DREPT CIVIL. Rezoluţiune contract. Procură dată de vânzător cumpărătorului pentru a face demersuri în scopul obţinerii titlului de proprietate. Art.1020 din Codul civil.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 1957 din data de 28.03.2013
DREPT CIVIL.
Rezoluțiune contract. procură dată de vânzător cumpărătorului pentru a face demersuri în scopul obținerii titlului de proprietate.
Art.1020 din Codul civil.
Chiar dacă cumpărătorul s-a obligat să facă demersurile necesare pentru obținerea titlului de proprietate, o atare împrejurare nu se constituie într-un aspect care să ducă la concluzia că el avea vreo competență în stabilirea amplasamentului, întrucât a face demersuri nu echivalează cu a obține un rezultat favorabil, obligația fiind una de diligentă, nu de rezultat;
Câtă vreme în antecontract s-a stipulat că se vinde un teren situat în intravilan, prețul fiind stabilit pentru un astfel de teren, iar ulterior titlul de proprietate s-a eliberat doar pentru un teren aflat în extravilan, este cert că obligația esențială asumată de vânzător, nu a fost respectată, operând conform art.1020 din vechiul Cod civil, condiția rezolutorie, care este subânțeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
DECIZIA CIVILĂ nr.1957/2013-R din 28.03.2013
-Dosar nr.12558/296/2010-
Prin Sentința civilă nr. 836/03.02.2012 pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. 12558/296/2010 a fost respinsă acțiunea reclamanților F. V. și H.R. împotriva pârâtului P. C. având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare și a fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant P.C. împotriva reclamanților pârâți F. V. și H. R. și în consecință au fost obligați aceștia din urmă la executarea antecontractului încheiat de părți la data de 09.10.2008, în sensul de a fi obligați aceștia la plata către pârâtul reclamant a diferenței de preț în sumă de 101400 lei fiind obligați totodată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate pârâtului reclamant.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată nr. 430/09.10.2008 al Cab. Av. G.l. pârâtul reclamant P. C. s-a obligat să vândă reclamanților pârâți terenul în suprafață de 2,40 ha din intravilanul mun. Satu Mare, identificat conform clauzelor din contract, în schimbul prețului de 150000 lei Ron, din care la data perfectării contractului s-a achitat un avans de 48600 lei, diferență de 101400 lei urmând a fi achitată până la data de 01.03.2009.
Instanța de fond a mai reținut că ulterior părțile nu au mai perfectat vânzarea convenită prin antecontractul în litigiu, însă față de clauza contractuală potrivit căreia cumpărătorii se obligau să accepte terenul cumpărat indiferent de amplasamentul pe care îl va stabili Comisia Județeană Satu Mare cu ocazia eliberării titlului de proprietate pe seama pârâtului reclamant promitent vânzător, a apreciat că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 969, art. 1020 și art. 1270 din Codul civil vechi (1864), aplicabil raporturilor juridice dintre părți raportat la data încheierii actului juridic generator al litigiului (09.10.2008), astfel încât a admis cererea reconvențională formulată în cauză și a găsit neîntemeiată acțiunea principală a reclamanților, pe care a respins-o.
În privința cheltuielilor de judecată solicitate de pârâtul reclamant, instanța a făcut aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei sentințe, reclamanții pârâți au promovat în termenul legal calea de atac a recursului, recalificat în apel în ședința publică de la termenul de judecată din data de 25.06.2012, raportat la valoarea obiectului litigiului, astfel cum rezultă din antecontractul în cauză, aceea de 150000 lei Ron, cu consecința incidenței în cauză a disp. art. 282 ind. 1 al. 1 raportat la art. 84 Cod procedură civilă.
în motivarea apelului, au solicitat schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii introductive în primă instanță, astfel cum a fost formulată de către reclamanți și al respingerii cererii reconvenționale formulate de pârâtul reclamant P. C, arătându-se că instanța de fond a realizat o confuzie între noțiunile de teren intravilan și respectiv amplasamentul terenului.
Prin decizia civilă nr.129/Ap din 2 iulie 2012, Tribunalul Satu Mare a admis apelul declarat de apelanții-reclamanți-pârâți F. V., și H. R., împotriva Sentinței civile nr. 836/03.02.2012, pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. 12558/296/2010, în contradictoriu cu intimatul-pârât-reclamant P. C, și în consecință:
A schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a admis în întregime acțiunea reclamanților-pârâți și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 09.10.2008, a obligat pârâtul-reclamant la restituirea către reclamanții-pârâți a avansului de preț în sumă de 48.000 lei și a dobânzilor până la plata efectivă, precum și la plata de daune interese în sumă de 20.000 lei; a respins cererea reconvențională formulată în cauză.
A obligat intimatul-pârât-reclamant, să plătească apelanților-reclamanți-pârâți suma de 2825 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel, analizând sentința atacată prin prisma motivelor de apel invocate, a dispozițiilor art. 295 al. 1 Cod procedură civilă, a materialului probator administrat în cauză și a reglementărilor legale în materie, a găsit fondate criticile apelanților și a constatat că sentința atacată este netemeinică, din perspectiva următoarelor considerente:
Din ansamblul materialului probator administrat în cauză a rezultat, sub aspectul stării de fapt necontestate de către părțile în proces, că la data de
09.10.2008 părțile au încheiat antecontractul în litigiu (filele nr. 6-7 din dosarul primei instanțe), la inițiativa și insistențele apelanților promitenți cumpărători, convenția având ca obiect un teren intravilan în suprafață de 2,40 ha, situat în mun. Satu Mare, identificat conform adeverinței de proprietate eliberată în condițiile legislației fondului funciar pe seama promitentului vânzător în considerarea calității acestuia de succesor al persoanei îndreptățite la restabilirea dreptului de proprietate funciară, în schimbul unui preț de 150000 lei Ron..
În privința celorlalte clauze contractuale, s-a mai reținut că promitenții cumpărători au achitat la data de 09.10.2008 un avans de 48600 lei Ron, obligându-se să achite diferența de 101400 lei Ron, cel mai târziu la data de 01.03.2009, precum și să accepte terenul ce va fi reconstituit indiferent de amplasamentul acestuia.
În acest sens, tot sub aspectul stării de fapt rezultate în cauză și necontestate de părți, tribunalul a mai reținut că nu s-a plătit diferența de preț stipulată și s-a refuzat acceptarea terenului obiect al antecontractului, raportat la împrejurarea că prin TP Nr. 31-156775/16.02.2010 eliberat ulterior pe seama promitentului vânzător (fila nr. 8 idem), întreaga suprafață de teren de 2,40 ha reconstituită pe seama acestuia s-a situat în extravilanul mun. Satu Mare.
Prin urmare, aspectul litigios dezbătut în cauză este, în opinia instanței de control judiciar, clarificarea eventualului caracter esențial din perspectiva cumpărătorilor a calității terenului obiect al convenției de teren intravilan, precum și dovedirea acestuia.
Aceasta, în opoziție cu susținerile în plan procesual ale intimatului pârât reclamant care apreciază, raportat la clauza contractuală potrivit căruia promitenții cumpărători se obligă să accepte terenul, indiferent de amplasamentul pe care îl va stabili comisia județeană de fond funciar abilitată în cauză, că în speță caracterul extravilan sau intravilan al terenului obiect al vânzării este lipsit de relevanță din acest punct de vedere..
Referitor la acest aspect, instanța de apel a reținut în primul rând, că se impune a se face distincție între caracterul intravilan sau extravilan al unui teren, pe de o parte, și amplasamentul efectiv al acelui teren, pe de altă parte, apreciind în acest sens că prioritară este stabilirea mai întâi a apartenenței terenului la categoria juridică de intravilan sau extravilan, după caz și abia după aceea lămurirea amplasamentului efectiv al acestuia.
în această privință, din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare în litigiu, s-a constatat că rezultă în mod neechivoc, din cel de al doilea alineat al convenției, că părțile au avut în vedere în mod cert un teren intravilan (fila nr. 6), în timp ce aspectele legate de amplasamentul său efectiv se regăsesc în subsidiar la alin.. 5 al contractului.
Asupra caracterului esențial sau neesențial al apartenenței terenului ce face obiectul antecontractului la categoria juridică intravilan sau extravilan, după caz, tribunalul a pornit de la scopul declarat de către promitenții cumpărători, așa cum a rezultat acesta din interogatoriile administrate în fața primei instanțe (filele nr. 58-61), acela de a edifica un imobil cu destinația de spațiu de locuit pe terenul în litigiu.
Din această perspectivă, s-a apreciat că, încadrarea ulterioară a unui teren extravilan în categoria de folosință de intravilan, în vederea obținerii autorizației de construcție și a îndeplinirii celorlalte formalități prevăzute de lege, presupune cheltuieli semnificative pentru dobânditori.
Totuși, instanța de control judiciar a reținut că, deși scopul urmărit de către promitenții cumpărători reprezintă punctul de pornire în determinarea caracterului esențial sau neesential al clauzei contractuale referitoare la calitatea terenului vândut de a fi intravilan, acesta nu este definitoriu, însă ceea ce se prezintă a fi determinant în dezlegarea acestei chestiuni, este prețul negociat și avut în vedere de către părțile contractante.
În acest sens, tribunalul a reținut, că prețul de 150000 lei Ron stabilit la nivelul lunii octombrie 2008 pentru o suprafață de teren de 2,40 ha, în condițiile în care aceasta mai presupunea și formalități ulterioare (fila nr. 6 din dosarul primei instanțe, alin. ultim), coroborat și cu declarația martorului Geng losif audiat în cauză (filele nr. 70-71), care a relevat că era un preț ridicat chiar și pentru un teren intravilan, și chiar în condițiile existente pe piața imobiliară la acea vreme, certifică fără putință de tăgadă că părțile au avut în vedere în mod exclusiv un teren intravilan din mun. Satu Mare în suprafață de 2,40 ha.
Stabilirea unui asemenea preț și consensul la care au ajuns contractanții în această privință relevă, în opinia instanței de apel, că în speță categoria de folosință a terenului care a fost negociat între părțile semnatare ale antecontractului în litigiu, ca reprezentând teren intravilan, a avut un caracter esențial pentru promitenții cumpărători și prin urmare oferirea de către promitentul vânzător a unui teren de o altă categorie juridică, aceea de teren extravilan, chiar dacă de aceeași suprafață (amplasamentul respectiv al terenului fiind nerelevant din partea ambelor părți contractante, conform celor convenite de acestea), constituie o neexecutare a contractului de către promitentul vânzător, iar față de acceptarea implicită din partea acestuia din urmă a valorii ridicate de referință pentru prețul convenit, urmată de conduita procesuală relevată pe parcursul dezbaterii pricinii, relevă și un caracter culpabil al acestei neexecutări.
Prin prisma considerentelor ce preced, tribunalul a găsit fondate criticile apelanților și în consecință a admis apelul și a schimbat în tot sentința atacată în sensul admiterii cererii introductive a reclamanților, astfel cum a fost formulată și al respingerii cererii reconvenționale, cu obligarea intimatului pârât reclamant în temeiul dispozițiilor art. 274 raportat la art. 298 Cod procedură civilă, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate apelanților și dovedite de aceștia prin chitanța nr. 49/22.06.2012 vizând onorariu de avocat achitat în cauză precum și prin chitanța Seria SM nr. 1017717/25.06.2012 doveditoare a taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar achitate de apelanți.
împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu suma de 1000 lei, și timbru judiciar în valoare de 5 lei, urmare a reducerii taxei de timbru datorate, a declarat recurs intimatul P. C, solicitând admiterea acestuia, respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Prin motivele de recurs, s-a invocat că intimații l-au căutat și i-au propus vânzarea terenului, teren care cunoșteau intimații la aceea dată, că nu era pus în posesie, nu cunoștea amplasamentul, se știa doar data plății avansului de 6.000 Euro, doar că era de 2,40 ha.
S-a înscris de către H. R., mențiunea că terenul era în intravilan, întrucât se spera că va face demersuri pentru punerea în posesie, că va obține teren în intravilan, având procură cu efecte depline. Avocatul G. I., ce a redactat actul, a arătat că la data la care s-a înscris categoria terenului ca fiind intravilan, exista doar adeverința 3000/2005, el nefiind un om instruit, nu putea indice în eroare avocatul și pe intimați. Din interogatorii nu reiese că el le-ar fi promis vânzarea a 2,40 ha teren intravilan ci doar 2,40 ha teren, pentru care a primit 6.000 Euro avans, anterior semnării actului la avocat, iar Tribunalul nu a coroborat declarația avocatului redactor cu răspunsurile la interogatorii.
Nu s-a aprofundat declarația martorului M.I., răspunsurile intimaților la interogatorii, de faptul că anterior semnării antecontractului cumpărătorul H.R. a preluat prin procură autentică toate atribuțiile, s-a obligat să îl reprezinte. El nu a oferit nimic, câtă vreme deplasarea la fața locului împreună cu topografii, încheierea procesului verbal de punere în posesie a făcut-o F. V., care i-a și arătat prima dată locul situării imobilului.
Dacă terenul la data punerii în posesie, în prezența lui F. ce știa de procura de Hosu, aceștia și-au asumat obligația prin contract și procură, de-a face demersurile necesare pentru a obține amplasamentul terenului.
Cunoșteau deci cumpărătorii că la data încheierii contractului, nu era teren în intravilan ci doar 2,40 ha teren și ei și-au asumat obligația de-a obține un teren intravilan, nu el.
Rezoluțiunea este o sancțiune juridică a actului ce intervine pentru clauze posterioare datei încheierii antecontractului, pentru condiții și clauze nerespectate la termenele stipulate sau în cel de prescripție, neplata unui rest de plată putând constitui motiv de rezoluțiune ori de executare, aprecierea prețului ca derizoriu sau exagerat, nefăcând obiectul acestei sancțiuni.
în drept, s-au invocat art.304/2 pct.7, 8, 9 Cod procedură civilă, art.274 Cod procedură civilă.
Intimații reclamanți, deși legal citați, nu s-au prezentat și nici nu și-au comunicat poziția în cauză.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, instanța de recurs, a constatat următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 9.10.2008 -filele 6-7 dosar de fond, de avocat G. I., recurentul în calitate de vânzător și intimații în calitate de cumpărători, a convenit să le vândă teren intravilan în suprafață de 2,4 ha, situat în Satu Mare, conform adeverinței nr.3000/10.08.2005, eliberată de Primăria comunei R., județul M., anexa 6, poziția 2 în Hotărârea nr.156/9.08.2007 a comisiei județene pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, în schimbul unui preț de
150.000 lei, din care, înainte de semnarea actului s-a achitat un avans de 48.600 lei, restul de 101.400 lei, stabilindu-se a se achita până la data de 1.03.2009. S-a mai stabilit faptul că, s-au obligat cumpărătorii, să accepte terenul cumpărat indiferent de amplasamentul concret care se va stabili de comisie, cu ocazia punerii în posesie a vânzătorului, partea din vina căreia nu se va realiza contractul, urmând a plăti celeilalte părți 20.000 lei.
Cumpărătorii s-au obligat să facă toate demersurile pentru punerea în posesie a terenului, emiterea titlului de proprietate, suportând toate cheltuielile aferente acestor operațiuni, inclusiv cel cu efectuarea schiței și întabularea pe numele vânzătorului, iar pe urmă, toate cheltuielile ocazionate la încheierea contractului autentic.
Titlul de proprietate pentru cele 2,4 ha teren, s-a emis sub nr.31-156775 la data de 16.02.2010 de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de" proprietate asupra terenurilor Satu Mare -fila 8 dosar de fond, însă, s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea recurentului în extravilanul localității Satu Mare, teren arabil, parcela 384/11, tarla 30.
Anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, recurentul a împuterniciri cumpărătorul intimat H. R., prin procura aflată la fila 19 dosar de fond, autentificat de notar public D. R. la 31.03.2008, să formuleze orice acțiune, cerere, întâmpinare, căi de atac, în legătură cu terenul din Satu Mare, zona Râtu Mare, ce i s-a atribuit.
Reiese din răspunsul dat la interogatoriu, -filele 58-60 dosar de fond, că H. R., l-a contactat pe vânzător, aflând de acesta prin serviciul de urbanism -Biroul agricol al Primăriei, i-a propus să-i dea o procură pentru a rezolva amplasamentul terenului, cunoscând că nu era pus în posesie. S-a mai declarat că dorea cumpărătorul, a edifica cu încă o persoană, pe teren o construcție, avansul de 6000 Euro fiind achitat după semnarea procurii, dată la care nu se cunoștea amplasamentul terenului iar cu ocazia redactării antecontractului la avocat G. I., s-a mai predat vânzătorului 7.000 de Euro.
Adeverința nr.3000/10.08.2005, emisă de Primăria comunei R., județul M., -fila 72 în copie la dosar de fond, adeverea doar faptul că recurentul figura în registrul agricol cu 3,55 ha teren, din care, 2,40 ha, în Satu Mare, fără a reieși însă categoria acestuia, respectiv dacă se situa în intravilanul ori extravilanul localității.
Intimatul F. V., la interogatoriul luat în 2.12.2011 -fila 61 dosar de fond, la întrebarea nr.2, a arătat că recurentul i-a spus că pe adeverință figura că terenul este intravilan, susținerea din motivele de recurs, în sensul că nu ar fi spus că acel teren era în intravilan, este contrazisă de acest răspuns.
Martorul M.l. A. -fila 69 dosar de fond, a declarat că și el a fost interesat a cumpăra terenul, iar vânzătorul a relatat că urma a fi amplasat în intravilanul localității Satu Mare, undeva pe strada Careiului vis a vis de hotelul Dana, însă neavând bani a renunțat. Nu exista însă o siguranță certă că terenul s-a fi amplasat în aceea zonă, cumpărătorii doreau să cumpere, cu condiția ca acesta să fie în intravilan. Martorul G. I., care redactase antecontractul -fila 70 dosar de fond, - a declarat că în adeverință nu era indicat amplasamentul terenului, iar vânzătorul a spus că amplasamentul urma să fie intravilan, într-o zonă foarte bună. S-au obligat cumpărătorii să-l ajute pe vânzător la demersurile pentru obținerea titlului de proprietate și amplasamentul terenului, prețul fiind fixat pentru intravilan.
Din coroborarea tuturor acestor probe,s-a apreciat că în mod corect instanța de apel a reținut faptul că vânzătorul s-a obligat a înstrăina 2,40 ha teren, situat în intravilanul localității Satu Mare, ori, chiar dacă cumpărătorul s-a obligat a face demersurile necesare obținerii titlului de proprietate, nu este un aspect care să ducă la concluzia că acesta avea vreo competență în stabilirea amplasamentului. A face demersuri, nu echivalează cu a obține un rezultat favorabil, obligația fiind una de diligentă, nu de rezultat. Stabilirea amplasamentului era atributul exclusiv al Comisiei de aplicare a legii nr.18/1991, nu a cumpărătorului mandatar.
Faptul că vânzătorul nu locuia în Satu Mare, că a fost contactat de cumpărătorii interesați a cumpăra terenul, nu este un aspect ce să ducă la concluzia că s-ar fi respectat clauza esențială a convenției - obținerea unui teren în intravilanul localității Satu Mare, probele administrate confirmând că ceea ce s-a dorit a se cumpăra era strict un teren situat în intravilan, pe care să se construiască, indiferent de amplasament. Câtă vreme în antecontract s-a stipulat că se vinde un teren în suprafață de 2,40 ha, situat în intravilan, iar titlul de proprietate s-a eliberat ulterior doar pentru un teren aflat în extravilan, este cert că obligația esențială asumată de vânzător, nu a fost respectată, operând, conform art.1020 din vechiul Cod civil, -în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, condiția rezolutorie - care este subînțeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
A spera cumpărătorul în a obține un amplasament în intravilan în baza procurii date de vânzător, nu echivalează cu a-și asuma obligația, ci doar de-a face diligentele necesare în acest sens, răspunsurile acestora la interogatorii, fiind în sensul că li se promite vânzarea unui teren intravilan, nu extravilan, martorii confirmând de altfel acest aspect, expuse clar în antecontractul de vânzare-cumpărare, data la care s-a achitat avansul, fiind irelevantă.
Împrejurarea că instanța de apel și-a motivat soluția și pe aspectul referitor la prețul convenit, nu este de natură a modifica cele expuse. Doar în măsura în care s-ar fi obținut un titlu de proprietate, pe un teren intravilan și pe un alt amplasament decât cel inițial, rezoluțiunea datorită acestui aspect nu ar fi operat, cumpărătorii obligându-se a accepta orice amplasament în intravilan.
Deplasarea la locul în care urma a fi stabilit amplasamentul terenului, s-a făcut după încheierea antecontractului, astfel că, nu se poate vorbi de faptul că ar fi cunoscut cumpărătorii că titlul urma a fi eliberat pentru un teren extravilan. Instanța de apel s-a referit și la prețul convenit, pentru a se consolida cele reținute și expuse mai sus, că obiectul convenției a avut în vedere un teren situat în intravilan, nu în extravilan, și de altfel acest aspect s-a înscris chiar în antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind dubii sau aspecte neclare care să impună o interpretare.
Față de toate cele expuse, nefiind incidente dispozițiile art.304 Cod procedură civilă, instanța de recurs, în baza art.312 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat recursul, menținând în întregime decizia recurată, ca fiind legală și temeinică.
| ← Măsură de siguranţă. Confiscare specială. Art. 118 lit. b... | CONTESTAŢIE ÎN ANULARE. GREŞEALĂ MATERIALĂ. ÎN... → |
|---|
