Condiţiile înscrierii dreptului de superficie în cartea funciară a unui imobil. Consecinţele lipsei formei autentice a actului invocat pentru înscrierea dreptului de superficie.
| Comentarii |
|
Posibilitatea schimbării motivării soluţiei de respingere a cererii de înscriere în calea de atac a plângerii. Lipsa pârâtului în plângerea împotriva încheierii de
carte funciară. Consecinţe
NCC, art. 888
Legea nr. 7/1996, art. 19, art. 47, art. 48, art. 49, art. 50
Prin plângerea înregistrată la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti la data de 12.11.2010, petenta SC P.R. SA a solicitat anularea încheierii nr. 383418/29.10.2010, prin care s-a respins cererea de reexaminare împotriva încheierii nr. 364393/01.10.2010 a O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti şi, de asemenea, intabularea dreptului de proprietate al petentei asupra construcţiei situate în Bucureşti, sectorul 2.
In motivarea plângerii, petenta a arătat că prin încheierile atacate a fost respinsă cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra construcţiei arătate. Motivul invocat a fost acela că titlul în baza căruia s-a solicitat intabularea nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege, respectiv nu este încheiat în formă autentică.
A arătat că încheierile atacate sunt nelegale, deoarece, la data încheierii contractului sub semnătură privată, petenta a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei în discuţie, respectiv la data de
04.02.2008, când forma autentică era cerută de lege doar în situaţia terenurilor, nu şi în cazul construcţiilor. De asemenea, motivarea O.C.P.I. în sensul că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de Legea nr. 114/1996 este eronată, atât timp cât textul de lege din acest act normativ, care face referire la acest aspect a fost introdus ulterior încheierii contractului şi atât timp cât, oricum, construcţia în cauză nu are destinaţia de locuinţă, ci de clădire de birouri.
Petenta a mai arătat că titlul ei de proprietate îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de art. 48 din Legea nr. 7/1996.
Prin sentinţa civilă nr. 1946/15.02.2011, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins ca neîntemeiată plângerea formulată.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că în cartea funciară este înscris dreptul de proprietate asupra imobilului cu număr cadastral, compus din teren în suprafaţă de 709 mp şi construcţie S+P+7E. Titular al dreptului de proprietate figurează o altă societatea comercială, respectiv S.N.P. P. SA.
La data de 04.02.2008, proprietarul tabular a vândut petentei dreptul de proprietate asupra construcţiei, înţelegerea fiind materia-
lizată într-un înscris sub semnătură privată. In baza acestui act, petenta a solicitat O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, la data de 16.09.2010, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiei.
Prin încheierea nr. 364393/01.10.2010, cererea a fost respinsă, arătându-se că părţile aveau obligaţia încheierii contractului în formă autentică, potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996 şi art. 101 din Legea nr. 114/1996.
Prin încheierea nr. 383418/29.10.2010, a fost respinsă cererea de reexaminare împotriva primei încheieri, motivele fiind, în esenţă, aceleaşi.
Instanţa a reţinut că respingerea cererii de intabulare a dreptului de proprietate asupra construcţiei reprezintă soluţia corectă, însă nu pentru motivele avute în vedere de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, ci pentru altele, ce vor fi arătate în continuare.
Astfel, ca urmare a transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei, petenta a dobândit un drept de superficie, compus din dreptul de proprietate asupra construcţiei şi din dreptul de folosinţă asupra terenului pe care este situată aceasta.
Potrivit art. 2 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, forma în vigoare la data de 04.02.2008, în cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fară construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător, iar potrivit alin. (1), terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent dc destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin actc juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Potrivit art. 19 alin. (1) pct. C lit. a) din Legea nr. 7/1996, dreptul de superficie se înscrie în partea a III-a a cărţii funciare, spre deosebire de dreptul de proprietate, care se înscrie în partea a II-a. De
asemenea, conform art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Relevante sunt, de asemenea, dispoziţiile art. 94 alin. (1) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului ANCPI. Astfel, potrivit acestui text, dreptul de superficie se va înscrie în partea C a cărţii funciare, menţionându-se, totodată, cartea funciară în care este înscrisă superficia ca imobil de sine stătător.
In cartea funciară a imobilului în favoarea căruia s-a constituit un drept de superficie se va înscrie acelaşi număr cadastral al imobilului (teren), însoţit de un indice, ca şi în cartea funciară a dreptului de proprietate, facându-se menţiune în rubrica observaţii a părţii A, despre numărul cărţii funciare de proprietate.
De asemenea, în art. 94 alin. (3) din acelaşi act normativ se arată că în situaţia în care proprietarul construcţiei devine şi proprietarul terenului sau invers, cartea funciară în care este descrisă construcţia se va închide concomitent cu înscrierea dreptului dobândit şi transcrierea construcţiei în cartea funciară în care se regăseşte terenul.
In esenţă, din analiza acestor dispoziţii legale reiese că în situaţia în care titularul dreptului de proprietate asupra terenului este diferit de titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei, dreptul acestuia din urmă nu se înscrie în partea a II-a a cărţii funciare a imobilului teren+construcţie, astfel cum a solicitat petenta, ci se deschide o altă carte funciară în care se înscrie superficia ca imobil de sine stătător, iar în vechea carte funciară se menţionează dreptul de superficie în partea a III-a.
Prin urmare, petenta nu putea să solicite înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiei în actuala carte funciară, ci, cel mult, deschiderea unei noi cărţi funciare, în care să fie înscris dreptul de superficie şi menţionarea în actuala carte funciară, în partea a III-a, a acestui drept.
Oricum, este de observat că, aşa cum s-a arătat mai sus, la data naşterii dreptului de superficie prin vânzarea construcţiei şi păstrarea terenului de către vânzător, constituirea acestui drept real era condiţionată de încheierea actului în formă autentică.
Prin decizia civilă nr. 1178/A/7.12.2011, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de petentă, acceptând motivarea primei instanţe.
în acest sens, tribunalul a arătat că nu se poate reţine nelegali-tatea hotărârii de primă instanţă, chiar dacă soluţia de respingere a plângerii de carte funciară se întemeiază în tot sau în parte pe alte considerente decât cele emanând de la O.C.P.I., sub condiţia ca motivele prezentate de judecător să fie legale şi temeinice.
Cum finalitatea urmărită a plângerii formulate poate fi aceea de a se obţine intabularea unui drept tabular în cartea funciară şi dat fiind că legiuitorul nu a limitat expres devoluţiunea, rezultată din exercitarea plângerii strict la aspectul invocat în încheierea de respingere emanând de la O.C.P.I., în contextul dispoziţiilor art. 49 şi art. 50 din Legea nr. 7/1996 nu se poate deduce pe cale de interpretare decât că soluţia de înscriere în cartea funciară trebuie să fie rezultatul întrunirii cumulative a condiţiilor prescrise de lege în acest sens. în consecinţă, dincolo de considerentele pentru care O.C.P.I. a respins o cerere de înscriere în cartea funciară, pentru ca judecătorul să poată dispune în sens favorabil petentului, trebuie să constate că sunt incidente condiţiile generale instituite de art. 48 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, la care se adaugă orice alte condiţii speciale aplicabile unei cauze date, în funcţie de particularităţile sale. Or, aceasta implică recunoaşterea în favoarea judecătorului a unei plenitudini de competenţă în analiza speţei atât în fapt, cât şi în drept.
In privinţa calificării date de prima instanţă dreptului real dobândit de către petentă în urma contractului de vânzare-cumpărare datat
04.02.2008, instanţa de apel a reţinut corectitudinea soluţiei şi raţionamentului juridic cuprinse în sentinţa civilă apelată.
Prin decizia civilă nr. 1173/21.06.2012, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi dc familie, a admis recursul declarat de petentă, a modificat decizia civilă recurată în sensul că a admis apelul, a desfiinţat sentinţa civilă apelată şi a trimis cauza spre rcjudecare aceleiaşi instanţe de fond.
Pentru a decide astfel instanţa de recurs a avut în vedere faptul că, în materia Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, care a instituit un nou sistem unic, unitar, de publicitate imobiliară, bazat pe cărţile funciare şi măsurătorile cadastrale, legiuitorul a configurat, în virtutea atributului său fundamental, întreaga procedură de realizare a înscrierilor de carte funciară sau, după caz, de radiere a lor, stipulând în acest sens cadrul persoanelor îndreptăţite să ceară
înscrierea, forma şi conţinutul cererii de înscriere, condiţiile legate de taxarea cererii de înscriere, termenul de introducere a cererii de înscriere, modul de soluţionare a cererii, dar şi căile de atac promo-vabile împotriva încheierii de soluţionare a acestor cereri.
Regimul juridic al căilor de atac judiciare în această materie este reglementat în cuprinsul art. 50 din actul normativ menţionat.
Una dintre aceste reguli speciale este configurată prin obligaţia comunicării încheierii de soluţionare a cererii către toate persoanele interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciară. Astfel, potrivit art. 50 alin. (1) din lege, în forma în vigoare la data de 01.10.2010, data încheierii contestate, încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Instituirea acestei obligaţii procedurale reprezintă o garanţie a respectării depline în cadrul întregii proceduri de carte funciară a unuia dintre principiile fundamentale ale cărţilor funciare, în sistemul reglementat de Legea nr. 7/1996, acela al relativităţii sau continuităţii înscrierilor. Potrivit acestui principiu, orice înscriere în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris în cartea funciară, ca titular al dreptului sau faptului juridic asupra căruia înscrierea va fi făcută.
Dispoziţia legală corespunde logicii juridice, deoarece atât timp cât înscrierea (inclusiv radierea) se realizează în contradictoriu cu persoanele menţionate în cartea funciară, atunci şi posibilităţile de cunoaştere imediată şi, în consecinţă, de contestare a sa, trebuie să fie acordate aceloraşi persoane ce, în temeiul caracterului nepublic al activităţii de carte funciară, nu cunosc imediat aceste modificări ale conţinutului cărţii funciare. Din această perspectivă şi raportat şi la trăsătura celerităţii activităţii de carte funciară, ar fi excesivă impunerea obligaţiei persoanelor titulare ale diferitelor drepturi sau fapte juridice ilustrate în cartea funciară de a cerceta permanent conţinutul cărţii funciare, pentru a putea să reacţioneze în timp util faţă de eventuale înscrieri (radieri) potenţial vătămătoare.
Obligaţia de comunicare a încheierii către toate persoanele interesate, potrivit conţinutului cărţii funciare, este invariabilă, indiferent de modul de soluţionare a cererii de înscriere (radiere), admitere
integrală sau parţială, respingere, în temeiul argumentului ubi lex nou distinguit, nec nos distinguere debemus.
In privinţa sintagmei „persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară”, determinarea sferei sale se va realiza de la caz la caz, prin cercetarea conţinutului menţiunilor existente în cartea funciară cu privire la care se solicită modificarea, dar şi a consecinţelor juridice pe care cererea le poate avea în privinţa persoanelor titulare ale celorlalte înscrieri din respectiva carte funciară.
Plecând de la premisa ilustrată, a configurării dispoziţiilor art. 50 din Legea nr. 7/1996 (în forma de la momentul emiterii încheierii contestate), ca o garanţie a principiului fundamental al relativităţii (continuităţii) înscrierilor de carte funciară, Curtea constată, în continuarea raţionamentului juridic evocat, că efectul procesual civil al acestei calificări este reprezentat de circumstanţierea consorţiului procesual subiectiv al litigiilor întemeiate pe acest text de lege, prin raportare la toate persoanele interesate potrivit menţiunilor de carte funciară. Cu alte cuvinte, în cadrul litigiilor de acest gen, trebuie să figureze toate aceste persoane interesate potrivit menţiunilor de carte funciară.
Se asigură, astfel, atât cunoaşterea şi dezbaterea contradictorie a aspectului litigios, de către toate aceste persoane interesate, prin raportare la principiul fundamental expus, cât şi, pe de altă parte, garantarea dreptului la apărare pentru fiecare în parte şi preîntâmpinarea oricăror alte litigii viitoare orientate în aceeaşi direcţie.
In sfârşit, citarea părţilor de către instanţă este necesară în ipoteza respingerii cererii de înscriere formulate de petent (în care, teoretic, persoanele interesate înscrise în cartea funciară nu au fost vătămate), pentru că o soluţie de admitere a plângerii, situaţie care se stabileşte abia la finalizarea irevocabilă a litigiului, nu poate fi pronunţată în absenţa respectării cerinţelor legale.
Având în vedere că, în mod obiectiv, întrucât nu a figurat ca parte în proces la judecata în primă instanţă, partea interesată nu ar putea pune în discuţie necitarea sa prin exercitarea căii de atac corespunzătoare, se impune concluzia că acest aspect va putea fi invocat de către instanţă din oficiu. Pe de altă parte, sancţiunea inopo-zabilităţii hotărârii judecătoreşti pentru ipoteza pronunţării unei soluţii de admitere a plângerii fară citarea persoanei interesate, ca măsură echivalentă de respectare a principiului contradictorialităţii, nu garantează respectarea intereselor acesteia, O.C.P.I. fiind ţinut să respecte hotărârea judecătorească şi să efectueze înscrierea.
Aplicând toate aceste consideraţii teoretice cazului prezent, Curtea observă, pe baza extrasului de carte funciară emis de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, că în cuprinsul cărţii funciare nedefinitive este înscris dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 709 mp şi construcţie S + P + 7E, în favoarea S.N.P. P. SA, ce nu a fost citată deloc în cadrul procedurii pendinte.
întrucât S.N.P. P. SA este însuşi titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei a cărui radiere se solicită de către petentă, rezultă în mod evident faptul că aceasta reprezintă o persoană interesată în sensul sintagmei analizate.
Faţă de aceste considerente, constatând omisiunea de citare a acestei persoane interesate de către instanţa de apel, viciu procedural de ordine publică care afectează şi judecata din primă instanţă, Curtea, în temeiul art. 312 CPC, a admis recursul şi a modificat decizia recurată în baza art. 296 CPC, în sensul admiterii apelului, desfiinţării sentinţei apelate şi trimiterii cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
C.A. Bucureşti, s. a III-a civ. pt. min. şi fam., dec. nr. 1173 din 21 iunie 2012, nepublicată
Comentarii: înscrierea dreptului de superficie în cartea funciară a unui imobil se realizează în partea a lll-a a cărţii funciare, conform art. 19 alin. (1) pct. C lit. a) din Legea nr. 7/1996, iar dreptul de proprietate asupra construcţiei se înscrie într-o carte funciară separată de aceea privitoare la teren.
Este posibilă verificarea tuturor condiţiilor prevăzute pentru înscrierea în cartea funciară în cadrul plângerii împotriva încheierii de respingere, chiar dacă instanţa judecătorească apreciază ca fiind greşită motivarea la care a ajuns registratorul de carte funciară sau registratorul şef. Dat fiind faptul că plângerea se soluţionează conform procedurii necontencioase şi exclusiv pe baza dosarului înaintat de autoritatea de cadastru, coroborat cu faptul că eventuala înscriere în baza hotărârii judecătoreşti îşi produce efectele de la data înregistrării cererii de înscriere, rezultă că judecătorul este obligat să analizeze toate aspectele de fond şi de formă menţionate la art. 47 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996, chiar dacă registratorul de carte funciară s-a limitat la a constata neîndeplinirea unei singure cerinţe. Cu alte cuvinte, nu este posibilă soluţia retrimiterii spre soluţionare a cererii de înscriere la registratorul şef de către instanţa învestită cu plângerea împotriva încheierii de carte funciară, ci judecătorul este obligat să examineze şi să se pronunţe cu privire la
toate condiţiile prevăzute de lege în ipoteza în care schimbă soluţia de respingere şi admite cererea de înscriere.
Lipsa unui pârât în procesul având ca obiect plângerea împotriva încheierii de carte funciară nu conduce la inadmisibilitatea căii de atac şi, cu atât mai puţin, nu justifică soluţia casării cu trimitere spre rejudecare, astfel cum în mod greşit a procedat instanţa de recurs în cauza de faţă. Trecând peste regula generală conform căreia nu este posibilă introducerea din oficiu a părţilor în procesul civil, guvernat de principiul disponibilităţii şi care lasă la dispoziţia reclamantului stabilirea cadrului procesual pasiv, apreciem că soluţia pronunţată în recurs este eronată, deoarece ignoră natura necontencioasă a plângerii formulate în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996. Atât timp cât calea procesuală menţionată nu permite rezolvarea unui conflict de drepturi, obligativitatea pârâtului, în ciuda voinţei reclamantului, apare ca nejustificată, în condiţiile în care invocarea unei chestiuni litigioase ar determina inadmisibilitatea plângerii şi deschiderea acţiunii în rectificare.
5 /V
In cauza de faţă, cererea de înscriere se bazează pe un act însuşit prin semnătură de către proprietarul tabular, astfel încât rezolvarea plângerii nu presupune solicitarea unui acord distinct din partea acestuia din urmă şi nici citarea în faţa registratorului de carte funciară. Ca urmare, nici în procedura plângerii nu se poate aprecia că citarea persoanei interesate ar fi obligatorie, atât timp cât judecătorul învestit nu poate efectua verificări suplimentare faţă de cele lăsate în competenţa registratorului.
Desigur, în măsura în care, în urma rezolvării plângerii, s-ar ajunge la situaţia admiterii cererii de înscriere, iar proprietarul tabular actual, care nu a fost parte în plângerea formulată, ar considera că s-a creat astfel o neconcordantă între starea tabulară a imobilului
şi situaţia juridică reală, are deschisă calea acţiunii în rectificarea
cărţii funciare, în condiţiile art. 908 NCC. Mai mult decât atât, con-
» * > *
siderăm că inclusiv în situaţia în care persoana interesată a figurat ca pârât în plângerea soluţionată în sensul admiterii înscrierii care îi este potrivnică, acesta păstrează dreptul de a promova acţiunea în rectificarea cărţii funciare, fără a i se putea opune autoritatea de lucru judecat, dat fiind caracterul necontencios al procedurii plângerii prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996, în acord cu art. 337 CPC (respectiv art. 528 NCPC).
Argumentele invocate de instanţa de recurs în speţa de faţă privitoare la comunicarea încheierilor de carte funciară, deşi sunt corecte, nu prezintă nicio relevanţă sub aspectul stabilirii cadrului procesual în procedura necontencioasă a plângerii, cu precizarea că invocarea contradictorialităţii care intervine cu prilejul înscrierii presupune respectarea principiului relativităţii sau continuităţii înscrierilor în cartea funciară, iar nu contradictorialitatea în sens procesual.
| ← Nevalabilitatea actului juridic în baza căruia se realizează... | Condiţiile de admisibilitate a cererii de intabulare a... → |
|---|
Mulțumesc