Momentul naşterii dreptului de creanţă al constructorului lucrării realizate pe terenul altuia. Compatibilitatea limitărilor aduse dreptului de proprietate conform art. 494 C.civ. cu exigenţele art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia pentru Apă
| Comentarii |
|
C.civ., art. 494
în ipoteza reglementată de dispoziţiile art. 494 C.civ., constructorul de bună-credinţă nu este titularul dreptului de proprietate asupra lucrării edificate pe terenul altuia, ci, în urma exercitării dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, el devine titularul unui drept de creanţă.
Prin aplicarea dispoziţiilor art. 494 C.civ. nu se realizează o privare de proprietate a constructorului, legiuitorul acordând prioritate în vederea asigurării unui echilibru just între interesele proprietarului terenului şi interesele proprietarului construcţiei, primului.
C.A. Constanţa, secţia civilă, decizia nr. 312 din 6 iunie 2007
(nepublicată)
Articolele 493 şi 494 C.civ. reglementează situaţiile în care poate fi răsturnată prezumţia conform căreia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o altă lucrare pe cheltuiala sa. Dacă sunt întrunite elementele de fapt care configurează ipotezele reglementate prin dispoziţiile art. 493 şi 494 C.civ., este răsturnată însă, nu numai această prezumţie, ci şi prezumţia de proprietar; dar, chiar dacă proprietarul terenului nu mai beneficiază de această prezumţie după ce s-a făcut dovada elementelor uneia sau alteia dintre ipotezele reglementate prin aceste dispoziţii legale, el poate face dovada că şi-a exercitat dreptul de accesiune, devenind astfel şi proprietarul lucrului principal.
în speţă, reclamanţii s-au legitimat ca proprietari ai terenului în suprafaţă de 848,35 mp, situat în Costineşti, strada G., jud. Constanţa, imobil dobândit prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3 din 7 ianuarie 2004 de BNP I.A., încheiat cu vânzătoarele D.E., V.G., B.F.,
B.L. şi B.M.
Terenul în litigiu a făcut parte dintr-un lot de 1300 mp reconstituit în baza Legii nr. 18/1991, după defuncţii F.G. şi N., în beneficiul moştenitorilor D.E., B.F., F.A. şi V.R., iar în urma partajului judiciar, acest lot a fost atribuit cumpărătorilor (sentinţa civilă nr. 562/2002, pronunţată de Judecătoria Mangalia).
Deşi la momentul partajului lotul de 848,25 mp era afectat de construcţii realizate de coproprietarul F.A., s-a dispus atribuirea lui către coproprietarii vânzători, raporturile dintre proprietarul terenului şi constructorul lucrărilor urmând a fi reglementate ulterior, conform art. 494
C.civ.
Se impune a se face distincţie între momentul naşterii dreptului de accesiune şi momentul dobândirii dreptului de proprietate pur şi simplu asupra lucrării de către proprietarul terenului.
Dreptul de accesiune, ca drept potestativ, se naşte pe măsura încorporării materialelor în teren. Dacă între momentul începerii lucrărilor de către terţul de bună-credinţă şi momentul în care proprietarul terenului intervine pentru a curma continuarea lucrărilor sau momentul în care îşi manifestă voinţa de a lua în stăpânire terenul - cazul în speţă - materialele au fost deja încorporate în teren, dreptul de accesiune se naşte în legătură cu lucrarea, indiferent de stadiul de execuţie în care ea se află.
Odată ce proprietarul terenului şi-a exercitat dreptul de accesiune, cerând atât reluarea stăpânirii terenului, cât şi intrarea în posesie asupra lucrării, se naşte dreptul de creanţă pur şi simplu al autorului lucrării cu privire la despăgubiri.
Prin urmare, în ipoteza reglementată de dispoziţiile art. 494 C.civ., constructorul de bună-credinţă nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrării edificate pe terenul altuia, ci în urma exercitării dreptului de accesiune de către proprietarul terenului el devine titularul unui drept de creanţă.
Obligaţia proprietarului fondului (terenului) corelativă dreptului de creanţă al autorului lucrării se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel încât autorul lucrării îşi poate realiza dreptul său de creanţă împotriva proprietarului actual - în speţă, reclamanţii - iar nu împotriva proprietarului terenului de la data executării lucrării.
Prin urmare, în condiţiile în care D.E., V.R., B.F., B.L. şi B.M.A. au vândut terenul proprietatea lor, dobândit în urma partajului succesoral cu pârâţii, înainte de a exercita dreptul de accesiune, adică înainte de a-şi manifesta voinţa în sensul preluării lucrărilor edificate de pârâţi pe acest teren odată cu reluarea stăpânirii asupra terenului, s-a transmis reclamantului cumpărător şi dreptul de accesiune.
Ulterior, prin promovarea prezentei cereri de chemare în judecată, reclamanţii cumpărători şi-au exercitat dreptul de accesiune, devenind direct debitorii obligaţiei corelative dreptului de creanţă al pârâţilor F.A. şi M.
Se reţine că prin exercitarea dreptului de accesiune al reclamantului nu s-a produs nicio încălcare a dreptului de proprietate al pârâţilor asupra construcţiilor în litigiu, cât timp raporturile dintre proprietarii terenului şi autorul lucrării se află sub incidenţa dispoziţiilor art. 494 C.civ.
Legiuitorul a recunoscut posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate privată de către o anumită persoană prin uzucapiune sau prin posesie de bună-credinţă asupra bunurilor mobile, cu consecinţa implicită a pierderii dreptului de proprietate de către o altă persoană. Asemenea excepţii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns şi în considerarea principiului echităţii.
Astfel se explică de ce proprietarul terenului poate să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării făcute de un terţ, în condiţiile art. 494 C.civ.
în mod simetric, legiuitorul a putut să restrângă dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrării este de bună-credinţă, obligându-1 pe primul să preia în proprietate lucrarea, în măsura în care îşi manifestă dorinţa de a relua stăpânirea terenului.
Prin urmare, nu poate fi primită critica recurenţilor pârâţi conform căreia, prin aplicarea dispoziţiilor art. 494 C.civ., instanţa de apel a realizat o privare a pârâţilor de dreptul de proprietate asupra construcţiilor realizate pe terenul reclamanţilor, legiuitorul acordând prioritate, în vederea asigurării unui echilibru just între interesele proprietarului terenului şi interesele proprietarului construcţiei, primului.
Exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigenţe. Dacă în raportare pe verticală, adică în raporturile cu autorităţile, legiuitorul nu poate să facă nicio excepţie de la principiul garantării dreptului de proprietate privată, fară a încălca legea fundamentală, în raporturile pe orizontală, adică în raporturile de drept privat, legiuitorului îi
sunt îngăduite asemenea excepţii, printr-o lege organică, aşa cum este cazul art. 494 C.civ.
| ← Teren expropriat. Construcţie edificată de stat anterior... | Nerespectarea obligaţiei de plată a primelor de asigurare de... → |
|---|
