Contract de închiriere. tacita relocațiune. Jurisprudență Chirii
| Comentarii |
|
Tribunalul MARAMUREŞ-Secţia I Civilă Decizie nr. 418/A din data de 21.09.2017
Potrivit dispozițiilor art. 1810 al. 1 și 2 cod civil "dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel";.
În cazul locațiunii încheiate pe durată nedeterminată, denunțarea contractului se poate face prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe (art. 1816 Cod Civil).
Jurnalul de încasări pentru perioada 30.06.2013-26.04.2017 depus la filele 5-6 din dosarul de apel relevă că după data de 30.06.2013 intimatul M C a achitat cu regularitate chiria aferentă apartamentului, pentru perioada iulie 2013-februarie 2014. Pe cale de consecință, în contextul îndeplinirii obligației de plată a chiriei fără vreo împotrivire din partea locatorului, se constată că între părți a survenit tacita relocațiune privind folosința imobilului anterior identificat, plata chiriei fundamentând prezumția că debitorul locatar a continuat să dețină bunul.
Întrucât nu s-a dovedit că această nouă locațiune, pe durată nedeterminată, ar fi încetat la un moment anterior celui invocat de reclamant (prin denunțare formală, de exemplu), Tribunalul constată că se impune admiterea apelului promovat de reclamant, în temeiul dispozițiilor art. 480 al. 2 Cod procedură civilă. Nu este întrunită în speță vreuna dintre ipotezele legale reglementate prin prevederile art. 480 al. 3, 4, 5 sau 6 Cod procedură civilă, nesubzistând motive pentru anularea hotărârii, astfel cum a solicitat apelantul, ci pentru schimbarea acesteia
Prin sentința civilă nr. 1601 din 17.02.2017, pronunțată de Judecătoria Baia-Mare în dosarul nr. 3696/182/2016 s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul Baia Mare în contradictoriu cu pârâtul M C, prin curator special Av. ca fiind neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că în fapt, la data de 05.10.2012 între reclamantul Municipiul Baia Mare și pârâtul M C, s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 766/05.10.2012, în baza căruia reclamantul s-a obligat să asigure pârâtului folosința imobilului situat în Baia Mare, str. Melodiei, nr. 4, ap. 33, județul Maramureș, în schimbul chiriei lunare de 7,50 lei. Totodată, potrivit art. III, lit. B) din contract, debitorul avea obligația de a achita lunar obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune (taxele comunale).
Conform art. I din contract, termenul de închiriere a imobilului este cu începere de la data de 05.10.2012 și până la data de 31.12.2012. Prin Actul adițional nr. 2 depus la fila 14, durata contractului a fost prelungită până la data de 30.06.2013.
Din Fișa personală depusă la fila 15, rezultă că la data de 28.01.2016, pârâtul figura în evidențele reclamantei cu un debit restant de 422,02 lei, reprezentând chirie restantă și contravaloarea utilităților aferente perioadei ianuarie 2014-mai 2014
În drept, instanța a reținut prevederile art. 1270, art. 1516 și art. 1535 C.civ., precum și faptul că în conformitate cu art. 1810 C.civ., dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor.
În speță, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că suma de 422,02 lei solicitată de către reclamant prin cererea de chemare în judecată reprezintă chiria restantă și contravaloarea taxelor comunale pentru o perioadă care excede termenului contractual prevăzut de părți la art. I din contract, prelungit prin actul adițional.
Cu toate că, reclamanta a invocat faptul că după expirarea perioadei contractuale, a operat tacita relocațiune, totuși aceasta nu a administrat nicio probă din care să rezulte că după ajungerea la termen a contractului, pârâtul a continuat să locuiască în imobilul care a făcut obiectul locațiunii și și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în contract.
Având în vedere că, în lipsa unui contract valabil încheiat între părți ulterior datei de 30.06.2013, răspunderea contractuală a pârâtului pentru neplata sumei de 422,02 lei aferentă perioadei ianuarie 2014-mai 2014 este lipsită de temei juridic, prima instanță a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul Municipiul Baia-Mare, solicitând a se dispune anularea hotărârii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, în esență Municipiul Baia-Mare a arătat că întrucât pârâtul a continuat să folosească spațiul după expirarea termenului de închiriere, respectiv după 30.06.2013, fără să fie împiedicat de instituția reclamantă în această folosință și a achitat chiria și utilitățile și după încetarea contractului, sunt îndeplinite condițiile art. 1810 din Codul civil pentru ca locațiunea să fie considerată reînnoită prin tacita relocațiune, noua locațiune încheindu-se în condițiile celei vechi și prin urmare debitorul este obligat ca urmare a tacitei relocațiuni pentru perioada martie 2014-mai 2014 la plata contravalorii chiriei și a utilităților.
Față de faptul că acesta nu a predat locuința la împlinirea termenului locațiunii, 30.06.2012, subzistă prezumția că debitorul a beneficiat efectiv de folosința spațiului locativ și după data de 31.12.2013, forța probantă a prezumției fiind stabilită de art. 327, 329 NCC. Mai mult, chiriașul a efectuat plăți, reprezentând chirie și utilități, după data de 30.06.2013 data încetării contractului, astfel fiind achitate chiria aferentă perioadei iulie 2013-februarie 2014 și utilitățile, așa cum rezultă din Centralizator - Jurnal încasări pentru perioada iulie 2013-aprilie 2017.
Apelantul a precizat că se impune admiterea apelului așa cum a fost formulat, în sensul anulării sentinței și obligarea intimatului debitor la plata sumei de 422,02 lei conform cererii inițiale de chemare în judecată.
Intimatul, pentru care s-a procedat prin încheierea ședinței Camerei de consiliu din data de 19.05.2017 la desemnarea unui curator în persoana d-lui avocat, nu a formulat întâmpinare.
Analizând sentința apelată, Tribunalul a reținut următoarele:
Conform mențiunilor din Actul Adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 766 din 5.10.2012 încheiat între părți pentru locuința situată în Baia Mare, strada Melodiei nr. 4/33, județul Maramureș, raporturile contractuale dintre apelant și intimat au fost prorogate până la data de 30.06.2013, posterior acestui moment nemaifiind încheiate acte adiționale.
Reclamantul a învederat că după data de 30.06.2013 a operat tacita relocațiune, ce a încetat la 5.05.2014 prin evacuarea tuturor chiriașilor din imobil, cu acordul lor, urmare a faptului că întreg imobilul a intrat în reabilitare.
Potrivit dispozițiilor art. 1810 al. 1 și 2 Cod Civil "dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel";.
În cazul locațiunii încheiate pe durată nedeterminată, denunțarea contractului se poate face prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe (art. 1816 Cod Civil).
Jurnalul de încasări pentru perioada 30.06.2013-26.04.2017 depus la filele 5-6 din dosarul de apel relevă că după data de 30.06.2013 intimatul M C a achitat cu regularitate chiria aferentă apartamentului, pentru perioada iulie 2013-februarie 2014. Pe cale de consecință, în contextul îndeplinirii obligației de plată a chiriei fără vreo împotrivire din partea locatorului, se constată că între părți a survenit tacita relocațiune privind folosința imobilului anterior identificat, plata chiriei fundamentând prezumția că debitorul locatar a continuat să dețină bunul.
Întrucât nu s-a dovedit că această nouă locațiune, pe durată nedeterminată, ar fi încetat la un moment anterior celui invocat de reclamant (prin denunțare formală, de exemplu), Tribunalul constată că se impune admiterea apelului promovat de reclamant, în temeiul dispozițiilor art. 480 al. 2 Cod procedură civilă. Nu este întrunită în speță vreuna dintre ipotezele legale reglementate prin prevederile art. 480 al. 3, 4, 5 sau 6 Cod procedură civilă, nesubzistând motive pentru anularea hotărârii, astfel cum a solicitat apelantul, ci pentru schimbarea acesteia.
Debitul pretins de reclamant (contravaloare chirie) este dovedit cu mențiunile din fișa personală a intimatului, coroborate cu contractul de închiriere nr. 766 din 5.10.2012, iar contravaloarea consumului de apă respectiv a serviciilor de salubritate menajeră, cu aceleași mențiuni din fișa personală coroborate cu contractul nr. 289J/14.10.2011 încheiat cu SC Vital SA, ordinele de plată ce atestă achitarea de către reclamantul-apelant a sumelor aferente serviciilor prestate pentru imobilul de pe strada Melodiei nr. 4, contractul nr. J 10511 din 9.05.2012 încheiat cu SC D SA, ordinele de plată aferente, toate aceste înscrisuri regăsindu-se în dosarul primei instanțe.
În considerarea acestor aspecte, în aplicarea prevederilor art. 1270, art. 1516 și art. 1535 Cod civil Tribunalul, în contextul schimbării sentinței apelate, va admite acțiunea și va obliga pe pârâtul M C să achite reclamantului suma de 15 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada martie-aprilie 2014, suma de 10,11 lei cu titlu de dobândă, suma de 297,16 lei reprezentând consum de apă aferent perioadei februarie-mai 2014 și suma de 99,75 lei reprezentând servicii de salubritate menajeră aferente perioadei ianuarie-mai 2014.
Întrucât în apel au fost solicitate cheltuieli de judecată, iar potrivit ordinului de plată depus la fila 14 dosar, apelantul a achitat suma de 300 lei reprezentând onorariu curator special pentru dl. avocat, în aplicarea dispozițiilor art. 482 raportate la art. 452, 453 al. 1 Cod procedură civilă, art. 48 al. 3 din OG nr. 80/2013, Tribunalul îl va obliga pe intimatul M C să achite apelantului suma de 300 lei reprezentând cheltuieli de judecată-remunerație definitivă pentru curatorul special,.
| ← Fond funciar. anularea titlului de proprietate în situația... | Analiza cererilor și apărărilor formulate de părți. consecință → |
|---|
