Contract de arendă. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Tribunalul ARAD Sentinţă civilă nr. 1020 din data de 04.09.2013
Contract de arendă. Drept de preemțiune la vânzarea terenului. Efecte juridice.
Dreptul de preemțiune instituit pe cale contractuală în favoarea arendașului nu poate produce efectele juridice prevăzute într-un act normativ abrogat la data încheierii contractului.
Dat fiind că dreptul de preemțiune poate izvorî doar dintr-o dispoziție legală în speță este vorba despre un drept de preferință, drept care conferă reclamantei doar posibilitatea de a obține daune interese pentru nerespectarea contractului și nu anularea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, dispozițiile art. 969 cod civil se circumscriu doar dreptului de preferință instituit în contract cu consecința obținerii unor daune interese.
(Tribunalul Arad ,secția civilă, decizia civilă nr. 1020/4 septembrie 2013,dosar nr. 2619/55/2013)
Prin sentința civilă nr.3134 din 16.04.2013 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr.2619/55/2013 a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
Instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta S.C. A. F. S.R.L., în contradictoriu cu pârâții F. M., P. V. și P. C. și a obligat reclamanta să le plătească pârâților P. V. și P. C. suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța de fond a reținut că aceasta este neîntemeiată întrucât acțiunea este întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 54/1998, iar la art. 14 alin. 2 din lege se prevede că acțiunea în constatarea nulității poate fi introdusă de orice persoană interesată. În speță, în mod evident reclamanta este o persoană interesată atât timp cât invocă un drept de preemțiune asupra terenului din speță.
Ca atare, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
Pe fondul cauzei, prima instanță a reținut următoarele:
Părțile au încheiat la data de 05.01.2010 un contract de arendă având ca obiect terenul în suprafață de 0,50 ha situat în extravilanul localității Șiria, aparținând pârâtei, termenul arendării fiind de 10 ani.
La art. 8 lit. k) din contract s-a prevăzut în favoarea arendașului (reclamanta) un drept de preemțiune în situația vânzării terenului de către arendatoarea pârâtă F. M.
La data de 27.11.2012 pârâta a vândut imobilul din litigiu d-lui P. V., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 10/27.11.2012 de BNP Morariu .
Prin prezenta acțiune reclamanta a solicitat anularea acestui contract de vânzare-cumpărare pentru încălcarea dreptului său de preemțiune.
Reclamanta a invocat dispozițiile Legii nr. 54/1998 în susținerea acțiunii sale, respectiv art. 14 alin. 1, potrivit cărora "nerespectarea dispozițiilor art. 2 alin. (1) și ale art. 12 alin. (1) și (2) atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sau, după caz, a contractului de schimb, iar nerespectarea dispozițiilor art. 5 și 6 atrage nulitatea relativă a contractului";. Potrivit art. 5 din aceeași lege, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendașilor.
Instanța de fond a constatat însă că la data încheierii contractului de arendă (2010) Legea nr. 54/1998 nu mai era în vigoare, fiind abrogată prin art. 8 din Legea nr. 247/2005. În această situație, având în vedere faptul că dreptul de preemțiune este un drept care poate izvorî doar din lege, lege care la momentul nașterii raportului juridic între părți era abrogată, instanța a reținut că dreptul de preemțiune al reclamantei prevăzut în contractul de arendă este un simplu drept de preferință care însă nu îi conferă posibilitatea de a solicita anularea contractului de vânzare-cumpărare, ci doar dreptul la daune interese împotriva arendatorului care a încălcat dispozițiile contractului de arendă. De asemenea, atât timp cât arendatorul a înstrăinat terenul care a făcut obiectul contractului de arendă, astfel că acesta nu se mai află în patrimoniul său, nu se poate dispune nici obligarea acestuia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
În consecință, pentru considerentele expuse mai sus, instanța de fond a apreciat ca neîntemeiată acțiunea reclamantei, motiv pentru care aceasta a fost respinsă.
În baza art. 274 C.pr.civ., a fost obligată reclamanta să plătească pârâților P. V. și P. C. suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat conform chitanței nr. 549/25.03.2013.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta S.C. A. F. S.R.L. solicitând ca în urma admiterii căii de atac să fie modificată hotărârea primei instanțe în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost precizată, cu cheltuieli de judecată.
Prin motivele de recurs reclamanta a arătat că în opinia sa soluția instanței de fond este nelegală, având în vedere motivele pe care se sprijină. Astfel, convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante fiind aplicabile dispozițiile art. 969 alin. 1 C.civ. Obligația respectării dreptului de preemțiune rezultă din însăși contractul de arendare încheiat între pârâtă și reclamantă. Prin urmare, toate prevederile convenției trebuie respectate întocmai, așa cum au fost ele prevăzute și acceptate de către părți la data încheierii actului juridic, altfel se încalcă unul din principiile care guvernează efectele actului juridic civil, și anume principiul forței obligatorii.
În consecință, chiar dacă nu există reglementare într-un act normativ pentru una din obligațiile izvorâte din convenția încheiată între părți, aceasta își menține caracterul obligatoriu, precum și efectele cauzate ca urmare a nerespectării ei.
În ce privește efectele nerespectării dreptului de preemțiune, recurenta a arătat că potrivit art. 8 lit. k din contractul de arendare, arendașul "are dreptul de preemțiune, în cazul înstrăinării prin vânzare - cumpărare de către arendator a terenului prevăzut în prezentul contract. " Astfel, această clauză contractuală conferă recurentei (titulara dreptului de preemțiune) prioritate la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în raport cu terții.
Nerespectarea dreptului de preemțiune, prevăzut în astfel de convenții sau in alte instituții de drept civil, atrage nulitatea relativă a contractului care a fost încheiat fără respectarea acestui drept.
În speță, la încheierea contractului de vânzare - cumpărare între intimata F. M. și intimații P. V. și P. C., a fost nesocotit interesul arendașului, SC A. F. SRL, acesta împrejurare atrăgând nulitatea relativă a actului juridic civil amintit anterior. Ori vătămarea interesului reclamantei, prin vânzarea terenului agricol fără a fi încunoștințată, este cât se poate de evident, aceasta folosind terenul agricol in scop comercial și pentru a obține profituri bănești în urma vânzării recoltei.
În drept, recurenta a invocat disp. art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea formulată, pârâții intimați P. V. și P. C. au solicitat respingerea recursului ca netemeinic și nemotivat.
Astfel, prin cererea de recurs reclamanta - recurentă nu învederează niciunul din motivele de nelegalitate limitativ prevăzute de art. 304 din Cod pr.civ. Ori, în aceste condiții motivul invocat de recurentă în sensul că în speță ar interveni art. 304 pct.(9) din Cod pr.civ, este contrazis de motivarea acesteia atât timp cât în această motivare nu se arată care parte din hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, care articol invocat de instanță în susținerea soluției este greșit aplicat ori interpretat, de ce, și ce altă normă materială trebuia aplicată în schimb.
Față de fondul cererii de recurs, intimații au arătat că apreciază sentința atacată ca fiind temeinică și legală, motivată în concret raportat la norma materială aplicabilă în speță.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate și în cadrul dat de art. 304-3041 Cod procedură civilă, tribunalul a constatat că nu este fondat și că prima instanță a reținut o stare de fapt astfel cum rezultă din probele administrate în cauză.
Susținerea reclamantei din recurs în sensul că art. 969 alin. 1 Cod civil ar putea înlătura lipsa de reglementare pentru obligațiile izvorâte din convenția încheiată de părți este neîntemeiată.
În cauză este vorba despre un drept de preemțiune instituit în favoarea arendașului, respectiv reclamanta ori la acel moment Legea nr. 54/1998 nu mai era în vigoare,fiind abrogată prin art. 8 din Legea nr. 275/2005.
Dat fiind că dreptul de preemțiune poate izvorî doar dintr-o dispoziție legală în speță avem de a face doar cu un drept de preferință, drept care conferă reclamantei doar posibilitatea de a obține daune interese pentru nerespectarea contractului și nu anularea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, dispozițiile art. 969 Cod civil se circumscriu doar dreptului de preferință instituit în contract cu consecința obținerii unor daune interese.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 312 Cod procedură civilă, a respins recursul formulat de recurentă .
| ← Contravenţie rutieră. Jurisprudență Contravenţii.... | Plângere contravenţională. Jurisprudență Contravenţii.... → |
|---|
