunie 2011
Prin Decizia civilă nr. 527/24.06.2011, Curtea de Apel Ploiești a admis recursul formulat împotriva deciziei civile nr. 153 pronunțată la 29 martie 2011 de Tribunalul Prahova, și pe cale de consecință a modificat în parte decizia susmenționată în sensul că a respins apelul pârâtei și a menținut soluția instanței de fond cu privire la admiterea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractelor de vânzare cumpărare 1334/1998 și nr. 2099/1998 privind spațiul casa scării din imobilul din Sinaia, str. Avram Iancu, nr. 46.
Pentru a pronunța această hotărâre Curtea de Apel a reținut că Tribunalul Prahova a încălcat dispozițiile art. 948 Cod civil, având în vedere faptul că în speță erau întrunite condițiile de admisibilitate a unei acțiuni în constatarea nulității parțiale a contractelor de vânzare cumpărare nr. 1334/1998 și nr.2099/1998 cu privire la includerea spațiului “casa scării” din imobilul litigios în proprietatea exclusivă a cumpărătorilor.
în privința spațiului intitulat „casa scării” se constată că, deși din actele anterioare de proprietate rezulta că aceasta se află în coproprietatea forțată a tuturor proprietarilor apartamentelor din imobilul din litigiu, iar autorii pârâților nu au avut-o în proprietate exclusivă, acest spațiu a fost trecut în proprietatea pârâților AN și TA odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare al acestora cu familia S, când a avut loc o recompartimentare a apartamentului inițial, fără ca el să fi făcut obiectul vânzării inițiale încheiate între vânzătorii L și cumpărătorii S, aceștia din urmă neputând transmite mai multe drepturi decât aveau ca urmare a contractului încheiat.
De asemenea, câtă vreme contractul de vânzare cumpărare a privit un bun asupra căruia vânzătorii nu aveau o proprietate exclusivă, lucru ce rezulta în mod evident din actele de proprietate ale acestora, în mod corect instanța de fond a apreciat că buna-credință este înlăturată în cauza de față prin aplicarea principiului diligenței bunului proprietar, ce obligă persoana respectivă să cunoască cu minime eforturi neregularitatea actului a cărui nulitate se invocă, respectiv împrejurarea că spațiul denumit „casa scării” nu a făcut niciodată parte din patrimoniul autorilor, în condițiile în care în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare încheiat la notar se face referire la actele autorilor inițiali care au avut proprietatea apartamentului dobândit de cei doi pârâți, acte care au fost prezentate de vânzători și din care rezultă fără putință de tăgadă că vânzătorii nu aveau vreun drept de proprietate asupra spațiului casa scării, spațiu pe care, cu toate acestea, l-au înstrăinat prin actul sus-indicat.
Judecătoria a acordat eficiență considerentelor deciziei civile nr. 1812/1984, a fostului Tribunal Suprem, apreciind în mod corect că în cazul în care terțul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligențe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului autorului său, ceea ce înseamnă reaua-credință a acestuia, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului subachizitorului.
Este cert faptul că pârâta a cunoscut despre destinația de spațiu aflat în coproprietate forțată a casei scării de acces la podul comun al imobilului câtă vreme din mențiunea făcută ulterior în actul de vânzare-cumpărare prin care pârâtul TA i-a înstrăinat cota sa indiviză de ½ din apartament, rezulta faptul că „se menține dreptul de acces la pod pentru ceilalți colocatari din casa scării existente”.
Această clauză nu a fost cuprinsă însă în actul de vânzare-cumpărare prin care cei doi pârâți au cumpărat apartamentul de la familia S, astfel că, deși nu se constituie prin niciun act anterior vreun astfel de drept de acces la podul imobilului prin casa scării, totuși se menține acest drept printr-un act subsecvent, astfel încât prezumția bunei-credințe a subdobânditorului cu titlu oneros a unui imobil, ce guvernează raporturile juridice civile, nu poate fi reținută în cauza de față.
Reținând că între cerințele de valabilitate a obiectului actului juridic civil se regăsește și condiția suplimentară ca cel care se obligă să fie titularul dreptului subiectiv civil ce se transmite, cerință care este necesară în cazul actelor juridice constitutive sau translative de drepturi și care este fundamentată pe principiul de drept potrivit căruia nimeni nu poate transmite ceea ce nu are sau mai mult decât are, în mod corect instanța de fond a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1334/1998, încheiat între vânzătorii S și pârâții AN și TA, cu privire la spațiul identificat sub denumirea de casa scării și, pe cale de consecință, potrivit anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal, a constatat și nulitatea absolută parțială cu privire la actul de vânzare-cumpărare încheiat între vânzătorul TA și cumpărătoarea AN,act autentificat sub nr. 2099/28 iulie 1998.
S-a reținut de asemenea că Tribunalul Prahova a greșit atunci când, admițând apelul pârâtei, a schimbat sentința judecătoriei în sensul respingerii acestui capăt de cerere, câtă vreme menționarea existenței dreptului de acces la pod pentru ceilalți colocatari din casa scării existente în contractul de vânzare cumpărare sus arătat, nu este de natură a înlătura faptul că, deși acest spațiu se afla în coproprietate, el a fost inclus în proprietatea exclusivă a pârâților, fiind menținut doar un eventual drept de acces al celorlalți coproprietari, ceea ce echivalează cu un drept de folosință și nu cu un drept de coproprietate.
(Judecător Mioara Iolanda Grecu)
| ← Acţiune având ca obiect anularea unei hotărâri emise de... | Termenul de exercitare a căii de atac a recursului în... → |
|---|
