Ieşire din indiviziune. Administrarea probei cu expertiza pentru evaluarea bunului. Condiţii.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel TÂRGU MUREŞ Decizie nr. 422/R din data de 02.10.2014
Atunci când s-au administrat două expertize contradictorii, instanța trebuie să accepte motivat una din expertize sau să le înlăture pe amândouă și să recurgă la alte criterii de evaluare, însă nu poate conchide pentru valoarea medie rezultată din expertize.
Codul de procedură civilă: art. 201 alin. 1, art. 212 alin. 1.
Prin Sentința civilă nr. 9841/27 decembrie 2012, Judecătoria Târgu Mureș a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta N. V., în contradictoriu cu pârâta N. E., a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâtă și, în consecință:
- a dispus ieșirea din indiviziune a părților în ceea ce privește imobilul situat în xxx, compus din apartament cu două camere și dependințe, cu suprafața utilă de 50,94 mp. și cota de 12/195 parte teren în folosință, C.F. colectivă nr. 49275;
- a atribuit în natură imobilul pârâtei N. E.;
- a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 67.250 lei, cu titlu de sultă - echivalentul cotei de proprietate de 1/2 din imobilul anterior menționat;
- a dispus înscrierea în C.F. a partajului;
- a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2.150,2 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru;
- a obligat pârâta la plata în favoarea Statului Român a sumei de 2.150,2 lei reprezentând cheltuieli de judecată avansate de către stat;
Pentru a pronunța această hotărâre, Judecătoria a reținut că părțile sunt coproprietare în cote-părți egale, de ½, cu privire la imobilul din litigiu, iar prin acțiunea principală s-a solicitat sistarea stării de indiviziune prin atribuire în natură pârâtei, cu obligarea acesteia la plata în favoarea reclamantei a unei sulte corespunzătoare cotei de ½ din dreptul de proprietate, respectiv a echivalentului în lei al sumei de 17.500 euro.
De asemenea, prin cererea reconvențională formulată, pârâta a solicitat atribuirea imobilului în favoarea sa, cu obligare la plata în favoarea reclamantei a unei sulte corespunzătoare cotei de ½ din dreptul de proprietate, respectiv echivalentul în lei al sumei de 15.000 euro, dar și obligarea reclamantei la plata sumei de 32.875 lei, reprezentând cota de ½ din valoarea investițiilor efectuate la imobil în exclusivitate de către pârâtă, a sumei de 500 lei, reprezentând contravaloarea impozitului pe imobil, datorat pentru perioada 2010-2012 și a sumei de 171 lei, reprezentând contravaloarea asigurării obligatorii a imobilului, aferentă perioadei 2011-2012.
Cu privire la cererea principală, față de cele arătate, văzând dispozițiile art. 6731 din Codul de procedură civilă, instanța de fond a dispus ieșirea părților din indiviziune, reținând, în principal acordul acestora, precum și domiciliul și natura bunului, care nu este comod partajabil în natură, criterii prevăzute de legiuitor în art. 6731 din Codul de procedură civilă.
În ceea ce privește valoarea imobilului, instanța s-a raportat la valoarea acestuia în starea în care se afla la data nașterii dreptului de proprietate pe cote-părți, fără a se avea în vedere investițiile efectuate ulterior acestei date pe cheltuiala exclusivă a pârâtei, potrivit recunoașterilor făcute de părți în acest sens și care au adus un spor de valoare imobilului.
Având în vedere drepturile valorice ale părților și valoarea imobilului menționat, respectiv 134.500 lei, așa cum rezultă din raportul de expertiză tehnică de specialitate efectuat în cauză, instanța de fond a obligat pârâta la plata sumei de 67.250 lei către reclamantă, cu titlu de sultă.
În ceea ce privește capătul din cererea reconvențională privind obligarea reclamantei la plata sumei de 32.875 lei, reprezentând cota de ½ din valoarea investițiilor efectuate în imobil prin contribuția exclusivă a pârâtei, Judecătoria l-a respins ca neîntemeiat, având în vedere faptul că deși investițiile efectuate au adus un spor de valoare imobilului, acestea nu au fost cuprinse, sub aspect valoric, în masa bunurilor supuse partajului, astfel încât prin atribuirea în natură către pârâtă, acesteia i se consolidează cu titlu retroactiv dreptul de proprietate exclusivă asupra lucrărilor efectuate și încorporate în imobilul supus partajului.
Cu privire la cererea pârâtei, având ca obiect obligarea reclamantei la plata sumei de 500 lei, reprezentând contravaloarea impozitului pe imobil datorat pentru perioada 2010-2012 și la plata sumei de 171 lei, reprezentând contravaloarea asigurării obligatorii a imobilului aferentă perioadei 2011-2012, instanța de fond a respins-o, de asemenea ca neîntemeiată, reținând că din probele administrate în cauză nu se poate reține existența dreptului de creanță împotriva reclamantei, având ca obiect sumele pretinse, date fiind dispozițiile art. 1169 din Codul civil, conform cărora cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească.
Pentru considerentele mai sus arătate, instanța a admis în parte cererea principală și a respins cererea reconvențională și, constatând că pârâta se află în culpă procesuală, în baza art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a dispus obligarea acesteia la plata către reclamantă a sumei de 2.150,2 lei, iar în favoarea Statului Român a sumei de 2.150,2 lei, reprezentând cheltuieli de judecată avansate de către stat, constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta N. E., solicitând modificarea sentinței atacate și admiterea cererii reconvenționale, în sensul diminuării sultei stabilite de prima instanță, admiterii acțiunii în pretenții pentru contravaloarea investițiilor, a impozitului și asigurării obligatorii de locuință, obligării reclamantei la plata cheltuielilor de judecată aferente judecății de fond și eliminării obligației sale de plată a cheltuielilor de judecată ale reclamantei, precum și a sumelor avansate de stat cu acest titlu.
Prin Decizia civilă nr. 230/22 mai 2014, Tribunalul Mureș a admis apelul declarat și a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că:
- a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta N. V.;
- a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta N. E.;
- a menținut dispozițiile primei instanțe privitoare la ieșirea din indiviziune a părților cu privire la imobilul din litigiu și cu privire la atribuirea acestuia către pârâtă;
- a constatat că imobilul are, în starea actuală, o valoarea de piață de 149.897 lei;
- a obligat pârâta la plata către reclamantă a unei sulte în cuantum de 74.948,5 lei, pentru dreptul său de proprietate asupra imobilului;
- a constatat că pârâta a efectuat investiții asupra imobilului în cuantum de 35.229 lei;
- a constatat că pârâta a plătit singură pentru acest imobil, impozit în cuantum de 360,9 lei și asigurare obligatorie de locuință în cuantum de 170,85 lei;
- a obligat reclamanta la plata către pârâtă a unei cote de 1/2 din valoarea totală a investițiilor, impozitului și asigurării obligatorii de locuință, în cuantum total de 17.880 lei, corespunzătoarea cotei sale de proprietate asupra imobilului;
- a compensat parțial sumele pe care părțile și le datorează reciproc și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 57.068 lei, cu titlu de sultă finală;
- a obligat reclamanta la plata către stat a sumei de 1.687,33 lei reprezentând parte din taxa judiciară de timbru aferentă cererii reconvenționale, de care a fost scutită pârâta - reclamantă reconvențională;
- a obligat pârâta la plata către stat a sumei de 238,67 lei reprezentând restul din taxa judiciară de timbru aferentă cererii reconvenționale de care a fost scutită;
- a obligat pârâta la plata către stat a sumei de 1.635,33 lei reprezentând parte din taxa judiciară de timbru aferentă cererii principale, de care a fost scutită reclamanta;
- a obligat reclamanta la plata către stat a sumei de 515,17 lei reprezentând restul din taxa judiciară de timbru aferentă cererii principale, de care a fost scutită;
- a obligat reclamanta la plata către stat a sumei de 1.075 lei reprezentând taxa judiciară de timbru de care a fost scutită pârâta în apel;
- a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 502,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a decide în sensul arătat, Tribunalul a apreciat că, întrucât expertiza tehnică efectuată la judecata în fond este avantajoasă reclamantei, care nu a avut obiecții raportat la concluziile expertului, iar expertiza tehnică efectuată în apel este avantajoasă pârâtei, fiind rândul reclamantei să își exprime dezacordul cu privire la cele stabilite de expert, este oportun a se proceda la efectuarea unei medii valorice între cele două lucrări, neexistând nicio rațiune pentru a se dispune înlăturarea unuia dintre cele două rapoarte.
În acest context, instanța de apel a reținut că valoarea actuală de piață a imobilului apartament supus partajului este de 149.897 lei - medie între 164.500 lei din expertiza de la fond și 135.293 lei din expertiza din apel, iar valoarea investițiilor realizate de pârâta apelantă la acest apartament, în mod exclusiv, fără contribuția reclamantei coproprietare, este de 35.229 lei - medie între 30.245 lei din expertiza de la fond și 40.212 lei din expertiza din apel.
Cu privire la modalitatea efectivă de realizare a partajului, Tribunalul a reținut că prima instanță s-a raportat în mod greșit la valoarea apartamentului din momentul cumpărării, deoarece starea în care bunul cu pricina face obiectul dreptului de proprietate comună este starea în care acesta se găsește la momentul efectuării partajului, nicidecum starea în care se găsea la momentul apariției coproprietății.
Prin urmare, constatând că starea actuală a apartamentului este cu totul alta, el beneficiind în timp de mai multe îmbunătățiri, Tribunalul a reținut că problema investițiilor realizate de unul dintre coproprietari (cheltuieli necesare și utile) trebuie să se rezolve pe terenul dreptului de creanță, întrucât aceste investiții apar ca un accesoriu al imobilului, încorporându-se într-însul, astfel că la partaj va beneficia de această creștere valorică și coproprietarul care nu a contribuit la realizarea acelei îmbunătățiri, iar coproprietarul autor al îmbunătățirii va beneficia de un drept de creanță împotriva celuilalt, raportat la valoarea efectivă a îmbunătățirii aduse.
În ceea ce privește plata impozitului pe clădire și a asigurării obligatorii de locuință, solicitate de către pârâta-reclamantă reconvențională, instanța de apel a reținut că și aceste cheltuieli sunt accesorii ale bunului de împărțit, iar în măsura în care au fost suportate numai de unul dintre coproprietari, se va naște dreptul acestuia de a se îndrepta împotriva celuilalt coproprietar pentru o sumă corespunzătoare cotei celui din urmă din dreptul de proprietate asupra bunului, întrucât astfel de cheltuieli fac parte din pasivul care se împarte, ele fiind indisolubil legate de bunul aflat în coproprietate.
Pentru motivele succint relevate, Tribunalul a admis apelul declarat, iar în privința cheltuielilor de judecată a reținut că acestea trebuie suportate de părți în mod egal, dată fiind specificitatea acțiunii de partaj, în urma căreia ambele părți dobândesc anumite drepturi patrimoniale.
De asemenea, constatând că atât reclamanta, cât și pârâta-reclamantă reconvențională au beneficiat pe parcursul judecății de ajutor public judiciar în privința taxelor de timbru datorate (la instanța de fond și în apel), Tribunalul a făcut aplicarea prevederilor art. 18 și art. 502 din O.U.G. nr. 51/2008.
Împotriva soluției anterior descrise a declarat recurs pârâta-reclamantă reconvențională N. E., solicitând - prin invocarea motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, modificarea parțială a deciziei atacate, în sensul diminuării sultei la suma de 47.279,63 lei, având în vedere valorile stabilite pentru apartamentul din litigiu și investiții prin expertiza tehnică efectuată la judecata din apel, precum și înlăturarea obligației de plată în favoarea Statului Român a sumelor reprezentând taxă judiciară de timbru.
Prin intermediul memoriului de recurs s-a susținut că în mod greșit a procedat instanța de apel la determinarea unei medii aritmetice între valorile stabilite prin cele două expertize tehnice efectuate în cauză, neținând cont tocmai de criteriul invocat în argumentarea soluției de admitere a apelului, în condițiile în care a stabilit anterior că trebuie avută în vedere valoarea apartamentului la momentul partajului, iar nu de la momentul nașterii stării de coproprietate, cum a procedat prima instanță.
În același sens s-a arătat că nejustificat au fost ignorate criticile pe care pârâta-apelantă le-a invocat în privința evaluării efectuate cu prilejul judecății de primă instanță, care este exagerată în raport de ofertele pieței imobiliare, iar problema investițiilor a fost tratată superficial, neobservându-se că în primul raport de expertiză nu au fost evidențiate toate lucrările de îmbunătățire aduse imobilului din litigiu, ceea ce explică valoarea mai mare stabilită prin expertiza tehnică efectuată în apel.
Relativ la obligarea sa la plata către Stat a sumelor reprezentând taxă judiciară de timbru, recurenta-pârâtă a susținut că soluția instanței de apel se bazează pe interpretarea eronată a prevederilor art. 502 din O.U.G. nr. 51/2008, neavându-se în vedere caracterul declarativ al partajului de bunuri deținute pe cote de proprietate, operațiune în urma căreia părțile nu dobândesc bunuri sau creanțe, pentru a atrage incidența normei legale evocate.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând în acest sens că nu este de acord cu valoarea stabilită pentru apartamentul din litigiu prin expertiza tehnică efectuată în apel, Tribunalul stabilind în mod corect o medie aritmetică în raport cu valoarea determinată la judecata de primă instanță.
De asemenea, a arătat că este nefondată și cererea privind obligarea sa la suportarea cotei-părți din investițiile efectuate de pârâtă, la valoarea stabilită prin expertiza din apel, deoarece s-ar ajunge la îmbogățirea fără justă cauză a acesteia, care se află în posesia lor efectivă și în folosința a exclusivă a apartamentului din litigiu.
Examinând recursul dedus judecății, prin raportare la motivele invocate, precum și din oficiu, în limitele prevăzute de art. 306 alin. 2 din Codul de procedură civilă, Curtea a reținut următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 201 alin. 1 din Codul de procedură civilă, atunci când, pentru lămurirea unor împrejurări de fapt, instanța consideră necesar să cunoască părerea unor specialiști, va numi, la cererea părților ori din oficiu, unul sau trei experți, stabilind prin încheiere punctele asupra cărora ei urmează să se pronunțe, iar conform prevederilor art. 212 alin. 1 din Codul de procedură civilă, dacă instanța nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză.
În cauza dedusă judecății s-a efectuat o primă expertiză tehnică de evaluare a apartamentului din litigiu și a investițiilor, în fața primei instanțe - Judecătoria Târgu Mureș, care, la termenul din 19 decembrie 2012, a respins obiecțiunile formulate de pârâta-reclamantă reconvențională, prin care aceasta invoca neluarea în calcul a tuturor investițiilor efectuate, respectiv, aplicarea eronată a coeficienților de diminuare a valorii, precum și aplicarea necorespunzătoare a maximului coeficienților privind valoarea de piață. De asemenea, instanța de fond a respins și cererea aceleiași părți pentru efectuarea unei contraexpertize.
Prin urmare, nemulțumită fiind de soluția adoptată pe fondul cauzei, relativ la constatările expertului, cât și față de respingerea acțiunii reconvenționale, pârâta a declarat apel, reiterând criticile invocate relativ la expertiza de primă instanță, iar la termenul din 12 noiembrie 2013, Tribunalul Mureș a admis solicitarea acesteia pentru efectuarea unei noi expertize tehnice, apreciind că, față de conținutul primei lucrări și față de obiecțiunile formulate, proba solicitată este pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei.
Procedând de o atare manieră, Curtea a constatat că instanța de apel s-a plasat în ipoteza reglementată de art. 212 alin. 1 din Codul de procedură civilă, nefiind lămurită prin expertiza tehnică administrată la judecata de primă instanță, astfel încât este evident că a considerat necesar să cunoască părerea unui alt specialist în domeniul evaluării imobiliare.
Numai că, astfel cum rezultă din soluția în final adoptată, chestiunea valorii imobilului din litigiu, precum și a investițiilor invocate, a rămas nelămurită și în urma noii expertize administrate în fața instanței de apel, împrejurare în raport de care aceasta trebuia să recurgă din nou la aplicarea prevederilor art. 212 alin. 1 din Codul de procedură civilă, de această dată prin coroborare cu dispozițiile art. 201 alin. 1 din același act normativ, în sensul de a pune în discuția părților și de a dispune, chiar din oficiu, efectuarea unei contraexpertize de către un colectiv format din trei experți, iar nu să procedeze la o evaluare proprie, prin raportare la media aritmetică între valorile stabilite prin cele două expertize, întrucât, astfel cum în mod corect s-a argumentat, pentru sistarea indiviziunii și stabilirea eventualelor obligații reciproce între coproprietari, trebuie avută în vedere valoarea bunului la momentul partajului, or, prima evaluare a fost efectuată la data de 12 septembrie 2012, iar cea de-a doua, la data de 1 aprilie 2014.
De altfel, în sensul aprecierii anterior expuse este și practica judiciară în materie, derivată din rezolvarea dată unor situații similare de către fostul Tribunal Suprem, care a statuat în sensul că, atunci când s-au administrat două expertize contradictorii, instanța trebuie să accepte motivat una din expertize sau să le înlăture pe amândouă și să recurgă la alte criterii de evaluare, însă nu poate conchide pentru valoarea medie rezultată din expertize, pentru că o asemenea evaluare este o operațiune pur mecanică (Decizia nr. 40/1952, Decizia nr. 1736/1971).
Din această perspectivă, Curtea a constatat că nu este în măsură a exercita controlul de legalitate impus de prevederile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, starea de fapt nefiind pe deplin lămurită prin decizia instanței de apel, sub aspectul posibilității de determinare a valorii imobilului din litigiu și a investițiilor pretinse, iar o atare împrejurare atrage incidența în cauză a motivului de casare cu trimitere spre rejudecare, reglementat de art. 312 alin. 5, teza întâi, din Codul de procedură civilă, urmând a se dispune efectuarea contraexpertizei la care s-a făcut mai devreme referire, mijloc de probă apt a înlătura suspiciunea ambelor părți din litigiu, relativ la alegerea uneia sau alteia din cele două evaluări deja efectuate (în contextul în care, față de valorile determinate prin expertiza din apel a manifestat opoziție reclamanta-intimată).
| ← Recurs. Motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 3... | Servitute de trecere. . Jurisprudență Servituţi → |
|---|
