Obligaţia de diligenţă a chiriaşului. despăgubiri.

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 1085A din data de 13.06.2016

Litigii cu profesioniștii.

Contract de închiriere încheiat de către utilizatorul din contractul de leasing financiar imobiliar, cu încălcarea clauzei contractuale ce prevedea necesitatea acordului prealabil scris al finanțatorului. Obligația de diligență a chiriașului. Despăgubiri.

În analizarea bunei credințe, precum și a valabilității contractului de închiriere relevanță prezintă dispozițiile din contractul de leasing imobiliar privind obligația de informare prealabilă cu privire la intențiile contractuale ale utilizatorului cât și cu privire la persoana subchiriașului și a clauzelor contractului.

Dată fiind obligația de diligență implicită la încheierea unui contract de închiriere pentru o chirie lunară de 2 000 Euro și reținând că locatorul, profesionist, dispunea de un nivel de pregătire juridică superior celui unui consumator mediu, Curtea va înlătura apărarea acestuia potrivit căreia nu a cunoscut și nu a putut anticipa existența unui contract de leasing.

Verificarea titlului în temeiul căruia era deținut imobilul de către locator se subsuma unei obligații de diligență contractuală minime astfel că neîndeplinirea acesteia nu probează buna credință ci neglijența circumscrisă culpei.

(Curtea de Apel București - Secția a VI-a Civilă

Decizia civilă nr.1085/A din 13.06.2016)

Prin cererea formulată la data de 18.12.2013, înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a VI-a Civilă sub nr. 40753/3/2015, reclamanta F L R IFN S.A. a chemat în judecată pe pârâta S C A C & C, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 54.000 Euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosința a spațiului de la etajul 3 al imobilului din str. A… nr. 26, sector 1, București, proprietatea reclamantei, precum și la plata a dobânzii legale aferentă debitului principal, calculată de la data scadenței și până la data plații efective.

De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

S-a arătat în motivarea cererii că reclamanta în calitate de finanțator a cumpărat, în baza Contractului de vânzare-cumpărare nr. 3590 din 20 decembrie 2007, imobilul situat în strada A... nr. 26, et. 1, sector 1, București, România, pe care l-a transmis în regim de leasing către L D S.R.L., cu sediul în strada A… nr. 26, sector 1, București, în baza Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007.

Având în vedere că L D S.R.L., nu și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate a arătat reclamanta că a reziliat Contractul de leasing la data de 15 aprilie 2010 și a inițiat procedura executării silite împotriva L D S.R.L. pentru recuperarea debitului și a imobilului.

Cu ocazia executării silite, a arătat reclamanta că a luat cunoștință de faptul că etajul 3 al imobilului era ocupat de pârâtă, iar aceasta pentru a justifica dreptul de folosință asupra spațiului a prezentat Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010.

Având în vedere că, potrivit Contractului de închiriere, pârâta a devenit debitor al societății L D S.R.L. pentru sumele care trebuiau achitate cu titlu de chirie, iar L D S.R.L. are calitatea de debitor al reclamantei, în cadrul dosarului de executare, executorul judecătoresc a transmis adresa de poprire către pârâtă.

Întrucât pârâta nu a consemnat sumele de bani conform adresei de înființare a popririi, a arătat reclamanta că a formulat cerere de validare a popririi, solicitând obligarea pârâtei la plata tuturor sumelor datorate de pârâtă către L D S.R.L., în temeiul Contractului de închiriere.

Judecătoria Sectorului 1 București a respins în mod irevocabil cererea formulată de reclamantă, constatând următoarele: între pârâtă și L D S.R.L. s-au desfășurat doar în perioada 01.03.2010-15.04.2010 raporturi contractuale în baza Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010. Potrivit notificării de reziliere, Contractul de leasing nr. 2199/19.12.2007 a încetat la data de 15.04.2010 și L D S.R.L. avea obligația de a preda imobilul [...] începând cu aceeași data încetând și Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010 odată cu desființarea dreptului de folosință al locatorului/utilizatorului, respectiv a obiectului contractului de închiriere. Este adevărat ca utilizatorul a continuat să folosească imobilul și ulterior acestei date, însă nu în temeiul unui drept de folosință asupra imobilului, ci în mod abuziv .

Astfel, începând cu data de 15 aprilie 2010, data rezilierii Contractului de leasing, nici pârâta și nici L D S.R.L. nu au mai avut niciun drept de folosință asupra spațiului, fapt constatat și prin sentința nr. 4162 din data de 8 martie 2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 în dosarul civil nr. 50897/299/2011, rămasă irevocabilă.

De altfel, Contractul de închiriere a fost încheiat în mod abuziv, întrucât L D S.R.L. nu a avut acordul proprietarului F L, deși potrivit art. 9.2 lit. h) din Contractul de leasing obligațiile L D S.R.L sunt [...] să nu subînchirieze imobilul decât cu acordul scris prealabil al reclamantei, atât cu privire la persoana subchiriașului, cât și asupra clauzelor contractului de subînchiriere; potrivit art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing locatarul/utilizatorul se obligă să nu greveze de sarcini bunul care face obiectul Contractului de leasing decât cu acordul finanțatorului.

A mai arătat reclamanta că atât pârâta, cât și L D S.R.L. cunoșteau prevederile Contractului de leasing, întrucât pârâta a formulat cerere către BNP S.L.I. prin care a solicitat notarea Contractului de închiriere în Cartea Funciară nr. 76833, a sectorului 1 București, anexând Contractul de închiriere și Contractul de leasing.

De asemenea, a arătat reclamanta că pârâta nu a dobândit în mod legal dreptul de folosință asupra spațiului, iar după data rezilierii nu a mai avut nici măcar un titlu aparent de folosința a spațiului.

Chiar dacă reclamanta a reziliat Contractul de leasing și a solicitat L D S.R.L. restituirea imobilului, executorul judecătoresc afișând pe ușa imobilului mai multe somații, pârâta a continuat în mod abuziv să folosească spațiul.

În temeiul Contractului de leasing, reclamanta a evacuat pârâta din spațiul menționat mai sus la data de 11 iulie 2012, prin executare silită.

Astfel, în perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) - 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei din spațiu, reclamanta a fost lipsită de folosința spațiului, neavând posibilitatea de a-l închiria sau de a-l vinde liber de sarcini.

Înregistrarea în Cartea Funciară a Contractului de închiriere este opozabilă numai terților, dar reclamanta nu este terț, ci este chiar proprietarul Spațiului, care nu numai ca nu și-a dat acordul pentru subînchiriere, dar nici măcar nu a fost încunoștințată despre folosirea spațiului de către un terț.

Fapta pârâtei de a încheia Contractul de închiriere cu L D S.R.L. cu încălcarea prevederilor legale și contractuale arătate mai sus, de a folosi în mod abuziv spațiul și de a refuza predarea acestuia la solicitarea reclamantei, este ilicită, cauzându-se reclamantei un prejudiciu constând în lipsa de folosință a spațiului în perioada 15 aprilie 2010- 11 iulie 2012.

Așadar, reținând caracterul ilicit al faptei, sunt întrunite elementele răspunderii civile delictuale, prevăzute de art. 998 și art. 999 din Codul civil de la 1864.

Astfel fapta ilicită a pârâtei constă în refuzul expres de a elibera spațiul deținut, iar vinovăția în folosința spațiului, deși cunoștea situația juridică a acestuia și faptul că nu exista acordul proprietarului pentru folosirea spațiului.

Prejudiciul suferit de reclamantă este reprezentat de contravaloarea lipsei de folosință, pârâta refuzând în mod constant după data notificării încetării Contractului de leasing, în temeiul căruia, deși fraudulos, a dobândit un drept de folosința asupra unei părți din imobilul proprietatea spațiului, să lase spațiul în deplină și liniștită proprietate a titularului de drept.

Pe cale de consecință, a arătat reclamanta că a fost în imposibilitatea faptică de a utiliza spațiul, de a dispune de acesta, în concret de a-și exercita prerogativele de proprietar în toată perioada cuprinsă între 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) și data de 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei).

A menționat reclamanta că prejudiciul pe care l-a suferit, beneficiul nerealizat, este cuantificabil prin raportarea la valoarea apreciată chiar de pârâtă pentru folosința spațiului.

Astfel, conform prevederilor art. 2.1, art. 4.1 si art. 6.1 din Contractul de închiriere, pârâta trebuia să plătească pentru spațiu suma de 2.000 Euro plus TVA/lună.

În consecință, suma datorată de pârâtă este de 54.000 Euro (2.000 Euro x 27 luni) aferenta perioadei 15.04.2010-11.07.2012.

A mai arătat reclamanta că există legătură de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu.

În drept, s-au invocat dispozițiile art. 998 și urm. din Codul civil de la 1864, art. 194 din Codul de procedură civilă, O.G. nr. 51/1997.

La data de 31.07.2014 pârâta a depus întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei, ca inadmisibilă și pe fond, ca neîntemeiată, obligarea acesteia la plata sumei de 25.000 euro reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului, proprietatea reclamantei, pe care l-a deținut în baza contractului de închiriere nr. 2/23/02/2010, înscris în Cartea Funciară a imobilului sub nr. 206604 /19.04.2010, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Prin formularea cererii reconvenționale, părțile au dobândit calități duble, reclamantă-pârâtă F L R IFN S.A. și pârâtă-reclamantă S C A C & C.

În motivarea în fapt a întâmpinării și cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă a arătat că a deținut spațiul în discuție în baza contractului de închiriere încheiat cu L L D A C S.R.L., care, la rândul său, deținea acest spațiu în baza Contractului de leasing nr. 2199/19.12.2007, încheiat cu reclamanta-pârâtă.

Având în vedere faptul că între reclamanta-pârâtă și locatorul pârâtei-reclamante a existat un contract de leasing, iar între locator și pârâta-reclamantă un contract de închiriere, obligațiile dintre părți își au izvorul în aceste contracte, iar o acțiune având ca temei răspunderea civilă delictuală (art. 998 din Codul civil de la 1864) este inadmisibilă, motiv pentru care se solicită respingerea acesteia.

În ceea ce privește contractul de închiriere, a arătat pârâta-reclamantă că acesta este valabil până la data de 01.03.2015 și a fost notat în Cartea Funciară a imobilului, așa cum rezultă din încheierea nr. 206604/19.04.2010 emisă de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliara București Sector 1.

Până la acest moment, contractul de închiriere nu a fost desființat prin hotărârea vreunei instanțe judecătorești, astfel că reprezintă un titlu valabil, în virtutea căruia pârâta-reclamantă a ocupat acest imobil și a efectuat investiții considerabile.

Potrivit contractului, chiriașul beneficiază de protecție deplină chiar și în situația înstrăinării imobilului, astfel la art. 7.1 lit. e, capitolul VII din Contractual de închiriere se prevede că "în cazul transferului dreptului de proprietate sau cedării dreptului de uzufruct asupra spațiului, proprietarul are obligația de a insera în actul încheiat cu noul proprietar/uzufructuar obligația acestora de a respecta toți termenii prezentului contract de închiriere, pe întreaga durată a acestuia și a eventualelor prelungiri".

Potrivit prevederilor punctului 10.2, capitolul X din Contractual de leasing, locatorul avea toate drepturile conferite de dreptul de proprietate asupra imobilului, cu excepția dreptului de dispoziție, prin urmare și dreptul de a închiria.

Cât privește lipsa acordului reclamantei-pârâte la încheierea contractului de închiriere, invocat de aceasta prin acțiune, a arătat pârâta-reclamantă că lipsa acestuia nu invalidează contractul de închiriere, nefiind o cauză de nulitate a acestuia.

În legătura cu acordul reclamantei-pârâte și opozabilitatea față de aceasta, a arătat pârâta-reclamantă că acest contract a fost notat în Cartea Funciară, recunoscut și acceptat de reclamanta-pârâtă, care a și chemat-o în judecată ca terț poprit pentru datoriile locatorului (atunci reclamanta-pârâtă a considerat valabil Contractul de închiriere).

În realitate, lipsa acordului reclamantei-pârâte, în calitate de finanțator, nu duce la vreo sancțiune aplicabilă Contractului de închiriere.

De altfel, reclamanta-pârâtă nu a notificat niciuna din părțile Contractului de închiriere cu privire la lipsa acestui acord, deși potrivit dispozițiilor punctului 11.1.4, capitolul XI din Contractual de leasing, avea posibilitatea să o facă.

A mai arătat pârâta-reclamantă că nu a deținut abuziv acel spațiu, cum afirmă reclamata-pârâtă, ci în baza unui Contract de închiriere înscris în Cartea Funciară a imobilului.

A menționat pârâta-reclamantă că și-a achitat toate facturile emise de locator, nu are nici o datorie scadentă față de acesta, iar obligațiile acestuia față de reclamanta-pârâtă asumate în baza Contractului de leasing nu pot fi transferate pârâtei-reclamante.

Deși reclamanta-pârâtă își motivează acțiunea pe faptul că nu și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate, cu toate acestea nu a înțeles să o cheme în judecată, motiv pentru care pârâta-reclamantă a formulat cerere de chemare în garanție împotriva acesteia, față de care și-a achitat obligațiile și nu avea nicio factură restantă pentru chirie sau utilități.

Cât privește cererea reconvențională, în temeiul art. 992 din Codul civil de la 1864, a arătat pârâta-reclamantă că solicită admiterea acesteia și obligarea reclamantei-pârâte la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului în cuantum de 25.000 euro.

Reclamanta-pârâtă F L R S.A. a depus răspuns la întâmpinare și întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C, prin care a solicitat: admiterea cererii de chemare în judecată, admiterea excepției prescripției dreptului pretins prin cererea reconvențională și în subsidiar, respingerea cererii reconvenționale, ca neîntemeiată.

De asemenea, reclamanta-pârâtă a solicitat obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

A arătat reclamanta-pârâtă că este neîntemeiată excepția inadmisibilității, întrucât pretențiile sale nu sunt întemeiate pe Contractul de leasing, iar pârâta-reclamantă nu este parte în acest contract.

De asemenea, a arătat reclamanta-pârâtă că nu este parte în Contractul de închiriere.

Mai mult, prin sentința civilă nr. 4162/2012 din data de 8 martie 2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București in dosarul nr. 50897/299/2011 (Anexa 2), rămasă irevocabilă prin nerecurare, instanța de judecată a stabilit că [...] raporturile dintre părțile litigante se rezolvă pe teren delictual, iar nu contractual, odată cu încetarea raporturilor contractuale între reclamanta-pârâtă și L D S.R.L..

În perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) și data de 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei-reclamante), reclamanta-pârâtă a fost lipsită de folosința spațiului de către pârâta-reclamantă, neavând posibilitatea de a-l închiria sau de a-l vinde.

Fapta pârâtei-reclamante de a încheia Contractul de închiriere cu L cu încălcarea prevederilor legale și contractuale, dar și de a folosi în mod abuziv spațiul și de a refuza predarea spațiului la solicitarea reclamantei-pârâtei, este ilicită, cauzând reclamantei-pârâte un prejudiciu constând în lipsa de folosință a spațiului în perioada 15 aprilie 2010 și 11 iulie 2012, astfel încât sunt îndeplinite elementele răspunderii civile delictuale potrivit art. 998 si art. 999 din Codul civil de la 1864.

Fapta ilicită a fost constatată și prin sentința civilă nr. 24098/14.12.2012 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București, Secția civilă în dosarul nr. 30683/299/2012, rămasă irevocabilă la data de 12 februarie 2014, având ca obiect contestație la executare formulată de pârâta-reclamantă, Contractul de închiriere încheiat între contestatoare și utilizator, chiar dacă părțile nu au stipulat în mod clar acest lucru, a încetat cu încetarea dreptului utilizatorului asupra bunului, iar obligația de predare o bunului, fiind o obligație prevăzută de lege, îi incumba și chiriașului. De asemenea, prin hotărârea menționată, s-a reținut că notarea contractului de închiriere în Cartea Funciară a imobilului are rolul de opozabilitate față de terți, titularul dreptului de proprietate al bunului înscris în cartea funciară neavând o astfel de calitate.

Aceasta notare în Cartea Funciară nu creează drepturi suplimentare chiriașului, respectiv acela de a se opune eliberării spațiului la încetarea Contractului de leasing din culpa utilizatorului.

În consecință, notarea în Cartea Funciară a Contractului de închiriere este opozabilă numai terților, însă reclamanta-pârâtă nu este terț, ci este chiar proprietarul spațiului, care nu numai că nu și-a dat acordul pentru subînchiriere, dar nici măcar nu a fost încunoștințat despre folosirea spațiului de către pârâta-reclamantă.

Dreptul pretins prin cererea reconvențională este prescris și nejustificat.

A arătat reclamanta-pârâtă că înțelege să invoce excepția prescripției dreptului pretins de pârâta-reclamantă prin cererea reconvențională, toate facturile depuse la dosar de pârâta-reclamantă fiind emise anterior lunii iulie 2011, cu excepția a 6 facturi emise de L D S.R.L, reprezentând contravaloarea chiriei aferentă spațiului, ce totalizează suma de 26.347,79 lei (aproximativ 6.000 euro).

Or, având în vedere că pârâta-reclamantă a formulat cererea reconvențională în iulie 2014, iar termenul general de prescripție este de 3 ani, este evident că sumele solicitate de pârâta-reclamantă cu depășirea acestui termen sunt prescrise, motiv pentru care se solicită admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune cu privire la facturile emise anterior lunii iulie 2011.

De asemenea, a arătat reclamanta-pârâtă că sunt nejustificate apărările pârâtei-reclamante.

Una dintre condițiile cerute pentru a se putea obține repararea prejudiciului constă în caracterul cert al acestuia, în sensul în care prejudiciul este sigur, atât în privința existenței, cât și în privința posibilității de evaluare.

Pârâta-reclamantă nu demonstrează existența vreunui prejudiciu cauzat de reclamanta-pârâtă, cu atât mai puțin întinderea acestuia.

A mai arătat reclamanta-pârâtă că nu rezultă ce "îmbunătățiri" a adus pârâta-reclamantă spațiului sau ca "îmbunătățirile" vizează spațiul.

Totodată, chiar presupunând prin absurd ca pârâta-reclamantă va face dovada că a efectuat "îmbunătățiri", reclamanta-pârâtă nu poate fi obligată la plata vreunei sume de bani, întrucât nu numai că nu a permis efectuarea respectivelor "îmbunătățiri", dar nu a permis accesul pârâtei-reclamante în spațiu.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 205 și urm. din Codul de procedură civilă.

Pârâta-reclamantă S C A "C & C"; a formulat cerere de chemare în garanție a L L D S.R.L.

În motivarea în fapt a cererii de chemare în garanție, pârâta-reclamantă a arătat că a fost chemată în judecată de reclamanta-pârâtă pentru plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului, proprietatea acesteia, deținut de pârâta-reclamantă în baza Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010 încheiat cu societatea chemată în garanție.

Deși reclamanta-pârâtă își motivează acțiunea pe faptul că L L D S.R.L. nu și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate în baza Contractului de leasing nr. 2199/19.12.2007 încheiat cu aceasta, nu a înțeles să cheme în judecată această societate, motiv pentru care a formulat prezenta cerere de chemare în garanție.

În ceea ce privește contractul de închiriere încheiat de pârâta-reclamantă cu chemata în garanție, pârâta-reclamantă a arătat că a achitat toate facturile emise de chemata în garanție în calitate de locator și nu avea nicio datorie scadentă față de aceasta, obligațiile chematei în garanție față de reclamanta-pârâtă, iar obligațiile asumate în baza Contractului de leasing nu pot fi transferate pârâtei-reclamante.

Chemata în garanție L D S.R.L. a depus întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru cererea principală pentru lipsa de folosință solicitată pentru perioada 15.04.2010-19.12.2010, în subsidiar, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii principale, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în garanție și obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a întâmpinării, chemata în garanție a arătat că la data de 14.09.2009, ca urmare a situației economice nefavorabile pe care o depășea, L D S.R.L., în calitate de utilizator al Contractului de leasing financiar nr. 2199/12.12.2007, a solicitat reclamantei-pârâte o rescadențare cu o perioadă de grație de 6 luni.

Reclamanta-pârâta a reziliat Contractul de leasing imobiliar nr. 2199/12.12.2007, ca urmare a nerespectării obligației de plată. Având în vedere acest aspect, chemata în garanție a comunicat reclamantei-pârâte intenția sa de plăti pe cale amiabilă debitul înregistrat în evidențele reclamantei-pârâte și de a păstra folosința bunului proprietatea reclamantei-pârâte care a fost transmisă prin contractul inițial. Drept răspuns la această solicitare reclamanta-pârâtă și-a arătat disponibilitatea de a stabili o întâlnire pentru a lămuri concret aceste aspecte.

A menționat chemata în garanție că reclamanta-pârâtă a încheiat mai multe contracte de leasing cu grupul de firme din care face parte și chemata în garanție.

La data de 05.05.2010, E. a învederat reclamantei-pârâte că grupul său de firme va face o plată în cuantum de 50.000 Euro, pentru Contractele de leasing încheiate. De asemenea, prin aceeași adresă, E. și-a expirat dorința ca reclamanta-pârâtă să confirme reactivarea contractelor suspendate și îi aducă la cunoștință acesteia că următoarele plăți vor fi efectuate conform unui viitor acord între cele două.

La data de 07.05.2010, reclamanta-pârâtă a arătat că așteaptă achitarea tuturor datoriilor până la data de 07.06.2010, ca mai apoi să supună discuției, în cadrul organelor abilitate, posibilitatea păstrării folosinței bunurilor date în leasing prin contractele inițiale, prin semnarea unor noi contracte cu E.

La data de 14.04.2011, între reclamanta-pârâta, pe de o parte și E 99, M C L S.R.L., S M & F S.R.L., dar și L D S.R.L., pe de altă parte, a fost încheiată o convenție prin care se statuează faptul că reclamanta-pârâtă nu va proceda la reluarea posesiei bunurilor imobile care au făcut obiectul Contractelor de leasing sau la inițierea de noi acțiuni în justiție împotriva părților mai sus menționate, dacă până la data de 17.06.2011, acestea vor credita contul bancar al reclamantei-pârâte, astfel cum este descris în Convenție. Atașate la această convenție, sunt dovezile de plată achitate de R.M. din contul acesteia personal în numele societăților către F L conform Convenției. Mai mult, aceasta nu a putut să se înscrie în contabilitatea societăților cu împrumutul de 330.000 de Euro din cauza faptului că reclamanta-pârâtă nu a dorit să comunice cât a fost stins din creanța fiecărei societăți în parte prin plata integrală a convenției.

A arătat chemata în garanție că a încheiat Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010 cu SCA C & C având în vedere faptul că avea posesia spațiului în speță și față de situația prezentată mai sus reclamanta-pârâtă nu putea proceda la reluarea posesiei bunurilor imobile este evident faptul că aceasta nu are dreptul să solicite lipsa de folosință. Chemata în garanție nu a pierdut posesia imobilului situat în str. A… nr. 26, Sector 1, București.

Mai mult, cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 19.12.2013 astfel încât pentru perioada 15.04.2010-19.12.2010 a fost împlinit și termenul de prescripție.

În plus, reclamanta-pârâtă nu a atacat până în prezent sub nici o formă Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010 astfel încât nefiind vorba despre nici o nulitate de drept, acesta este un contract perfect valabil.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție se solicită instanței să aibă în vedere faptul că SCA C & C avea cunoștință de situația juridică a imobilului în discuție la momentul semnării Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010. Astfel cum se poate reține și din situația de fapt prezentată de către reclamanta-pârâtă că aceștia au fost notificați de mai multe ori în acest sens. Prin felul în care se derula relația contractuală este evident faptul că SCA C & C și-a asumat orice risc legat de relația cu reclamanta-pârâtă și de situația juridică a imobilului în discuție.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 din Codul de procedură civilă.

Cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție au fost legal timbrate, cu taxă judiciară de timbru în cuantum total de 11. 620 lei ( ordinele de plată nr. 582/11.11.2014 și nr. 581/11.11.2014 eliberate de U T B S.A.).

Prin încheierea de ședință din 19.11.2014 au fost respinse, ca neîntemeiate, excepția inadmisibilității și excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâta-reclamantă și a fost unită cu fondul excepția prescripției dreptului material la acțiune a cererii reconvenționale, invocată de reclamanta-pârâtă.

Au fost încuviințate următoarele probe: pentru reclamanta-pârâtă proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică în specialitatea evaluări imobiliare, pentru pârâta-reclamantă proba cu înscrisuri și proba cu expertiză în specialitatea construcții, iar pentru chemata în garanție proba cu înscrisuri.

La termenul de judecată din 21.10.2015 a fost puse în discuția părților excepția prescripției dreptului material, excepție invocată de chemata în garanție L L D S.R.L. în raport de cererea principală și excepția prescripției dreptului la acțiune pentru cererea reconvențională, excepție invocată de reclamanta-pârâtă.

La același termen de judecată pârâta-reclamantă și-a precizat câtimea obiectului cererii reconvenționale, în sensul că a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 120.665 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de pârâta-reclamantă la imobilul proprietatea reclamantei-pârâte, situat în București, str. A… nr. 26, sector 1.

Prin sentința civilă nr. nr.5762 din 21.10.2015 tribunalul a respins, ca neîntemeiată, excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepție invocată de chemata în garanție L L D S.R.L. în raport de cererea principală.

A respins, ca neîntemeiată, excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepție invocată de reclamanta-pârâtă F L R IFN S.A., în raport de cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C.

A admis în parte cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă F L Ro IFN S.A., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S C A C & C.

A obligă pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 51.224 euro, echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012 pentru spațiul situat în București, str. A… nr. 26, sector 1, precum și la plata dobânzii legale calculată de la data de 15.04.2010 și până la plata integrală a debitului.

A obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 9507,34 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretențiilor admise și onorariu expert în specialitatea evaluări proprietăți imobiliare și evaluări bunuri mobile.

A luat act că reclamanta-pârâtă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată constând în onorariu de avocat, pe cale separată.

A admis în parte cererea reconvențională, astfel cum a fost precizată, formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă F L R IFN S.A

A obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 120.665 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de pârâta-reclamantă la imobilul proprietatea reclamantei-pârâte, situat în București, str. A… nr. 26, sector 1.

A obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 6018,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretențiilor admise și onorariu expert în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare.

A respins, ca neîntemeiată, cererea pârâtei-reclamante privind plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat.

A admis, în parte cererea de chemare în garanție, formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C în contradictoriu cu chemata în garanție L L D S.R.L

A obligat chemata în garanție la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 51.224 euro, echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012 pentru spațiul situat în București, str. A… nr. 26, sector 1, la plata dobânzii legale calculată de la data de 15.04.2010 și până la plata integrală a debitului, precum și la plata sumei de 9507,34 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretențiilor admise pe cererea principală și onorariu expert în specialitatea evaluări proprietăți imobiliare și evaluări bunuri mobile.

A obligat chemata în garanție la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 8007,34 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru achitată pentru soluționarea cererii de chemare în garanție.

Pentru a hotărî astfel a reținut instanța, relativ la excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepție invocată de chemata în garanție L L D S.R.L. în raport de cererea principală și excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepție invocată de reclamanta-pârâtă F L R IFN S.A., în raport de cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C, tribunalul reține că aceste excepții sunt neîntemeiate, urmând a le respinge ca atare, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Temeiul juridic invocat de reclamanta-pârâtă pentru cererea principală este răspunderea civilă delictuală.

Ca atare, instanța reține că termenul de prescripție a dreptului material la acțiune este termenul general de prescripție de 3 ani, în conformitate cu prevederile art. 3 alin. 1 teza I din Decretul nr. 167/1958, aplicabil speței potrivit art. 5 din Legea nr. 71/2011.

Cu privire la data la care începe să curgă termenul de prescripție, tribunalul reține că incidente în cauză sunt prevederile art. 8 alin.1 din același act normativ, potrivit cărora prescripția dreptului la acțiunea în repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicită începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea.

Această regulă specială de determinare a începutului prescripției extinctive se distinge prin stabilirea a două momente alternative de la care prescripția extinctivă începe să curgă: fie de la momentul subiectiv al cunoașterii pagubei și pe cel care răspunde de ea, fie momentul obiectiv (judecătorește determinat) al datei la care trebuia, după împrejurări să cunoască aceste elemente.

De îndată ce sunt întrunite cerințele legale pentru nașterea răspunderii - prejudiciu, faptă ilicită săvârșită, în principiu, cu vinovăție și raport de cauzalitate între cele două elemente, un drept de reparație există, desigur nedesăvârșit, deoarece întinderea prejudiciului, ca și modalitatea de reparare a lui nu sunt încă certe și cunoscute. Acest drept, născut de la data faptei păgubitoare se desăvârșește ulterior, prin concretizarea obligației corelative, fie prin învoiala părților, fie prin rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești.

În alte cuvinte, tribunalul reține că, la momentul în care începe să curgă prescripția extinctivă, potrivit art. 8 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, păgubitul nu trebuia să cunoască întinderea prejudiciului, ci numai existența acestuia, întrucât întinderea urmează a fi stabilită prin învoiala părților sau prin hotărâre judecătorească.

Reține tribunalul că este necontestat faptul că nu a fost obținut de către chemata în garanție acordul reclamantei-pârâte în vederea închirierii spațiului ce a făcut obiectul Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199/19.12.2007, încălcându-se prevederile art. 9.2 lit. h din contractul menționat (fila 11 vol. I dosar) și art. 10 lit. c din O.G nr. 51/1997.

Reclamanta-pârâtă a aflat de ocuparea spațiului ce a făcut obiectul contactului de leasing menționat mai sus, cu ocazia executării silite a chematei în garanție.

În speță, pentru cererea principală, instanța apreciază că termenul de prescripție a dreptului material a început să curgă la data de 29.11.2011, când reclamanta-pârâtă a formulat cererea de validare a popririi, în cadrul dosarului de 64/2011 deschis la BEJ C.C., susținând că pârâta-reclamantă este terț poprit al chematei în garanție în baza contractului de închiriere încheiat de acestea din urmă (filele 35-37 vol. II dosar).

În consecință, reține tribunalul că de la data de 29.11.2011 și până la data de 18.12.2013, data formulării cererii principale, nu s-a împlinit termenul de prescripție de trei ani.

Pentru cererea reconvențională, tribunalul reține că termenul de prescripție a dreptului material la acțiune a început să curgă la de 11.07.2012, dată la care executorul judecătoresc D.B. s-a prezentat la imobilul situat în București, str. A… nr. 26, et.3, sector 1 și a procedat la executarea silită a imobilului, pârâta-reclamantă pierzând posesia bunului, iar de la această dată și până la data de 31.07.2014, data formulării cererii reconvenționale, nu s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani.

Pe fondul cererii principale, tribunalul a reținut că între reclamanta-pârâtă F L IFN R S.A., în calitate de finanțator, și L D S.R.L., în calitate de utilizator, s-a încheiat Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007, având ca obiect imobilul situat în sector 1, București, strada A… nr. 26, et. 1.

Pentru că L D S.R.L. nu și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate reclamanta-pârâtă a reziliat la data de 15 aprilie 2010 contractul de leasing menționat și a inițiat procedura executării silite împotriva chematei în garanție L L D S.R.L. pentru recuperarea debitului și a imobilului.

Cu ocazia executării silite, reclamanta-pârâtă a luat cunoștința de faptul că etajul 3 al imobilului era ocupat de pârâta-reclamantă, iar aceasta pentru a justifica dreptul de folosință asupra spațiului a prezentat Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010, încheiat cu chemata în garanție.

Potrivit notificării de reziliere, Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007 a încetat la data de 15.04.2010 (filele 26 și 27 vol. I), dată la care în conformitate cu prevederile art. 11.4 din acest contract chemata în garanție avea obligația de a preda spațiul reclamantei-pârâte. La aceeași dată a încetat și Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010, odată cu desființarea dreptului de folosință locatorului/utilizatorului.

După data de 15.04.2010 și până la data de 11.07.2012, data evacuării (filele 12-18 vol. II ) chemata în garanție a utilizat spațiul în mod abuziv, cu încălcarea obligațiilor asumate prin Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007 și astfel cum s-a reținut cu putere de lucru judecat prin sentința civilă nr. 4162/08.03.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. 50897/299/2011(filele 35-37 vol. II dosar), convenția din 14.04.2011 prin care s-a prelungit termenul de predare a imobilului până la data de 17.06.2011 nu a avut înțelesul unei reactivări a contractului de leasing și a dreptului utilizatorului de subînchiriere, ci de suspendare a executării silite în vederea soluționării amiabile a litigiului. Prin urmare, raporturile dintre părțile litigante se rezolvă pe teren delictual, iar nu contractual, odată cu încetarea raporturilor contractuale între reclamanta-pârâtă și chemata în garanție.

Reține tribunalul că pârâta-reclamantă pentru a avea un contract de închiriere valabil încheiat, având în vedere și prevederile art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997, care să fie în mod real opozabil finanțatorului (reclamanta-pârâtă) trebuia cu minime diligențe, să solicite utilizatorului (chemata în garanție) să prezinte acordul finanțatorului pentru încheierea contractului.

Notarea contractului de închiriere în cartea funciară are rolul de opozabilitate față de terți, titularul dreptului de proprietate înscris în cartea funciară (reclamanta-pârâtă) neavând o asemenea calitate.

Notarea contractului de închiriere în cartea funciară nu creează drepturi suplimentare chiriașului, respectiv de a se opune eliberării spațiului la încetarea contractului de leasing din culpa utilizatorului.

Drepturile chiriașului se subrogă drepturilor utilizatorului, astfel încât în nicio situație chiriașul nu poate dobândi mai multe drepturi decât utilizatorul.

Tribunalul a reținut că prin materialul probator administrat, reclamanta-pârâtă a dovedit îndeplinirea cumulativă a condițiilor răspunderii civile delictuale, potrivit art. 998 și art. 999 din Codul civil de la 1864.

Conform art. 998 cod civil de la 1864, orice faptă a omului, care cauzează altuia un prejudiciu, obligă pe acela din a cărui greșeala s-a ocazionat, să-l repare, iar potrivit art. 999 Cod civil de la 1864, omul este responsabil nu numai de prejudiciul cauzat prin fapta sa, dar și de acela care a cauzat prin neglijența sau imprudența sa. Din interpretarea acestor dispoziții legale rezultă ca pentru angajarea răspunderii civile delictuale trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: existența unei fapte ilicite, existența unui prejudiciu, legătura de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, precum și vinovăția autorului faptei ilicite.

Față de probele administrate în cauză, instanța a reținut că ocuparea unui imobil pentru care pârâta-reclamantă nu mai deținea un titlu valabil de la data de 15.10.2014, având în vedere și principiul disponibilității (reclamanta-pârâta a susținut că a fost lipsită de folosința bunului de la data rezilierii contractului de leasing și începând cu această dată a fost săvârșită fapta ilicită), justifică antrenarea răspunderii civile delictuale a pârâtei-reclamante, în temeiul prevederilor art. 998 și art. 999 din Codul civil pentru prejudiciul produs reclamantei-pârâte, constând în lipsa de folosință pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012.

Astfel, în perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007) și data de 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei-reclamante din spațiu), reclamanta-pârâtă a fost lipsită de folosința spațiului de către pârâta-reclamantă, neavând posibilitatea de a-l închiria sau de a-l vinde.

Vinovăția pârâtei-reclamante, s-a apreciat, îmbracă forma culpei, sub forma neglijenței, deoarece cu diligențe minime putea să solicite utilizatorului (chemata în garanție) să prezinte acordul finanțatorului pentru încheierea contractului de închiriere, ipoteză în care acesta putea să-i aducă la cunoștință data rezilierii contractului de leasing, dată la care a încetat și contractul de închiriere.

Prejudiciul a fost dovedit, iar întinderea acestuia, stabilită potrivit raportului de expertiză tehnică (fila 91 vol. III), de 51.224 euro și nu de 54.000 euro cum s-a solicitat prin cererea introductivă de instanță.

A mai reținut tribunalul existența legăturii de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu.

Raportat la prevederile O.G. nr. 9/2000 și O.G. nr. 13/2011 tribunalul a apreciat întemeiată cererea reclamantei-pârâte privind plata dobânzii legale.

Pe fondul cererii reconvenționale, tribunalul a reținut concluziile raportului de expertiză, astfel cum a fost completat, relativ la valoarea îmbunătățirilor efectuate de pârâta-reclamantă la imobilul proprietatea reclamantei-pârâte, situat în București, str. A… nr. 26, sector 1, faptul că acestea sunt în cuantum de 120.665 lei precum și necesitatea și utilitatea acestora, faptul că au adus un spor de valoare spațiului închiriat.

Relativ la întrunirea condițiilor plății nedatorate: respectiv dacă prestația a avut semnificația unei plăți, datoria nu există din punct de vedere juridic, iar plata s-a făcut din eroare a constatat tribunalul, raportând situația de fapt la dispozițiile art. 992 și urm. din Codul civil de la 1864 (aplicabil în speță potrivit art. 5 din Legea nr. 71/ 2011), ce reglementează instituția plății nedatorate, întrunite cumulativ condițiilor, din moment ce prestația efectuată de pârâta-reclamantă - solvens cu privire la sumele achitate pentru îmbunătățirile necesare și utile, care au creat un spor de valoare de 120.665 lei spațiului situat în București, str. A… nr. 26, sector 1, a avut semnificația operației juridice a unei plăți, că datoria vizată, deși a existat inițial, a dispărut cu efect retroactiv, ca urmare a stabilirii faptului că bunul a fost închiriat de la utilizator și nu de la proprietar și că solvensul a fost în eroare la momentul la care a făcut îmbunătățirile, tribunalul apreciază că este întemeiată cererea pârâtei-reclamante privind obligarea reclamantei-pârâte la plata contravalorii îmbunătățirilor spațiului al cărui proprietar este reclamanta-pârâtă, la valoarea precizată la termenul de judecată din 07.10.2015, de 120.665 lei.

În temeiul art. 453 din Codul de procedură civilă, reținând culpa procesuală a reclamantei-pârâte în soluționarea cererii reconvenționale, tribunalul va dispune obligarea reclamantei-pârâte la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 6018,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretențiilor admise și onorariu expert în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare.

În baza art. 249 și art. 452 din Codul de procedură civilă, întrucât pârâta-reclamantă nu a depus la dosar dovada achitării onorariului avocatului, care a formulat cererea reconvențională și a reprezentat reclamanta-pârâtă în proces, tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea pârâtei-reclamante privind plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat.

Cu privire la cererea de chemare în garanție, tribunalul a reținut, conform art. 72 alin. 1 c.pr.civ. că "partea interesată poate să cheme în garanție o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretențiuni cu o cerere în garanție sau în despăgubire";.

În doctrină s-a afirmat că instituția chemării în garanție oferă avantajul ca două situații juridice complet deosebite pot fi rezolvate prin aceeași hotărâre, iar pe această cale se dă posibilitatea chematului în garanție să contribuie la o apărare completă în acțiunea principală, asigurând astfel o mai bună administrare a justiției. Așadar, cererea de chemare în garanție este considerată ca o adevărată acțiune, fiind admisibilă ori de câte ori partea în proces are dreptul, în cazul în care ar cădea în pretenții, să se îndrepte împotriva altei persoane cu o cerere în garanție sau în despăgubire. Prin urmare, dispozițiile art. 72 alin.1 din codul de procedură civilă justifică utilizarea instituției procesuale a chemării în garanție ori de câte ori partea ar putea să se îndrepte, în situația în care ar pierde procesul, împotriva altei persoane cu o cerere în garanție sau despăgubire și dau posibilitatea chematului în garanție, devenit parte în proces să-și administreze toate probele și să facă toate apărările în sprijinul părții pe care o garantează, astfel încât obligația de garanție devine activă și se traduce în fapt. Obligația de garanție poate izvorî fie din convenție, fie dintr-o dispoziție legală.

În raport de prevederile art. 72 din Codul de procedură civilă, instanța a reținut că pârâta-reclamantă a achitat chematei în garanție, cu titlu de chirie, sume de bani, astfel conform înscrisurilor aflate la filele 83-120 vol. I, în baza Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010, pentru folosința spațiului situat în București, str. A… nr. 26, sector 1, pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012, iar pentru folosința spațiului menționat și pentru aceeași perioadă a fost obligată prin cererea principală, astfel că, raportat la dispozițiile O.G. nr. 9/2000, O.G. nr. 13/2011 și art. 453 din Codul de procedură civilă, tribunalul a apreciat întemeiată cererea de chemare în garanție.

Raportat la art. 453 din Codul de procedură civilă, reținând culpa chematei în garanție în soluționarea cererii de chemare în garanție, tribunalul a dispus obligarea chematei în garanție la plata către pârâta-reclamantă a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel părțile, pentru motive de nelegalitate și netemeinicie.

În apelul său, reclamanta pârâtă BNP P L S IFN SA a solicitat modificarea în parte a sentinței; admiterea excepției prescripției dreptului la despăgubiri pretins de SCA C & C, prin cererea reconvențională, respingerea acesteia ca prescrisă, în subsidiar ca neîntemeiată; în măsura în care se constată existența unor datorii reciproce, compensarea acestora până la concurența celei mai mici dintre ele; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii s-a susținut că în mod greșit prima instanță a reținut că în cauză nu operează prescripția dreptului material la acțiune, cu toate că termenul de prescripție a început să curgă de la data la care îmbunătățirile au fost efectuate și nu de la 11.07.2012 , data la care executorul judecătoresc a recuperat spațiul.

S-a prevalat apelanta de dispozițiile art. 7 Decretul 167/1958, susținând că dreptul la acțiune s-a născut la data la care îmbunătățirile au fost realizate, nu la momentul realizat evacuării sale din spațiu.

Cu privire la fondul cererii reconvenționale s-a susținut că, în mod greșit prima instanță a reținut incidența instituției plății nedatorate în cauză nefiind întrunite cerințele impuse de doctrină și practica judiciară, respectiv prestația să fi avut semnificația unei plăți, datoria nu a existat din punct de vedere juridic, plata s-a efectuat din eroare.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 223 alin. 3 coroborat cu art. 411 alin. 1 pct. 2 teza a II - a, art. 411 alin. 2 c.pr.civ.

În apelul său pârâta SCA C & C a solicitat schimbarea sentinței, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată , ca inadmisibilă și pe fond ca neîntemeiată.

S-a susținut că, în mod greșit prima instanță a dispus obligarea societății la plata contravalorii lipsei de folosință, a dobânzilor și a cheltuielilor de judecată.

Relativ la inadmisibilitatea cererii principale s-a susținut că reclamanta nu justifica un drept pecuniar împotriva pârâtei, câtă vreme acesta a deținut spațiul în temeiul unui contract de închiriere, valabil încheiat, înscris în cartea funciară a imobilului, cunoscut și asumat de către proprietarul imobilului, societatea reclamantă.

S-a mai arătat că, în temeiul acestui contract au fost achitate toate facturile emise de locator, nefiind înregistrate datorii scadente, nerespectarea obligațiilor locatorului față de proprietar nefiind imputabile sublocatorului.

S-a prevalat apelanta de clauzele cuprinse în art. 7.1 lit. e din contractul de închiriere , care specifică pentru cazul transferului dreptului de proprietate al imobilului, transferul obligației de respectare a contractului de închiriere, precum și clauzele cuprinse în art. 10.2 cap. X din contractul de leasing care recunosc dreptul utilizatorului de a închiria, fiindu-i interzisă doar exercitarea dreptului de dispoziție.

S-a susținut înlăturarea celor reținute prin sentința civilă nr. 4162/2012 care, în privința valabilității contractului de închiriere nu se bucură de autoritate de lucru judecat.

Relativ la răspunderea civilă delictuală a societății pârâte s-a subliniat că ocuparea imobilului constituie o faptă licită, dreptul de folosință fiind exercitat în temeiul unui contract valabil încheiat, conduita societății de avocatură fiind una onestă, în armonie cu dreptul pozitiv și obligațiile contractuale asumate.

S-a subliniat că reclamanta nu aprobat existența unui prejudiciu, de la data eliberării imobilului nerezultând că reclamata a valorificat în vreun fel imobilul, care în prezent se găsește în stare avansată de degradare.

Cu privire la efectele chemării în garanție, s-a susținut că argumentele primei instanțe sunt în contradicție cu principiile instituției, în cadrul acesteia obligațiile părților implicate rămân distincte, își păstrează individualitatea, fără a da nașterea unor obligații noi, admiterea cererii de chemare în garanție asigurând rezolvarea unei singure obligații cea a chematului în garanție, defalcarea obligațiilor în cadrul raportului juridic complex este de natură a deturna instituția de la scopul pentru care a fost concepută.

Au fost aduse critici cu privire al modalitatea de soluționare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.

În apelul său, chemata în garanției L D SRL a solicitat admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței apelate, respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată, respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanție, cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecată.

S-a arătat în motivarea apelului, în esență, cu privire la contractul de leasing că derularea corespunzătoarea a acestuia a fost obstrucționată de societatea reclamantă, care , în calitate de finanțator asigurat premisele rescadențării datoriei; că prin Convenția de la 14.04.2011 încheiată cu grupul de firme din care face parte reclamanta, L D a fost asigurată că nu se va proceda la preluarea bunurilor deținute în temeiul contratului de leasing, context în care a fost încheiat contractul de închiriere.

S-a mai arătat că societatea nu a mai încasat contravaloarea chiriei aferente contractului, prevalându-se în dovedirea acestor susțineri de cele învederate de SCA C & C referitor la faptul că ulterior notificării eliberării spațiului nu au mai fost emise facturi și nu s-au efectuat plăți pentru chiria datorată, singurele plăți efectuate fiind cele pentru utilități.

S-a susținut că, în mod greșit prima instanță a procedat la admiterea cererii de chemare în garanție, cu toate că din materialul probator a rezultat că pentru perioada cuprinsă între 10.2010 și 11.07.2012 , cu toate că s-a aflat în posesia spațiului închiriat locatarul nu a achitat chiria de 2 000Euro / lună și nici contravaloarea utilităților, situație în care nu se poate îndreptat împotriva locatorului pentru neîndeplinirea propriilor obligații.

De asemenea, s-a susținut că , prin cererea de chemare în garanție nu s-a subliniat care sunt obligațiile asumate de către locator și nerespectate, nefiind astfel îndeplinită condiție prevăzută de art. 72 alin. 1 c.pr.civ.

S-a susținut că prima instanță nu a motivat admiterea cererii de chemare în garanție, conform art. 425 c.pr.civ.; a omis analizarea argumentelor potrivit cărora societatea de avocatură cunoștea situația juridică a imobilului la data semnării contractului de închiriere, prin atitudinea sa pasivă asumându-și un risc implicit legat de rămânerea în spațiu.

A fost criticată soluția primei instanțe și cu privire la constatarea ca întrunite a condițiilor răspunderii civile delictuale, susținând apelanta că locatarul a exercitat dreptul de folosință în temeiul unui contract de închiriere valabil încheiat, ce nu fusese reziliat sau desființat printr-o hotărârea judecătorească, folosința exercitată fiind licită.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 466 și urm. C.pr.civ. art. 453 și art. 72 cu referirte la art. 425 c.pr.civ.

Prin întâmpinarea formulată la 18.03.2016, apelanta reclamantă BNP P L S IFN SA a solicitat respingerea apelului formulat de către SCA C & C ca nefondat, admiterea apelului său cu consecința menținerii în parte a sentinței, cu cheltuieli de judecată.

În esență au fost aduse argumente similare celor cuprinse în cererea de apel, argumente deja consemnate.

Relativ la solicitarea înlăturării răspunderii delictuale reținute în primă instanță, urmare a existenței unui contract de închiriere, în temeiul căruia spațiul era deținut fapt ce excludea posesia ilicită s-a subliniat că titlul de care înțelege pârâta să se prevaleze nu este valabil încheiat și nu este opozabil proprietarului, acesta constituind motivul pentru care posesia sa nu poate fi socotită în concordanță cu legea.

S-a subliniat că spațiul în litigiu a este proprietatea reclamantei din anul 2007, fiind în folosința SC L D în temeiul unui contract de leasing , contract prin care dreptul utilizatorului de a dispune de bun, în sensul administrării era condiționat de acceptul prealabil al proprietarului.

Au fost invocate și dispozițiile art. 10 OG 51/1997 dispoziții transpuse în contractul de leasing.

Prin întâmpinarea formulată la 17.03.2015 SCA C & C a solicitat respingerea în tot ca neîntemeiat a apelului formulat de către reclamanta BNP P IFN, respingerea în parte ca neîntemeiat a apelului formulat de către chemata în garanție L D.

S-a susținut că în mod corect prima instanță a respins excepția prescrierii dreptului material la acțiune apreciind că termenul curge de la data la care locatarul a pierdut posesia bunului.

Cu privire la apelul chematei în garanție s-a susținut că , în mod corect prima instanță a admis cererea de chemare în garanție reținând determinismul raporturilor contractuale dintre cele trei părți, integrarea organică a acestora într-o structură tripartită.

Prin întâmpinarea formulată la 17.03.2016 chemata în garanție L D a solicitat admiterea apelului formulat de către SCA C & C și schimbarea sentinței în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Respingerea apelului reclamantei, cu aplicarea corespunzătoare a dispozițiilor art. 453 c.pr.civ.

S-a susținut, în esență că societatea nu poate fi obligată direct față de reclamanta BNP Paribas ca urmare a faptului că între aceste părți nu există un raport juridic procesual, eventuala insolvabilitate neurmând a fi suportată de reclamant ci de pârât.

Analizând actele și lucrările dosarului, în limita criticilor formulate prin motivele de apel, Curtea reține următoarele:

Relativ la situația de fapt constată că BNP P L S IFN SA (F L) cumpărat în temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 3590/20.12.2007 imobilul aflat în str. A… nr. 26 sector 1 pe care la transmis vânzătorului, în temeiul contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199/12.12.2007.

Contractul de leasing a fost reziliat la data de 15.07.2010 ca urmare a neîndeplinirii de către utilizator a obligațiilor de plată asumate, fiind recuperat imobilul la data de 11.07.2010 urmare a executării silite.

În cursul derulării normale a contractului de leasing, prin contractul de închiriere nr. 2/23.02.2020 utilizatorul L D SRL a închiriat parte din spațiul deținut, respectiv etaj 3 al imobilului către SCA C & C.

Prin contractul de leasing, art. 9.2 lit. h Capitolul Obligațiile părților s-a stipulat cu privire la obligația utilizatorului de a nu subînchiria imobilul decât cu acordul scris prealabil al finanțatorului , atât cu privire la persoana subchiriașului cât și cu privire la clauzele contractului de subînchiriere, obligație nerespectată de către utilizator.

De asemenea, din cuprinsul Contractului de Închiriere nr. 2/23.02.2010 reține ca relevante clauzele cuprinse în art. 7.1 lit. b prin care locatarul s-a obligat să asigurare folosința spațiului închiriat pe toată durata contractului, să garanteze chiriașului contra tulburării folosinței bunului închiriat și ale art. 7.1 lit. e relativ la obligația locatorului de a asigura , în cazul transferului dreptului de proprietate folosința utilă pe toată durata contractului, respectiv până în 01.03.2015.

Cu privire la drepturile și obligațiile locatarului reține ca semnificative dispozițiile art. 8.1 lit. b din contract, prin care se recunoaște dreptul locatarului de a efectua îmbunătățirile necesare destinației închirierii, fără a aduce modificări structurii de rezistență a imobilului și numai cu acordul scris și prealabil al proprietarului, ce nu poate fi refuzat decât justificat.

Cu privire la apelul formulat de către pârâta S C A C & C relativ la greșita soluționare a cererii de chemare în judecată reține că, în chestiune este suma datorată cu titlul de despăgubiri pentru lipsa folosinței imobilului în perioada 15.04.2010 - 11.07.2012, cerere întemeiată pe dispozițiile art. 998 - 999 cod civil.

Apelanta susține că a opus întemeiat, un contract de închiriere valabil încheiat, ale căror clauze au fost respectate întocmai, apelanta, în calitate de locatar achitând sumele datorate cu titlul de chirie astfel că beneficiază de garanția conferită de art. 7.1 lit. e capitolul VII din contractul de închiriere.

Constată că în cauză, în analizarea bunei credințe, precum și a valabilității contractului de închiriere relevanță prezintă dispozițiile art. 9.2 lit. h din contractul de leasing imobiliar nr. 2199/19.12.2007, mai precis nerespectarea la încheierea contractului de închiriere a obligației de informare prealabilă cu privire la intențiile contractuale ale utilizatorului cât și cu privire la persoana subchiriașului și a clauzelor contractului.

Dată fiind obligația de diligență implicită la încheierea unui contract de închiriere pentru o chirie lunară de 2 000 Euro și reținând că locatorul, profesionist, dispunea de un nivel de pregătire juridică superior celui unui consumator mediu, va înlătura apărarea acestuia potrivit căruia nu a cunoscut și nu a putut anticipa existența unui contract de leasing.

Însă locatarul nu poate opune valabil dispozițiile art. 7.1 lit. e din contractul de închiriere nu numai pentru că la încheierea acestuia culpa sa în nerespectarea obligației nu de a obține acceptul proprietarului ci de a solicita utilizatorului L D obținerea prealabilă a acestuia ci și pentru că situația în care s-a regăsit nu este cea reglementată prin dispozițiile contractuale.

În cauză nu este un transfer de proprietate ci însăși exercitarea dreptului de proprietate al BNP P F L ale cărui drepturi de informare și de opțiune rezervate prin contractul de leasing relativ la un contract de subînchiriere nu au fost respectate.

Îndeplinirea unor formalități de publicitate, neimpuse de lege pentru opozabilitate și la care contractul de leasing nu a făcut referire, pe care finanțatorul nu le-a apreciat ca eficiente în protejarea dreptului său de proprietate asupra imobilului, nu prezintă relevanță și nu fac opozabil contractul față de adevăratul proprietar.

Prin urmare, apărarea pârâtei potrivit căreia a deținut imobilul în temeiul unui contract valabil încheiat nu poate fi primită.

Reține și faptul că, ulterior rezilierii contractului de leasing, nu a operat un transfer al dreptului de proprietate ci o pierdere a dreptului de folosință al utilizatorului - locator, SC L D, situație care nu era prevăzută în contractul de închiriere în mod distinct și care nu se subsumează situației prevăzute la art. 7.1 lit. e astfel că nici în condițiile unui contract de închiriere valabil încheiat situația locatarului nu ar fi fost diferită, contractul său încetând la data rezilierii contractului de leasing.

De altfel, așa cum a fost formulat art. 7.1 lit. e din contract nu acoperă decât situația schimbării titularului dreptului de proprietate respectiv o eventuală vânzare a imobilului de către utilizator, ceea ce nu este cazul în speța dedusă judecății.

Prin urmare, indiferent de validitatea titlului său, ca urmare a faptului că pentru situația în care utilizatorul pierdea dreptul de folosință nu a fost prevăzută o modalitate de garantare a drepturilor locative, și sublocatorul a pierdut dreptul său la data rezilierii contractului de leasing.

S-a prevalat pârâta de vinovăția utilizatorului locator în neîndeplinirea obligației de predare a spațiului, ulterior rezilierii.

Fapta ilicită a acestuia nu poate constitui o premisă pentru folosința licită a imobilului de către pârâtă și nici nu înlătură vinovăția acesteia în neîndeplinirea propriei obligații de eliberare a spațiului.

Rezultă că ulterior datei de 15.04.2010 SCA C & C a ocupat abuziv spațiul, refuzul său de a îl elibera fiind circumscris faptei ilicite, fiind neîndoielnic că autorul prejudiciului, constând în contravaloarea lipsei de folosință trebuie obligat la plata despăgubirilor pentru pagubele cauzate prin încălcarea dreptului de proprietare.

Reține că întinderea acestuia a fost corect determinată, prin expertiză tehnică de specialitate.

Apreciază, astfel că în soluționarea cererii de chemare în judecată, prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 998 - 999 cod civil.

De asemenea, constată corecta interpretare și aplicare a dispozițiilor OG 9/2000 și ale OG 13/2011 în soluționarea capătului de cerere având ca obiect dobânda legală.

Reține, cu privire la soluționarea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, raportat la art. 453 c.pr.civ. aprecierea justă a culpei procesuale a pârâtei reclamante, de către prima instanță, atât relativ la cererea principală cât și cu privire la modalitatea în care a fost soluționată cererea de chemare în garanție.

În consecință, raportat la dispozițiile ar. 480 alin. 1 c.pr.civ. a respins apelul formulat de către pârâta reclamanta SCA C & C, ca nefondat.

Cu privire la apelul formulat de către chemata în garanției L D SRL a rezultat că admițând, în parte cererea de chemare în garanție, prima instanță a obligat SC L D SRL la plata sumei de 51 224 Euro, echivalent în lei la data plății, contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 15.04.2010 - 11.07.2012 cu dobânda legală aferentă și cheltuieli de judecată.

În esență s-a susținut că nu poate fi obligată la plata de despăgubiri, ca urmare a faptului că pârâta, în calitate de locatar nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, în perioada cuprinsă între octombrie 2010 și 11.07.2012.

Argumentele sale se întemeiază, în esență pe excepția de neexecutare, excepție ce poate fi opusă relativ la executarea contractului de închiriere susținându-se că nu poate fi ținută de obligația de a asigura folosința liniștită și utilă a imobilului ca urmare a faptului că ulterior datei de 15.04.2010 pârâta nu a mai achitat chiria datorată.

În analizarea culpei contractuale concurente și a relevanței pe care acesta o prezintă pentru neexecutarea obligațiilor locatorului constată că neexecutarea se datorează faptei înseși a celui ce opune excepția, fapt de natură a o lipsi de eficiență.

SC L D este în culpă pentru a fi închiriat fără acordul prealabil al proprietarului imobilul pe care îl avea în folosință și pentru a nu fi asigurat folosința, pe toată durata contractului de închiriere.

Nu este lipsit de importanță nici faptul că, în desconsiderarea clauzelor contractului nu a emis facturi lunar pentru contravaloarea chiriei convenite.

Rezultă că neachitarea chiriei, în perioada ulterioară rezilierii contractului de leasing și, pentru motivele deja consemnate, a contractului de închiriere nu constituie un argument pentru înlăturarea culpei contractuale a locatorului.

Constată că în soluționarea cererii de chemare în garanție, culpa locatarului la încheierea contractului de închiriere, care prezintă relevanță față de proprietar, nu are semnificație în raporturile cu utilizatorul locator.

Acesta pentru că, raporturile locatar/ locator față de contractul de leasing implică nuanțe diferite.

Astfel, cunoscând sau trebuind să cunoască adevărata situație juridică a bunului SCA C & C a luat în considerare promisiunea locatorului de a obține ulterior acceptul proprietarului, promisiunea subsumându-se obligației de asigurare a unei folosințe utile a spațiului pe toată perioada contractată iar neîndeplinirea acesteia, riscului contractului.

Si din această perspectivă, constată că imposibilitatea de a obține acceptul nu exonerează de răspunderea debitorul obligației ci dimpotrivă riscul este suportat de către acesta.

Existența acceptului prealabil al proprietarului ar fi acoperit inclusiv riscul rezilierii intempestive a contractului de leasing și ar fi făcut opozabil contractul de închiriere, în orice condiții, proprietarului.

Or, în cauză locatorul procedând la încheierea contractului de închiriere cu nerespectarea dispozițiilor art. 9.2 lit. h din contratul de leasing și-a asumat un dublu risc atât al inopozabilității față de proprietar, cât și al răspunderii contractuale pentru nerespectarea obligației de garantare a folosinței utile și liniștite.

Prin urmare, clauzele contractului de închiriere și art. 1420 alin. 3 cod civil constituie temeiul de drept care justifică obligarea locatorului, chemat în garanție, la plata prejudiciului cauzat prin pierderea intempestivă a folosinței.

Este fără relevanță pentru raporturile guvernate de către contractul de închiriere faptul că, în temeiul contractului de leasing aceeași societate datorează despăgubiri constând în redevența contractuală, temeiurile de drept și calitatea fiind diferite, nu există riscul unei duble despăgubiri, chiar dacă sumele sunt datorată de către aceeași societate.

Cu privire la apărările referitoare la validitatea contractului de leasing urmare a Convenției încheiate cu F la 14.04.2011, reține că această înțelegere nu a avut ca efect menținerea în ființă a contractului de leasing care a justificat încheierea contractului de închiriere, ci a privit amânarea preluării bunurilor, în cadrul dosarelor de executare sub rezerva îndeplinirii obligațiilor de plată a datoriilor restante, obligații de altfel neîndeplinite.

Rezultă deci, pe de o parte că reperul esențial, data rezilierii contractului de leasing 15.04.2010, nu este afectat prin încheierea acestei convenții și pe de altă parte că, și în condițiile în care ar fi avut înrâurire, ceea ce nu este cazul, SC L D nu și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate astfel că acesta a rămas fără efect.

În consecință, raportat la art. 480 alin. 1 c.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.

Cu privire la apelul formulat de către reclamanta pârâtă SC BNP P L S IFN SA apreciază, că întemeiat prima instanță a înlăturat excepția prescrierii dreptului material la acțiunea în despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului.

Constatând că și raportat la art. 7 Decretul 167/1958 prescripția începe să curgă la data la care se naște dreptul la acțiune, respectiv data la care s-a pierdut dreptul de folosință asupra imobilului și implicit dreptul asupra îmbunătățirilor aduse acestuia, exercitarea, înainte ca lipsirea de folosință să fi intervenit, conferind acțiunii un caracter prematur.

Atât practica judiciară cât și doctrina au statuat constant în sensul că dreptul la acțiune se naște la data la care proprietarul ridică pretenții cu privire la imobil.

Referitor la fondul litigiului, în considerarea celor mai sus reținute, constată că este în chestiune situația locatarului de rea credință care a adus îmbunătățiri imobilului, în condițiile încheierii unui contract fără acordul prealabil al proprietarului iar proprietarul a ales să păstreze lucrările nu să oblige pe locatar să le ridice, pe cheltuiala sa.

În acest caz, devenind și proprietar al îmbunătățirilor aduse, apelantei îi revine obligația de a despăgubi locatorul cu suma echivalentă valorii materialelor și a manoperei, sumă determinată prin expertiză tehnică de specialitate necontestată.

Chiar dacă relativ la temeiul de drept reținut, în primă instanță, constată pertinente obiecțiunile aduse prin cererea de apel, esențial este că cererea este întemeiată pe dispozițiile art. 494 cod civil ce reglementează accesiunea imobiliară artificială, dispoziții ce își găsesc aplicarea în cauză.

Constată, însă, raportat la dispozițiile art. 478 alin. 5 c.pr.civ. și ale art. 1617 cod civil că cererea privind compensarea datoriilor reciproce până la concurența celei mai mici este întemeiată, și o admite.

A obligat pârâta la plata diferenței rezultate.

În consecință, raportat la art. 480 alin. 1 c.pr.civ. a admis apelul formulat de către reclamanta pârâtă, a schimbat în parte sentința atacată și a constatat intervenită compensarea datoriilor reciproce până la concurența celei mai mici.

← Acţiunea în anulare sentinţă arbitrală. existenţa...		Recidivă postcondamnatorie. concurs. revocarea liberării... →

Obligaţia de diligenţă a chiriaşului. despăgubiri.

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Obligaţia de diligenţă a chiriaşului. despăgubiri.