Contestaţie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare
| Comentarii |
|
Tribunalul BOTOŞANI Decizie nr. 247 R din data de 26.02.2013
Dosar nr. XXXX/222/2012 Contestație la executare
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BOTOȘANI
SECȚIA - I - CIVILĂ
DECIZIA NR. XXX R
Ședința publică din xx.xx.xxxx
Președinte -
Judecător -
Judecător -
Grefier -
La ordine judecarea recursului civil formulat de contestatorul D. C. C., în contradictoriu cu intimații BEJ S. G., S. D. I., S. M. și BRD - Groupe Societe Generale SA Iași, împotriva sentinței civile nr. XXXX din xx.xx.xxxx, pronunțată în dosarul nr. XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi, având ca obiect contestație la executare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat C. M. S. pentru contestatorul D. C. C., lipsind celelalte părți.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că procedura este legal îndeplinită.
Se constată că la dosar a fost depusă întâmpinare formulată de intimata BRD - Groupe Societe Generale SA Iași.
Avocat C. M. S. pentru contestatorul D. C. C. depune la dosar împuternicire avocațială, chitanțe taxă timbru în cuantum de 4 lei și timbre mobile în sumă de 0,3 lei, făcând astfel dovada timbrării cererii de recurs.
Instanța procedează la înmânarea întâmpinării către apărătorul prezent care, având cuvântul, arată că nu solicită termen pentru studiu.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părții prezente asupra acestuia.
Avocat C. M. S., având cuvântul pentru contestatorul D. C. C. arată că partea pe care o reprezintă a participat la licitație alături de un alt licitator în vederea adjudecării imobilului situat în municipiul Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, județul Botoșani. Invocă incidența în cauză a art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă, precizând că recurentul a oferit cel mai mare preț la data licitației, iar executorul judecătoresc era obligat să procedeze la întocmirea procesului verbal prin care să se declare că recurentul este adjudecatar al imobilului licitat. Invocă faptul că instanța de fond a apreciat greșit că se poate identifica vânzarea silită a bunului imobil cu vânzare prevăzută de art. 1660 cod civil referitor la faptul că prețul trebuie să fie serios, întrucât executarea silită a bunurilor se face sub incidența prevederilor cuprinse în Cartea V din codul de procedură civilă. Precizează că nu era prima licitație a bunului respectiv, iar executorul judecătoresc trebuia să adjudece la prețul cel mai mare oferit în cadrul licitației. Solicită ca, pe baza probelor administrate în cauză, să se admită recursul, să fie modificată sentința primei instanțe, admiterea contestației și ca efect obligarea executorului judecătoresc la întocmirea actelor de executare, cu restituirea taxei de timbru, fără alte cheltuieli.
După deliberare,
T R I B U N A L U L,
Asupra recursului civil, de față:
La data de xx.xx.xxxx pe rolul Tribunalului Botoșani secția civilă a fost înregistart recursul declarat de contestatorul D. C. C., în contradictoriu cu intimații BEJ S. G., S. D. I., S. M. și BRD - Groupe Societe Generale SA Iași, împotriva sentinței civile nr. XXXX din xx.xx.xxxx, pronunțată în dosarul nr. XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi, prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea in tot a hotărârii instanței de fond cu consecința admiterii contestației la executare împotriva procesului-verbal de licitație imobiliară încheiat la data de xx.xx.xxxx.
În motivare a arătat că prin sentința recurată a fost respinsă contestația la executare prin care a solicitat anularea procesului-verbal de licitație a imobilului din data de xx.xx.xxxx, in dosarul de executare nr. XX/XXXX B.E.J. S. G., si obligarea acestuia de a încheia un proces-verbal prin care sa declare ca el, in calitate de participant la licitație, este adjudecatar al imobilului licitat, in urma ofertării celui mai mare preț, precum si a actelor ulterioare, inclusiv a actului de adjudecare.
A participat la licitația fixata in data de xx.xx.xxxx, la orele 14:00, la B.E.J. S. G. cu sediul in Dorohoi, Str. X nr. Y, județul Botoșani, conform PUBLICAȚIEI DE VÂNZARE a imobilului proprietatea garanților ipotecari S. D. I. si S. M., situat in municipiul Dorohoi, str. X nr. Y, bl.Z, et.T, ap.U, județul Botoșani, compus dintr-un apartament cu două camere și dependințe, in suprafața utila de 55,11 mp precum si cota indiviza din suprafața de folosința comună a imobilului.
La data de xx.xx.xxxx a depus la C.E.C. Dorohoi cauțiunea in cuantumul sumei de 5.550 lei, reprezentând 10% din valoarea prețului fixat de la care a început licitația imobilului - suma de 55.500 lei.
Licitația fixata de către B.E.J. S. G. pentru bunul imobil, in cauza, a fost amânata pentru a noua oară pentru data de xx.xx.xxxx astfel încât, prețul de începere a licitației fusese deja diminuat la prețul de 75% si au fost aplicabile prevederile art. 509 alin (5) Cod de procedura civila.
La data de xx.xx.xxxx, dată la care a fost efectuată licitația bunului imobil, a participat și un alt licitator, în persoana numitului V. I., prevederile art 509 alin (5) C.p.c. fiind incidente in cauza.
Consideră ca executorul judecătoresc era obligat să constate calitatea lui de adjudecatar si sa procedeze la întocmirea procesului-verbal prin care să se declare că este adjudecatar al imobilului licitat, in urma ofertării celui mai mare preț.
Instanța de fond, in considerentele sentinței civile recurate, greșit a reținut ca prețul oferit de 26.000 lei nu este unul serios fata de prețul de pornire a licitației.
Mai mult decât atât, instanța de fond nu a făcut decât sa reitereze majoritatea aspectelor prezentate in întâmpinare de către creditoarea BRD Group Societe Generale S.A.,
În mod greșit instanța de fond a considerat ca instituția executării silite trebuie sa se coroboreze cu cea în materia vânzării prin contract sinalagmantic, deoarece prevederile art. 1660 Cod civil nu au aplicabilitate in prezenta cauza, adică în cazul vânzării silite prin intermediul executorului judecătoresc, instanța de fond dând eficiență unor prevederi legale în mod eronat si făcând astfel o interpretare originală a prezentei cauze.
Legiuitorul a prevăzut si stabilit condiția prețului serios strict in materie de vânzări ale bunurilor imobile, atunci când există o vânzare prin manifestarea de voință a părților, tocmai pentru a nu se efectua frauda la lege datorita înțelegerii cu rea-credinta a acestora, având ca efect diminuarea și neplata obligațiilor fiscale ce ia naștere la încheierea actului juridic.
În cazul executării silite a bunului imobil, sunt aplicabile prevederile stabilite de legiuitor, urmărind chiar interesele creditorului, în sensul că bunul imobil trebuie sa se vândă la prețul cel mai mare oferit de licitatori, tocmai pentru a se proceda la vânzarea silita si nu a se tergiversa la nesfârșit procedura de executare silita.
Ca urmare se consideră a fi îndreptățit să solicite admiterea recursului în sensul modificării în tot a sentinței cu consecința admiterii contestației la executare împotriva procesului-verbal de licitație imobiliară încheiat la data de xx.xx.xxxx, sentința civilă amintită conținând elemente de nelegalitate în ceea ce privește invocarea textelor de lege aplicabile.
La data de xx.xx.xxxxa depus întâmpinare BRD - Groupe Societe Generale SA prin care a cerut respingerea recursului promovat de D. C. C. împotriva Sentinței civile nr.XXXX/2012 pronunțata de Judecătoria Dorohoi in Dosarul nr.XXXX/222/2012.
În motivare a susținut că a promovat o cerere de executare silită la BEJ S. G. asupra bunului aparținând garanților ipotecari S. D. I. si S. M. domiciliați in Dorohoi.
Aceștia au garantat rambursarea creditului acordat prin Contract de credit nr.XXXX/2008 încheiat cu SC X SRL Dorohoi.
BEJ S. G. a îndeplinit toate actele prevăzute de procedura execuțională și în final a scos la licitație bunul ipotecat pe data de xx.xx.xxxx.
La licitație au participat doua persoane printre care si recurentul, acesta oferind în final suma de 26.000 lei, față de suma la care fusese evaluat imobilul de 74.000 lei conform raportului de expertiza întocmit in cauza.
Este adevărat ca imobilul in cauza a fost scos la licitație de mai multe ori, prețul de vânzare din ultima publicație de vânzare ajungând la suma de 55.500 lei dar față de prețul oferit de recurent de 26.000 lei, creditoarea nu cunoaște o îndestulare satisfăcătoare, motiv pentru care s-au opus la continuarea procedurii execuționale.
Procesul verbal de licitație imobiliara din data xx.xx.xxxx este întemeiat, in sensul ca urmează a se stabili un nou termen de licitație al imobilului in cauza.
Prețul de pornire al licitației din data de xx.xx.xxxx era oricum mult mai mic decât valoarea reală a apartamentului, așa cum fusese stabilit prin expertiză, însă nici măcar acest preț nu a fost oferit de nici unul din ofertanți, imobilul fiind în cele din urmă adjudecat la un preț nesatisfăcător, respectiv 26.000 lei care reprezintă mai puțin de jumătate din valoarea reală.
Această manieră de "valorificare" a bunului este profund nelegală, încâlcind in mod grav interesele creditorului ipotecar si reprezentând un abuz de drept din partea celor care s-au înscris la licitație, rezultând o înțelegere intre aceștia.
Mai mult, prin adjudecarea bunului la un preț neserios a fost nesocotit si scopul principal al executării silite, înscris in art.371 indice 1 alin.3 Cod.proc.civ., text de lege potrivit cu care "Executarea silita are loc in oricare din formele prevăzute de lege simultan sau succesiv, până la realizarea dreptului recunoscut prin titlu executoriu, achitarea dobânzilor. penalităților sau altor sume, acordate potrivit legii prin acesta, precum si cheltuieli de executare."
Din modalitatea in care a avut loc așa-zisa licitație în prezenta cauză rezultă faptul că ne aflam în fața unei conivențe frauduloase a participanților care, de comun acord nu au oferit nici măcar prețul de pornire diminuat cu 25%, urmărind adjudecarea la un preț mult sub prețul de piață al imobilului respectiv.
Chiar dacă s-ar accepta ca este în interesul material legitim al potențialului adjudecatar sa-si adjudece un imobil la un preț cât mai mic, acest interes nu mai este legitim dacă interesul creditorului garantat de a-si recupera creanța garantată este sacrificat în condițiile în care scopul executării silite însăși este realizarea creanței din titlul executoriu si nu îmbogățirea fără just temei a adjudecatarului în urma unor operațiuni speculative.
Potrivit art.120 din OUG nr.99/2006 privind instituțiile de credit si adecvare a capitalului - legea bancara - contractul de credit si contractele de garanție reprezintă titluri executorii.
In plus, securitatea creditului ca principiu de drept comercial dar si ca valoare comerciala de interes obștesc este afectata daca un creditor comercial (banca) își vede interesele legitime si ocrotite legal , nesocotite prin prisma unui interes particular care nu poate să prevaleze.
Astfel, conivența practicilor concentrate ale unor adjudecatari prin care aceștia încearcă și uneori obțin diminuări spectaculoase ale prețului de pornire a licitației sau adjudecarea la cel mai mic preț, este ca în orice acțiune de conivență un comportament ilicit, contrar regulilor de conviețuire socială și trebuie sancționat ca un abuz de drept, respectiv prin refuzul ocrotirii legale a dreptului și prin obligarea la daune interese către creditorul prejudiciat potrivit regulilor răspunderii delictuale.
Mai mult, banca in calitate de creditor garantat ar fi obligată sa achieseze la o vânzare silită realizată la un preț inferior celui datorat de debitor si specificat in titlu executoriu, fapt care echivalează în drept material cu o reducțiune a inscripției ipotecare sau cu o novare a creanței garantate,creanța care este transformată prin efectul voinței unui terț (adjudecatarul) din creanța garantată în creanță chirografară.
In felul acesta se încalcă prev.art.1788 din vechiul Cod.civ, preluate si reproduse si de actualul cod civil, potrivit cu care inscripțiile vor fi șterse prin consimțământul părților interesate, capabile de a consimți la aceasta sau in virtutea unei sentințe date in ultimă instanță sau care a dobândit puterea lucrului judecat.
Pentru o justă soluționare a cauzei tribunalul a dispus atașarea dosarului XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi . Din actele și lucrările dosarului rezultă că prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Dorohoi la 16.07.2012, contestatorul D. C. C. a solicitat în contradictoriu cu intimații S. D. I., S. M., BRD - Groupe Societe Generale S.A. cu sediul în Iași și B.E.J. S. G. cu sediul în Dorohoi, anularea procesului verbal de licitație încheiat în data de xx.xx.xxxx, în dosarul de executare nr. XX/XXXX al BEJ S. G., obligarea executorului judecătoresc de a încheia un proces verbal prin care să îl declare adjudecatar al imobilului licitat, în urma ofertării celui mai mare preț, și anularea actelor de executare ulterioare, inclusiv a actului de adjudecare.
În motivarea acțiunii a arătat că la data de xx.xx.xxxx, BEJ S. G. a publicat " publicația de vânzare"; prin care anunță că în ziua de xx.xx.xxxx, ora 14, se vinde la licitație, imobilul proprietate garanților ipotecari S. D. I. și S. M., imobil situat în Dorohoi, strada X nr. Y, bl. Z, et.T, ap. U, compus dintr-un apartament compus din două camere și dependințe, în suprafață de 55,11 mp, imobil evaluat la suma de 55.000 lei. La data de xx.xx.xxxx a depus la CEC cauțiunea de 10% în vederea participării la licitație, licitație care a fost amânată pentru a noua oară, astfel încât prețul de pornire pentru vânzare fusese deja diminuat la 75% prin urmare sunt aplicabile prevederile art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă care arată că dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit iar vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care se pornește licitația. A mai menționat contestatorul că la licitația din xx.xx.xxxx, nu a fost singurul participant, a participat și numitul V. I. așa cum rezultă din procesul verbal contestat, el oferind prețul cel mai mare respectiv suma de 26.000 lei însă cu toate acestea executorul judecătoresc nu a încheiat actul de adjudecare deoarece creditorul BRD a susținut că suma oferită este derizorie invocând prevederile art. 167 Cod procedură fiscală, prevederi care nu au aplicabilitate în prezenta cauză deoarece nu se urmărea o creanță fiscală.
În dovedirea acțiunii a depus la dosar procesul verbal de licitație imobiliară din xx.xx.xxxx încheiat în dosarul de executare nr. XX/XXXX al BEJ S. G. din Dorohoi.
Din oficiu instanța a solicitat de la BEJ S. G. dosarul de executare nr. XX/XXXX.
BRD - Groupe Societe Generale S.A. - Sucursala Iași a formulat întâmpinare prin care a cerut respingerea contestației ca neîntemeiată.
În motivare a susținut că a promovat o cerere de executare silită la BEJ S. G. din Dorohoi asupra bunurilor care aparțin garanților ipotecari S. D. I. și S. M., care au garantat rambursarea creditului acordat prin contractul nr. XXXX/2008 încheiat cu S.C. X SRL Dorohoi. La licitația organizată în data de xx.xx.xxxx au participat două persoane, una fiind contestatorul, însă acesta a oferit suma de 26.000 în condițiile în care imobilul fusese evaluat la suma 74.000 conform raportului de expertiză întocmit în cauză. Într-adevăr imobilul a fost scos la licitație de mai multe ori, prețul din ultima publicație de vânzare fiind de 55.000 lei însă față de prețul oferit de către contestator nu cunoaște o îndestulare satisfăcătoare a creanței, motiv pentru care s-a opus la continuarea procedurii execuționale. Mai mult, prin adjudecarea bunului la un preț neserios a fost nesocotit și scopul principal al executării silite, prevăzut de art. 3711 Cod procedură civilă, text în conformitate cu care executarea silită are loc în oricare dintre formele prevăzute de lege simultan sau succesiv până la realizarea dreptului recunoscut prin titlul executoriu, achitarea dobânzilor, penalităților sau altor sume precum și cheltuieli de executare. Intimata a mai menționat că din modalitatea în care a avut loc așa - zisa licitație, rezultă existența unei conivențe frauduloase a participanților care, de comun acord nu au oferit nici măcar prețul de pornire diminuat cu 25%, urmărind de fapt adjudecarea la un preț mult sub prețul de piață al imobilului. Mai arată că, conivența practicilor concertate ale unor adjudecatari prin care aceștia încearcă și uneori obțin diminuări spectaculoase ale prețului de pornire a licitației sau adjudecarea la cel mai mic preț, este ,ca în orice acțiune de conivență , un comportament ilicit, contrar regulilor de conviețuire socială și trebuie sancționat ca un abuz de drept.
Prin sentința civilă XXXX din xx.xx.xxxx Judecătoria Dorohoi a respins contestația la executare formulată de contestatorul D. C. C. în contradictoriu cu intimații S. D. I. și S. M., BRD - Groupe Societe Generale S.A. cu sediul în Iași, și B.E.J. S. G. ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție a reținut instanța că prin cererea nr. XXX/xx.xx.xxxx, BRD Groupe Societe Generale S.A. - Sucursala Iași, a solicitat BEJ S. G. din Dorohoi, urmărirea silită a imobilului proprietatea garanților ipotecari S. D. I. și S. M. pentru satisfacerea creanței în sumă totală de 338.163,80 lei izvorâtă din contractul de credit XXXX/xx.xx.xxxx încheiat cu debitoarea S.C. X S.R.L. Dorohoi.
Prin raportul de evaluare nr. XX din xx.xx.xxxx, prețul imobilului apartament cu două camere, situat în Dorohoi, strada X nr. Y, proprietate garanților ipotecari S. D. I. și S. M., a fost stabilit la suma de 74.000 lei ( echivalent 17.600 euro).
În cauză au fost întocmite nouă publicații de vânzare însă imobilul nu a fost vândut deoarece nu s-a prezentat nici un licitator. După a doua licitație care a avut loc în data de xx.xx.xxxx, executorul judecătoresc a dispus reducerea prețului cu 25%.
Pentru vânzarea anunțată pentru data de xx.xx.xxxx, s-au înscris și au depus cauțiunea contestatorul D. C. C. și numitul V. I. iar în ziua licitației V. I. a oferit suma de 25.000 lei iar contestatorul suma de 26.000 lei. Văzând că după epuizarea celor trei strigări s-a oferit doar suma de 26.000 lei, delegatul creditoarei BRD Groupe Societe Generale S.A nu a fost de acord cu scăderea prețului de vânzare sub 55.000 lei care reprezintă 75% din prețul de evaluare a bunului iar executorul judecătoresc a stabilit un nou termen de licitație pentru data de xx.xx.xxxx.
Potrivit art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă, în cazul în care nu este oferit nici prețul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va face la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicație în condițiile art. 504 alin. 3. La acest termen, licitația va începe de la prețul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația.
Conform prevederilor textului menționat, pentru a adjudeca la un preț avantajos, sub valoarea de 75% din prețul de evaluare a imobilului, este necesar să existe minim doi licitatori deoarece când există un singur licitator prețul nu poate coborî sub 75%.
Această normă prezintă relevanță deosebită, pentru cazurile în care, în practică, se încearcă crearea aparenței existenței a doi licitatori.
În sarcina executorului învestit cu autoritate de stat, există și obligația ca prin realizarea executării să nu încalce drepturile debitorului și ale creditorului.
Concursul dintre participanți ar trebui să asigure creșterea prețului și asta a fost și rațiunea legiuitorului atât timp cât în ipoteza participării unui singur licitator acesta nu poate adjudeca la un preț inferior celui de pornire.
Chiar dacă nu este exclusă ipoteza ca în cazul participării mai multor licitatori prețul cel mai mare oferit să fie inferior prețului de pornire a licitației, trebuie evitată îmbogățirea fără justă cauză a adjudecatarului. Fraudarea legii se poate realiza extrem de ușor prin înscrierea la licitație ( cu începere de 75% din prețul de evaluare) a cel puțin două persoane aflate în conivență, astfel încât ofertele acestora să nu depășească pragul de 75%. Este evident că atât timp cât legea permite, acestea vor oferi un preț subevaluat astfel încât, cel puțin teoretic, se poate ajunge în situația ca un bun să poată fi vândut și cu 1% din prețul său de evaluare. Instanța de fond a apreciat că vânzarea la cel mai mare preț oferit trebuie corelată și cu dispozițiile legale în materia vânzării, referitoare la preț, cuprinse în art.1660 Cod civil și că aceste dispoziții sunt aplicabile și în cazul vânzării silite chiar dacă vânzarea se realizează prin mijlocirea executorului judecătoresc. Potrivit art. 1660 alin. 2 Cod civil, prețul vânzării trebuie să fie serios.
Raportând aceste considerente situației de fapt deduse judecății, Judecătoria Dorohoi a apreciat că prețul de 26.000 lei oferit de către contestator pentru imobilul care a fost evaluat la suma de 74.000 lei este un preț neserios. A mai consemnat că participarea la licitația din xx.xx.xxxx a celui de-al doilea licitator care a oferit suma de 25.000 lei, a fost de conivență cu contestatorul pentru a înlesni adjudecarea imobilului de către acesta la un preț mult mai mic decât prețul de pornire al licitației.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs contestatorul pentru motivele expuse mai sus.
Deși nu a fost indicat vreun temei legal privind motivele de recurs tribunalul constată că acestea se încadrează în prevederile art. 304 pct. 9 și 304 ind. 1 Cod procedură civilă . Conform acestor texte modificarea unor hotărâri se poate cere, numai pentru motive de nelegalitate , când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii și respectiv recursul declarat împotriva unei hotărâri care, potrivit legii, nu poate fi atacată cu apel nu este limitat la motivele de casare prevăzute în art. 304, instanța putând să examineze cauza sub toate aspectele.
În cauză textele de lege aplicabile sunt cele privind executarea silită imobiliară din capitolul IV al vechiului Cod de procedură civilă .
Desigur că drepturile procesuale inclusiv cele privind posibilitatea adjudecării unui imobil în procedura executării silite trebuie exercitate cu bună credință . Astfel conform art. 723 din codul de procedură civilă drepturile procedurale trebuie exercitate cu bună-credință și potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege. Partea care folosește aceste drepturi în chip abuziv răspunde pentru pagubele pricinuite.
În acest sens instanța de recurs reține că în procedura executării silite imobiliare participanții la procedura executării silite au calitatea de parte în sensul art. 723 din Cod procedură civilă astfel că trebuie să-și exercite drepturile procedurale cu bună credință.
Instanța de fond a reținut că executorul judecătoresc nu trebuia să încheie procesul verbal de adjudecare întrucât prețul oferit de contestator este neserios respectiv a existat o conivență frauduloasă în legătură cu prețul oferit de cei doi participanți la procedura licitației.
Tribunalul constată în primul rând că au fost întocmite numai puțin de nouă publicații de vânzare în legătură cu imobilul din Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, județul Botoșani. La nici una din precedentele 8 licitații ,deși avea posibilitatea ce a apela la dispozițiile art. 445 Cod procedură civilă, creditoarea nu a solicitat adjudecarea imobilului în contul creanței. În măsura în care considera că prețul de 55.000 lei stabilit pentru vânzarea imobilului la licitație este cel corect BRD Group Societe General putea să adjudece respectivul imobil și eventual să-l vândă ulterior în măsura în care considera că este necesar acest lucru.
Pe de altă parte mai constată tribunalul că pe parcursul a numai mai puțin de 8 licitații anterioare nu s-a prezentat nicio persoană care să ofere prețul de pornire astfel că acest fapt constituie o dovadă în plus că prețul de 55.000 lei consemnat în publicația de vânzare nu este cel care ar putea fi obținut pentru imobilul respectiv în procedura vânzării silite.
Prima instanță a reținut că ar fi existat o conivență frauduloasă între cei doi participanți la procedura executării silite respectiv contestatorul D. C. C. și numitul V. I.. Nu a fost administrată însă nicio probă din care să rezulte existența unei asemenea înțelegeri frauduloase între cei doi. Simplul fapt al oferirii unui preț mai mic decât cel consemnat în publicația de vânzare nu este suficient pentru a conduce la concluzia reținută de Judecătoria Dorohoi în sentința recurată întrucât așa cum s-a arătat mai sus prețul de 55.000 lei cerut inițial nu a fost de natură să conducă la finalizarea procedurii de licitație pe parcursul a opt încercări.
În măsura în care instanța de fond avea îndoieli cu privire la seriozitatea prețului oferit în cadrul licitației putea să ceară relații de la executorul judecătoresc conform art. 129 Cod procedură civilă în legătură cu imobilele asemănătoare vândute în cadrul procedurilor de executare silită întocmite în alte dosare.
Desigur că prețul oferit trebuie să acopere în bună parte valoarea de circulație a imobilului supus procedurii executării silite dar necesitatea oferirii unui preț adecvat nu este impusă de art. 1660 alin. 2 din Noul Cod Civil întrucât acest text se referă doar la încheierea unor contracte de vânzare cumpărare între proprietar și cumpărător. Totuși regula oferirii unui preț adecvat este instituită de prevederile art. 721 din vechiul Cod de procedură civilă fiind într-adevăr de neconceput înstrăinarea unui bun imobil la o valoare derizorie.
Suma de 26.000 lei oferită de contestator nu constituie o sumă derizorie în condițiile în care suma de 55.000lei consemnată de executor în publicația de vânzare nu a fost oferită de nici o persoană pe parcursul executării silite .
Mai observă tribunalul că prin raportul de evaluare întocmit în cadrul dosarului de executare silită expertul T. I. a menționat că prețurile în zonă pentru proprietăți similare se încadrează între 12.000 Euro(aproximativ 48.000lei) și 40.000 Euro și că există un dezechilibru în favoarea ofertei de imobile similare fapt ce conduce la o tendință de scădere a valorilor de tranzacționare.
Ținând cont de aceste mențiuni cât și de faptul că imobilul în cauză se vinde într-o procedură de executare silită instanța de recurs va reține ca fiind greșite considerentele hotărârii recurate privind neseriozitatea prețului oferit de contestator.
În măsura în care însă se dovedește reaua credință a adjudecatarului nimic nu împiedică pe creditor să apeleze la dispozițiile art. 721 alin. 2 din Vechiul Cod de procedură civilă .
În legătură cu incidența dispozițiilor art. 371 ind 1 din Codul de procedură civilă se constată că în cauză se face vorbire de un imobil evaluat inițial la suma de 74.000 lei dar creanța ce se dorește a fi îndestulată reținută prin cererea de executare silită este de 338.163 lei astfel că sub nicio formă ca urmare a parcurgerii procedurilor cu privire la imobilul din Dorohoi , BRD nu ar fi obținut întreaga sumă consemnată de executorul judecătoresc în somația emisă . Nu pot fi reținute nici dispozițiile privind novația și respectiv radierea ipotecilor întrucât terțul nu intervine în contractul dintre părți el dobândind eventual calitatea de adjudecatar în condițiile art. 509 Cod procedură civilă cu privire la imobilul supus executării fără a fi afectată substanța contractului de credit încheiat între creditoare și debitor iar pe de altă parte conform art. 518 din Codul de procedură civilă Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. De la această dată adjudecatarul are dreptul la fructe și venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a prețului și suportă toate sarcinile imobilului.
Prin intabulare, adjudecatarul dobândește dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară.
De la data intabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut. Dacă prețul de adjudecare se plătește în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.
Ipotecile și celelalte sarcini reale, precum și drepturile reale intabulate după notarea somației în cartea funciară se vor radia din oficiu, afară de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni să fie menținute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, dacă vânzarea s-a făcut în condițiile prevăzute de art. 509 alin. 4, toate notările făcute cu urmărirea silită, precum și interdicția de înstrăinare sau de grevare, dacă există, inclusiv promisiunea de a încheia un contract viitor, dacă până la întocmirea actului de adjudecare beneficiarul promisiunii nu și-a înscris în cartea funciară dreptul dobândit în temeiul contractului care a făcut obiectul acesteia.
Instanța de recurs nu a identificat nici o dispoziție legală din care să rezulte că creditorul are dreptul să blocheze executarea silită printr-o simplă cerere adresată executorului în măsura în care nu este satisfăcut de prețul obținut la licitație. Singura cale la care putea apela creditorul era cea a contestației la executare la care se referă art. 516 din Codul de procedură civilă în măsura în care avea îndoieli cu privire la buna credință a licitatorilor.
Întrucât tribunalul nu a reținut ca incident nici un motiv de blocare a procedurilor de executare silită în raport cu dispozițiile art. 512 și următoarele din vechiul de procedură civilă va fi admis recursul declarat de D. C. C. va fi modificată în tot sentința civilă în sensul că va fi admisă contestația la executare și obligat BEJ S. G. să continue actele de executare în sensul emiterii actului de adjudecare pentru imobilul din Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, județul Botoșani, pentru adjudecatarul D. C. C., după depunerea prețului.
În temeiul art. 23 lit. e din Legea nr. 146/1997 se va dispune restituirea taxei de timbru în sumă de 198 lei către recurentul D. C. C..
Pentru aceste motive,
În numele legii,
D E C I D E:
Admite recursul civil formulat de contestatorul D. C. C., împotriva sentinței civile nr. XXXX din xx.xx.xxxx, pronunțată în dosarul nr. XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi, în contradictoriu cu intimații BEJ S. G., S. D. I., S. M. și BRD - Groupe Societe Generale SA Iași.
Modifică, în tot, sentința civilă nr. XXXX din xx.xx.xxxx pronunțată de Judecătoria Dorohoi, în sensul că:
Admite contestația la executare formulată de contestator.
Obligă BEJ S. G. să continue actele de executare în sensul emiterii actului de adjudecare pentru imobilul din Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, județul Botoșani, pentru adjudecatarul D. C. C., după depunerea prețului.
În temeiul art. 23 lit. e din Legea nr. 146/1997 dispune restituirea taxei de timbru în sumă de 198 lei către recurentul D. C. C..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică din xx.xx.xxxx.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
| ← Anulare act. Jurisprudență Posesie; Proprietate privată;... | Plângere Legea nr. 7/1996. Jurisprudență Cadastru. Intabulare → |
|---|
