Teren expropriat. Construcţie edificată de stat anterior retrocedării acestuia către fostul proprietar. Inexistenţa bunei-cre-dinţe. Regimul juridic al imobilului în întregul său. Prescripţie achizitivă. Inaplicabilitate
| Comentarii |
|
C.civ., art. 492-494, art. 1864 şi urm.
Titularul dreptului de proprietate asupra terenului devine prin accesiune şi proprietarul construcţiei edificate pe acesta, fiind indiferent faptul că ea a fost realizată după preluarea terenului de către stat şi anterior retrocedării către fostul proprietar.
Imobilul compus din teren şi construcţie are un regim juridic unic, determinat de situaţia bunului principal, respectiv terenul de 404 mp, restituit fostului proprietar prin hotărâre judecătorească, hotărâre prin care s-a stabilit în mod irevocabil că preluarea bunului s-a făcut fără titlu, condiţii în care nu se poate considera că acesta face parte din domeniul public al statului conform prevederilor Legii nr. 213/1998.
Acesta fiind regimul juridic al imobilului în întregul său, prescripţia achizitivă opusă de pârâţi în privinţa construcţiei nu putea opera, întrucât astfel s-ar crea o situaţie juridică distinctă şi în contradicţie cu legea, cu privire la o parte din imobil, respectiv construcţia, faţă de cea a terenului stabilită în modul arătat.
C.A. Craiova, secţia civilă, decizia nr. 2913/2006
(nepublicată)
La data de 30 august 2005, reclamanţii B.L. şi Ţ.L. au chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local Craiova - Serviciul Public de Administrare a Pieţelor şi Târgurilor, Consiliul Local Craiova, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, solicitând ca instanţa să oblige pe pârâţi la demolarea restaurantului N. în suprafaţă construită de 404 mp din Craiova, str. N.B., jud. Dolj, pe terenul proprietatea reclamanţilor, iar
în caz de refuz, să fie autorizaţi reclamanţii să demoleze construcţia pe cheltuiala pârâţilor, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că prin contractul de vân-zare-cumpărare nr. 2072 din 19 august 2005, întocmit de BNP G.I., au dobândit proprietatea asupra terenului intravilan în suprafaţă de 404,27 mp din acte, suprafaţa de 404 mp din măsurători, teren la adresa arătată mai sus, cu vecinii: N - aleea de acces, S - RAADPFL, E - Piaţa Centrală, V - D.A. şi M.D.
Terenul a fost dobândit de D.A. prin decizia civilă nr. 427 din 7 martie 2003 pronunţată de Tribunalul Dolj, iar pe acest teren s-a edificat un restaurant - bufet, construit pe fundaţie de beton şi zid din cărămidă şi o terasă, aceste mijloace făcând parte din domeniul public al Craiovei.
Restaurantul N. a fost construit abuziv în anul 1970, fără ca statul să aibă un titlu în baza căruia a preluat acest teren, în prezent fiind administrat de Consiliul Local Craiova - Serviciul Public de Administrare a Pieţelor şi Târgurilor, constructor de rea-credinţă, cel puţin de la data promovării acţiunii în revendicare de proprietarul D.A. (10 ianuarie 2000).
Atât în primă instanţă cât şi în apel acţiunea reclamanţilor a fost respinsă.
S-a reţinut că prevederile art. 494 alin. (3) C.civ. sunt incidente în speţă, faţă de faptul că la data edificării construcţiei restaurantului N., respectiv în anul 1970, pârâţii au fost de bună-credinţă, considerându-se titularii dreptului de proprietate asupra terenului, bun care a făcut obiectul proiectelor de expropriere în cadrul programului „Tema de proiectare” prin care se urmărea mutarea Pieţei Centrale Craiova de pe amplasamentul din str. A.I. Cuza în cvartalul de pe Calea Bucureşti.
Programul a avut la bază avizul tehnic favorabil nr. 155 din 26 noiembrie 1959 emis de secţiunea Arhitectură şi Sistematizare, autorizaţia de construcţii nr. 1256/1965 şi alte documentaţii, între care şi cele referitoare la exproprierea unor terenuri proprietate particulară în suprafaţă de 6006 mp situate pe străzile V. Alecsandri, N. Bălcescu şi Calea Bucureşti.
Acestea au fost de natură să creeze constructorului credinţa că terenul nu mai aparţine persoanelor fizice, fiind trecut în proprietatea statului în vederea construirii unor obiective de interes public.
S-a concluzionat că, în aceste condiţii, este lipsită de relevanţă împrejurarea că în cadrul acţiunii în revendicare introdusă de foştii proprietari împotriva statului s-a constatat că suprafaţa de 404 mp a fost preluată fără titlu valabil, importantă fiind convingerea constructorului.
Recursul declarat în cauză a fost admis pentru următoarele considerente:
Dispoziţiile art. 492-494 C.civ. privitoare la accesiunea imobiliară artificială şi consecinţele acesteia au fost greşit interpretate în cauză, în raport de situaţia bunului în litigiu şi condiţiile edificării construcţiei de către pârâţi.
Imobilul compus din teren şi construcţie are un regim juridic unic, determinat de situaţia bunului principal, respectiv terenul de 404 mp, restituit fostului proprietar - D.A. - prin decizia civilă nr. 427/2003 a Tribunalului Dolj (şi vândut ulterior reclamanţilor prin contractul autentificat sub nr. 2072/19.08.2005), hotărâre prin care s-a stabilit în mod irevocabil că preluarea bunului s-a făcut fără titlu, condiţii în care nu se poate considera că acesta face parte din domeniul public al statului conform prevederilor Legii nr. 213/1998.
Titularul dreptului de proprietate asupra terenului a devenit, prin accesiune, potrivit dispoziţiilor art. 492-494 C.civ., şi proprietarul construcţiei edificate pe acesta, fiind indiferent faptul că ea a fost realizată după preluarea terenului de către stat şi anterior retrocedării lui către fostul proprietar.
Acesta fiind regimul juridic al imobilului în întregul său, prescripţia achizitivă opusă de pârâţi în privinţa construcţiei nu putea opera, întrucât astfel s-ar crea o situaţie juridică distinctă şi în contradicţie cu legea, cu privire la o parte din imobil, respectiv construcţia, faţă de cea a terenului, stabilită în modul arătat.
Deşi s-a considerat că singurul element determinant în rezolvarea cauzei îl reprezintă convingerea constructorului cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului, aprecierea instanţei de apel asupra irelevanţei în cauza de faţă a constatării făcute prin hotărârea pronunţată în acţiunea în revendicare promovată de fostul proprietar, în sensul că terenul în litigiu a fost preluat fară titlu, este greşită.
Rezultă cu certitudine din actele depuse că terenul a fost considerat ca făcând parte din domeniul public, fiind permanent în administrarea organelor administraţiei locale, care au şi edificat construcţia, astfel că era necesară analizarea bunei sau relei-credinţe raportat şi la modalitatea în care s-a făcut deposedarea proprietarului terenului, de aceasta depinzând în mod direct şi nemijlocit convingerea constructorului.
Constatarea făcută în considerentele deciziei civile nr. 427 din 7 martie 2003 a Tribunalului Dolj, privind preluarea fără titlu a terenului de către stat, nu este contrazisă de probele administrate în cauză, probe care nu confirmă apărările pârâţilor.
în documentaţia invocată în motivarea deciziei recurate, ca justificatoare în privinţa trecerii cu titlu a terenului în proprietatea statului şi a
bunei-credinţe a constructorului, nu este evidenţiat terenul în litigiu. Astfel, programul „Temă de proiectare” prin care se urmărea mutarea Pieţei Centrale Craiova de pe amplasamentul din str. A.I. Cuza în cvartalul de pe Calea Bucureşti, cuprinde obiectivele - construcţii - ce urmau a fi edificate în baza avizului tehnic favorabil nr. 155/1959 emis de Secţiunea Arhitecturii şi Sistematizare; tabelul privind proprietăţile ce urmau a fi expropriate nu menţionează numele autorilor vânzătoarei D.A., acesta nefiind înscris nici în documentaţia ce reprezintă propunerea de expropriere a suprafeţei totale de 6006 mp, înaintată Secretariatului General al Consiliului de Miniştri sub nr. 39310 din 25 noiembrie 1958, propunere care, de altfel, nu rezultă că ar fi fost concretizată prin emiterea unui decret de expropriere. Cât priveşte Decretul nr. 400/1955 de expropriere, invocat de pârâţi în întâmpinarea depusă la instanţa de fond, acesta este anterior documentaţiei referitoare la programul de amenajare a pieţei.
în această documentaţie figurează propunerea de expropriere a terenului de 100 mp aparţinând numitei J.I., de la care pretind pârâţii că a fost dobândită suprafaţa în litigiu de soţii P.C. şi G., aceştia vânzând imobilul la data de 30 decembrie 1971 lui C.E. (autoarea vânzătoarei D.A.).
Transmiterea proprietăţii în modalitatea arătată nu este dovedită, iar pe de altă parte, chiar dacă s-ar accepta susţinerea pârâţilor, se constată că terenul numitei J. nu a făcut în cele din urmă obiectul exproprierii şi, mai mult, atât documentaţia menţionată, cât şi declaraţia prin care J.I. vindea fostului Sfat Popular Craiova 100 mp datează din 1958, or, C.E. a cumpărat terenul în 1971 de la soţii P., ceea ce presupune că la acea dată vânzătorii deţineau în proprietate suprafaţa înstrăinată prin act autentic.
Dată fiind această situaţie, constatarea calităţii pârâţilor de constructori de bună-credinţă este lipsită de temei.
Are această calitate persoana care construieşte pe un teren având convingerea - eronată - că acesta îi aparţine. Pârâţii nu se pot prevala de drepturile constructorului de bună-credinţă atâta timp cât, în calitate de emitenţi ai documentaţiei ce viza exproprierea terenurilor, nefinalizată prin emiterea actului normativ, dar şi de administratori ai bunului din momentul preluării, au cunoscut că deţinerea lui nu se întemeiază pe un titlu valabil şi în consecinţă nu pot invoca eroarea asupra titularului dreptului de proprietate.
Prezumţia că orice teren aflat în posesia statului aparţinea proprietăţii publice, indiferent de existenţa sau inexistenţa unui titlu legal care să justifice exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, nu constituie
temei al invocării bunei-credinţe a constructorului, cu atât mai mult în situaţia dată, în care acesta se identifică cu organul administraţiei locale în al cărui patrimoniu se pretinde că s-a aflat terenul.
Concluzia care se desprinde este aceea că pârâţii au construit având cunoştinţă că terenul nu a intrat legal în patrimoniul statului, situaţie în care cererea reclamanţilor este întemeiată, conform dispoziţiilor art. 494 C.civ. care, cu privire la constructorul de rea-credinţă, conferă proprietarului terenului dreptul de a opta între păstrarea lucrărilor şi obligarea constructorului la ridicarea investiţiilor pe cheltuiala acestuia din urmă.
Textul ocroteşte interesele proprietarului terenului, lăsând exclusiv la latitudinea acestuia să hotărască dacă păstrează investiţiile sau cere demolarea lor.
întrucât în speţă reclamanţii au optat pentru ridicarea construcţiei, cererea lor este fondată.
Faţă de aceste considerente, recursul a fost admis conform art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. (3) C.proc.civ. şi modificându-se ambele hotărâri, acţiunea va fi admisă faţă de pârâţii Consiliul Local Craiova -Serviciul Public de Administrare a Pieţelor şi Târgurilor şi Consiliul Local Craiova, care vor fi obligaţi să demoleze construcţia Restaurant N. situată în Craiova str. N.B., pe terenul proprietatea reclamanţilor în suprafaţă de 404 mp, iar în caz de refuz aceştia vor fi autorizaţi să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâţilor.
| ← Momentul naşterii dreptului de accesiune şi momentul... | Momentul naşterii dreptului de creanţă al constructorului... → |
|---|
