îndeplinirea obligaţiei de a face asumate printr-un antecontract vânzare-cumpărare se raportează la momentul împlinirii termenului convenit pentru încheierea contractului, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regim actum
| Comentarii |
|
Tribunalul CĂLĂRAŞI Decizie nr. 337 din data de 23.04.2018
Pe rol, pronunțarea asupra apelului civil declarat de reclamanta ___împotriva Sentinței civile nr.__ pronunțată de Judecătoria Călărași la data de __, în contradictoriu cu intimatul pârât __, având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 18 Aprilie 2018 și au fost consemnate în încheierea din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera în cauza de față a amânat pronunțarea la această dată, când a pronunțat următoarea decizie:
TRIBUNALUL
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Călărași la __ sub nr. __, reclamanta __ a chemat în judecată pe pârâtul __, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța, instanța:
- să dispună obligarea pârâtului să intabuleze și să îndeplinească procedura prevăzută de dispozițiile Legii 17/2014, pentru suprafața de __ mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela 5, situată pe raza comunei __, între vecinii: N- drum, S- drum, E- moșt. lui __, V- moșt. lui __ și pentru suprafața de 2500 mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela _, situată pe raza comunei __, între vecinii: N- __ S- __, E- __, V- __, în condițiile de preț stabilite conform Antecontractului de vânzare autentificat sub numărul __;
- să autorizeze reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâților și pe cheltuiala reclamantei, să intabuleze și să îndeplinească procedura prevăzută de dispozițiile Legii 17/2014, pentru suprafața de 840 mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela __, situată pe raza comunei __, între vecinii: N- drum, S- drum, E- __, V- __ și pentru suprafața de 2500 mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela __, situată pe raza comunei, între vecinii: N- __ S- __, E- __, V- __, în condițiile de preț stabilite conform Antecontractului de vânzare autentificat sub numărul __.
În drept, au fost invocate disp. art 1527, art. 1528, art. 1522 Cod civil, art. 254 alin.(5), 293 Cod proc. civilă.
Soluționând cauza prin Sentința civilă nr. __ Judecătoria Călărași a admis în parte cererea formulată de reclamanta __, cu sediul social în __, având CUI __, cu sediul procesual ales la __, cu sediul în __, în contradictoriu cu pârâtul __, domiciliat în __, CNP __.
A obligat pârâtul să întocmească documentația cadastrală și să întabuleze în cartea funciară:
- suprafața de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __;
- suprafața de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __.
A autorizat reclamanta, prin reprezentantul său legal, Anton Ion, ca, în numele pârâtului și pe cheltuiala reclamantei, să procedeze la întocmirea documentației cadastrale și la întabularea dreptului de proprietate asupra suprafețelor de teren menționate.
A respins ca neîntemeiate celelalte cereri ale reclamantei.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Prin contractul având ca obiect promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare încheiat la __ și autentificat sub nr. __de BNP __, pârâtul s-a angajat să vândă și reclamanta să cumpere suprafața de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul __ tarlaua __, parcela __ și suprafața de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __.
Părțile au stabilit ca termen de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare un termen de 90 de zile de la data primirii încheierii de întabulare a suprafeței de teren.
Din contract nu reiese că vreuna dintre părți și-ar fi asumat obligația de a efectua demersurile prevăzute de lege pentru înscrierea în cartea funciară a suprafețelor de teren menționate.
Întrucât potrivit dispozițiilor art. 28 alin. 7 din Legii nr. 7/1996 obligația solicitării primei înregistrări a imobilului în cartea funciară revine proprietarului imobilului, iar potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor nu se poate realiza decât dacă terenurile sunt înscrise în cartea funciară, instanța constată că chiar dacă nu este înscrisă expres în contract, obligația pârâtului de a efectua înscrierea imobilului în cartea funciară anterior vânzării era prevăzută de lege și, implicit, era previzibilă pentru pârât la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
Din contract nu rezultă că pârâtul și-ar fi asumat obligația de a efectua demersurile prevăzute de Legea nr. 17/2014.
Având în vedere data încheierii contractului și faptul că obligația proprietarului de a efectua demersuri solicitate de reclamant în cazul în care dorește să înstrăineze un teren extravilan a fost instituită pentru contractele încheiate înainte de data intrării în vigoare a legii nr. 17/2014 prin Decizia Curții Constituționale nr. 755/2014 publicată în Monitorul Oficial la 09.02.2015, instanța constată că la data încheierii contractului nu exista o obligație legală de efectuare a demersurilor prevăzute de Legea 17/2014 în sarcina proprietarilor terenurilor anterior vânzării.
În consecință, instanța a constatat că la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu era previzibilă pentru pârât existența unei obligații de a efectua formalitățile prevăzute de Legea nr. 17/2014 anterior încheierii contractului.
În drept, instanța a considerat aplicabile în cauză disp. art. 1270 C.civ., care stabilesc că, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.
Cu privire la efectele promisiunii bilaterale, instanța a considerat că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1272 alin. 1 C.civ., potrivit cărora contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.
Acest text a fost interpretat constant în sensul că, dincolo de conținutul obligațional expres al contractului, părțile își asumă implicit la încheierea contractului toate obligațiile previzibile la momentul încheierii pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le asociază tipului de contract pe care părțile îl încheie. Această interpretare nu poate fi extinsă la obligații pe care părțile nu le puteau prevedea pentru că nu erau prevăzute de lege, întrucât o astfel de interpretare ar conduce la încălcarea principiului neretroactivității legii, dându-se relevanță unei dispoziții legale ulterioare care instituie obligații noi, imprevizibile la momentul încheierii contractului, în sarcina uneia dintre părțile contractului.
Aplicând aceste principii la cauza de față, instanța a constatat că obligația proprietarului de a efectua formalitățile de înscriere în cartea funciară a terenului anterior vânzării era prevăzută de lege la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, astfel că aceasta decurge implicit din contract.
De asemenea, instanța a constatat că obligația proprietarului de a efectua formalitățile anterioare vânzării prevăzute de Legea nr. 17/2014 nu a fost stabilită prin antecontract în sarcina pârâtului și nici nu era prevăzută de lege sau previzibilă la momentul încheierii contractului, astfel că o astfel de obligație nu există în sarcina pârâtului.
Față de argumentele expuse, instanța a constatat cererea reclamantei parțial întemeiată și a admis-o în parte, obligându-l pe pârât să întocmească documentația cadastrală și să întabuleze în cartea funciară:
- suprafața de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __;
- suprafața de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în satul__, tarlaua __, parcela __.
Întrucât întocmirea documentației cadastrale și înscrierea în cartea funciară sunt obligații de a face care nu sunt intuitu personae, putând fi executate și prin reprezentant, având în vedere și faptul că reclamanta a formulat capăt de cerere în acest sens, instanța a autorizat reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâtului și pe cheltuiala reclamantei, să procedeze ea însăși la întocmirea documentației cadastrale și la întabularea dreptului de proprietate asupra suprafețelor de teren menționate.
Pentru motivele expuse, celelalte capete de cerere privind obligarea pârâtului la efectuarea formalităților prevăzute de Legea nr. 17/2014 și autorizarea reclamantei să execute obligația în numele pârâtului au fost respinse ca neîntemeiate.
Împotriva sentinței menționate a declarat apel apelanta - reclamantă societatea __, solicitând admiterea apelului și modificarea în parte a sentinței apelate, în sensul obligării pârâtului și autorizarea sa la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014.
În motivarea cererii de apel , apelanta arată în esență că prin Decizia nr.755/2014, Curtea Constituțională a constatat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre care să îi oblige pe promitenții - vânzători să îndeplinească procedura prevăzută de Legea nr.17/2015, sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului iar nu titularii unui drept de proprietate. Mai arată că prin Decizia CCR nr.755/2014, s-a stabilit că nu sunt exceptate de la prevederile art.20 alin.1 din Legea nr.17/2014 antecontractele autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia. Precizează că deși dispozițiile Legii nr.17/2014 nu erau aplicabile la momentul realizării acordului de voință, în prezent obligația principală asumată de promitentul - vânzător implică și îndeplinirea procedurii reglementată de textul de lege anterior menționat.
În drept a invocat art.223, 466, 468 și 480 C.pr.civ.
Probe: înscrisuri.
Tribunalul a fixat termen de judecată în data de 21.03.2018, cu citarea părților.
Analizând apelul formulat prin prisma criticilor formulate, tribunalul îl apreciază ca fiind fondat în considerarea următoarelor argumente:
În cauză, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul noului Cod civil.
În ceea ce privește aplicarea în timp a dispozițiilor Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, tribunalul reține că prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituțională, examinând criticile de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1) din acest act normativ (teza privitoare la antecontracte), din perspectiva încălcării art. 15 alin. (2) din Constituția României, a arătat că "(19) ... aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivității legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi și principiul supraviețuirii legii vechi. Principiul neretroactivității legii civile este de rang constituțional și are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, și semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situațiilor juridice născute după intrarea ei în vigoare, iar nu situațiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare a acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor și situațiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum și efectelor viitoare ale unor situații juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situație juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit actum)."
Așadar, prevederile Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la încheierea actului de vânzare - cumpărare în formă autentică/momentul pronunțării hotărârii judecătorești, sunt aplicabile și în ipoteza în care promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul altui act normativ, dă eficiență dispozițiilor art. 6 din Codul civil și principiului aplicării imediate a legii noi.
Un argument suplimentar în sensul aplicării imediate a legii civile noi este acela că prin dispozițiile cuprinse în art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, legiuitorul prevăzuse că actul normativ nu este aplicabil antecontractelor și pactelor de opțiune încheiate în formă autentică notarială anterior intrării lui în vigoare. Dar, teza privitoare la antecontracte din acest text a fost declarată neconstituțională, prin Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014, în care s-a reținut că "(30) ... excepția instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele în formă autentică, încheiate anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situație privilegiată în privința dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat astfel de antecontracte în formă autentică, contrară exigențelor principiului constituțional al egalității în fața legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantării și ocrotirii egale a dreptului de proprietate privată."
Or, consacrarea unei situații de excepție de la principiul aplicării imediate a legii noi nu face decât să evidențieze regula de la care s-a derogat.
În plus, din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, rezultă fără niciun dubiu că actul normativ în discuție se aplică celorlalte tipuri de antecontracte; ca efect al pronunțării Deciziei Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014 și al dispozițiilor art. 147 alin. (1) din Constituția României, excepția prevăzută de legiuitor nu mai produce efecte, astfel că și aceste antecontracte de vânzare-cumpărare rămân supuse dispozițiilor Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la data încheierii actului authentic de vânzare - cumpărare/pronunțării hotărârii care ține loc de act de vânzare-cumpărare.
Totodată, în Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituțională a arătat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan "(20) ... sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum. Din acest punct de vedere, (...) aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment."
Se impune a menționa și împrejurarea că prima instanță și-a motivat sumar argumentele pentru care a respins solicitarea reclamantei de obligare a pârâtului la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 arătându-se doar că nu există obligația proprietarului de a efectua formalitățile anterioare vânzării prevăzute de Legea nr.17/2014 întrucât nu erau prevăzute de lege sau previzibile la momentul încheierii contractului.
Așadar, principiul neretroactivității legii civile este de natură constituțională, iar Curtea Constituțională, în virtutea atribuției de verificare a conformității dispozițiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, cu art. 15 alin. (2) din Constituție a reținut că prevederile sunt, din acest punct de vedere, constituționale.
Însă, pentru a ajunge la o asemenea concluzie, instanța de contencios constituțional a făcut o analiză a regulilor de drept material aplicabile, pe de o parte, promisiunilor bilaterale de vânzare, iar, pe de altă parte, contractelor de vânzare reținând, în Decizia nr. 571 din 15 septembrie 2015, că: "(16) Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare. De altfel, potrivit jurisprudenței Curții Constituționale, o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior și nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situații juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să refuze supraviețuirea legii vechi și să reglementeze modul de acțiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. (17) Aplicarea prevederilor legale criticate, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea principiului neretroactivității, ci este în concordanță cu principiul activității legii civile. (...)"
Aceste considerente, care se regăsesc și în doctrină, evidențiază natura juridică diferită a celor două acte juridice sinalagmatice.
Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să vândă, respectiv să cumpere un lucru pentru un preț determinabil. Ea reprezintă un act juridic distinct de contractul de vânzare-cumpărare și presupune îndeplinirea condițiilor de fond (privitoare la capacitate, consimțământ, obiect, cauză) și de formă, prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii acesteia, conform principiului tempus regit actum.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de creanță, corelativ obligației celeilalte părți de a încheia contractul promis.
În ipoteza în care, la împlinirea termenului convenit, una dintre părți refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere executarea silită a obligației în natură sau prin echivalent.
Potrivit art.1272 alin.1 C.civ., contractul valabil încheiat obligă părțile nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.
Art.1528 alin.1 C.civ., în cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși ori să facă să fie executată obligația.
Așadar, pentru considerentele expuse, tribunalul apreciază că momentul îndeplinirii obligației asumate - de a face - de a încheia contractul promis, se raportează la momentul împlinirii termenului convenit pentru încheierea contractului, când una dintre părți refuză încheierea contractului, cealaltă parte fiind îndreptățită la executarea silită a obligației în natură, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Prin urmare, pentru motivele expuse, tribunalul va admite apelul formulat de către societatea Apollo Properties S.R.L. împotriva Sentinței civile nr. 2306 pronunțată de Judecătoria Călărași în data de 10.11.2017, pe care o schimbă în parte cu privire la obligarea pârâtului Ghiță Mircea la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru următoarele suprafețe de teren:
- suprafața de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul__, tarlaua __, parcela __;
- suprafața de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __.
În cazul în care debitorul - pârâtul Ghiță Mircea refuză să execute obligația menționată, tribunalul față de dispozițiile art.1528 C.civ. menționate, va autoriza reclamantei la îndeplinirea/realizarea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 și rejudecând va obliga pârâtul la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru următoarele suprafețe de teren - suprafața de 840 mp teren arabil extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __; suprafața de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __ și va autoriza reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâtului și pe cheltuiala reclamantei, să procedeze la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru suprafețele de teren menționate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de către societatea __ împotriva Sentinței civile nr. __ pronunțată de Judecătoria Călărași în data de 10.11.2017, pe care o schimbă în parte cu privire la obligarea pârâtului, respectiv autorizarea reclamantei la îndeplinirea/realizarea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 și rejudecând:
Obligă pârâtul la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru următoarele suprafețe de teren:
- suprafața de 840 mp teren arabil extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __;
- suprafața de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __.
Autorizează reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâtului și pe cheltuiala reclamantei, să procedeze la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru suprafețele de teren menționate.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică
| ← Sechestru asigurator . Jurisprudență Chemare în judecată... | Executarea silită în natură a unei obligaţii de a face.... → |
|---|
