Înscriere în Cartea Funciară. Dreptul de proprietate. Grăniţuire
| Comentarii |
|
Grăniţuirea reprezintă o operaţiune de delimitare prin semne exterioare a două proprietăţi vecine, ce aparţin unor titulari diferiţi. Tranzacţia judiciară având ca obiect o asemenea delimitare, stabilită prin înţelegerea părţilor, nu reprezintă, în sensul art. 19 alin. (1) pct. B şi art. 20 din Legea nr. 7/1996 un titlu de constituire ori transmitere a dreptului de proprietate pentru a justifica înscrierea unui asemenea drept în Cartea Funciară.
Secţia civilă, Decizia nr. 745 din 24 septembrie 2008
La data de 13.07.2007, s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Craiova plângerea formulată de reclamanta SC B.C. SRL împotriva încheierii de CF prin care s-a respins intabularea dreptului de proprietate în CF potrivit sentinței civile nr. 4969/2007 a Judecătoriei Craiova, solicitând anularea acestei încheieri ca nelegală.
în fapt, reclamanta a arătat că a formulat cerere de înscriere în CF a imobilului situat în Craiova, cu suprafața de 939 mp, suprafață aflată în deplină proprietate și liniștită posesie, așa cum rezultă din dispozitivul sentinței civile nr. 4969/2007 a Judecătoriei Craiova.
Reclamanta a arătat că, la baza acestei hotărâri judecătorești, au fost avute în vedere actele de recunoaștere efectuate de către toți proprietarii limitrofi ai imobilului proprietatea subscrisei, respectiv: documentele provenind de la Biroul cadastru al SNCFR SA, convenția încheiată cu SC Pelendava SA a Judecătoriei Craiova, convenția încheiată cu ultimul proprietar vecin SC B. SRL.
A mai arătat că încheierea pronunțată de OCPI este nelegală, aceasta respingând cererea formulată de reclamantă, cu motivarea că nu se poate dispune intabularea în baza sentinței civile nr. 4969/2007, pronunțată în dosarul Judecătoriei Craiova, deoarece această hotărâre judecătorească nu ar fi un act translativ sau constitutiv al dreptului de proprietate. Potrivit legii publicității imobiliare, OCPI nu are posibilitatea legală să cenzureze această hotărâre judecătorească, atribuțiile oficiului fiind acelea de publicitate imobiliară, iar, potrivit art. 18-20 din Legea nr. 7/1996, înscrierea în Cartea Funciară potrivit cererii formulate de reclamantă nu are caracter constitutiv de drepturi, ci numai de publicitate.
Prin sentința civilă nr. 12784/08.10.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, a fost respinsă plângerea formulată de reclamantă.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că sentința civilă nr. 4969/2007 a Judecătoriei Craiova nu constituie un titlu de proprietate pentru petentă în sensul art. 20 din Legea nr. 7/1996 republicată.
împotriva sentinței civile au declarat apel petenta SC Bomi Company SRL Craiova și intimatul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (calea de atac intitulată „recurs” de petentă a fost calificată drept apel).
în apelul declarat de petentă s-a arătat că acțiunea civilă soluționată prin sentința civilă nr. 4969/2007 a Judecătoriei Craiova a avut un caracter real, deoarece în cadrul acelui proces s-au contestat semnele de delimitare existente, punându-se în discuție atât dreptul de proprietate al apelantei, cât și al SC Bioplant.
S-a mai arătat că din conținutul tranzacției încheiate între cele două societăți a rezultat că acestea își recunosc reciproc dreptul de proprietate, stabilindu-se în mod expres că apelanta are dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe de 935 mp.
Prin apelul declarat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, sentința a fost criticată sub aspectul soluției de respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive, arătându-se că activitatea de carte funciară este prin excelență o procedură necontencioasă; că art. 331 C.proc.civ. face vorbire de cererile în cadrul cărora nu se poate stabili un drept potrivnic față de o altă persoană, ci că art. 50 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, impune comunicarea încheierii titularului dreptului ce a solicitat efectuarea de operațiuni juridice și celorlalte persoane interesate, potrivit mențiunilor din CF.
S-a invocat, de asemenea, decizia înaltei Curți de Casație și Justiție, pronunțată în cadrul unui recurs în interesul legii, prin care s-a stabilit că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă.
Tribunalul Dolj, prin decizia nr. 187/09.04.2008, a respins apelul declarat de petenta SC B.C. SRL împotriva sentinței civile nr. 12784/08.10.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova.
A admis apelul declarat de intimatul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară împotriva aceleiași sentințe civile.
A schimbat în parte sentința civilă, în sensul că a admis excepția lipsei calității procesuale pasive și a respins plângerea formulată în contradictoriu cu această pârâtă.
A menținut soluția de respingere a plângerii, în procedură necontencioasă.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
în mod corect, prima instanță a constatat că sentința civilă nr. 4969/2007, a Judecătoriei Craiova, nu constituie titlu de proprietate în sensul art. 20 din Legea nr. 7/1996, republicată, dat fiind că prin dispozitivul acestei sentințe s-a luat act de învoiala dintre petentă și SC B. SRL, în sensul stabilirii unei granițe convenționale între acestea, fără a se stabili că petenta este proprietara întregii suprafețe de teren de 939 mp.
Apelanta - petentă nu a invocat și nu a făcut dovada nici unuia din modurile de dobândire a dreptului de proprietate consacrate de legea civilă și nu a depus un înscris doveditor care să constituie titlu de proprietate care să ateste dobândirea acestui drept.
Este vădită nu numai netemeinicia susținerilor apelantei față de inexistența unor argumente juridice care să demonstreze că este proprietara imobilului, dar și intenția de eludare gravă a legii, prin formularea unei cereri de deschidere a CF și de intabulare a dreptului de proprietate în lipsa actelor de proprietate.
Dacă s-ar valida susținerile reclamantei, s-ar ajunge la situația intolerabilă ca orice subiect de drept să se poată declara proprietar al unui imobil printr-o simplă convenție făcută cu un alt subiect de drept prin care aceștia își „recunosc reciproc” proprietățile și, eventual, delimitările acestora fără ca acea convenție să aibă un efect translativ de drepturi.
Caracterul real al acțiunii în grănițuire invocat prin motivele de apel nu are nici o legătură cu efectul translativ de drepturi al unui act juridic care poate constitui titlu de proprietate în accepțiunea legii civile, iar apelanta nu are nici un astfel de titlu.
Cu privire la apelul declarat de pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, s-a constatat că este fondat, deoarece acest pârât nu are calitate procesuală pasivă în cauză, această problemă de drept fiind dezlegată prin Decizia nr. LXXII (72)/15.10.2007 a înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a admis un recurs în interesul legii și s-a statuat că „în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiată pe dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă”.
Potrivit art. 329 alin. (3) C.proc.civ., în ceea ce privește soluțiile pronunțate în cadrul unui recurs în interesul legii, „dezlegarea dată problemelor de drept judecate este obligatorie pentru instanțe”.
Așa fiind, în situația în care plângerea vizează o încheiere prin care s-a respins cererea de intabulare pentru un imobil care nu are carte funciară deschisă, așa cum se întâmplă în speță, plângerea respectivă trebuie soluționată în procedură necontencioasă, conform art. 331 C.proc.civ.
Procedura de soluționare a plângerii poate îmbrăca însă și caracter contencios, atunci când există o carte funciară deja deschisă pentru imobil, iar în această situație se impune citarea titularilor de drepturi înscriși în CF, în considerarea principiului relativității, înscrierilor în CF, concretizat prin dispozițiile art. 22 din Legea nr. 7/1996, republicată.
în termen legal, a declarat recurs împotriva deciziei civile petenta SC B.C. SRL Craiova, criticând-o pentru nelegalitate, deoarece instanța a făcut o aplicare greșită a legii pentru acțiunea în grănițuire, considerând că aceasta a avut numai un caracter petitoriu și nu un caracter real, cu toate că în cadrul procesului au fost contestate semnele de delimitare existente punându-se în discuție dreptul de proprietate al reclamantei recurente, cât și al SC B. SRL Craiova, a cărei citare se impunea în cauză; în mod eronat s-a considerat că nu există legătură între caracterul real al acțiunii în grănițuire și efectul unui act juridic, ignorându-se faptul că reclamanta deține un astfel de act juridic translativ de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP G.I., pentru suprafața de 468 mp, prin acțiunea în grănițuire care a avut ca fundament un act juridic translativ de proprietate urmărindu-se întregirea proprietății până la suprafața de 939 mp și nu dobândirea unei proprietăți noi.
Criticile formulate nu sunt întemeiate, având în vedere următoarele considerente:
Petenta SC B.C. SRL Craiova a solicitat înscrierea în CF a imobilului situat în Craiova, cu suprafața de 939 mp, întemeindu-și cererea pe sentința civilă nr. 4969/2007 a Judecătoriei Craiova, prin care s-a consfințit tranzacția părților, respectiv SC B.C. SRL și SC BIOPLANT SRL, pentru stingerea litigiului privind proprietățile și stabilirea liniei de hotar care desparte cele două proprietăți.
Reclamanta este titulara unui drept de proprietate asupra suprafeței de 468 mp, teren situat în Municipiul Craiova, județul Gorj, potrivit contractului de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP G.I., încheiat între vânzătorul I.M. și petenta recurentă cumpărătoare, vânzătorul fiind proprietarul respectivei suprafețe de teren, potrivit ordinului nr. 99/20.05.1999 eliberat de Prefectura Dolj.
Așa cum rezultă din acțiune, reclamanta a solicitat înscrierea în CF a imobilului în suprafață de 939 mp, cu toate că titlul său de proprietate justifică numai suprafața de 468 mp.
Operațiunile de înscriere din CF se fac în scopul opozabilității drepturilor reale imobiliare, iar înscrierea are ca obiect imobilul și dreptul care se cere a fi înscris asupra acelui imobil. Conform art. 65 din Regulamentul de Organizare și Funcționare a Birourilor de Cadastru și Publicitare Imobiliară încheierea registratorului trebuie să cuprindă determinarea exactă a dreptului sau a faptului ce se cere a fi înscris.
Această determinare exactă a dreptului nu se poate face decât pe baza unui titlu de proprietate valabil încheiat, or, în cauză, reclamanta a prezentat un astfel de titlu numai pentru suprafața de 468 mp, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat, contract care a fost înscris pentru intabulare în CF, așa cum rezultă de pe încheierea de autentificare a contractului.
Prin acțiunea formulată, de fapt, reclamanta a urmărit să își modifice înscrierea în CF sub aspectul suprafeței de teren asupra căreia justifică drept de proprietate, invocând sentința civilă nr. 4969/2007 a Judecătoriei Craiova, prin care s-a luat act de tranzacția părților, respectiv reclamanta și SC B. SRL Craiova, pentru stingerea litigiului prin stabilirea liniei de hotar care desparte proprietățile limitrofe.
Această tranzacție de stabilire a hotarului (grănițuire) nu poate fi considerată un titlu de proprietate în sensul art. 20 din Legea nr. 7/1996, având în vedere că prin acțiunea în grănițuire se urmărește numai trasarea liniei despărțitoare a proprietăților învecinate, nu conferirea unui drept de proprietate. Așa cum rezultă din dispozițiile art. 584 C.civ., linia de hotar se stabilește între proprietățile lipite, prin urmare, dreptul de proprietate este deja stabilit și cunoscut de fiecare proprietar în parte la momentul grănițuirii.
Faptul că prin stabilirea liniei de hotar între cele două proprietăți conform tranzacției, reclamantei i-a rămas îngrădită o suprafață de teren mai mare decât cea rezultată din actul de vânzare-cumpărare, nu duce la concluzia dobândirii dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe de teren, așa cum se susține de către reclamantă.
Dobândirea dreptului de proprietate se face prin modalități originare cum sunt: succesiunea și uzucapiunea, prin legate, prin încheierea unor acte translative de proprietate, prin tradițiune, prin accesiune sau incorporațiune, prin prescripție și prin lege, potrivit art. 664 și art. 665 C.civ., acestea constituind titluri de proprietate ce pot fi înscrise în CF, potrivit art. 20 din Legea nr. 7/1996.
Grănițuirea proprietăților nu constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate, așa cum se susține prin motivele de recurs formulate, chiar dacă recurenta nu exprimă în mod direct această susținere.
Din modalitatea în care sunt argumentate motivele de recurs se desprinde însă, fără echivoc, această susținere a reclamantei, în sensul că înțelegerea părților privind linia de hotar are caracterul unui act translativ de proprietate și deci a unui titlu de proprietate, însă această susținere nu are suport legal în legea civilă, modurile de dobândire a proprietății fiind prevăzute de dispozițiile legale citate mai sus.
în ceea ce privește faptul că nu a fost citată în cauză SC B. SRL Craiova, se constată că aceasta constituie o critică neîntemeiată, având în vedere că reclamanta nu a învestit instanța cu o cerere în contradictoriu cu această parte, deși avea această posibilitate potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996, iar potrivit art. 73 din Regulamentul de Organizare și Funcționare a Birourilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin căile de atac exercitate cererea nu se va putea modifica sau întregi.
Instanța este obligată să soluționeze cauza în cadrul legal precizat de parte, pentru respectarea principiului disponibilității părților în precizarea cadrului procesual dorit, sub aspectul obiectului procesului, a părților, precum și al mijloacelor procesuale de apărare a dreptului pretins.
în considerarea celor expuse și față de dispozițiile art. 312 alin. (1) C.proc.civ., urmează a se respinge ca nefondat recursul declarat, decizia civilă fiind temeinică și legală.
(Judecător Nela Drăguț)
| ← Dol. Sancţiune. Nulitate relativă a actului juridic. Invocare... | Funciară. Notare. Acţiune în justiţie având ca obiect... → |
|---|
