Hotărâre care tine loc de act autentic. Jurisprudență Proprietate privată
| Comentarii |
|
Judecătoria CARACAL Sentinţă civilă nr. 1215 din data de 25.09.2017
Prin cererea înregistrată la data de 21.09.2016 pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. ..../207/2016, reclamanta D. G. a chemat în judecată pe pârâtul Ș. G., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate valabilitatea convenției încheiată la data de 13.05.2016, privind vânzarea-cumpărarea suprafeței totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, județul Olt, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a cumpărat de la pârât suprafeței totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, județul Olt, în T 14/41 P 12, cu vecini: la N- Ș. G., E- De 48/1, S- S.I., V- De 48/4.
Prețul vânzării în sumă de 500 lei a fost achitat pârâtului de către reclamanta la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare dar, ulterior, pârâtul a refuzat să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului în formă autentică, până la data de 01.07.2016.
Întrucât pârâtul refuză în mod nejustificat să-și respecte obligatia asumata, iar celelalte conditii de validitate sunt indeplinite, reclamanta a solicitata admiterea actiunii.
În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe disp. art. 1279 și art. 1699 cod civ.
În dovedirea acțiunii reclamanta a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului și martori și a depus la dosar înscrisul sub semnătură privata denumit ,, chitanță";, TP nr. 7984/77/19.05.1995, adeverință nr. 2200/21.06.2016, adresa, oferta de vanzare teren, acte de identitate.
La data de 6.10.2016, în perioada verificării și regularizării cererii, prev. de art.200 Cpc, reclamanta a depus la dosar actele solicitate prin rezoluția dispusă de către instanță, respectiv: taxă judiciară de timbru, certificat de atestare fiscala, împuternicire avocatiala, încheiere de întabulare nr. 50896/2016 emisa de OCPI Olt.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare în termenul prevăzut art. 205 Cpc. și nu s-a prezentat în instanță pentru a-și formula eventuale apărări în cauză și a raspunde la interogatoriul adresat.
În ședința publică din data de 18.09.2017 , a fost audiat martorul N.C.F., a carui declaratie a fost consemnata si depusa la dosarul cauzei.
Examinând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Reclamanta D. G. a chemat în judecată pe pârâtul Ș. G., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate valabilitatea convenției încheiată la data de 13.05.2016, privind vânzarea-cumpărarea suprafeței totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, județul Olt, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic.
Constată instanța ca la data de 13.05.2016, reclamanta printr-un înscris sub semnătură privata intitulat ,, chitanță"; a cumpărat de la pârât suprafeței totale de 2673 m.p., teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Fălcoiu, sat Cioroiu, județul Olt, în T 14/41 P 12, cu vecini: la N- Ș. G., E- De 48/1, S- S.I., V- De 48/4.
Prețul stabilit de 500 lei a fost achitat de reclamantă în momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, iar pârâtul și-a îndeplinit obligația de predare a bunului.
Terenul ce a făcut obiectul antecontractul de vânzare-cumpărare a fost întabulat astfel cum rezultă din extrasul de carte funciara pentru informare emis de catre OCPI Olt ( fila 21-25 dosar).
Ulterior, astfel cum declară martora N.C.F. , reclamanta i-a solicitat pârâtului să se prezinte la Notariat în vederea perfectării actului în formă autentică, însă in cauza au fost probe cu privire la refuzul nejustificat al acestuia de a se prezenta..
Reclamanta a învederat instanței că pârâtul s-a adresat Primăriei com. Fălcoiu pentru parcurgerea etapelor procedurale privind certificarea dreptului de preemțiune, fapt confirmat de către aceasta unitate prin adresa nr. 2200/21.06.2016.
Dispozițiile art. 6 din noul cod civil cu privire la aplicarea în timp a legii civile prevăd că, legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, iar aceasta nu are putere retroactivă.
De asemenea, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Prin urmare, în speță sunt aplicabile dispozițiile legale prevăzute de noul cod civil.
Instanta retine că antecontractul încheiat în prezenta cauză reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul prezentului antecontract.
Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra terenului de la promitent la beneficiar, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului instanța poate să pronunțe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Noul Cod Civil, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 Cod civil "când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite";
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că "promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.";, iar potrivit alin. 3 "dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. "
Întrucât odată cu intrarea in vigoare a Noului Cod Civil dispozitiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 au fost abrogate si luând in considerare prevederile art. 5 alin. 2 din Legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil, Legea nr. 71/2011, potrivit cărora "dispozițiile Codului civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după intrarea în vigoare a Codului civil.";, instanta apreciază că temeiul legal in baza căruia se poate pronunta o hotarare care să tină loc de act autentic il reprezinta dispozitiile Noului Cod civil mai sus enuntate.
Asadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să își îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Din analiza acestor dispozitii legale instanta constată că pentru a se pronunta o hotărâre care să tină loc de act autentic reclamantul are obligatia de dovedi îndeplinirea următoarelor conditii: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra terenului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronuntării hotârârii, plata pretului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului de la data încheierii conventiei, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică precum si demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI Olt.
Asadar, o conditie esentială de admisibilitate a unei astfel de actiuni o reprezintă existența refuzului nejustificat al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligatia asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.
Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acțiune.
Analizând îndeplinirea acestei conditii în cauza de față, instanta retine că reclamanta nu a reușit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, simpla afirmație că i-a solicitat pârâtului să se prezinte la notariat neputând forma convingerea instantei cu privire la refuzul nejustificat.
Apreciaza instanța ca numai in condițiile prezentării unei incheieri de certificare de fapte emisa de un birou notarial, anterioară introducerii cererii de chemare în judecata ar putea forma convingerea instanței cu privire la refuzul nejustificat al pârâtului pentru perfectarea actului autentic.
Constată instanța că nu sunt îndeplinite conditiile de admisibilitate pentru pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic, părtile având posibilitatea de a se prezenta la un birou notarial pentru incheierea actului in forma cerută de lege.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă acțiunea formulată de reclamantă, ca neîntemeiată.
Postat 06.10.2017
| ← Ordonanta presedintiala. Jurisprudență Ordonanţă Preşedinţială | Respinge contestaţia la executare. Jurisprudență Contestaţie... → |
|---|
