hotarâre care sa tina loc de act autentic, lipsa refuz
| Comentarii |
|
Judecătoria IAŞI Sentinţă civilă nr. 586 din data de 13.10.2015
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 23.07.2014 sub nr. de dosar 27165/245/2014, reclamantul GP, în contradictoriu cu pârâții A si C, a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivare, a arătat că, prin înscrisul sub semnătură privată din 22.04.1994, soții VV s-au obligat ca, după reconstituirea dreptului de proprietate, să le vândă reclamantului și soției sale, GT, o suprafață de teren de 17 prăjini, situată în dealul C, din satul C, com. M, primind în schimb suma de 150.000 lei. Ei au decedat lăsând ca unică moștenitoare pe pârâta TA, dar nu au mai încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În drept, a invocat art. 1179 și art. 1669 NCc, art. 111 din NCpc, Legea nr. 7/1996 și Titlul X din Legea nr. 247/2005.
Sub aspect probatoriu a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriu pârâtei TA, a probei testimoniale și a probei cu experiză topo-cadastrală.
A anexat la dosar copii certificate pentru conformitate cu originalul după următoarele înscrisuri: înscris sub semnătură privată din 22.04.1994 (f. 19), certificat de moștenitor nr. 97/03.07.2001 (f. 22), adresă Primăria Comunei Miroslava (f. 9), adeverință eliberată de Primăria Comunei Miroslava (f. 20), chitanță pentru creanțele bugetelor locale (f. 21), listă calcul impozit, onorariu, taxe (f. 23-24).
Prin întâmpinarea formulată la data de 23.10.2014, pârâta TA a arătat că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Prin răspunsul la întâmpinare din 24.11.2014, reclamantul a solicitat să se ia act de cele declarate de pârâtă.
În temeiul art. 258 C.proc.civ. rap. la art. 255 și 254 C.proc.civ., instanța a încuviințat proba cu înscrisurile anexate la dosar, considerând-o admisibilă și concludentă.
Analizând materialul probatoriu administrat în cauză, instanța reține:
În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată din 22.04.1994, soții VV s-au obligat ca, după reconstituirea dreptului de proprietate, să le vândă reclamantului GP și soției sale, GT, o suprafață de teren de 17 prăjini, situată în dealul C, din satul C, com. M, primind în schimb suma de 150.000 lei. (f. 19)
Reclamantul, în contradictoriu cu pârâții TA și Primăria Comunei M, a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul menționat, arătând că promitenții-vânzători au decedat lăsând ca unică moștenitoare pe pârâta TA, astfel cum reiese din certificatul de moștenitor nr. 97/03.07.2001 (f. 22), dar nu au mai încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La termenul de judecată din 14.01.2015, instanța, din oficiu, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Comunei M.
Potrivit art. 248 C.proc.civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond, care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe sau cercetarea în fond a cauzei.
Conform art. 36 C.proc.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății.
Așadar, o condiție pentru ca o persoană să fie parte în proces este calitatea procesuală care contribuie la desemnarea titularului de a acționa și în același timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea. Calitatea de parte în proces trebuie să corespundă cu calitatea de titular al dreptului și respectiv, al obligației ce formează conținutul raportului juridic de drept material supus judecății.
În speță, reclamanta își întemeiază acțiunea pe promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu soții V, promisiune ce a dat naștere unei obligații de a face, care s-a transmis pe cale succesorală pârâtei TA. Primăria Comunei M nu este parte a convenției menționate și nici nu este titulară de drepturi și obligații în baza acesteia, prin urmare, în temeiul art. 36 C.proc.civ., instanța constată că Primăria Comunei M nu are calitate procesuală pasivă și urmează să admită excepția invocată din oficiu.
În ceea ce privește dreptul material aplicabil prezentei cauze, instanța constată că raportat la art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 și față de data încheierii actului juridic invocat de către reclamant, este incident Codul civil decretat în 1864.
În drept, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract își are temeiul juridic în art. 1073 din Codul civil decretat în 1864, potrivit căruia creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare, preluat în textul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în vigoare la data înregistrării prezentei cauze, potrivit cu care "În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract";.
Pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumparare în conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între parti care sa fie dovedit în conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul - vânzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronuntarii hotarârii.
Instanta are în vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil adoptat în anul 1864, în vigoare la data încheierii convenției între părți și aplicabil prezentei cauze conform art. 3 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009, consacra principiul executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagubelor, prin urmare este asigurată executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si vointa partilor.
Într-o asemenea situație, acțiunea în justiție prin care se solicită pronunțarea unei atare hotărâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părți și care formează legea lor, potrivit principiului forței obligatorii a actului juridic civil, consacrat de dispozițiile art. 969 alin. 1 Codul civil adoptat în anul 1864.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă convenția prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, stabilind bunul ce urmează a fi vândut și prețul ce urmează a fi plătit.
În cauza dedusă judecății este îndeplinită condiția privind existența unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Astfel, înscrisul sub semnătură privată anexat la fila 19 și necontestat de către pârâta TA are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, prin care părțile s-au obligat să încheie un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, stabilind ca soții VC și VE să transmită dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 17 prăjini, situată în dealul C, din satul C, com. M, iar reclamantul și soția lui să plătească prețul terenului în cuantum de 150.000 lei.
Valabilitatea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare este apreciată în raport de condițiile generale de validitate prevăzute de legiuitor în materia convențiilor la art. 948 din Codul civil decretat în 1864: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, obiectul determinat sau determinabil și cauza licită și morală. Totuși, nu se cere a fi îndeplinită condiția ca cel care se obligă să vândă să fie proprietarul lucrului la data încheierii antecontractului, deoarece antecontractul nu este translativ de proprietate.
Încheierea valabilă a promisiunii de vânzare-cumpărare se face prin simplul consimțământ al părților, chiar dacă contractul promis nu va putea fi încheiat valabil decât în formă autentică.
Din prisma dispozițiilor articolului 948 C.civ. decretat la 1864, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare menționată anterior este valabil încheiată.
În plus, reclamantul a arătat că și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiune, plătind suma de bani corespunzătoare prețului, aspect confirmat și de către pârâtă.
În ceea ce privește condiția refuzului nejustificat, instanța constată că atât prin întâmpinarea formulată la data de 23.10.2014 cât și în fața instanței de judecată, pârâta TA a arătat că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Totodată, reclamantul a precizat la termenul de judecată din data de 14.01.2014 faptul că nu a existat un refuz al pârâtei de a încheia contractul de vânzare cumpărare.
Chiar dacă în prezenta cauză nu este discutată condiția generală de exercitare a acțiunii civile, ci condiția specială avută în vedere față de obiectul prezentei cauze, instanța reține faptul că acțiunea civilă nu poate fi demarată doar în scop preventiv decât în cazurile prevăzute de art. 34 din Codul de Procedură Civila adoptat prin Legea nr. 134/2010, cazuri fără incidență în prezenta cauză.
De asemenea, instanța constată că obligația de a face izvorâtă din raportul juridic încheiat între părți nu este afectată de un termen în favoarea debitorului până la care putea fi exercitată obligația, ci doar de un termen suspensiv, respectiv emiterea titlului de proprietate, astfel încât simpla împlinire a termenului să poată fi invocată drept refuz nejustificat, de altfel, reclamantul neinvocând un astfel de aspect.
Nefiind îndeplinită condiția privind refuzul nejustificat al uneia dintre părți de a perfecta actul juridic ce face obiectul promisiunii bilaterale, instanța urmează să respingă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul GP, în contradictoriu cu pârâta TA, ca neîntemeiată.
Având în vedere că excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Comunei M a fost admisă, instanța urmează să respingă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul GP, în contradictoriu cu pârâta Primăria Comunei M ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
| ← fond funciar, rectificare titlu proprietate. Jurisprudență... | evacuare art.1034 NCPC ; sot turbulent. Jurisprudență Minori → |
|---|
