1. rezoluţiune antecontract de vânzare – cumpărare. punerea debitorului în întârziere. lipsa acordării unui termen suplimentar debitorului înăuntrul căruia partea să-şi execute obligaţiile. culpa debitorului în neexecutarea obligaţiei.
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Sentinţă civilă nr. 79 din data de 12.01.2016
Deși Notificarea nr. 1104/08.12.2014 nu și-a atins finalitatea de a acorda debitorului un termen suplimentar înăuntrul căruia partea să-și execute obligațiile, instanța reține pe de o parte că prin adresa din data de 22.12.2014 societatea pârâtă a relevat că oricum nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obținerii documentației necesare, iar pe de altă parte că punerea în întârziere poate avea loc direct prin cererea de chemare în judecată ( art. 1522 alin. 1 C.civ. ), condiția fiind de acordare a unui termen rezonabil de executare. În acest sens trebuie menționat că recepția la terminarea lucrării "Amenajare locuință Corp 5"; a avut loc la data de 14.01.2015 (procesul - verbal aflat la fila 145 ), dată după care pârâtei SC F.S.D. SRL i-ar fi revenit obligația de a înscrie noua construcție în cartea funciară, de a perfecta actul de dezmembrare și de a intabula fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.
Prin acțiunea înregistrată la data de 24.02.2015 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanții V.A. și R. M. - N. J. V. au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC F.S.D. SRL rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 din culpa pârâtei, precum și obligarea acesteia la plata în favoarea reclamanților a sumei de 98224 Euro în echivalent lei la cursul BNR de la data plății cu titlu de despăgubiri reprezentând dublul sumei achitate în avans, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat că au încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 prin care aceasta din urmă s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei M K, șoseaua DN2A, județul Constanta, compus din apartamentul nr.3 situat la etajul si parterul corpului de clădire C5, împreuna cu suprafața de teren aferentă reprezentând aproximativ 125 mp (din care cea. 75 mp suprafața construita la sol si cea 50 mp teren liber), precum și dreptul de coproprietate forțată si perpetuă asupra părților din imobil care prin natura sau destinația lor sunt în folosința comuna a tuturor coproprietarilor construcției C5, până cel târziu la data de 31.10.2013. Pârâta s-a obligat, de asemenea, să transmită cumpărătorilor promitenți ( reclamanților ) și dreptul de folosință asupra a două locuri de parcare, precum și să obțină toate înscrisurile care să ateste finalizarea construcției (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), să înscrie noua construcție în cartea funciară, să perfecteze actul de dezmembrare si sa intabuleze fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.
Reclamanții au susținut că și-au îndeplinit în totalitate obligația de plată a prețului imobilului în sumă de 45.000 Euro în modalitatea stipulată în contract, în timp ce pârâta nu si-a executat obligațiile asumate prin antecontract cu privire la finalizarea documentației si transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul antecontractului, deși a fost notificată prin Notificarea nr. 1104/08.12.2014 prin intermediul BEJ S.C. G. S.
Reclamanții au conchis că sunt incidente dispozițiile din Antecontract potrivit cărora pârâta este obligată să restituie suma încasată și încă o sumă egală cu aceasta, dat fiind că nu s-a finalizat din cauza sa contractul de vânzare - cumpărare în termenul convenit.
În drept, s-au invocat disp. art. 969 C.civ., art. 1020 - 1021 C.civ., art. 1298 C.civil, art. 223 al.3 C.pr.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamanții au solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul și proba testimonială cu martorul B. C.
S-au depus la dosar, în copii xerox: antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 la BNP B. C, ordine de plată, foi de vărsământ, notificarea nr. 1104/08.12.2014 emisă prin intermediul BEJ S.C. G. S., încheierea de certificare nr. 14 din data de 19.12.2014 emisă de BNP C.B., comunicarea din 22.12.2014 a SC F.S.D. SRL, certificat constatator RECOM Online privind pe pârâta SC F.S.D. SRL.
Conform Încheierii din data de 05.01.2016 a Tribunalului Constanța reclamanții au renunțat la audierea martorului B. C. pentru imposibilitatea administrării probei, având în vedere că martorul locuiește și muncește în Anglia, fiind șofer pe tir și nu se poate prezenta în instanță.
Pârâta SC F.S.D. SRL nu a formulat întâmpinare.
Prin Încheierea din data de 02.06.2015 a Tribunalului Constanța s-a admis excepția decăderii pârâtei SC F.S.D. SRL din dreptul de a mai propune probe.
S-a constatat decăzută pârâta SC F.S.D. SRL din dreptul de a propune probe.
În baza disp. art. 254 alin. 5 NCPC corob. cu art. 22 alin. 2 teza a doua NCPC s-a dispus din oficiu administrarea probei cu înscrisurile la care a făcut referire pârâta prin apărător în ședință publică.
Tribunalul a reținut textual că pârâta SC F.S.D. SRL nu a depus întâmpinare în termenul prevăzut de disp. art. 201 alin. 1 NCPC, ceea ce atrage incidența disp. art. 208 alin. 2 NCPC potrivit cărora "Nedepunerea întâmpinării în termenul prevăzut de lege atrage decăderea pârâtului din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică, dacă legea nu prevede altfel";.
În baza disp. art. 254 NCPC " (1)Probele se propun, sub sancțiunea decăderii, de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, iar de către pârât prin întâmpinare, dacă legea nu dispune altfel. Ele pot fi propuse și oral, în cazurile anume prevăzute de lege.
(2)Dovezile care nu au fost propuse în condițiile alin. (1) nu vor mai putea fi cerute și încuviințate în cursul procesului, în afară de cazurile în care:
1.necesitatea probei rezultă din modificarea cererii;
2.nevoia administrării probei reiese din cercetarea judecătorească și partea nu o putea prevedea;
3.partea învederează instanței că, din motive temeinic justificate, nu a putut propune în termen probele cerute;
4.administrarea probei nu duce la amânarea judecății;
5.există acordul expres al tuturor părților";.
Excepțiile de la sancțiunea decăderii, respectiv situațiile prevăzute de disp. art. 254 alin. 2 pct. 3 și 4, când părțile pot cere probe cu depășirea termenului stipulat de lege nu-și găsesc aplicabilitatea în cauză, întrucât, pe de o parte, pârâta nu a făcut dovada motivelor temeinice pentru care nu a depus întâmpinarea, în contextul în care cererea de chemare în judecată i-a fost comunicată în mod legal. Pe de altă parte, cazul prevăzut de disp. art. 254 alin. 2 pct. 4 are în vedere situația în care la termenul la care este propusă proba partea are formulat interogatoriul, martorul este prezent, etc, adică ipotezele în care probele se administrează la termenul de judecată când au fost propuse, situație care nu se regăsește în cauză.
Pentru considerentele expuse mai - sus, urmează a se admite excepția decăderii pârâtei din dreptul de a mai propune probe, constatându-se că pârâta SC F.S.D. SRL este decăzută din dreptul de a propune probe.
Față de disp. art. 254 alin. 5 "Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanța va dispune ca părțile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuția părților necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc"; și de disp. art. 22 alin. 2 teza a doua NCPC "Judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. În acest scop, cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă, judecătorul este în drept să le ceară să prezinte explicații, oral sau în scris, să pună în dezbaterea acestora orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau în întâmpinare, să dispună administrarea probelor pe care le consideră necesare, precum și alte măsuri prevăzute de lege, chiar dacă părțile se împotrivesc";, precum și de rolul judecătorului în aflarea adevărului, se va dispune din oficiu administrarea probei cu înscrisurile la care a făcut referire pârâta prin apărător în ședință publică.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Din perspectiva legii aplicabile actului juridic, se constată incidența normelor Vechiului cod civil față de data încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 și disp. art. 6 alin. 2 și 3 NCC și art. 102 din Legea nr. 71/2011 în baza cărora " Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa";.
Sub aspectul situației de fapt, instanța reține că părțile au încheiat la data de 12.10.2010 antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 prin care pârâta SC F.S.D. SRL în calitate de promitent vânzător s-a obligat să transmită în favoarea reclamanților având calitatea de promitenți cumpărători dreptul de proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei M K, șoseaua DN2A, județul Constanta, compus din apartamentul nr.3 situat la etajul si parterul corpului de clădire C5, împreuna cu suprafața de teren aferentă reprezentând aproximativ 125 mp (din care cea. 75 mp suprafața construita la sol si cea 50 mp teren liber), precum și dreptul de coproprietate forțată si perpetuă asupra părților din imobil care prin natura sau destinația lor sunt în folosința comuna a tuturor coproprietarilor construcției C5, până cel târziu la data de 31.10.2013. Pârâta s-a obligat, de asemenea, să transmită reclamanților dreptul de folosință asupra a două locuri de parcare, precum și să obțină toate înscrisurile care să ateste finalizarea construcției (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), să înscrie noua construcție în cartea funciară, să perfecteze actul de dezmembrare si sa intabuleze fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.
Potrivit antecontractului prețul imobilului a fost stabilit la suma de 45.000 Euro la care se adaugă TVA ce urma a fi plătit astfel:
- suma de 5.000 Euro - 14.10.2010;
- suma de 5.000 Euro - 30.11.2010 ;
- 35.000 Euro în rate lunare egale de câte 1.000 Euro fiecare.
Părțile au prevăzut în antecontract că dacă actul nu se va perfecta din vina SC F.S.D. SRL, aceasta va restitui suma încasată până la data respectivă și încă o sumă egală cu aceasta.
Prin Notificarea nr. 1104/08.12.2014 emisă prin intermediul BEJ S.C. G. S. primită la data de 19.12.2014 reclamanții i-au solicitat pârâtei să se prezinte în data de 19.12.2014 la BNP C. B. in vederea perfectării actului de vânzare - cumpărare pentru bunul imobil promis a fi vândut.
Prin adresa din data de 22.12.2014 emisă de D-l F. P., în calitate de asociat al SC E. C. & M. SRL, care, la rândul său are calitatea de asociat al societății pârâte s-a confirmat primirea Notificării nr. 1104/08.12.2014 la data de 19.12.2014 și s-a învederat că societatea F.S.D. SRL nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obținerii documentației necesare, invocându-se boala, urmată de intervenția decesului unuia dintre reprezentanții societății pârâte.
Conform procesului - verbal aflat la fila 145 dosar recepția la terminarea lucrării " Amenajare locuință Corp 5"; a avut loc la data de 14.01.2015.
Pentru a opera rezoluțiunea judiciară a contractului (antecontractului) trebuie îndeplinite următoarele condiții:
1. existența unei neexecutări a obligației din partea debitorului și care să-i fie imputabilă acestuia;
2. debitorul obligației să fi fost pus în întârziere în prealabil.
Partea care și-a executat obligațiile este îndreptățită să primească despăgubiri pentru prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării culpabile a obligației de către cocontractant.
Părțile au prevăzut în antecontract o clauză penală stabilind anticipat echivalentul prejudiciului încercat de creditorul obligației în caz de neexecutare culpabilă a obligației de către debitor drept dublul sumei plătite de către promitentul cumpărător.
În acest sens disp. art. 1298 VCC stipulează: " Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă parte care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii";.
Conform înscrisurilor aflate la dosar ( foi de depunere, ordine de plată, foi de vărsământ, filele 22 - 108 ) reclamanții au achitat cu titlu de avans preț suma de 49.112 Euro, în timp ce pârâta SC F.S.D. SRL nu și-a îndeplinit obligația corelativă de transmitere a dreptului de proprietate până la data de 31.10.2013, de obținere a tuturor înscrisurilor care să ateste finalizarea construcției (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) și înscrierea noii construcții în cartea funciară, respectiv perfectarea actului de dezmembrare și intabularea pe fiecare lot.
În cadrul răspunsurilor la interogatoriul ce i-a fost administrat ( filele 142 - 144, 158 ) pârâta a susținut că la data de 31.10.2013 reclamanții nu au achitat TVA -ul aferent prețului imobilului, astfel că părțile au convenit prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare. Ulterior, la data de 19.12.2014, reclamanții nu au mai notificat societatea pârâtă în vederea prezentării la notar pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
Tribunalul Constanța reține că sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod civil cu privire la punerea în întârziere a pârâtului debitor față de disp. art. 114 din Legea nr. 71/2011 conform cărora " Dispozițiile art. 1521 - 1526 din Codul civil privitoare la punerea în întârziere a debitorului sunt aplicabile în cazul obligațiilor născute după data intrării sale în vigoare"; .
Potrivit disp. art. 1522 NCC " (1)Debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligației, fie prin cererea de chemare în judecată.
(2)Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării.
(3)Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ținând seama de natura obligației și de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligația într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării";.
Din conținutul alin. 3 al art. 1522 NCC reiese obligația creditorului, în situația ajungerii la scadență a obligației fără a fi executată de către debitor, de a acorda acestuia din urmă un termen suplimentar înăuntrul căruia partea să-și execute obligațiile, scopul fiind acela de protecție a debitorului. Acordarea acestui termen suplimentar nu este necesară dacă debitorul este de drept în întârziere în baza unor dispoziții legale sau a unei prevederi contractuale, ipoteze care nu se regăsesc în litigiul de față. Dacă debitorul nu-și execută obligația în termenul indicat în notificare, creditorul este îndreptățit să uzeze de mijloacele pe care le consideră necesare pentru realizarea dreptului său.
Astfel cum s-a reținut mai - sus reclamanții i-au solicitat pârâtei să se prezinte în data de 19.12.2014 la BNP C. B. în vederea perfectării actului de vânzare - cumpărare pentru bunul imobil promis a fi vândut prin Notificarea nr. 1104/08.12.2014 emisă prin intermediul BEJ S.C. G. S., notificare ce a fost primită însă la data de 19.12.2014.
Prin adresa din data de 22.12.2014 emisă de D-l F. P., în calitate de asociat al SC E. C. & M. SRL, care, la rândul său are calitatea de asociat al societății pârâte s-a confirmat primirea Notificării nr. 1104/08.12.2014 la data de 19.12.2014 și s-a învederat că societatea F.S.D. SRL nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obținerii documentației necesare, invocându-se boala, urmată de intervenția decesului unuia dintre reprezentanții societății pârâte.
Deși Notificarea nr. 1104/08.12.2014 nu și-a atins finalitatea de a acorda debitorului un termen suplimentar înăuntrul căruia partea să-și execute obligațiile, instanța reține pe de o parte că prin adresa din data de 22.12.2014 societatea pârâtă a relevat că oricum nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obținerii documentației necesare, iar pe de altă parte că punerea în întârziere poate avea loc direct prin cererea de chemare în judecată ( art. 1522 alin. 1 C.civ. ), condiția fiind de acordare a unui termen rezonabil de executare. În acest sens trebuie menționat că recepția la terminarea lucrării " Amenajare locuință Corp 5"; a avut loc la data de 14.01.2015 (procesul - verbal aflat la fila 145 ), dată după care pârâtei SC F.S.D. SRL i-ar fi revenit obligația de a înscrie noua construcție în cartea funciară, de a perfecta actul de dezmembrare și de a intabula fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.
Referitor la apărările pârâtei în sensul înțelegerii părților de prelungire a termenului de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare, acestea nu au suport probator, partea neproducând nicio dovadă în acest sens, deși sarcina probei îi revenea potrivit disp. art. 249 NCPC. În ceea ce privește neîndeplinirea de către reclamanți a obligației de plată a TVA - ului, acestea nu sunt concludente, câtă vreme operațiunile cuprinse în sfera de aplicare a TVA sunt operațiunile ce constituie sau sunt asimilate cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, în sfera taxei, efectuate cu plată. Este considerată livrare de bunuri transferul dreptului de a dispune de bunuri ca și un proprietar. Or, în cauză nu este vorba de un transfer al dreptului de proprietate, aspectele legate de TVA urmând a fi fost reglate între părți la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Așadar, reținând, din probele administrate în cauză, neexecutarea obligației contractuale de către pârâta SC F.S.D. SRL în sensul menționat mai - sus, în raport de disp. art. 969 , art. 1073, art. 1020, art. 1021 C.civ. urmează a se admite acțiunea astfel cum a fost formulată, a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 din culpa pârâtei, cu daune - interese în sumă de 98224 Euro în echivalent lei la cursul BNR de la data plății constând în dublul sumei achitate de către reclamanți.
În baza disp. art. 453 alin. 1 NCPC reținând culpa procesuală a pârâtei SC F.S.D. SRL în pornirea procesului civil de față, urmează a o obliga pe aceasta la plata în favoarea reclamanților V. A. și R. M. - N. J. V. a cheltuielilor de judecată în sumă de 15.514,09 lei constând în taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.
| ← Obligatia de a face. Jurisprudență Cereri | Contestaţie la executare. perimarea executării silite... → |
|---|
