Contract de locaţiune. Obligarea la plata chiriei restante şi a penalităţilor de întârziere.
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 791 din data de 16.09.2013
Prin sentința civilă nr. 4071/10.04.2013, pronunțată de J. S. în dosarul civil nr. 4070/311/2012, s-a admis în parte cererea formulată de reclamantul M. S. în contradictoriu cu pârâta G. I. și a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 719,76 lei reprezentând contravaloarea chiriei datorate pentru perioada martie 2011-noiembrie 2012, fiind obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 57,94 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că, în ceea ce privește plata chiriei restante, prin contractul nr. 1586/26.07.2005 încheiat între cele două părți, reclamanta a cedat pârâtei folosința spațiului locativ.
Cu privire la plata debitului solicitat, din coroborarea probei cu înscrisuri (respectiv contractul nr. 1586/26.07.2005, notele de constatare nr. 4259/13.04.2011, adeverința nr. 555/16.05.2012 depuse la dosar) cu faptul că pârâta nu s-a prezentat pentru a răspunde la interogatoriu (aspect calificat în temeiul art. 225 C. proc. civ. ca fiind o mărturisire deplină în folosul reclamantei), instanța de fond a reținut că aceasta a ocupat spațiul locativ situat în Slatina, str. Aleea Castanilor nr. 5, bloc G 6, sc. A, et. 1, ap. 13, jud. Olt, până în noiembrie 2012, când imobilul a fost demolat conform HCL nr. 186/13.11.2012 (fila 41).
În aceste condiții, instanța de fond a constatat că reclamanta a făcut dovada existenței creanței reprezentând contravaloarea chiriei datorate de pârât, respectiv suma de 719,76 lei, echivalentul chiriei calculate pentru perioada martie 2011- noiembrie 2012 (conform calculului anexat la dosar - fila 31), deoarece, deși contractul de închiriere nr. 1586/26.07.2005 a încetat la 31.12.2006 (conform actului adițional nr. 1678/15.11.2005 - fila 18), în conformitate cu art. 20 din contract, chiriașul este obligat la plata chiriei până la demolarea imobilului (aspect de fapt echivalent cu evacuarea acestuia din imobil).
În aceste condiții, dat fiind faptul că în cauză raportul obligațional creat este unul contractual, atâta vreme cât pârâtul nu a făcut dovada intervenirii unei cauze de forță majoră sau a unui caz fortuit care să o exonereze de răspundere, dovada existenței creanței făcută de către reclamantă generează în temeiul art. 1082 C. civ. două prezumții: prezumția de neîndeplinire de către pârât a obligațiilor asumate prin contract (în speță plata chiriei) și prezumția de culpă a pârâtului în ceea ce privește neîndeplinirea obligației.
Dând eficiență acestor prezumții, instanța de fond a apreciat că se impune obligarea pârâtului la plata pretențiilor bănești solicitate de către reclamantă, având în vedere dispozițiile normative care stau la baza răspunderii contractuale (art. 969-970 C. civ.) - dispoziții conform cărora convenția are față de părțile între care a intervenit efecte obligatorii, similare unui act normativ ("pacta sunt servanda";).
Cu privire la majorările de întârziere însă, Judecătoria a constatat că cererea este neîntemeiată, deoarece, așa cum s-a reținut, contractul de închiriere a încetat la 31.12.2006, iar în lipsa unei stipulații contractuale exprese, penalitățile prevăzute în contract nu mai pot fi avute în vedere pentru perioada ulterioară încetării acestuia (astfel că procentul de penalitate de 0,5% nu este opozabil pârâtului pentru perioada ulterioară încetării contractului).
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, în conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ., cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată a fost admisă, având în vedere faptul că acesta din urmă se află în situația prevăzută de lege, respectiv aceea de a fi căzut în pretenții. Drept urmare, pârâtul a fost obligat la plata către reclamantă a sumei de 57,90 lei reprezentând contravaloarea cheltuielilor de citare prin publicitate.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs recurentul reclamant M. S. reprezentat prin P. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând că în mod greșit instanța de fond a admis în parte acțiunea în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 719,76 lei contravaloare chirie pentru perioada martie 2011- noiembrie 2012 și a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere ca neîntemeiat.
În drept și-a întemeiat recursul pe disp. art. 304 ind. 1 și art. 304 pct. 9 c.p.c .
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 9 Cod proc. civ. ce constituie temeiul său în drept, tribunalul apreciază că acesta este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
În mod corect a stabilit prima instanță că prin contractul nr. 1586/26.07.2005 încheiat între cele două părți, reclamanta a cedat pârâtei folosința spațiului locativ, iar acesta a încetat la 31.12.2006.
Însă, după expirarea termenului de închiriere, nefiind încheiat un nou contract, iar intimata pârâtă continuând să locuiască în imobil până la demolarea acestuia (noiembrie 2012), cu acordul recurentului reclamant (care nu s-a opus prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract), a operat tacita relocațiune în temeiul art. 1437 C.civil.
Contractul de locațiune încheiat prin tacita relocațiune se consideră că a fost încheiat în aceleași condiții ca și primul contract, dar fără termen, prezumându-se că părțile nu au modificat nimic față de contractul inițial. Totuși, noua locațiune ia naștere, în lipsă de stipulație expresă contrară, fără garanțiile din contractul inițial, căci garanțiile trebuie prevăzute expres și nu pot fi prelungite peste termenul stipulat în mod tacit.
Clauza penală stabilită prin contractul de locațiune inițial are caracterul unei convenții accesorii, prin care părțile stabilesc cuantumul daunelor interese compensatorii care vor fi datorate de partea în culpă, în caz de neexecutare a obligației. Aceasta nu are, însă, natura juridică de garanție. Într-adevăr, are rolul de a-l garanta pe creditor cu privire la executarea obligațiilor de către debitor, dar are o funcție compensatorie (astfel cum rezultă indubitabil din prevederile art. 1069 C.civil), iar nu de garanție propriu-zisă (cum sunt ipoteca, garanția reală mobiliară).
Prin urmare, noul contract intervenit între părți începând cu data de 01.01.2007 a menținut și clauza penală, întrucât aceasta nu are valoarea unei garanții propriu-zise. Astfel, instanța de fond a soluționat petitul privind acordarea penalităților de întârziere cu aplicarea greșită a legii, fiind întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.p.c.
În baza art. 304 pct. 9 rap. la art. 312 alin. 1 și 3 C.p.c., tribunalul va admite recursul și va modifica sentința recurată, în sensul că va admite și capătul de cerere referitor la obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere în cuantum de 681,74 lei, astfel cum rezultă din fișa de calcul (f. 32 - dosar fond).
Data publicarii pe portal:09.12.2013
| ← Stabilirea si declararea contribuţiilor datorate şi nevirate... | Deschidere procedură adopţie internă. Jurisprudență Adopţii → |
|---|
