Hotarare act autentic. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria Darabani Sentinţă civilă nr. xxxx din data de 09.10.2017
Document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:JDDAR
Dosar nr.xx/217/20xx Hotărâre act autentic
Cod operator date: xxx
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA xxxxx
Sentința civilă nr. xxx
Ședința publică din data de xxxx
Instanța constituită din:
Președinte: xxxxxx
Grefier: xxxxxx
La ordine, judecarea acțiunii civile având ca obiect hotărâre act autentic, formulată de reclamantul xxxxxxx domiciliat în com. xxxx, Județ xxxx, în contradictoriu cu pârâtul xxxxxx, domiciliat în xxxxxxxxxxxxx.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din 14 septembrie 2016, termen la care instanța, considerând că este are nevoie de mai mult timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării cauzei la data de azi, când,
I N S T A N Ț A
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Darabani la data de xxxxx, vând ca obiect hotărâre act autentic, reclamantul xxxxx l-a chemat în judecată pe pârâtul xxxxx, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună să pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, cu privire la suprafața de teren agricol de 0,8304 ha.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că, la data de xxxx a încheiat cu numitul xxxx , un act denumit "contract de vânzare - cumpărare" sub semnătură privată, prin care a cumpărat suprafața de 0,8304 ha, situat în p.c. 172 - 1804 m.p., în p.c. 345/85 - 3500 m.p., în p.c. 375/133 - 2000 m.p., în p.c. 350/4 - 500 m.p. și în p.c. 369/2 - 500 m.p. în extravilanul comunei xxxx, județul xxxx, contra unui preț de 3500 lei, urmând ca actul în formă autentică să fie încheiat ulterior.
La data încheierii contractului sub semnătură privata, a intrat în posesia terenului, plătind prețul stabilit.
In drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile prevăzute în cartea a V - a "Despre obligați" din Codul civil.
In dovedirea acțiunii reclamantul a depus înscrisuri.
Cererea a fost legal timbrată în conformitate cu dispozițiile OUG nr. 80/2013 cu suma de 250 lei (f. 14).
Pârâtul fiind citat, nu s-a prezentat la termenul de judecată din data de 14 septembrie 2016, a trimis un înscris, aducând la cunoștință că este de acord cu acțiunea introdusă de reclamant.
Analizând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de xxxxx, între reclamantul xxx și pârâtul xxx a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare prin înscris sub semnătură privată, prin care pârâtul, în calitate de vânzător, a înstrăinat reclamantului, în calitate de cumpărător, suprafața de 0,8304 ha, situat în p.c. 172 - 1804 m.p., în p.c. 345/85 - 3500 m.p., în p.c. 375/133 - 2000 m.p., în p.c. 350/4 - 500 m.p. și în p.c. 369/2 - 500 m.p. în extravilanul comunei xxxx, județul xxxx, iar reclamantul a achitat pârâtului prețul convenit de către părți în cuantum de 3500 lei.
În drept, instanța reține incidența dispozițiilor art. 1244 C.civ., raportat la art. 885 și 888 C.civ., potrivit cărora convențiile care strămută sau constituie drepturi reale asupra imobilelor (terenuri cu sau fără construcții), trebuie încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, fiind supuse formalităților de carte funciară.
Prin urmare, instanța constată că actul juridic încheiat între părți sub forma unui înscris sub semnătură privată, respectiv contractul de vânzare cumpărare din data de xxxx, este nul absolut pentru lipsa formei autentice impuse de normele juridice în vigoare la data încheierii sale.
Cu toate acestea, în conformitate cu dispozițiile art. 1260 C.civ., un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.
Prin urmare, în privința contractului încheiat între părți, instanța reține aplicabilitatea principiului conversiunii, potrivit căruia manifestarea de voință a părților care nu este valabilă ca un anumit act juridic, respectiv un contract de vânzare, va fi calificată ca echivalentă a unui alt act juridic, respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare, fiind întrunite condițiile necesare pentru a interveni această operațiune juridică (există un element de diferență între actul juridic nul și cel ce urmează a fi considerat valabil, acest din urmă act îndeplinește toate condițiile de validitate, ce se regăsesc în cuprinsul actului desființat, iar manifestarea de voință a părților este favorabilă conversiunii).
În continuare, reținând că în speță este vorba despre un antecontract de vânzare-cumpărare, instanța urmează să analizeze îndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract - act autentic. În drept instanța va reține că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voință al părților să îmbrace forma autentică ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară de carte funciară este necesară și înscrierea dreptului în cartea funciară.
Părțile pot conveni să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului și prețul vânzării, promisiunea de vânzare - cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci și bilaterală.
Actul juridic astfel încheiat dă naștere unei singure obligații, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condițiilor speciale de validitate.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ obligației de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare - cumpărare.
Actul juridic încheiat nu este translativ de proprietate, ci conține doar consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită și/sau în forma ad validitatem.
Pentru ca instanta sa poata suplini consimtamantul partii care nu-si indeplineste in mod culpabil obligatiile asumate, se impune sa fie indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1179 Noul cod civil privind valabilitatea conventiilor precum si cele specifice contractului de vanzare cumparare raportata la dispozitiile art. 1669 alin 1 Noul Cod civil.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru un astfel de act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public intreaga documentatie cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea. Or, din lucrarile dosarului reiese ca o astfel de documentatie cadastrala nu a fost intocmita de nici una dintre parti astfel ca o eventuala prezenta fizica in fata notarului chiar daca s-ar fi realizat actul nu putea fi incheiat in mod valabil.
Promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. Art. 1279 C. civ. - (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.Art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. Art. 1669 C. civ. - (1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Aplicând dispozițiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Art. 1179 C.civ.4 dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1179 C. civ. - (1) Condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul părților; 3. un obiect determinat și licit; 4. o cauză licită și morală. (2) În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.civ.5 prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.Dacă antecontractul este încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată , acesta rămâne valabil, însă dă dreptul la rezoluțiunea acestuia cu daune interese.
De asemenea, potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Raportat la conținutul acestor dispoziții legale și având în vedere situația de fapt reținută mai sus și probatoriul administrat în cauză, instanța reține că nu sunt îndeplinite toate formalitățile legale necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, astfel că urmează să respingă cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantul xxxx în contradictoriu cu pârâtul xxxx, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic , formulată de reclamantul xxxx în contradictoriu cu pârâtul xxx, ca nefondată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel care va fi depus la Judecătoria xxxxxx.
Pronunțată în ședință publică azi xxxxxx.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Xxxxxxxxxx xxxxxxxxx
Red.xx/xxx
Tehno.xx/xxx
Ex.4
| ← Clauze abuzive contract bancar. Jurisprudență Bănci.... | Succesiune. Jurisprudență Succesiuni, moşteniri → |
|---|
