Coproprietate forţată. Cazuri de încetare
| Comentarii |
|
Coproprietatea forţată poate înceta doar prin acordul coproprietarilor, când menţinerea nu se mai impune sau când un coproprietar dobândeşte de la ceilalţi proprietatea exclusivă a întregului imobil. Lipsa consimţământului coproprietarilor naşte dreptul acestora de a cere desfiinţarea lucrărilor care au avut ca efect schimbarea destinaţiei spaţiului comun. Corelativ, autorul acestor lucrări are obligaţia de a-l reda destinaţiei iniţiale, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 35 din Legea nr. 114/1996.
Secţia civilă, Decizia nr. 267 din 30 septembrie 2008
Prin sentință, Judecătoria Botoșani a admis acțiunea formulată de proprietarii apartamentelor situate pe scara blocului de locuințe împotriva pârâtei - societate comercială cu sediul la parterul blocului. Drept urmare, pârâta a fost obligată să deblocheze calea de acces de folosință comună, dincolo de suprafața utilă proprietatea sa, prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanții au în coproprietate forțată spațiile destinate folosinței comune, cum sunt și căile de acces în imobil. La parterul blocului se găsește spațiul comercial ce a format obiectul unor vânzări succesive, ultima transmitere fiind în patrimoniul pârâtei, în anul 2005.
în baza autorizației de construire, pârâta a efectuat o serie de lucrări de amenajare, specifice unei agenții de transport persoane. Potrivit expertizei efectuate în cauză, pârâta ocupă efectiv o suprafață de 182,27 mp, cu 8,47 mp mai mare decât cea cumpărată, diferență ce reprezintă tocmai spațiul de acces de folosință comună. în raport de schița inițială a blocului, spațiul excedentar ocupat de pârâtă este de 11,20 mp.
Sentința a fost criticată în apel de pârâtă pentru greșita apreciere a probelor administrate și aplicare a legii.
Tribunalul Botoșani a admis apelul și a schimbat în parte sentința atacată, respingând ca nefondată acțiunea reclamanților.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că, necontestat, reclamanții sunt parte din titularii dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit din imobilul în discuție, la parterul căruia sunt amenajate spații comerciale. Scara blocului a fost prevăzută din construire cu două căi de acces, iar cea dinspre curtea interioară este zidită, zidul din cărămidă fiind realizat ulterior celui propriu-zis. Din probele administrate în cauză inclusiv declarațiile reclamantelor R.M. și V.M. rezultă că cea de-a doua cale de acces nu a mai fost, practic, utilizată de locatari de la începutul anilor 1980, fiind blocată în scopul de a împiedica oamenii străzii să se aciuieze în scara blocului, ceea ce denotă nu numai o lipsă de utilitate practică, dar chiar o renunțare la acest drept de folosință comună.
Documentațiile ce au stat la baza intabulării proprietarilor succesivi ai spațiului comercial nu cuprind în schițele aferente nici un acces dinspre casa scării în care locuiesc reclamanții.
Pârâta preluând spațiul ca atare, în lipsa dovezilor privind momentul zidirii ușii secundare, rezultă că întinderea dreptului său de proprietate este cea rezultată din schițe.
Constatările expertului, potrivit cărora pârâta ocupă o suprafață mai mare cu 11,20 mp decât cea din contractul de vânzare-cumpărare nu au relevanță în cauză, putând fi valorificate pe calea unei acțiuni în revendicare.
Curtea de Apel Suceava a admis recursul declarat de reclamanți împotriva acestei decizii, reținând incidența dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ., din următoarele considerente:
în conformitate cu dispozițiile art. 10 din Legea nr. 85/1992, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
Potrivit dispozițiilor art. 18 alin. (5) lit. d) din H.G. nr. 400/ 2003, schimbarea destinației spațiilor comune nu se poate face decât cu acordul majorității proprietarilor și, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectați din vecinătate atât pe orizontală, cât și pe verticală.
De asemenea, dispozițiile art. 35 din Legea locuinței nr. 114/1996 republicată instituie în sarcina proprietarilor din clădirile cu mai multe locuințe răspunderea pentru asigurarea condițiilor de funcționare normală a spațiului aflat în proprietate exclusivă, cât și a celor aflate în proprietate indiviză.
în speță, necontestat, reclamanții sunt coproprietarii spațiului în litigiu, reprezentând cea de-a doua cale de acces în blocul în care locuiesc, prevăzută ca atare din construire.
Regimul juridic al spațiului în litigiu fiind acela al coproprietății forțate, aceasta va continua să existe pe întreaga durată a construcției, putând înceta doar: prin acordul coproprietarilor, când menținerea sa nu se mai impune sau când un coproprietar dobândește de la ceilalți proprietatea exclusivă a întregului imobil.
Prin urmare, lipsa consimțământului coproprietarului naște dreptul acestuia de a cere desființarea lucrărilor care au avut ca efect schimbarea destinației spațiului comun.
în lipsa dovezilor privind acordul expres al coproprietarilor nu se poate reține, pe baza unor prezumții simple, că aceștia ar fi renunțat la drept.
Câtă vreme dreptul de coproprietate forțată nu s-a stins în vreunul din modurile permise de lege, proprietarului care îl folosește exclusiv îi incumbă obligația de a-l reda destinației inițiale, astfel cum prevăd dispozițiile art. 35 din Legea nr. 114/1996.
| ← Funciară. Notare. Acţiune în justiţie având ca obiect... | Reîncredinţare minor spre creştere şi educare. Criterii → |
|---|
