Hotărâre care ţine loc de act de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria SLATINA Sentinţă civilă nr. 2292 din data de 05.03.2014
Data publicare portal: 15.04.2014
Prin sentința civilă nr. 2292/05.03.2014, Judecătoria Slatina a respins cererea formulată de reclamantul X în contradictoriu cu pârâtul Y ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel Judecătoria a reținut următoarele:
I. Susținerile părților și procedura în fața instanței
01. Prin cererea înregistrată la data de 12.08.2013 pe rolul Judecătoriei Slatina sub nr. … reclamantul X a solicitat în contradictoriu cu pârâta Y pronunțarea unei hotărâri prin care să se constatate că aceasta i-a vândut suprafața de …. m2 teren situat în …., cu următoarele vecinătăți: … și pe cale de consecință să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.
În motivarea cererii s-a arătat că între cele două părți s-a încheiat la data de ….. un înscris sub semnătură privat denumit "chitanță"; prin care pârâta a înțeles să-i vândă reclamantului imobilul identificat anterior contra sumei de ….. lei.
S-a mai susținut că suma convenită pentru cumpărarea imobilului a fost integral achitată pârâtei la data semnării convenției, iar de la aceeași dată reclamantul a intrat în stăpânirea terenului.
S-a arătat de asemenea că prin aceeași convenție pârâta s-a obligat să se prezinte la notariat în termen de 3 luni de la data semnării convenției în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă în mod nejustificat a refuzat să-și îndeplinească această obligație.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 35 C. proc. civ. rap. la dispoz. art. 1669 C. civ. și în baza dispoz. art.2 și art.5 alin.2 din legea nr. 247/2005 teza 10.
02. Pârâta nu s-a prezentat în instanță și nici a depus întâmpinare în cauză.
03. În cursul procedurii, pentru soluționarea cererii, a fost admisă proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar actul sub semnătură privată, certificat deces Z, titlul de proprietate nr. …., adresa emisă de Avocat Q privind avantajele medierii, cerere pentru eliberate certificat de sarcini de OCPI Olt - BCPI Slatina, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale, acte de stare civilă.
II. Motivarea soluției pronunțate
Analizând cererea prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei și a dispozițiilor normative incidente în speță, Judecătoria o găsește neîntemeiată pentru următoarele considerente:
04. Din înscrisurile depuse la dosar Judecătoria reține faptul că la data de …. părțile au încheiat sub semnătură privată o convenție denumită ,,chitanță"; prin care pârâta au înțeles să vândă reclamantului terenul identificat în cererea de chemare în judecată pentru suma de …. lei, urmând ca ulterior să se prezinte la un notariat pentru perfectarea vânzării în formă autentică (fila 5).
05. Coroborând dispozițiile art. 1244, art. 557 și art. 888 NCC cu cele prevăzute de art. 1260 NCC, Judecătoria constată că înțelegerea intervenită între părți nu poate avea valoare de act translativ de proprietate (deoarece în materie imobiliară acesta trebuie încheiat în formă autentică), însă poate fi luată în considerare drept o promisiune de vânzare-cumpărare prin care cele două părți s-au angajat ca pe viitor să încheie un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul respectiv (aplicând principiul conversiunii).
06. De asemenea, așa cum susține reclamanta, conform dispozițiilor art. 1669 NCC, "când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract";, însă această hotărârea poate fi pronunțată numai "dacă toate celelalte condiții de validitate (ale contractului de vânzare-cumpărare care urma a fi încheiat - n.ns.) sunt îndeplinite";.
07. Prin urmare, pentru a putea da eficiență dispozițiilor normative reglementate prin art. 1669 NCC, în baza cărora instanța ar putea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesară îndeplinirea mai multor condiții respectiv:
- să fi intervenit între părți o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, cu respectarea tuturor condițiilor generale și speciale cerute pentru validitatea actelor juridice;
- prin această convenție pârâtul să se fi obligat să se prezinte la un cabinet notarial în vederea încheierii actului în formă autentică într-un anumit termen prevăzut în contract (sau în lipsa unui termen prevăzut expres în contract, să i se fi notificat de către reclamant cabinetul notarial și data la care să se prezinte);
- reclamantul să facă dovada că a fost prezent la data și ora convenite la acest cabinet notarial
- pârâtul să fi refuzat să se prezinte la notariat fără să justifice o cauză exoneratoare de răspundere.
08. În cauza de față Judecătoria constată că reclamantul nu a făcut pe deplin dovada îndeplinirii integrale a acestor condiții, cu prioritate a condițiilor legate de obiectul contractului de vânzare-cumpărare, a condiției speciale ca cel care să obligă să transmită dreptul de proprietate cu privire la un bun să fie titularul exclusiv al acestui drept de proprietate, conform principiului de drept nemo dat quod non habet (sau nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet).
09. Este astfel necesar ca la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (sau cel târziu la data pronunțării prezentei hotărâri) promitentul vânzător să aibă calitatea de proprietar exclusiv al bunului care face obiectul antecontractului, deoarece în cazul actelor juridice translative de proprietate, obiectului actului juridic necesită îndeplinirea acestei condiții speciale.
10. În cauza dedusă judecății, Judecătoria constată că pârâta Y care s-au obligat prin convenție să înstrăineze terenul, nu avea la momentul încheierii acestei convenții calitatea de proprietar exclusiv al imobilului (și nici nu a dobândit această calitate până la momentul pronunțării prezentei hotărâri), deoarece imobilul respectiv este un bun succesoral rămas la decesul autoarei Z (titlul de proprietate fiind eliberat pe numele acestuia - fila 9), iar de pe urma sa nu s-a dezbătut succesiunea pentru a se stabili calitatea de unic moștenitor a pârâtei.
11. Dovada calității de moștenitor (și implicit dovada calității de proprietar exclusiv al bunurilor ce compun masa succesorală) nu se poate face decât în urma unei dezbateri succesorale finalizate prin eliberarea certificatului de moștenitor (dacă se face pe cale notarială) sau printr-o hotărâre judecătorească pronunțată în procedura succesorală (dacă se face pe cale judiciară).
12. În lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celui pe numele căruia s-a eliberat titlul de proprietate (operațiune prin care să fie stabilite masa succesorală, persoanele care moștenesc și cotele care revin fiecăruia dintre moștenitorii), Judecătoria nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a pârâtei cu privire la bunul succesoral care face obiectul promisiunii, motiv pentru care nu poate să valideze transferul de proprietate.
13. Certificatul de naștere al pârâtei face numai dovada filiației (și eventual a vocației succesorale generale), iar sesizarea pentru deschiderea succesiunii eliberată de organele administrației publice este dată tocmai "pentru deschiderea procedurii succesorale";, deci în vederea efectuării acesteia.
14. Stabilirea în concret a calității de moștenitor se face fie de către notarul public (în procedura grațioasă), fie de către instanța de judecată (în procedura contencioasă), după cum părțile înțeleg să dezbată pe cale amiabilă sau în contradictoriu succesiunea rămasă la decesul autorului lor.
15. Numai în cadrul acestor proceduri se poate stabili cine are vocație succesorală concretă și moștenește efectiv, notarul sau instanța fiind singurele instituții abilitate de lege să verifice dacă sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru a moșteni (dacă toți succesibilii sunt chemați la dezbaterea succesorală, dacă printre aceștia nu se află nevrednici, renunțători sau străini de succesiune etc.).
16. În consecință, în lipsa unui certificat constatator al calității de moștenitor a pârâtei de pe urma persoanei la decesul căreia a rămas bunul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare (ori a unei hotărâri judecătorești pronunțate în procedura dezbaterii succesorale), aceasta nu are calitatea de proprietar al bunului promis spre a fi vândut, astfel că Judecătoria constată că în speță lipsește una din condițiile de validitate a actului juridic civil (respectiv condiția ca cel care să transferă dreptul de proprietate să fie unicul titular al acestuia - condiție specială a obiectul actului juridic în contractele translative de drepturi).
| ← CONTESTATIE LA EXECUTARE. Jurisprudență Contestaţie la executare | Cerere de valoare redusă. Conflict negativ de competenţă → |
|---|
