Principiul publicităţii materiale. Situaţia în care terţul dobânditor este de rea-credinţă. Cunoaşterea pe altă cale a inexactităţii cuprinsului cărţii funciare. Momentul în raport de care se analizează atitudinea subiectivă a tertului
| Comentarii |
|
NCC, art. 901, art. 909 alin. (3)
Prin sentinţa civilă nr. 3462/31.05.2005, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a admis acţiunea reclamantei P.M.l. împotriva pârâtelor SC R. SA (reprezentată prin lichidator SC P.C.M.C. SRL) şi SC A.R. SRL, constatând nulitatea absolută parţială a contractului de vân-zare-cumpărare autentificat sub nr. 2505/21.10.2003, încheiat între cele două pârâte, cu privire la terenul în suprafaţă de 434,75 mp, situat în str. T., sector 5, s-a dispus radierea dreptului de proprietate înscris în cartea funciară în favoarea pârâtei SC A.R. SRL, cu privire la terenul menţionat, s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra aceluiaşi imobil în favoarea reclamantei şi s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta SC A.R. SRL împotriva pârâtei SC R. SA, având ca obiect obligarea acesteia din urmă de a-i restitui o suprafaţă de teren asemănătoare cu cea pretinsă de reclamantă.
In considerentele sentinţei s-a reţinut că vânzătoarea SC R. SA a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2505/21.10.2003 după ce fusese pronunţată decizia civilă nr. 4113/17.10.2003 a Curţii Supreme de Justiţie, Secţia civilă, prin care a rămas irevocabilă decizia civilă nr. 386/16.10.2002 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, hotărâre judecătorească prin care SC R. SA a fost obligată să restituie reclamantei, în deplină proprietate şi posesie, suprafaţa de teren în litigiu. S-a mai reţinut că pârâta SC A.R. SRL
a fost informată, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu privire la situaţia juridică a suprafeţei de teren cumpărate, deoarece în caietul de sarcini s-a precizat că suprafaţa revendicată în baza Legii nr. 10/2001 este de 1538,8 mp, în această suprafaţă fiind inclusă şi cea de 443 mp, revendicată de reclamanta P.M.I.
Ambele pârâte au fost de rea-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât cunoşteau de existenţa litigiului (soluţionat prin hotărârea judecătorească menţionată anterior), iar pârâta SC A.R. SRL nu poate invoca bună-credinţă, deoarece nu a manifestat diligenţă pentru a afla care era situaţia juridică reală a imobilului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
In ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, formulată de pârâta SC A.R. SRL împotriva pârâtei SC R. SA, având ca obiect obligarea acesteia la restituirea unei suprafeţe de teren în echivalent, prima instanţă a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, întrucât cumpărătoarea a cunoscut situaţia juridică a imobilului şi şi-a asumat riscul unei eventuale desfiinţări a contractului de vânzare-cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 883/19.05.2006, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a respins ca nefondat apelul pârâtei SC A.R. SRL, reţinând că sunt nefondate criticile formulate de apelantă.
Astfel, în ceea ce priveşte critica apelantei, referitoare la aprecierea eronată a probelor administrate în cauză, instanţa a reţinut că înscrisurile invocate, respectiv anexa nr. 4 la caietul de sarcini, care a stat la baza organizării licitaţiei, precum şi documentaţia pentru lotizare, nu sunt de natură a infirma soluţia instanţei de fond, prin
care s-a reţinut reaua-credinţă a cumpărătoarei. In mod corect prima instanţă a reţinut că, din analiza menţiunilor cuprinse în cartea funciară şi a celor din caietul de sarcini, rezultă cu uşurinţă că terenul restituit în proprietatea reclamantei face parte din suprafaţa de teren scoasă la licitaţie. Instanţa de apel a mai reţinut că certificatul de urbanism nr. 2067/T/l7.12.2003 nu este relevant în aprecierea bu-nei-credinţe a apelantei la încheierea contractului dc vânzare-cumpărare, deoarece acest înscris a fost obţinut după încheierea contractului, iar, pe de altă parte, acesta demonstrează chiar reaua-credinţă a apelantei, deoarece conţine declaraţia acesteia privind regimul juridic al terenului în suprafaţă de 7710,46 mp, în sensul că acesta ar fi proprietatea pârâtei SC R. SA.
Instanţa de apel a înlăturat şi susţinerea apelantei privind buna sa credinţă, dedusă din adresa nr. 305/14.10.2003 (prin care apelanta
a solicitat conducerii pârâtei SC R. SA să-i comunice eventualele schimbări ce ar putea interveni cu privire la situaţia juridică a imobilului în suprafaţă de 4971,66 mp în intervalul de timp ce s-a scurs de la data licitaţiei şi până la data încheierii contractului de vânza-re-cumpărare), reţinând că acest înscris dovedeşte, dimpotrivă, lipsa de diligenţă a apelantei în aflarea situaţiei juridice a imobilului, întrucât, atâta vreme cât nu a primit răspuns la adresa menţionată, ar fi putut să solicite date suplimentare sau să consulte documentele de natură a-i înlătura nelămuririle.
împrejurarea că reclamanta nu a notat litigiul în cartea funciară, precum şi faptul că aceasta nu a contestat licitaţia nu au fost reţinute de instanţa de apel ca fiind indicii ale bunei-credinţe a cumpărătoarei, ci s-a apreciat că apelanta avea obligaţia să verifice care este amplasamentul exact al parcelei cumpărate.
Totodată, instanţa de apel a reţinut că nu este relevantă nici culpa chematei în garanţie SC R. SA, constând în faptul că nu a înştiinţat-o pe cumpărătoarea SC A.R. SRL cu privire la schimbările intervenite în situaţia juridică a imobilului, deoarece aceasta avea posibilitatea să verifice dacă terenul restituit, cu dimensiunile şi vecinătăţile stabilite prin decizia civilă nr. 386/16.10.2002 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, se suprapune în vreun fel peste terenul pe care urma să-l achiziţioneze.
împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 CPC, pârâta SC A.R. SRL, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 CPC. Recurenta solicită schimbarea sentinţei atacate şi respingerea acţiunii introduse de reclamantă, ca neîntemeiată, arătând că a fost de bună-credinţă şi că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, acţiunea reclamantei nu era notată în cartea funciară.
Examinând decizia civilă recurată, prin prisma motivului de recurs invocat şi dezvoltat de recurentă, Curtea reţine următoarele:
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2505/
21.10.2003, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. 3068/
17.12.2003, s-a încheiat ca urmare a licitaţiei organizate de SC R. SA (persoană juridică înfiinţată în temeiul Legii nr. 15/1990, având ca acţionar majoritar statul, prin Autoritatea pentru Privatizare şi Administrare a Patrimoniului Statului), obiectul licitaţiei fiind vânzarea activului în suprafaţă de 7710,46 mp, proprietate de tip industrial, compus din hală industrială şi teren de incintă, în care a funcţionat o staţie service.
Licitaţia a avut la bază caietul de sarcini întocmit de vânzătoare, în care este descris obiectivul scos la licitaţie şi sunt enumerate suprafeţele de teren pentru care există notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001. Printre acestea figurează şi imobilul din str. T., în suprafaţă de 443 mp, în dreptul poziţiei respective fiind făcută următoarea precizare: „pentru acest teren a existat un proces pe rol la Tribunalul Bucureşti; pe fond, acţiunea introdusă de reclamantă a fost respinsă; s-a făcut apel, admis pentru reclamantă, în sensul obligării la restituirea în natură a terenului; SC R. SA a formulat recurs împotriva deciziei, Curtea Supremă de Justiţie urmând a acorda termen în favoarea soluţionării dosarului"’.
La data de 10 octombrie 2003, activul scos la licitaţie a fost adjudecat în favoarea SC A.R. SRL, iar la data de 21 octombrie 2003 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, Curtea Supremă de Justiţie a pronunţat decizia civilă nr. 4113/17.10.2003, prin care a respins ca nefondat recursul declarat de SC R. SA împotriva deciziei civile nr. 386/16.10.2002 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă. Prin această din urmă decizie, se constatase nelegalitatea refuzului pârâtei de a face ofertă de restituire în natură a imobilului, terenul în suprafaţă de 443 mp, situat în Bucureşti, str. T., sector 5, se constatase că imobilul a fost preluat de stat fară titlu valabil şi fusese obligată pârâta SC R. SA să restituie în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul menţionat, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit în cauza respectivă de expertul G.A.
în raport de aceste împrejurări, Curtea apreciază că instanţa de apel a reţinut în mod corect că recurenta cumpărătoare nu a fost de bună-credinţă la data când a încheiat contractul dc vânzare-cumpărare, deoarece a cunoscut faptul că imobilul în suprafaţă de 443 mp nu mai este proprietatea vânzătoarei, aceasta fiind obligată prin hotărâre judecătorească, definitivă la data licitaţiei şi irevocabilă la data încheierii contractului, să-l predea reclamantei.
Faptul că vânzătoarea SC R. SA nu a identificat în cuprinsul caietului dc sarcini amplasamentul exact al suprafeţei de 443 mp nu înlătura posibilitatea cumpărătoarei dc a verifica amplasamentul suprafeţei respective în raport cu concluziile expertului G.A. din dosarul nr. x/2002 al Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, care identificase prin raportul de expertiză amplasamentul imobilului revendicat.
Dacă ar fi fost de bună-credinţă, recurenta ar fi trebuit să solicite vânzătoarei, înainte de încheierea contractului, să-i pună la dispoziţie toate înscrisurile din dosarul nr. x/2002, inclusiv raportul de expertiză prin care s-a identificat imobilul revendicat, deoarece recurenta cunoştea din menţiunea făcută în caietul de sarcini că, la data licitaţiei, exista deja hotărârea judecătorească definitivă pronunţată în dosarul menţionat, prin care apelul formulat de reclamanta P.M.I. împotriva sentinţei civile nr. 477/04.04.2002 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a III-a civilă, fusese admis. In lipsa acestor demersuri, recurenta a cumpărat pe riscul său, urmând a suporta consecinţele respingerii recursului declarat de SC R. SA împotriva deciziei civile nr. 386/16.10.2002 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă.
Faptul că recurenta a solicitat vânzătoarei, prin adresa nr. 305/
14.10.2003, să-i comunice eventualele schimbări intervenite în situaţia juridică a imobilului, după data licitaţiei, nu a fost suficient pentru a înlătura riscul ca recurenta să cumpere, fară a mai putea invoca buna-credinţă, un imobil ce nu mai aparţinea vânzătoarei, în condiţiile în care eventualele schimbări intervenite în situaţia juridică a imobilului puteau fi verificate şi cunoscute chiar de către recurentă.
înlăturarea de către instanţa de apel a susţinerii recurentei, referitoare la certificatul de urbanism nr. 2067P/17 decembrie 2003, este corectă, deoarece înscrisul poartă dată ulterioară încheierii contractului şi nu este relevant în aprecierea bunei-credinţe, care se face în raport de împrejurările existente la data încheierii contractului.
Nici lipsa notării litigiului în cartea funciară nu poate înlătura reaua-credinţă a recurentei. Notarea litigiului are ca scop aducerea la cunoştinţa terţilor a situaţiei litigioase existente cu privire la imobil, iar dacă terţul dobândeşte imobilul fară a avea cunoştinţă despre situaţia respectivă, el poate fi la adăpostul bunei-credinţe şi poate invoca lipsa notării litigiului împotriva adevăratului proprietar. Cu toate acestea, în situaţia în care terţul a cunoscut pe altă cale despre existenţa proccsului, lipsa notării acestuia în cartea funciară este lipsită dc relevanţă.
Conform art. 34 din Legea nr. 7/1996, în forma anterioară modificării prin Legea nr. 247/2005, terţul este de bună-credinţă dacă la data dobândirii dreptului său nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate.
Rezultă că, în sistemul Legii nr. 7/1996, anterior modificării prin Legea nr. 247/2005, terţul dobânditor nu este considerat ca fiind de bună-credinţă şi nu poate invoca principiul publicităţii materiale a înscrierii în cartea funciară, în situaţia în care a luat cunoştinţă, pe altă cale, de faptul că cel de la care dobândeşte dreptul real nu mai este titularul acestui drept, indiferent de împrejurarea că în cartea funciară era sau nu notată acţiunea formulată de adevăratul titular al dreptului. Terţul este considerat de rea-credinţă în mod absolut dacă a cunoscut efectiv, în concret, inexactitatea înscrierii de carte funciară pe altă cale, decât prin aceea a cercetării cuprinsului cărţii funciare.
Or, recurenta cunoştea despre existenţa litigiului din caietul de sarcini care i-a fost pus la dispoziţie anterior licitaţiei, astfel încât nu poate invoca lipsa notării litigiului în cartea funciară.
In prezent, ca urmare a modificării Legii nr. 7/1996 prin Legea nr. 247/2005 şi republicării acesteia, art. 31 alin. (2) stabileşte criterii obiective de cercetare a bunei-credinţe, prevăzând că dobân-ditorul este considerat de bună-credinţă dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo
neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală. In noua reglementare, nu mai prezintă relevanţă cunoaşterea efectivă, pe altă cale, a existenţei litigiului, însă aceste prevederi legale nu sunt aplicabile în cauză, deoarece buna-credinţă se examinează prin prisma prevederilor legale în vigoare la momentul dobândirii dreptului (a înregistrării cererii de înscriere) de către recurentă, moment situat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005.
Nici susţinerile potrivit cărora pârâta SC R. SA şi-a încălcat cu vinovăţie obligaţiile stabilite prin contract, că în convenţia părţilor nu s-a prevăzut vreo clauză potrivit căreia cumpărătorul îşi asumă riscul achiziţionării activelor revendicate şi nici declaraţia cumpărătoarei în sensul că ar fi cunoscut sau că ar fi avut posibilitatea de a se informa în privinţa amplasamentului terenurilor revendicate şi a concordanţei lor cu descrierea făcută în caietul de sarcini, nu sunt relevante în aprecierea bunei-credinţe. Toate aceste aspecte sunt înlăturate prin faptul că recurenta a fost informată de existenţa litigiului şi de faptul că există o hotărâre judecătorească definitivă în favoarea reclamantei. Recurenta a cumpărat pe riscul său, astfel încât dreptul de proprietate pe care l-a dobândit depinde de soarta procesului
respectiv. Recurenta şi-a asumat riscul cumpărării unui bun litigios, deşi ar fi putut să aştepte finalizarea litigiului sau să solicite vânzătoarei să-i pună la dispoziţie toate înscrisurile referitoare la imobilul revendicat (amplasament, vecinătăţi, situaţie juridică).
Faptul că licitaţia a avut la bază mandatul special dat de Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului în favoarea SC R. SA, nu schimbă regulile în materia bunei-credinţe, deoarece elementele bunei-credinţe nu se modifică în raport de calitatea persoanei care a înstrăinat imobilul fară drept.
Ca atare, instanţele au apreciat în mod corect că recurenta a fost de rea-credinţă, ceea ce o împiedică să păstreze proprietatea imobilului dobândit de la un neproprietar, motiv pentru care recursul a fost respins ca nefondat.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 336 din 20 februarie 2007, în A. Rusu, Publicitate imobiliară.
Cărţile funciare (2). Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 98-105
Comentarii: Principiul publicităţii materiale îndeplineşte funcţia de achiziţie de drepturi reale imobiliare sub condiţia ca terţul să dobândească cu bună-credinţă respectivul drept real asupra imobilului înscris în cartea funciară.
Nu se poate reţine buna-credinţă a cumpărătorului în situaţia în care acesta a cunoscut pe altă cale despre existenţa acţiunii în revendicare imobiliară, chiar dacă respectivul litigiu nu a fost notat în cartea funciară a imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Momentul avut în vedere pentru aprecierea bunei sau relei-cre-dinţe este cel al înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului dobândit de către terţ, atât timp cât de la acea dată se produc efectele juridice ale actului translativ inclusiv în raporturile dintre părţi, în cadrul publicităţii imobiliare constitutive.
Criteriul pentru aprecierea bunei sau relei-credinţe a terţului dobânditor este unul subiectiv, în sensul că necunoaşterea inexactităţii cărţii funciare trebuie să fie una efectivă, concretă.
| ← Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în funcţie de... | Principiul forţei probate a înscrierilor în cartea funciară.... → |
|---|
