Contestație la executare. efectuarea actelor de executare trebuie să respecte principiul legalităţii
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Sentinţă civilă nr. 49 din data de 15.01.2016
I. PROCEDURA ÎN FAȚA PRIMEI INSTANȚE
Prin contestația la executare înregistrată la data de 14.05.2015 pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. 1837/254/2015, contestatorii B C C și B M V au solicitat în contradictoriu cu intimata B C R S.A. să se dispună anularea încheierii pronunțate de B.E.J. S I la data de 27.04.2015 în dosarul de executare nr. 1615/2014, precum și a raportului de evaluare întocmit de expertul Despina Camelia-Iuliana în dosarul de executare nr. 1615/2015.
În motivarea contestației, contestatorii au arătat că imobilul supus executării silite a fost dobândit prin contractarea unui credit în sumă de 50.000 euro de la B.C.R., pentru care a fost instituită ipotecă de rang II înscrisă în Cartea Funciară, imobil care a fost supus urmăririi silite ca urmare a imposibilității de plată a ratelor scadente. Arată contestatorii că nu sunt de acord cu suma rezultată din evaluarea acestui imobil întrucât au efectuat modificări substanțiale, l-au dotat, finisat și izolat atât interior cât și exterior. Se mai menționează că nu au fost înștiințați în scris despre efectuarea expertizei, astfel încât concluziile expertului nu au legătură cu realitatea sub aspectul finisajelor interioare; de asemenea, o serie de îmbunătățiri nu au fost menționate în raport, întrucât expertul nu a intrat în apartament. În consecință, arată contestatorii, prețul la care apartamentul a fost scos la licitație este inferior prețurilor practicate de notarii publici.
In drept, au invocat disp. Noului Cod de procedură civilă.
În susținerea acțiunii s-au depus copiile actelor de executare contestate:încheierea din data de 27.04.2015, publicația de vânzare și raportul de evaluare.
Intimata, legal citată cu copia contestației, nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat la termenul de judecată din 27.05.2015.
Prin sentința civilă nr. 844/27.05.2015, a fost admisă contestația la executare fiind anulată încheierea pronunțată de B.E.J. S I la data de 27.04.2015 în dosarul de executare nr. 1615/2014,, raportul de evaluare întocmit de expertul Despina Camelia-Iuliana în dosarul de executare nr. 1615/2015. Totodată s-a dispus continuarea executării silite și întocmirea unui nou raport de evaluare, urmând a se efectua o evaluare integrală a imobilului supus executării silite, atât la exteriorul proprietății, cât și la interiorul acesteia.
În considerentele hotărârii s-a arătat, în esență, că din cuprinsul raportului de expertiză efectuat de expertul Despina Camelia-Iuliana în dosarul de executare nr. 1615/2014 rezultă că "inspecția s-a realizat numai la exteriorul proprietății";, iar în calculele sale de evaluare expertul "a considerat finisaje medii, fără încălzire"; astfel că, reține instanța, susținerile contestatorilor se confirmă, evaluarea apartamentului realizându-se printr-o inspectare superficială a proprietății, fără evaluarea îmbunătățirilor pretins efectuate de către contestatori în interiorul apartamentului în discuție ceea ce a pricinuit contestatorilor o vătămare care nu se poate înlătura decât prin anularea acestor acte.
II. PROCEDURA ÎN FAȚA INSTANȚEI DE APEL
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel intimata creditoare B C R S.A. solicitând modificarea sentinței apelate în sensul respingerii contestație la executare cu consecința menținerii actelor de executare silită efectuate în dosarul de executare nr. 1615/2014 al B.E.J. S I.
În motivele de apel s-a arătat că instanța de fond trebuia să dea mai multă eficiență prevederilor art. 211 NCPC însă din motivarea instanței a rezultat o cercetare superficială a fondului cauzei și a probelor administrate. Se mai arată că prin intermediul contestație la executare nu sunt invocate nici un fel de nelegalități sau neregularități ale actelor de executare silită, argumentele invocate fiind exclusiv apărări de fond. Cu privire la prețul stabilit prin raportul de expertiză, apelanta arată că aceste este unul real raportat la valoarea de piață de la data efectuării expertizei cu respectarea criteriilor de individualizare stabilite de Corpul experților tehnici din România, evaluarea fiind realizată în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare IVS și Standardele ANEVAR. Prețul stabilit de expert reflectă valoarea de circulație și nu contravine dispozițiilor art. 166 alin. 2 și art. 1665 din Noul cod civil neprejudiciind interesele BCR S.A. ca și creditor garantat.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 466 C.pr.civilă.
Intimații, deși li s-a comunicat cererea de apel și au fost legal citați, nu au formulat întâmpinare și nici nu s-au prezentat la termenul de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată și reține următoarele:
Situația de fapt
Prin contractul de credit nr. 2008344835/22.05.2008, intimații contestatori B C C și B M V au împrumutat suma de 50000 euro în vederea cumpărării unui imobil, imobil asupra căruia au instituit o ipotecă de gradul II.
Întrucât nu au achitat ratele la data scadenței, creditoarea a inițiat executarea silită fiind încuviințată executarea silită în dosarul de executare nr. 1615/2017 al BEJ S I prin Încheierea nr. 789/03.09.2014 pronunțată de Judecătoria Mangalia în dosarul nr. 26060/212/2015.
La data de 19.11.2014 s-a întocmit în cadrul dosarului de executare procesul verbal de situație cu privire la imobilul proprietatea debitorilor constând în apartament alcătuit din 3 camere și dependințe cu o suprafață utilă de 74 mp și balcon în suprafață de 7,20 mp situat în XXX.
Prin adresa din data de 19.11.2014 executorul judecătoresc a invitat debitorii la sediul executorului judecătoresc în vederea stabilirii prețului de pornire al licitației pentru imobilul menționat.
Prin încheierea din data de 03.12.2014, executorul judecătoresc a dispus numirea în calitate de expert tehnic imobiliar S.C. P I S.R.L. întrucât niciuna dintre părți nu a propus o sumă care să reprezinte prețul de începere a licitației pentru imobilul urmărit.
Din raportul de expertiză întocmit de S.C. P I S.R.L. prin expert Despina Camelia-Iuliana rezultă că valoarea de piață a imobilului a fost de 44918 euro cu mențiunea că inspecția s-a realizat doar la exteriorul proprietății întrucât nu a avut acces la interiorul imobilului astfel că în calculele de evaluare a considerat finisaje medii, fără încălzire.
În dosarul de executare (fila 153, verso, din dosarul de fond) se află adresa nr. 223/03.04.2015 prin care expertul convoacă părțile la data de 15.04.2015 la adresa imobilului în vederea inspectării imobilului. Nu se află la dosar, însă, dovada comunicării acestei convocări și dovada primirii ei de către debitorii contestatori.
Prin Încheierea din data de 24.04.2015, executorul judecătoresc a stabilit valoarea de circulație a imobilului urmărit proprietatea debitorilor la suma de 199189 lei (echivalentul sumei de 44918 euro).
Prin încheierea din data de 27.04.2015 s-a stabilit termen pentru vânzarea imobilului la licitație data de 27.05.2015 ora 10.30 la sediul executorului judecătoresc.
Dispoziții legale aplicabile
În primul rând trebuie precizat că dispozițiile legale aplicabile sunt cele în vigoare la data înregistrării cererii de executare silită (11.08.2014) deci cele ale noului Cod de procedură civilă anterior modificării acestuia prin Legea nr. 138/2014 (în vigoare din data de 19.10.2014).
Potrivit art. 835 C.pr.civilă (actual art. 836 după republicare) "(1)Executorul judecătoresc va stabili de îndată, prin încheiere, valoarea de circulație a imobilului, raportată la prețul mediu de piață din localitatea respectivă, și o va comunica părților.
(2)Totodată, executorul va cere biroului de cadastru și publicitate imobiliară să îi comunice drepturile reale și alte sarcini care grevează imobilul urmărit, precum și eventualele drepturi de preferință înscrise în folosul altor persoane. Titularii acestor drepturi vor fi înștiințați despre executare și vor fi citați la termenele fixate pentru vânzarea imobilului.
(3)La cererea părților interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuși la evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabilească valoarea de circulație a imobilului.
(4)Cererea de expertiză va fi făcută de părți, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prevăzute la alin. (1), sub sancțiunea decăderii. Expertiza poate fi cerută și de terțul dobânditor, de coproprietari în cazul prevăzut la art. 822, precum și de creditorii intervenienți, în același termen.
(5)La cerere se vor alătura toate înscrisurile care pot servi pentru evaluarea imobilului.
(6)Expertul va fi numit de către executor prin încheiere executorie, care va arăta și termenul de depunere a raportului de expertiză, dispozițiile art. 757 alin. (6)-(9) aplicându-se în mod corespunzător. Încheierea se comunică părților și expertului. Creditorul poate depune la dosar înscrisuri în vederea evaluării imobilului, dacă este cazul.
(7)O altă expertiză nu este admisibilă, dar părțile pot conveni o altă valoare.
(8)Refuzul debitorului de a permite accesul expertului în imobil în vederea evaluării nu împiedică evaluarea, urmând să se ia în considerare înscrisurile depuse la dosarul de executare, precum și orice alte date sau informații disponibile, inclusiv cele obținute de executor pe baza demersurilor întreprinse în condițiile art. 659.";
Art. 757 alin. 6-9 C.pr.civilă prevede că"; Executorul se va pronunța de urgență, fără citarea părților, asupra cererii de expertiză, prin încheiere executorie, care va cuprinde stabilirea onorariului provizoriu ce se cuvine expertului și termenul în care trebuie depus raportul conform alin. (4).
(7)Onorariul provizoriu va fi depus de partea interesată, sub sancțiunea decăderii, în cel mult 5 zile de la comunicarea admiterii cererii de expertiză.
(8)Expertul va cita părțile. Acestea pot desemna experți consilieri, dispozițiile art. 330 aplicându-se în mod corespunzător.
(9)Dacă expertul nu va depune raportul în termenul fixat ori dacă din cauza nerespectării termenului a cauzat amânarea vânzării, la cererea părții interesate, instanța de executare poate lua împotriva acestuia măsurile prevăzute la art. 187 alin. (1) pct. 2 lit. d) și la art. 189.";
Potrivit art. 625 C.pr.civilă "(1)Executarea silită se face cu respectarea dispozițiilor legii, a drepturilor părților și ale altor persoane interesate"; iar art. 176 că "Actul de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea cerinței legale s-a adus părții o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desființarea acestuia.(2)În cazul nulităților expres prevăzute de lege, vătămarea este prezumată, partea interesată putând face dovada contrară";.
De asemenea, art. 177 C.pr.civilă prevede că "Ori de câte ori este posibilă înlăturarea vătămării fără anularea actului, judecătorul va dispune îndreptarea neregularităților actului de procedură.
(2)Cu toate acestea, nulitatea nu poate fi acoperită dacă a intervenit decăderea ori o altă sancțiune procedurală sau dacă se produce ori subzistă o vătămare.
(3)Actul de procedură nu va fi anulat dacă până la momentul pronunțării asupra excepției de nulitate a dispărut cauza acesteia";.
Considerentele care au stat la baza soluției instanței de apel
Este adevărat că debitorii contestatori nu au indicat în contestația la executare formulată nelegalități sau neregularități ale actelor de executare silită și nici nu au indicat vreun temei de drept în mod expres însă din motivele contestației se poate deduce că nemulțumirea lor este legată de prețul de pornire a licitației pentru imobilul executat menționată în raportul de evaluare și încheierea de stabilire a prețului de licitație. În raport de aceste critici instanța de fond a analizat actele de executare și, deși motivarea acesteia este sumară, rezultă că aceasta a avut în vedere modul de aplicare a dispozițiilor privind evaluarea imobilului, dispoziții legale prevăzute de art. 835 C.pr.civilă.
Sub acest aspect, instanța reține că în mod corect executorul judecătoresc a dispus efectuarea unei expertize în vederea stabilirii prețului de pornire a licitației însă această expertiză nu a fost realizată cu respectarea dispozițiilor art. 835 alin. 6 și 8. Astfel, potrivit alin. 6 care face trimitere la disp. art. 757 alin. 8, expertul avea obligația de a cita părțile iar dovada citării trebuia depusă în dosarul de executare. În lipsa acestei dovezi, instanța nu poate decât să prezume că nu a fost realizată citarea sau că aceștia nu au fost înștiințați de ziua efectuării expertizei, după cum susțin contestatorii în contestația la executare depusă. În această situație, efectuarea expertizei doar pe baza înscrisurilor fără a se constata un refuz al debitorilor de a permite accesul în imobil nu este legală întrucât încălcă dispozițiile art. 835 C.pr.civilă, interpretate per a contrario. Astfel, evaluarea imobilului fără a se avea în vedere finisajele, îmbunătățirile și modernizările efectuate de debitori nu este valabilă decât în situația în care se constată refuzul debitorilor de a permite accesul în imobil.
Dispozițiile art. 1660 și 1665 din noul Cod civil nu au relevanță în cauză întrucât se referă la raporturile contractuale și la contractul de vânzare însă în cauză este vorba de o executare silită care are ca principiu respectarea legalității, conform art. 625 C.pr.civilă.
Chiar dacă executorul judecătoresc a respectat Standardele Internaționale de Evaluare IVS și Standardele ANEVAR, este evident că prin această expertiză s-au avut în vedere finisaje medii deși debitorii au învederat că au efectuat modificări, modernizări și finisaje.
Întrucât prin stabilirea unui preț de pornire al licitație prin raportare la un imobil cu finisaje medii iar nu prin raportare la imobilul supus urmării silite, instanța consideră că nu au fost respectat dispozițiile art. 835 alin. 6 și 8 coroborate cu art. 757 alin. 8 C.pr.civilă, nerespectarea care are ca efect vătămarea debitorilor întrucât prin vânzarea imobilului la un preț subevaluat și vor fi nevoiți să plătească în continuare creanța rămasă de recuperat. Această vătămare nu poate fi înlăturată fără anularea actului pentru a fi aplicabile dispozițiile art. 177 C.pr.civilă astfel că în temeiul art. 175 alin. 1 C.pr.civilă, se impune anularea actelor de executare efectuate cu încălcarea dispozițiilor legale menționate.
Prin urmare, instanța constată că în mod corect a fost admisă contestația la executare astfel că nefiind identificate motive de nelegalitate sau netemeinicie a hotărârii instanței de fond, se va respinge apelul de față ca nefondat.
| ← Simulaţia unui act juridic unilateral (declaraţie... | încetarea dreptului de abitație; evacuare. Jurisprudență... → |
|---|
