Funciară. Notare. Acţiune în justiţie având ca obiect constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991
| Comentarii |
|
În baza art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 se poate cere notarea în Cartea Funciară a acţiunii în justiţie, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991.
Secţia civilă, Decizia nr. 106 din 9 aprilie 2008
Prin cererea înregistrată sub nr. 9440/11.06.2003 la Judecătoria Constanța - Biroul de Carte Funciară, petenta I.M.E. a solicitat notarea în Cartea Funciară a litigiului ce face obiectul dosarului de la Tribunalul Constanța - Secția civilă, cu privire la terenul în suprafață de 2.500 mp înscris în cartea funciară nr. 20865 a localității Constanța, proprietatea SC S.&F. SRL.
Prin încheierea nr. 9440/2003 judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța a admis cererea petentei.
Pentru a pronunța această hotărâre s-a reținut că dosarul civil aflat pe rolul Tribunalului Constanța - Secția civilă are ca obiect constatarea nulității absolute a titlului de proprietate emis pe numele B.F. ș.a., conform Legii nr. 18/1991, bun înstrăinat ulterior prin contract de vânzare-cumpărare SC S.&F. SRL.
împotriva acestei încheieri, SC S.&F. SRL a formulat plângere conform art. 50 din Legea nr. 7/1996 solicitând radierea acestei notări.
Prin sentința civilă nr. 1028/01.02.2007 pronunțată de Judecătoria Constanța, s-a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Constanța și s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că cererea de înscriere în cartea funciară a fost soluționată printr-o încheiere pronunțată de judecătorul delegat la CF, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 499/2004 care a modificat Legea nr. 7/1996.
Astfel, încheierea a fost pronunțată într-o procedură judiciară necontencioasă, iar calea de atac reglementată de lege împotriva încheierii judecătorului delegat la Biroul de Carte Funciară este apelul și nu plângerea.
în urma declinării, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța - Secția civilă.
Prin decizia civilă nr. 8/10.01.2008, Tribunalul Constanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Constanța și a respins apelul formulat de apelanta petentă SC S.&F. SRL, în contradictoriu cu acest intimat, ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală.
S-a respins ca nefondat apelul petentei SC S.&F. SRL în contradictoriu cu intimata E.M.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut, în esență, că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă, avându-se în vedere și decizia nr. LXXII (72)/2007 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii.
S-a mai reținut că potrivit dispozițiilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al cadastrului general are ca obiect înscrierea în Cartea Funciară a actelor și a faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeași localitate. Tribunalul Constanța a constatat aplicabilitatea, în speță, a dispozițiilor art. 44 alin. (1) lit. c) și a dispozițiilor art. 84 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară, notarea având ca obiect înscrierea unei acțiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în Cartea Funciară.
împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs petenta SC S.&F. SRL, care a criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
1. în mod greșit s-a procedat la înscrierea litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a titlului de proprietate emis pe numele autorului petentei - B.S.F. - întrucât la data solicitării înscrierii în Cartea Funciară a litigiului sus-menționat, terenul fusese înstrăinat petentei printr-un act de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. A.O., Constanța, petenta fiind proprietara acestui teren.
2. Potrivit dispozițiilor art. 84 alin. (1) și (2) lit. e) din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor litigii asupra bunurilor imobile, care au caracter litigios, prevederi legale ce conduc la ideea existenței unui litigiu care se poartă între titularul dreptului de proprietate înscris în Cartea Funciară și solicitantul cererii de notare, ori, în cauză, recurenta petentă nu este implicată în nici un litigiu cu privire la terenul dobândit prin actul de vânzare-cumpărare.
3. Prin menținerea notării litigiului în Cartea Funciară se ajunge practic la o interdicție de înstrăinare, încălcându-se caracterul informal al notării. în condițiile existenței unui litigiu ce are ca obiect constatarea nulității absolute a titlului de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 este interzisă înstrăinarea terenului cu sau fără construcții sau construirea vreunui drept real sau de creanță, conform Titlului X art. 4 din Legea nr. 247/2005.
4. Deși s-a solicitat înscrierea unei mențiuni cu privire la interdicția de înstrăinare, în fapt, Biroul de Carte Funciară a procedat la notarea unui litigiu.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile petentei SC S.&F. SRL, se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
1. Petenta SC S.&F. SRL este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului - teren - în suprafață de 2.500 mp situat în intravilanul Municipiului Constanța, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat B.N.P. A.O., încheiat cu vânzătorul B.S.F.
Autorul petentei a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui teren prin moștenire legală de la defunctul B.F., care, la rândul lui, l-a dobândit, conform Legii nr. 18/1991, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza titlului transcris la Judecătoria Constanța.
Față de aceste înscrisuri instanța de apel a reținut în mod judicios că petenta are calitate procesuală activă și justifică un interes legitim în promovarea apelului împotriva încheierii nr. 9440/1993 emisă de Judecătoria Constanța - judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară, prin care s-a notat în Cartea Funciară litigiul ce face obiectul dosarului civil al Tribunalului Constanța, având ca obiect anularea titlului de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991 pe numele autorului petentei.
Pe fondul cererii, criticile petentei sunt, însă, nefondate.
2. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menționarea în Cartea Funciară a unor acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în CF, în cazurile ordonate de lege.
Ea nu are caracter constitutiv de drepturi, ci, mai degrabă, unul informativ, pentru eventualele terțe persoane interesate de situația juridică a imobilului și a drepturilor proprietarului titular.
Stabilind limitele și condițiile acestui tip de înscriere, art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 prevede că notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, a acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din Cartea Funciară; deci, instituie condiția existenței unei legături între actul sau faptul ce se solicită a fi notat și imobilul pentru care se solicită efectuarea notării.
Prin urmare, art. 26 alin. (4) lit. a) din Legea nr. 7/1996 permite notarea acțiunilor în justiție în legătură cu imobilele înscrise în Cartea Funciară, fără a se face vreo distincție după obiectul pretențiilor (drept real sau de creanță) sau după proprietarul titular.
în cauză, se constată că este îndeplinită condiția existenței unei legături între acțiunea promovată în justiție, ce face obiectul dosarului de la Tribunalului Constanța și imobilul - teren - în suprafață de 2.500 mp situat în Constanța, ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, prin titlul a cărui nulitate s-a solicitat de către petenta E.M.E.
Critica recurentei ce vizează nelegalitatea notării, motivat de faptul că la data formulării cererii de notare bunul îi fusese înstrăinat în baza contractului de vânzare-cumpărare, act a cărui nulitate nu a fost solicitată, se constată a fi vădit nefondată față de considerentele mai sus expuse, notarea vizând bunul imobil înscris în Cartea Funciară și în legătură cu care se poartă un litigiu, iar nu proprietarul titular la data formulării cererii de notare.
3. Nu se poate reține ca temeinică nici susținerea recurentei conform căreia prin notarea litigiului ce vizează anularea titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 în beneficiul autorului reclamantei aceasta este privată de dreptul de a dispune de bunul proprietatea sa, încălcându-se caracterul informal al notării.
Legea nr. 7/1996 a renunțat la efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciară reglementând efectul de opozabilitate cu caracter de principiu fundamental în materia publicității imobiliare actuale. Drepturile înscrise devin opozabile terților în sensul că pot fi valorificate și contra unor terțe persoane interesate, care sunt ținute să respecte aceste drepturi și chiar să suporte consecințe juridice negative.
Prin notarea litigiului nu se poate aduce, însă, nici o atingere dreptului de proprietate al petentei, ci sunt informate terțe persoane cu privire la existența unui litigiu ce vizează legalitatea titlului de dobândire a terenului înscris în Cartea Funciară, achiziționarea bunului litigios urmând a fi făcută pe riscul cumpărătorului.
Notarea litigiului în Cartea Funciară nu determină interdicția înstrăinării acestui bun de către recurenta petentă.
Prin art. 4 din Titlul X din Legea nr. 275/2005 - Circulația juridică a terenurilor - legiuitorul a prevăzut că, exceptând litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privată și legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existența unui litigiu privitor la un teren, cu sau fără construcții, nu împiedică înstrăinarea acestuia și nici constituirea altor drepturi reale sau de creanță, după caz.
Dreptul de proprietate este un drept fundamental, reglementat de Constituția României, dar exercițiul prerogativelor dreptului de proprietate nu poate fi absolutizat, făcându-se abstracție de prevederile art. 44 alin. (1) teza a II-a din Constituție, potrivit cărora conținutul și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.
Prin urmare, legiuitorul ordinar este competent să stabilească cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în accepțiunea principală conferită de Constituție, în așa fel încât să nu vină în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind niște limitări rezonabile în valorificarea acestuia ca drept subiectiv garantat.
Prin instituirea interdicției de înstrăinare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a făcut decât să dea expresie acestor imperative, în limitele și potrivit competenței sale constituționale, neexistând nici o legătură între această interdicție legală și notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, în Cartea Funciară.
4. Nici critica ce vizează depășirea de către judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța a limitelor învestirii sale nu este fondată.
Conform dispozițiilor art. 129 alin. ultim C.proc.civ., instanța are obligația de a se pronunța numai asupra celor ce formează obiectul pricinii supuse judecății, neputând depăși limitele învestirii sale.
Pentru a caracteriza acțiunea cu care a fost sesizată, instanța nu trebuie să se orienteze după sensul literal sau juridic al termenilor folosiți, ci după cel pe care reclamanta a înțeles să-l atribuie acelor termeni, după natura dreptului și a scopului urmărit prin exercitarea acțiunii, acestor termeni.
în cauză, se reține că în cererea adresată judecătorului delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța, petenta E.M.E. a precizat că pe rolul Tribunalului Constanța se află înregistrat un litigiu ce are ca obiect anularea titlurilor de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 pe numele mai multor pârâți, între care și B.F. - autorul recurentei - pentru o suprafață de teren situată în zona Campusului Universitar, vânzarea acestor terenuri litigioase fiind de natură să îi provoace prejudicii importante reclamantei, care este parte în acel litigiu.
S-a mai precizat că cererea de notare este însoțită de certificatul de grefă emis de Tribunalul Constanța, care atestă existența acestui litigiu.
Judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța, făcând o corectă aplicare a dispozițiilor art. 84 C.proc.civ., având în vedere scopul urmărit de petentă și înscrisurile atașate cererii, a făcut o corectă calificare a acesteia, reținând că a fost învestit cu o cerere de notare a litigiului în Cartea Funciară.
Pentru considerentele mai sus expuse, se respinge recursul ca nefondat.
| ← Înscriere în Cartea Funciară. Dreptul de proprietate. Grăniţuire | Coproprietate forţată. Cazuri de încetare → |
|---|
