Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în funcţie de obiectul acestora. Consecinţele notării în cartea funciară a unui drept real imobiliar. încălcarea principiului relativitătii. Remedii
| Comentarii |
|
NCC, art. 876, art. 881, art. 893 Legea nr. 7/1996, art. 19, art. 20, art. 49
La data de 04.04.2008 a fost înaintată spre competentă soluţionare Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti şi înregistrată pe rolul acestei instanţe, în conformitate cu dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, plângerea formulată de petenţii E.M. şi E.D. împotriva încheierii nr. x/24.01.2008, dată de intimatul O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti.
In motivarea plângerii, petenţii au arătat faptul că sunt proprietarii tabulari ai întregului imobil situat în Bucureşti, sector 2, conform contractelor de vânzare-cumpărare nr. 4320/12.12.1997 şi nr. 4214/09.10.1997, compus din teren în suprafaţă de 300 mp şi construcţie cu destinaţia de locuinţă edificată pe acesta, împreună cu cota-parte indiviză corespunzătoare din părţile şi dependinţele comune ale imobilului.
Reclamanţii au sustinut că cererea de notare formulată de inti-
mata E.N., care a fost admisă prin încheierea contestată, avea, de fapt, natura juridică a unei cereri în rectificare, urmărind menţionarea înscrierii unei operaţiuni care afectează esenţa dreptului ce poartă asupra unui bun şi care face obiectul înscrierii în cartea funciară. Pe cale de consecinţă, reclamanţii au concluzionat în sensul că înscrierea solicitată de intimată este inadmisibilă, din perspectiva faptului că sentinţa civilă nr. 8487/10.06.1999 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti nu le este opozabilă.
Intimata E.N. nu a formulat întâmpinare, însă s-a prezentat în faţa instanţei prin reprezentant, solicitând respingerea ca neîntemeiată a plângerii deduse judecăţii, invocând şi excepţia lipsei de interes a reclamanţilor, întrucât notarea unui fapt ce are legătură cu imobilul înscris în cartea funciară respectivă are drept scop infor
marea terţilor şi indisponibilizarea bunului, petenţii neevidenţiind prejudiciul produs prin această înscriere.
Prin sentinţa civilă nr. 9755/12.11.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins plângerea formulată în contradictoriu cu intimatul O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, ca fiind formulată împotriva unei persoane fară calitate procesuală pasivă, a respins excepţia lipsei de interes, a admis plângerea, a anulat încheierea nr. x/24.01.2008 a O.C.P.I. şi a dispus radierea notării efectuate în baza ei.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că, prin încheierea nr. x/24.01.2008, intimatul O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti a admis cererea de notare formulată de intimata E.N. şi a dispus înscrierea soluţiei pronunţate de către Judecătoria Sectorului 2 prin sentinţa civilă nr. 8487/10.06.1999, respectiv: „ieşirea din indiviziune între reclamantă şi C.L.M.B. cu privire la imobilul compus din construcţie şi teren şi a atribuit reclamantei în deplină proprietate cota de 45,63% din imobilul sus-menţionat”, această notare purtând asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2.
In ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes în promovarea prezentei cereri, invocată de către intimata E.N., instanţa a respins-o, ca neîntemeiată, întrucât petenţii justifică interesul în formularea plângerii împotriva încheierii prin faptul că pretind o încălcare a dreptului lor de proprietate, în raport de faptul că în cartea funciară figurau ca titulari ai acestuia cu privire la întregul imobil. Instanţa a mai constatat că ceea ce reclamă petenţii nu este o indisponibilizare a bunului, ci o afectare a drepturilor din patrimoniul lor.
Cu privire la fondul cauzei, conform art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996, notarea are ca obiect „înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciar”.
Instanţa a constatat că prin notarea sentinţei civile nr. 8487/
10.06.1999, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, s-a efectuat de fapt o înscriere a unui drept de proprietate în cotă indiviză, acesta nefiind circumscris procedurii notării, ci celei specifice a intabulării, conform art. 26 alin. (4) lit. a) din acelaşi act normativ. Mai mult, instanţa a reţinut că, potrivit art. 33 alin. (1) şi alin. (4) din Legea nr. 7/1996, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate
cere rectificarea, aceasta putându-se face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Prin urmare, nefiind în niciuna dintre situaţiile menţionate, intimata neobţinând nici acordul petenţilor şi nicio hotărâre judecătorească în acest sens, rezultă că numai după lămurirea situaţiei juridice a imobilului situat în Bucureşti, sector 2, se va putea proceda la menţionarea dispozitivului sentinţei civile amintite.
Prin decizia civilă nr. 949A/23.10.2009, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de ape-lanta-intimată E.N.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
Conform art. 38 din acelaşi act normativ, actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane.
Totodată, prevederile art. 33 alin. (l)-(4) şi art. 34 din Legea nr. 7/1996 statuează că în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, iar rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a
făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.
Potrivit art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Faţă de prevederile legale mai sus expuse, instanţa de apel a constatat că notarea în cartea funciară a soluţiei pronunţate de către Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti prin sentinţa civilă nr. 8487/
10.06.1999, respectiv: „ieşirea din indiviziune între reclamantă şi C.L.M.B. cu privire la imobilul compus din construcţie şi teren şi s-a atribuit reclamantei în deplină proprietate cota de 45,63% din imobilul sus-menţionat”, această notare purtând asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2, determină înscrierea unui alt proprietar asupra imobilului pentru care erau deja determinaţi, ca proprietari tabulari, intimaţii.
In consecinţă, faţă de obiectul notării, apelanta avea deschisă calea înscrierii sub forma specifică a intabulării (cerere asupra căreia urma a se pronunţa oficiul de carte funciară, iar, în caz de respingere, se putea formula plângere sau se putea solicita rectificarea cărţii funciare, în modalităţile prescrise de lege, înscris autentic sau acţiune în justiţie).
Tribunalul a mai reţinut că dispoziţiile art. 42 din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, invocate de apelantă, nu pot fi apreciate ca determinând posibilitatea notării efectuate, întrucât şi acestea se referă la înscrieri cu caracter provizoriu, respectiv la înscrieri permise de lege, ccea cc nu este cazul în speţă. Mai mult, ordinul menţionat are o forţă juridică inferioară legii, nu poate adăuga prevederilor acesteia şi nu poate crea situaţii noi de notare în contradicţie cu definiţiile stabilite prin lege.
In consecinţă, întrucât dreptul dc proprietate nu poate fi înscris în cartea funciară pe calea notării titlului care îl consfinţeşte, tribunalul a respins apelul, ca nefondat.
In termen legal a declarat recurs intimata E.N., invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 CPC şi solicitând admiterea recursului, modi
ficarea deciziei recurate şi a sentinţei apelate, iar, pe fond, respingerea plângerii formulată de petenţii E.M. şi E.D. împotriva încheierii nr. x/24.01.2008 a O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Curtea, faţă de dispoziţiile art. 304 pct. 9 CPC, constată următoarele:
Ceea ce se contestă în cauza de faţă este aplicarea greşită a legii, în sensul reţinerii de către instanţa de apel a prevederilor art. 33 alin. (l)-(4) şi art. 34 din Legea nr. 7/1996, în condiţiile în care intimata E.N. a solicitat notarea sentinţei civile nr. 8487/10.06.1999, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, iar nu intabularea unui drept de proprietate.
Astfel cum a reţinut tribunalul, potrivit art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Rezultă astfel că atât intabularea, cât şi înscrierea provizorie vizează drepturile reale, în timp ce notarea are ca obiect înscrierea unor drepturi personale, acte şi fapte juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele deja înscrise în cartea funciară.
Prevederile referitoare la notare cuprinse în Legea nr. 7/1996 sunt dezvoltate şi completate în Regulament, care conţine dispoziţii de principiu, în sensul că în categoria operaţiunilor ce pot fi notate intră orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au legătură cu imobile, fară însă a se face referire la un drept real imobiliar.
In atare condiţii, cât timp prin hotărârea judecătorească invocată de recurentă s-a dispus „ieşirea din indiviziune între reclamantă şi C.L.M.B. cu privire la imobilul compus din construcţie şi teren” şi atribuirea în cota indiviză de 45,63% către aceasta, operaţiunea efectuată în cartea funciară, vizând un drept real imobiliar, determină înscrierea unui alt titular al dreptului de proprietate asupra imobilului înscris deja pe numele proprietarilor tabulari intimaţi E., astfel încât singura posibilitate deschisă părţii vătămate, în speţă E.N., era cea a formulării unei acţiuni în rectificarea cărţii funciare, în mo
dalităţile prescrise de lege, în raport de dispoziţiile art. 33-34 din Legea nr. 7/1996.
Afirmaţia recurentei, în sensul că nu există contradicţie între lege şi Ordinul nr. 633/2006, este susţinută de cele arătate anterior, cu precizările de rigoare referitoare la operaţiunea notării, distinctă de intabulare ori înscrierea provizorie.
Se observă din actele dosarului că notarea a fost efectuată ilegal în cartea funciară, o altă carte funciară nefiind deschisă separat pentru imobilul dobândit de recurentă.
In măsura în care recurenta aprecia că terţii sunt vătămaţi prin imposibilitatea luării la cunoştinţă cu referire la litigiile aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti asupra imobilului deţinut în copropri-etate de părţile în litigiu, avea posibilitatea de a solicita notarea acestor litigii, iar nu a sentinţei civile nr. 8487/10.06.1999, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, prin care i se recunoaşte un drept de proprietate, iar nu un drept personal.
Pentru toate aceste considerente, neputând fi reţinute dispoziţiile art. 304 pct. 9 CPC, Curtea, conform art. 312 alin. (1) CPC, a respins, ca nefondat, recursul declarat de intimata E.N.
CA. Bucureşti, s. civ., dec. nr. 127 din 2 februarie 2010,
www.jurisprudenta. org
Comentarii: Nu este admisibilă notarea dreptului de proprietate asupra unui imobil înscris în cartea funciară, atât timp cât drepturile tabulare pot forma exclusiv obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii, conform art. 881 alin. (2) NCC.
în cazul în care registratorul de carte funciară a procedat la efectuarea înscrierii cu încălcarea principiului specialităţii, partea interesată poate recurge la calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, după ce a parcurs, în prealabil, procedura cererii de reexaminare, conform art. 50 din Legea nr. 7/1996, sancţiunea care intervine fiind aceea a nulitătii înscrierii.
Persoana care se pretinde titulara dreptului de proprietate asupra unui imobil intabulat pe numele altei persoane are deschisă calea acţiunii în rectificarea cărţii funciare, formulată fie pe cale principală, fie pe cale accesorie, după împrejurări.
| ← Intabularea dreptului de proprietate în baza contractului de... | Principiul publicităţii materiale. Situaţia în care terţul... → |
|---|
