LOCATIUNE. INDIVIZIUNE. COPROPRIETARI. CONTRACT ÎNCHEIAT DE UN SINGUR COPROPRIETAR.
| Comentarii |
|
CONFUZIUNE. OBLIGAŢIE DE GARANŢIE. REZILIEREA CONTRACTULUI. RESPINGEREA ACŢIUNII (Art. 1420.1441C. civ.)
Coproprietarul unui imobil, neavând un drept exclusiv de proprietate, nu poate face acte de dispoziţie ţi nici chiar acte de administraţie, cum ar fi închirierea imobilului, fără concursul tuturor coproprietarilor.
Totuşi, coproprietarul, care a devenit proprietar exclusiv al imobilului fost în indiviziune, trebuie să respecte contractele de locaţie chiar nevalabile încheiate de un alt coproprietar, căci el, fiind succesorul cu titlu particular al acestuia, este ţinut să garanteze pe locatar, iar nu să-l evingă.
(Ed. Iazidjian cu Petre Săndulescu)
CURTEA (după divergenţă): Asupra motivului III din recursul declarat de Eduard Iazidjian, împotriva sentinţei nr. 511 din 14 Mai 1945 a Tribunalului Ilfov s. Vl-a, dată în proces cu Petre Săndulescu.
Având în vedere sentinţa atacată cu recurs, din care rezultă că la 12 Mai 1942, Valeriu Nicolin închiriază recurentului Eduard Iazidjian imobilul din Bucureşti, str. Domnul Tudor nr. 4, fără a încunoştiinţa pe chiriaş că el nu este proprietar decât pe jumătate din imobil, cealaltă jumătate aparţinând soţiei sale Teodora Nicolin; că la 5 Noiembrie 1942 intimatul Petre Săndulescu cumpără jumătatea de imobil care aparţinea ca avere parafernală Teodorei Nicolin, intentând apoi la 4 Noiembrie 1943 acţiune contra lui Eduard Iazidjian, recurentul, prin care cere anularea contractului de închiriere, pe motiv că este încheiat numai de unul din coproprietari; că, la 17 Noiembrie 1943, în cursul procesului de anulare, intimatul cumpără şi jumătatea lui Valeriu Nicolin; că Judecătoria ocolului III urban Bucureşti, prin cartea de judecată civilă nr. 19/1944, a respins acţiunea ca inadmisibilă, motivând că intimatul a cumpărat posterior intentării acţiunii şi cea de-a doua jumătate indiviză, aparţinând lui Valeriu Nicolin, devenind astfel, în locul acestuia, obligat a asigura
chiriaşului folosinţa imobilului în discuţiune; că apelul {acut de intimat a fost admis prin sentinţa atacată cu recurs, cu motivarea: că hotărârile judecătoreşti având efect declarativ, trebuie avută în vedere situaţia părţilor din momentul introducerii acţiunii, nu şi schimbările intervenite în cursul procesului, în ce priveşte calitatea părţilor, şi în speţă, în momentul introducerii acţiunii pentru anularea contractului de închiriere, intimatul nu cumpărase şi partea lui Valeriu Nicolin; că, de altfel, mai spune Tribunalul, obligaţiunea prevăzută de art. 1420 C. civ., pusă locatorului de a garanta locatarului folosinţa imobilului, constituie o obligaţiune personală a locatorului, care este deci un res inter alios pentru terţele persoane, între care figurează şi achizitorul imobilului; că dacă prin art. 1441 C. civ. se pune această îndatorire de a respecta o obligaţiune personală a vânzătorului, cum e aceea arătată mai sus, acest text consacră o abatere dela regula prevăzută prin art. 969 şi 972 C. civ., după care obligaţiunile personale nu au putere decât între părţile ce au participat la contractarea lor; că deci, continuă instanţa de fond, fiind vorba de un text de excepţie, urmează a fi aplicat în mod restrictiv şi anume în sensul că, obligând pe cumpărător a respecta un angajament personal al vânzătorului, legiuitorul a
subînţeles că trebuie să fie vorba de un angajament contractat în chip valabil, ceea ce nu este cazul în speţă, deoarece închirierea imobilului nu este valabilă, ea fiind făcută numai de un singur coproprietar.
Văzând motivul III de recurs astfel enunţat:
«Violarea art. 1420 şi 1441 din Codul civil şi a principiului că cel obligat nu poate evinge».
Având în vedere că prin dezvoltarea acestui motiv, se susţine că, deşi instanţa de fond constată că intimatul a devenit proprietar al întregului imobil, refuză totuşi să aplice regula de drept, conform căreia cel obligat la garanţie nu poate evinge, motivând că acţiunea are să fie judecată pe data intentării ei, fără ca soluţia ce urmează a i se da să poată fi influenţată de o situaţie juridică creată în urma intentării; că această soluţiune este eronată, spune recurentul, deoarece în regimul nostru procedural, calitatea părţilor trebuie să subziste până la pronunţarea hotărârii definitive; că în cazul de faţă, intimatul, în calitate de achizitor al părţii coproprietarului care încheiase contractul de închiriere, este pus în situaţia de garant al folosinţei în care se găsea acesta faţă de recurent; că Tribunalul, neţinând seamă de această schimbare a calităţii intimatului în cursul procesului, a violat textele şi principiul enunţate în formula rezumativă a motivului de casare.
Având în vedere că, potrivit art. 1441 C. civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, dacă a fost făcută prin act autentic sau prin act privat, dar cu dată certă.
Considerând că coproprietarul unui imobil neavând un drept exclusiv de proprietate, ci numai un drept indiviz asupra fiecărei fracţiuni din acel imobil, urmează că dânsul nu poate face acte de dispoziţie, în afară de cele relative la partea sa indiviză şi nici chiar acte de administraţie, cum ar fi o închiriere privitoare la un asemenea imobil, fără concursul tuturor coproprietarilor.
Considerând că, deşi din acest punct de vedere intimatul ar fi fost autorizat a cere nulitatea contractului de închiriere făcută fără consimţământul său de Valeriu Nicolin, celălalt coproprietar al imobilului, totuşi, dată fiind noua situaţiune juridică ce şi-a creat în urmă, prin cumpărarea părţii indivize
şi a coproprietarului Valeriu Nicolin, dânsul trebuie obligat a respecta închirierea făcută numai de acesta.
Că, în adevăr, intimatul cumpărând şi porţiunea acestui coproprietar, după ce el contractase închirierea, prin aceasta, în calitate de succesor cu titlu particular al lui Valeriu Nicolin, este obligat în conformitate cu art. 1420 C. civ. a face ca locatarul să se poată folosi în tot timpul locaţiunii de imobilul închiriat şi prin nici un fapt al său să nu împiedice această folosinţă; că această obligaţiune de garanţie, având un caracter indivizibil, ca toate obligaţiunile de a face sau a nu face în general, prin aceasta dânsul este ţinut să procure folosinţa întregului imobil şi ca atare nu mai poate exercita în contra recurentului o acţiune în nulitatea contractului de închiriere, aşa cum ar fi putut-o face înainte de cumpărarea porţiunii coproprietarului care a contractat închirierea.
Considerând că intimatul, în calitate de succesor cu titlu particular al locatorului, fiind ţinut să respecte contractul de închiriere încheiat de acesta, este indiferent dacă a dobândit această calitate înainte sau după intentarea acţiunii, deoarece, contrariu de ceea ce afirmă Tribunalul, nici un text de lege sau principiu de drept nu împiedică instanţa de a ţine seama de noua situaţiune juridică a părţilor, atunci când ea s-a schimbat după intentarea acţiunii şi când ea este invocată în cursul procesului.
Că, de asemenea, este indiferentă împrejurarea dacă contractul a cărui anulare se află în discuţie este valabil sau nu, căci după cum Valeriu Nicolin, autorul intimatului, nu putea invoca el însuşi nulitatea actului de închiriere, tot astfel intimatul, în calitate de succesor cu titlu particular al acestuia, nu poate invoca o neregularitate a actului de închiriere, a cărui executare tocmai este obligat s-o garanteze, neregularitate de care nu se poate prevala decât celălalt coproprietar.
Că deci, numai cu violarea art. 1420 şi 1441 din codul civil şi a principiului că cel obligat nu poate evinge a putut Tribunalul să decidă contrariul, astfel că motivul de casare este fondat, urmează a fi admis şi decizia dată a fi casată cu trimitere spre o nouă judecată la aceeaşi instanţă, cu cheltuieli de judecată care prin apreciere se fixează la 20.000 lei.
Pentru aceste motive, admite recursul.
Decizia nr. 70 din 28 Ianuarie 1946. înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Preşedinţia d-lui Oconel Cireş, prim-preşedinte.
COMENTARIU
(1) în timpul indiviziunii asupra unui imobil unul din coproprietari încheie un contract de închiriere având ca obiect bunul comun, fără a încunoştiinţa pe chiriaş că nu este proprietar decât pe jumătate din imobil; celălalt coproprietar vânzând partea sa indiviză, cumpărătorul cheamă în judecată pe chiriaş, cerând anularea contractului pe motiv că a fost încheiat numai de unul din coproprietari şi în urmă, când instanţa în anulare era încă pendentă, cumpără şi cealaltă jumătate dela coproprietarul care încheiase contractul de locaţiune.
în această situaţiune, înalta Curte, chemată a se pronunţa asupra chestiunii de a se şti dacă contractul este valabil şi opozabil proprietarului imobilului, decide în sens afirmativ; în sprijinul soluţiunii date, Instanţa Supremă argumentează că deşi în principiu un coproprietar nu poate face nici chiar un act de administraţie, cum ar fi o închiriere, cu privire la imobilul indiviz, fără concursul celorlalţi coproprietari, totuşi în speţă contractul încheiat a devenit opozabil cumpărătorului din momentul în care acesta a dobândit partea indiviză a coproprietarului care încheiase contractul de închiriere, întrucât în calitate de succesor cu titlu particular al acestuia, el este ţinut ca şi autorul său în virtutea art. 1420 al. III combinat cu art. 1441 C. civ., a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat de lucrul închiriat, în tot timpul locaţiunii şi această obligaţie de a face, având un caracter indivizibil, urmează că cumpărătorul este ţinut să procure şi să asigure folosinţa întregului imobil închiriat. înalta Curte mai adaugă că este indiferent în cauză dacă cumpărătorul a dobândit calitatea de succesor cu titlu particular, înainte sau după intentarea acţiunii şi dacă contractul a cărui anulare se află în discuţie este valabil sau nu.
Soluţiunea dată de înalta Curte litigiului dedus în faţa ei, o considerăm justă, deşi motivarea lasă de dorit în unele privinţe.
în primul loc, principiul enunţat că actele de administraţie făcute de un coproprietar cu privire la imobilul indiviz, fără concursul celorlalţi coindivizari, nu sunt valabile, este formulat într-un sens prea absolut şi nu ţine seama de complexitatea raporturilor juridice care iau naştere în această ipoteză. în adevăr, când e vorba de locaţiunea unui bun indiviz numai de către unul din coproprietari, se pune în discuţiune, pe de o parte, care este eficacitatea unei asemenea convenţiuni în raporturile dintre părţile contractante şi, pe de alta, ce efect poate să aibă faţă de ceilalţi coproprietari care n-au participat la încheierea contractului.
Dacă este adevărat că un asemenea contract nu este opozabil coproprietarilor care nu l-au încheiat, ca fiind res inter alios acta, nu-i mai puţin exact că în raporturile dintre părţile contractante, contractul de locaţiune este valabil deşi prin natura sa el nu poate să aibă de obiect numai partea indiviză cuvenită coproprietarului locator, ci trebuie să poarte asupra totalităţii lucrului comun; în adevăr, este vorba de un act juridic destinat să procure locatarului folosinţa efectivă a unui lucru, ceea ce implică în mod necesar îndeplinirea unor acte materiale prin care se manifestă exerciţiul dreptului cuvenit locatarului; ori, îndeplinirea unor asemenea acte nu este posibilă asupra unei părţi indivize, care prin natura ei este ideală şi abstractă, ci presupune neapărat un lucru având o individualitate fizică bine determinată.
Contractul de locaţiune fiind numai producător de obligaţiuni în sarcina părţilor şi în special locatorul având, în virtutea art. 1420 al. III din C. civ., obligaţiunea de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locaţiunii, urmează că nici un principiu
de drept nu se opune ca un asemenea contract să aibă de obiect un lucru care în tot sau în parte aparţine unui terţ. în adevăr, rezultă din art. 962 urm. C. civ. că, pentru a forma obiectul unei convenţiuni, e necesar, dar suficient, ca lucrul să existe în natură, să fie în comerţ şi să fie determinat cel puţin în specia sa. Ori, locaţiunea lucrului altuia sau locaţiunea făcută de un coindivizar, îndeplineşte toate aceste condiţiuni în ceea ce priveşte obiectul asupra căruia poartă, căci lucrul, pe lângă că există şi este determinat, mai este şi în comerţ cu toate că nu este deloc sau numai în parte în patrimoniul locatorului. In adevăr, lucrul nu trebuie să existe numaidecât în patrimoniul celui care se obligă, chiar în momentul convenţiunii care-1 are ca obiect, căci art. 965 C. civ. decide că lucrurile viitoare pot face obiectul unei obligaţiuni valabile. Rezultă, deci, că obligaţiunea locatorului unui lucru al altuia, în tot sau în parte, conţine toate elementele de existenţă şi validitate ale unei obligaţiuni, urmând ca, în caz de neexecutare, locatorul să răspundă de daune-interese faţă de locatarul de bună credinţă.
Numai dacă se admite validitatea între părţi a contractului de locaţiune făcut de un coindivizar, se poate justifica soluţiunea consfinţită de înalta Curte, care obligă pe cumpărător, în calitate de succesor cu titlu particular al coindivizarului, să respecte contractul de locaţiune şi să presteze folosinţa întregului imobil cumpărat, întrucât obligaţiunea de a face pe locatar să se folosească neîmpiedicat de lucrul închiriat, are un caracter indivizibil (V. asupra regimului coproprietătii nota noastră sub Cas. I, dec. din 20 Martie 1925, P. R. 1927, I,
Aşa fiind, este eronat considerentul din decizia înaltei Curţi care declară «că este indiferentă împrejurarea dacă contractul a cărui anulare se află în discuţie, este valabil sau nu»; în adevăr, obligaţiunea prevăzută de art. 1420 al. III C. civ., ca şi obligaţiunea de garanţie, precum şi aplicarea principiului că cel obligat la garanţie nu poate evinge, implică în mod necesar un contract valabil, căci ele sunt efecte şi consecinţe ce nu pot decurge dintr-un contract nul.
Prin sentinţa atacată cu recurs, instanţa de fond admisese anularea contractului de închiriere pe consideraţiunea că hotărârile judecătoreşti având în principiu un caracter declarativ, urmează că instanţa de judecată trebuie să aibă în vedere situaţia părţilor din momentul introducerii acţiunii şi că, în speţă, în acest moment, intimatul nu cumpărase şi partea celuilalt coproprietar care încheiase contractul de închiriere şi deci nu dobândise calitatea de succesor cu titlu particular al locatorului; cu drept cuvânt înalta Curte înlătură această argumentaţie şi declară că este indiferent în cauză dacă calitatea de succesor particular a fost dobândită înainte sau după intentarea acţiunii, întrucât nici un text de lege sau principiu de drept nu împiedică instanţa să ţină seama de schimbarea situaţiunii juridice a părţilor litigantc, survenită în cursul instanţei, din moment ce a fost invocată de partea interesată. In adevăr, instanţa de fond făcuse o aplicaţiune greşită a principiului că hotărârile judecătoreşti au un efect declarativ.
Acest principiu înseamnă că o hotărâre judecătorească nu creează o stare de lucruri nouă, ci declară lucruri preexistente şi prin urmare dreptul recunoscut de instanţă este presupus că a existat întotdeauna; dar de aici nu rezultă că o parte litigantă nu poate invoca până la închiderea desbaterilor, orice dovadă sau act de natură a modifica situaţiunea respectivă a părţilor cu privire la litigiul dedus în judecată.
| ← SUCCESIUNE. RENUNŢARE CU TITLU GRATUIT ÎN FAVOAREA UNUI COEREDE. | PIERDEREA CECULUI DE CĂTRE CREDITORUL BENEFICIAR. ORDONANŢĂ... → |
|---|
