Hotărâre care ţine loc de act autentic . excepţie inadmisibilitate legea 17/2014
| Comentarii |
|
Tribunalul DOLJ Decizie nr. 101 din data de 22.01.2018
Cod ECLI ECLI:RO:TBDLJ:2018:........
Dosar nr. 13/230/2017
R O M Â N I A
TRIBUNALUL DOLJ
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 101/2018
Ședința publică de la 22 Ianuarie 2018
Completul compus din:
PREȘEDINTE .............
Judecător ............
Grefier ..............
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelantul-reclamant ............ împotriva sentinței civile nr. ............, pronunțate de Judecătoria Filiași în dosarul nr. ............, în contradictoriu cu intimații-pârâți ..............., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns pentru apelantul-reclamant ..........., reprezentant convențional, avocat ..........., în baza împuternicirii avocațiale nr. .........., emisă de Baroul Dolj, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care a învederat instanței următoarele:
- la termenul anterior s-a pus în vedere apelantului-reclamant ..........., prin apărător, să depună la dosar dovezi referitoare la gradele de rudenie dintre părți, precum și titlurile de proprietate nr. ............
Avocat ..........., pentru apelantul-reclamant ..........., depune la dosar în copie conformă cu originalul titlurile de proprietate nr. .............., precum și tot ce deține în materie de acte de stare civilă. Învederează că nu are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța declară încheiată cercetarea procesului conform art. 244 Cod procedură civilă, considerându-se lămurită și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Avocat .........., pentru apelantul-reclamant .............., solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, anularea sentinței instanței de fond și reținerea cauzei spre rejudecare, iar în teză subsidiară anularea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Filiași ca instanță de fond. Fără cheltuieli de judecată.
T R I B U N A L U L,
Asupra apelului civil de față:
Prin sentința civilă nr. .........., pronunțată de Judecătoria Filiași în dosarul nr. ........... a fost admisă excepția inadmisibilității cererii, invocate din oficiu.
A fost respinsă ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată având ca obiect " hotărâre care să țină loc de act autentic" formulată de reclamantul .........., în contradictoriu cu pârâtele ...............
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că în anul 2007 a intervenit un acord între reclamantul .............., prin care acesta din urmă a vândut, iar primul a cumpărat următoarele suprafețe de teren: 2 ha și 7500 m.p. înscris în TDP nr....... emis la data de .........., cu următorul amplasament:5100 m.p. situat în ..............;3000 m.p. situat în .................;5000 m.p. situat în ..............;3000 m.p. situati în ...............;5000 m.p. situat în ...............;1000 m.p. situat în .............. și terenul în suprafață de 600 m.p. , înscris în TDP nr.......... emis la data de ..........., este situat în ............... Prețul vânzării a fost de 4.000 lei.
Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
În cauză, terenurile care fac obiectul litigiului nu sunt înscrise în cartea funciară, astfel după cum susține chiar reclamantul și după cum rezultă din certificatele: nr.......... nr........., nr........., nr.........., nr........... eliberate de OCPI ....... , acestea nefăcând nici dovada existenței avizelor prevăzute de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014.
De asemenea, așa cum a rezultat din considerentele deciziei nr. 755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională, prevederile art. 3,4,9 din Legea nr. 17/2014 sunt aplicabile tuturor promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare sau nu s-au pronunțat hotărâri care să țină loc de act autentic anterior acestei legi, indiferent de data încheierii acestora.
Astfel, s-a arătat că în baza promisiunii de vânzare-cumpărare se naște un drept de creanță în favoarea promitentului-cumpărător, corelativ obligației de a vinde asumată de promitentul-vânzător, transferul dreptului de proprietate nerealizându-se la momentul perfectării antecontractului, ci în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat, sens în care instanța de judecată învestită în temeiul art. 1169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate în speță de normele legale referitoare la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară., în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Așa fiind, condițiile de admisibilitate cerute de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 trebuie să fie îndeplinite și în cazul de față, chiar dacă este vorba despre o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată în data de .........
Ca atare, cum imobilul nu este înscris în cartea funciară, ținând cont și de practica instanțelor arondate Curții de Apel Craiova care în minuta întocmită cu ocazia unificării practicii judiciare la nivelul anului 2015 a statuat în sensul inadmisibilității unor astfel de cereri, instanța a dat eficiență acestor îndrumări și pe cale de consecință a fost respinsă acțiunea formulată, ca inadmisibilă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul ........., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Solicită admiterea apelului, anularea hotărârii apelate, reținerea cauzei pentru soluționare și admiterea acțiunii asa cum a fost formulată.
Arată că instanta de fond a respins acțiunea ca inadmisibilă, invocând dispozițiile Legii nr.17/2014 coroborate cu Decizia nr. 835 a ICCJ.
Consideră că instanța de fond, a făcut o interpretare greșită a legii și a Deciziei nr.835 a ICCJ.
Astfel, conform Deciziei nr 835/2015, Înalta Curte retine ca, in condițiile art. 1669 NCC, pentru a putea pronunța o hotărâre care sa tina loc act de vânzare, instanța de judecata trebuie să constate ca una dintre părțile care au incheiat o promisiune bilaterala de vânzare refuza in mod nejustificat sa încheie contractul promis si, respectiv, ca toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Mai mult, Înalta Curte retine înscrierea in cartea funciara nu este constitutiva de drepturi ci se face în scop de opozabilitate.
Instanța nu a cercetat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art .1669 alin1. NCC, nu a efectuat cercetarea judecătoreasca si nu a avut in vedere nici Regulamentul privind conținutul, modul de întocmire si de recepție a documentațiilor cadastrale in vederea înscrierii in cartea funciara.
Asa cum a artat, înscrierea in cartea funciara nu este o condiție validitate ci de opozabilitate fata de terți.
Anterior examinării condițiilor de înscriere in cartea funciara a suprafeței totale de teren menționată in promisiunea de vânzare instanța avea obligația sa verifice daca pârâții si-au îndeplinit obligațiile care decurg din convenția încheiata cu reclamantul, a de a încheia in forma autentica notariala contractul de vânzare, cazul in care răspunsul era negativ, sa verifice daca, deși acești efectuat toate demersurile necesare, din motive care nu le sunt imputabile, au fost in imposibilitate de a-si onora obligațiile asumate.
Înalta Curte subliniază ca lipsa oricăror demersuri ale pârâților obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în forma autentica notariala potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr.7/1996 echivalează cu un refuz de încheiere a actului in forma notarială.
Astfel, condiția existentei unui refuz nejustificat al unuia dintre cocontractanți este impusa de legiuitor pentru a evita încărcarea rolului instanțelor judecătorești cu cereri de chemare in judecata care nu e veritabil caracter contencios.
Interpretarea conform căreia existenta unor presupuse dificultăți in întocmirea documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății ar echivala cu lipsa refuzului intimaților pârați, conduce la concluzia ca, fata de atitudinea pasiva a pârâților, încheierea actului de vânzare in forma autentica nu mai este posibila.
O asemenea interpretare, in absenta unor considerente care sa in fapt si în drept vătămarea la care a fost expus reclamantul, contravine principiului libertății circuitului civil si garantării dreptului de proprietate care ar suporta limitări in exercițiul atributului dispoziției exclusiv din considerentele tehnice legale de evidențierea terenului in cartea funciara.
Înscrierea in cartea funciara nu este o condiție de validitate ci de opozabilitate fata de terți, iar pentru ipotezele în care instanța de judecata apreciază ca in speță este necesară administrarea unei expertize judiciare de specialitate urmează a se solicita, în condițiile art.32 alin. 3 din Legea 146/1997, avizul lui de cadastru si Publicitate Imobiliara.
Instanța de fond, in mod greșit, a reținut ca nu s-a făcut dovada exercitării dreptului de preempțiune.
Consideră ca prin actele depuse la dosar a făcut dovada in acest sens.
Reclamantul arată că este rudă cu vânzătorul si astfel potrivit art.20 din Legea 17/2014, modificata, dispozițiile acestei legi se aplica intre rude si afini până la gradul III inclusiv.
Analizând cauza în raport de situația de fapt reținută, de probele administrate, de criticile formulate și ținând seama de dispozițiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul nu este fondat, așa cum urmează a se detalia:
Critica principală a apelantului vizează greșita aplicare de către instanță a Deciziei nr. 835/2015 a ÎCCJ, care se referă la condițiile de admisibilitate a acțiunii civile având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, din perspectiva poziției părților în raport cu actul ce ar fi trebuit să se încheie în formă autentică.
Aceasta este o decizie de speță care nu își găsește aplicabilitatea în prezenta cauză pentru că, deși obiectul cererii este același, rațiunile pentru care prima instanță de fond a respins ca inadmisibilă acțiunea nu au în vedere existența sau inexistența refuzului promitenților vânzători de a încheia actul pe care și l-au asumat în formă autentică, ci neconformarea părților la imperativele stabilite prin Legea nr. 17/2014 în materie de înstrăinare a terenurilor.
În cuprinsul sentinței se face trimitere la Decizia Curții Constituționale nr. 755/2014, astfel că apelantul, în motivele sale de apel, ar fi trebuit să se raporteze la această decizie.
Aduce totuși argumente pentru admisibilitatea acțiunii sale, susținând că înscrierea în cartea funciară nu produce efecte constitutive de drepturi, ca procedura dreptului de preempțiune a fost parcursă și, direct în apel, invocă beneficiul dat de prevederile art. 20 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 conform cărora "Dispozițiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea inclusiv."
În legătură cu acest ultim motiv de apel, s-a administrat proba cu înscrisuri - acte de stare civilă - pe baza cărora se poate trage concluzia că derogarea conținută în art. 20 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 nu este incidentă în cauză.
Astfel, între apelant și ........... s-a încheiat la data de .......... înscrisul sub semnătură privată intitulat "Chitanță", care conține de fapt o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile individualizate în titlurile de proprietate ...... și ........... emise pe numele ........... în calitate de moștenitoare (soție supraviețuitoare) a fostului proprietar deposedat .......
Părțile convenției de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri situate în extravilan, trebuie să fie rude sau afini până la gradul al treilea inclusiv ori coproprietari, în caz contrar, acestea fiind obligate să respecte dispozițiile art. 3, 4, 5 și 9 din Legea nr. 17/2014, adică să parcurgă procedura dreptului de preempțiune la care se referă legea, promitentul-vânzător să facă dovada întabulării dreptului său de proprietate în cartea funciară și să obțină avizul final de la structurile teritoriale, necesar pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.
Din actele de stare civilă aflate la dosar, se reține că apelantul ......... este afin de gradul al treilea cu titulara ......... fiind nepotul de frate (...........) al lui ........... - soțul acesteia, iar ......... (decedat la data promovării acțiunii), a fost nepot de soră al defunctei .........., deci rudă de gradul al treilea cu aceasta din urmă.
Întrucât rudenia sau afinitatea trebuie să existe între părțile convenției, iar nu în raport de persoana menționată pe titlul de proprietate, iar apelantul nu a dovedit că a fost rudă sau afin până la gradul al treilea inclusiv cu promitentul-vânzător, instanța reține că argumentul fundamentat pe dispozițiile art. 20 alin. 2 din lege, împotriva sentinței apelate, nu poate fi primit.
Revenind la cerințele art. 3,4,5 și 9, acestea trebuie îndeplinite cumulativ, iar obligatia de a demonstra indeplinirea acestora ii revine reclamantului, după principiul prev. de art. 249 N.C.pr.civ.
Astfel, în ceea ce priveste terenurile situate în extravilan, prin Legea nr. 17/07.03.2014, s-a stabilit ca instrainarea prin vanzare se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale (art. 4).
De asemenea, in art.5 din aceeasi lege se stipuleaza ca in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 republicata cu toate modificarile si completarile ulterioare si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.
In paragraful 20 al Deciziei nr. 755/16.12.2014, Curtea Constitutionala a statuat ca beneficiarul unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate in extravilan este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumata de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate.
Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care se tina locul acordului de vointa nerealizat.
In acest sens, instanta de judecata trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare-cumparare.
Curtea a apreciat deci, ca indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate si care este supus legii in vigoare, potrivit principiului "tempus regit actum".
Prin urmare, este evident ca Legea nr. 17/2014 trebuie interpretata in sensul ca pana la data investirii instantei cu actiune in validarea conventiei - antecontract de vanzare-cumparare, cerintele referitoare la procedura dreptului de preemptiune, avize si inscrierea dreptului in cartea funciara, trebuie sa fi fost deja indeplinite.
Este adevărată susținerea apelantului că înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face în scop de opozabilitate și că în același timp, nu este o condiție de validitate a convenției, dar, din perspectiva Legii nr. 17/2014 și a Deciziei Curții Constituționale nr. 755/2014, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate cu privire la un imobil, este o condiție prealabilă pentru înstrăinare, justificată de necesitatea asigurării atât a securității juridice statice referitoare la existența și păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, cât și a securității juridice dinamice, vizând circulația acestor drepturi. Acesta este de fapt scopul evidențelor de cadastru și de carte funciară și el nu contravine principiului libertății circuitului civil și garantării dreptului de proprietate și nu constituie o limitare în exercițiul atributelor acestui drept, cum susține apelantul.
Se constată că din întreaga întindere de teren ce a făcut obiectul convenției, 1325 mp nu sunt amplasați în extravilan ci în intravilan, astfel că pentru această suprafață nu se pune problema îndeplinirii cerințelor Legii nr. 17/2014.
Dar cum nu au fost formulate critici în acest sens în apel, instanța nu a fost învestită cu o asemenea analiză.
Pentru considerentele expuse, date fiind și dispozițiile art. 480 C.pr.civ, Tribunalul urmează să respingă ca nefondat apelul.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respingere apelul declarat de apelantul-reclamant ............... împotriva sentinei civile nr. ..........., pronunțată de Judecătoria Filiași, în dosarul nr. ......., în contradictoriu cu intimatele-pârâte ..........., ca nefondat.
Cu recurs în termen de 30 de zile de la comunicare, recurs care se depune la Tribunalul Dolj.
Pronunțată în ședința publică de la ...............
| ← Autorizatie de constructie. prescriptie constatare contraventie | Achizitii publice. invocarea compensatie. Jurisprudență Contracte → |
|---|
