Plangere impotriva incheierii de carte funciara. Jurisprudență Cadastru. Intabulare; Carte Funciară
| Comentarii |
|
Tribunalul COVASNA Decizie nr. 272/A din data de 09.06.2015
R O M Â N I A
TRIBUNALUL COVASNA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 272/A
Ședința publică din data de 09 iunie 2015
Completul de judecată compus din:
PREȘEDINTE: ………..
JUDECĂTOR: ………….
GREFIER: ……………..
La ordine fiind pronunțarea asupra apelului declarat de petentul SC …….. SA împotriva sentinței civile nr. …./28.11.2014 pronunțată de Judecătoria Sfântu Gheorghe în dosarul nr. ….. , având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică de astăzi se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța constată că dezbaterile asupra cauzei de față, au avut loc în ședința din 19.05.2015, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 02.06.2015, și apoi pentru data de astăzi, 09.06.2015.
T R I B U N A L U L:
Constată că prin sentința civilă nr. 2477 din 28.11.2014, Judecătoria Sfântu Gheorghe a respins plângerea împotriva încheierii de carte funciară formulată de petentul SC ….. SA, cu sediul în mun. Sfântu Gheorghe, ……….., în contradictoriu cu intimatul D. J.-I., domiciliat în Sfântu Gheorghe, ……………, ca neîntemeiată.
A admis în parte cererea intimatului de obligare a petentului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces și a obligat petentul la plata către intimat a sumei de 1200 lei, reprezentând onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 17.04.2014 sub nr. ………, petentul SC ……… SA în contradictoriu cu intimatul D. J. - I., a formulat plângere împotriva Încheierii de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva Încheierii nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 12.02.2014, solicitând:
- radierea mențiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J.-I.;
- notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. …….. în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sf. Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).
În motivare, petentul a arătat că prin Încheierea nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 12.02.2014, a fost admisă intabularea dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare la licitație publică - adjudecare -, în favoarea intimatului D. J. - I., asupra imobilului situat în mun. Sfântu Gheorghe, ……….., înscris în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), sub A1, nr. cadastral/nr. topografic top …………….., constând în "spațiu comercial 1";.
Petentul a arătat că imobilul a fost vândut de el către K. A.. Ulterior, imobilul a fost vândut către Sz. G. și Sz. T. (Sz. G. fiind fratele lui Sz. J. fostul președinte al Consiliului de administrație și Director general al SC ……. SA în perioada 2008-17.10.2010). În continuare, Sz. G. și Sz. T. au achiziționat un credit de la ... Bank, garantat cu imobilul, fiind încheiat Contractul de garanție imobiliară nr. 616/20.06.2005.
În anul 2002, petentul a demarat o serie de acțiuni în vederea constatării acțiunilor ilegale și infracțiunilor săvârșite de Sz. J.. Judecătoria Sfântu Gheorghe, prin Sentința penală nr. 254/22.10.2007 dată în Dosarul penal nr. ….., l-a condamnat pe Sz.J. pentru săvârșirea mai multor infracțiuni și a dispus restituirea către reclamantă a "spațiului comercial nr. 1";. Sentința a fost apelată, dosarul fiind restituit Parchetului în vederea refacerii urmăririi penale și a actului de sesizare. Între timp, a intervenit prescripția specială a faptelor penale, prin Rezoluția din 30.06.2009 confirmându-se neînceperea urmăririi penale.
Pe latură civilă, petentul a intentat acțiuni pentru constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare și a contractului de garanție imobiliară. S-au format Dosarul nr. 2/305/2002 și apoi Dosarul nr. 1156/305/2006 ale Judecătoriei Sf. Gheorghe, suspendate datorită existenței dosarului penal. Ulterior soluționării dosarului penal, cele 2 cauze civile au fost repuse pe rol și conexate, dându-se Sentința civilă nr. 664/08.03.2010 prin care s-a admis acțiunea reclamantei.
Împotriva acestei sentințe s-a declarat apel, Tribunalul Covasna dispunând casarea și trimiterea cauzei spre competentă soluționare Tribunalului Covasna, formându-se Dosarul nr. 994/119/2011. Tribunalul Covasna, prin Sentința civilă nr. 2328/06.07.2012, a respins cererea reclamantei, iar Curtea de apel Brașov a respins apelul acesteia prin Decizia civilă nr. 153/ap/29.10.2012.
Petentul a declarat recurs, Î.C.C.J. - Secția a II-a civilă admițând recursul, casând decizia atacată și trimițând cauza la Curtea de Apel Brașov spre rejudecare.
Între timp, ... Bank, pe fondul neachitării ratelor scadente de către Sz. G. și Sz. T., în baza Contractului de garanție imobiliară nr. 616/20.06.2005 a inițiat executarea silită a imobilului, - spațiul comercial nr. 1 - deși știa de existența litigiului civil. Astfel s-a deschis dosarul de executare nr. 289/2013 la B.E.J. ………...
Urmare a executării silite, la data de 29.05.2013 imobilul a fost vândut către intimat, fiind intabulat pe baza Încheierii de carte funciară atacată.
Petentul apreciază că ... Bank a fost de rea-credință prin demararea executării silite înainte de a fi soluționat definitiv Dosarul nr. 994/119/2011 iar executorul judecătoresc în mod greșit a continuat și finalizat executarea, deși a fost înștiințat cu privire la existența dosarului.
De asemenea, petentul arată că a solicitat notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3, O.C.P.I. Covasna respingând cererea de reexaminare prin Încheierea de respingere nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014.
Petentul consideră că Încheierea de respingere nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014 este netemeinică deoarece SC ………… SA nu a fost parte în cadrul executării silite și nici informată cu privire la existența dosarului de executare - primind numai Procesul-verbal de vânzare din 29.05.2013 și Adresa din 12.06.2013 privitoare la distribuirea sumelor rezultate în urma vânzării - nefiind în măsură să oprească acțiunile ... Bank. Astfel, O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe putea conchide că există piedici la intabularea dreptului de proprietate al intimatului D. J. - I..
Mai mult, dacă s-ar fi sesizat că se impune completarea acțiunii sub aspectul timbrajului sau al probațiunii, O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe putea solicita completarea dosarului cu documentele necesare conform art. 31 alin. 2 teza ultimă din Legea nr. 7/1996, respectiv cu dovada achitării tarifului stabilit prin Ordinul nr. 39/2009.
Petentul mai învederează că, potrivit art. 876 și art. 902 alin. 1, 2 pct. 19 din Cod civil, solicitarea sa este întemeiată.
În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 19, 31 din Legea nr. 7/1996, art. 887 și urm Cod civil.
În dovedirea acțiunii s-au depus înscrisuri.
Petentul a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 50 lei.
Intimatul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea plângerii împotriva Încheierii de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva Încheierii nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 12.02.2014, cu cheltuieli de judecată.
Intimatul motivează că Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014 este temeinică și legală, constatând că în cauză a fost respectată procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate al lui D. J. - I. și respingând cererea de notare în cartea funciară a litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 deoarece pentru notarea unui litigiu în cartea funciară trebuie formulată o cerere separată și achitată o taxă conform Ordinului nr. 39/2009.
Astfel, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului s-a făcut pe baza actului de adjudecare încheiat la data de 17.06.2013 la B.E.J. ……. în dosarul execuțional nr. 289/2013, respectându-se art. 24 din Legea nr. 7/1996 și art. 888 din Cod civil. Actul de adjudecare este valabil, nefiind contestat printr-o contestație la executare.
Mai mult, intimatul motivează că, atâta timp cât litigiul ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 nu a fost notat în cartea funciară, nu se poate invoca că ar fi existat vreun impediment pentru ca ... Bank să pornească executarea silită.
De asemenea, motivele pentru care se poate dispune rectificarea intabulării sau a unei înscrieri provizorii sunt limitativ prevăzute de art. 908 alin. 1 pct. 1-4 Cod civil, iar petentul nu invocă niciunul din acestea.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe art. 205 și urm, art. 453 Cod de procedură civilă.
În dovedirea întâmpinării s-au depus înscrisuri.
Petentul SC ………… SA a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apărărilor intimatului.
În motivare, petentul a reluat cele scrise în plângere cu privire la acțiunilor intentate pentru a recupera "spațiul comercial nr. 1";, cu privire la faptul că nu a avut cunoștință despre executarea silită demarată de ... Bank, că ... Bank a fost de rea-credință prin demararea executării silite înainte de a fi soluționat definitiv Dosarul nr. 994/119/2011 iar executorul judecătoresc în mod greșit a continuat și finalizat executarea, deși a fost înștiințat cu privire la existența Dosarului nr. 994/119/2011.
Petentul motivează că nu a putut nota litigiul în cartea funciară deoarece după motivarea deciziei Curții de apel Brașov din Dosarul nr. 994/119/2011, a formulat recurs, iar dosarul a plecat către Î.C.C.J., nefiind posibilă legalizarea sentinței/deciziei în vederea notării litigiului.
Petentul invocă și prevederile art. 887 alin. 3 Cod civil, și afirmă că, în prezent, înscrierea în cartea funciară a pârâtului nu este realizată deoarece a nu a fost făcută ulterior trecerii termenului în care încheierea de intabulare poate fi contestată.
De asemenea, petentul mai arată că nu a făcut acțiune în rectificare după cum greșit a motivat intimatul, ci plângere la încheierea de intabulare a dreptului de proprietate a pârâtului.
La data de 11.08.2014, petentul a depus la dosar Decizia civilă nr. 3921/13.11.2013 prin care Î.C.C.J. - Secția a II-a civilă a soluționat recursul împotriva Deciziei civile nr. 153/ap/29.10.2012 a Curții de apel Brașov din Dosarul nr. 994/119/2011.
La solicitarea instanței, la data de 20.10.2014, O.C.P.I. Covasna a depus la dosar cauzei dosarele de carte funciară nr. 4126/05.02.2014 și 7878/06.03.2014, în care s-a dat Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva Încheierii nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 12.02.2014.
La termenul din 07.11.2014, prima instanță a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Analizând actele și lucrările existente la dosarul cauzei, instanța de fond a reținut:
Prin Încheierea nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 12.02.2014, s-a admis cererea intimatului D.J. - I. și s-a intabulat în favoarea acestuia, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Sfântu Gheorghe, …….., înscris în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), sub A1, nr. cadastral/nr. topografic top ………….., constând în "spațiu comercial 1";, cu titlu de drept cumpărare la licitație publică, dobândit prin adjudecare.
Intabularea s-a făcut pe baza actului de adjudecare din data de 17.06.2013, din dosarul execuțional nr. 289/E/2013 de la B.E.J. ……………..
Împotriva acestei încheieri, petentul SC …………. SA a făcut cerere de reexaminare, prin care a solicitat:
- radierea mențiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. - I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sf. Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).
- notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).
Prin Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014, a fost respinsă cererea petentului.
Astfel, cu privire la radierea mențiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. - I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), s-a constatat că, potrivit art. 516 Cod procedură civilă, actul de adjudecare este titlu de proprietate și se înscrie în cartea funciară, fiind respectate prevederile art. 516,517,518 Cod procedură civilă, precum și dispozițiile art. 888 cod civil și art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996.
Cu privire la notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), s-a arătat că pentru notarea litigiului este necesară depunerea unei cereri și achitarea tarifului stabilit prin Ordinul nr. 39/2009, operațiunea nefiind obiect al înscrierii din dosarul nr. 4126/05.02.2014.
Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014 a fost comunicată petentului la date de 02.04.2014.
La data de 17.04.2014, petentul a făcut prezenta plângere împotriva încheierii de carte funciară.
Cu privire la solicitarea petentului de radiere a mențiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. - I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), prima instanță a constatat că, potrivit art. 516 pct. 8 din vechiul Cod de procedură civilă, actul de adjudecare este titlu de proprietate și se înscrie în cartea funciară, iar potrivit art. 517 alin. 1 vechiul Cod de procedură civilă, un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda dobânditorului spre a-i servi ca titlu de proprietate și pentru a fi înscris în cartea funciară.
De asemenea, și art. 518 prevede că prin actul de adjudecare proprietatea imobilului se transmite la adjudecatar, acesta dobândind dreptul de a dispune de imobilul cumpărat prin intabulare. Același lucru se prevede în art. 887 Cod civil, alin. 1 și alin. 3.
Petentul invocă faptul că nu a cunoscut despre contestația la executare. Conform adresei transmise către B.E.J. ………… (f 12), acesta a aflat despre Publicația de vânzare nr. 1 din dosar execuțional 289/E/2013/18.04.2013. După cum a arătat în propria plângere, i-au fost comunicate Procesul-verbal de vânzare din 29.05.2013 și Adresa din 12.06.2013 privitoare la distribuirea sumelor rezultate în urma vânzării.
Cu toate acestea, petentul nu a introdus contestație la executare împotriva actului de adjudecare din data de 17.06.2013, din dosarul execuțional nr. 289/E/2013 de la B.E.J. …………, în termenul prevăzut de art. 401 vechiul Cod de procedură civilă.
Petentul invocă faptul că ... Bank și B.E.J. ……. au fost de rea-credință. ... Bank avea dreptul de a solicita executarea silită a creanței sale și executorul judecătoresc avea dreptul de a o continua, câtă vreme petentul nu a contestat executarea silită în instanță, solicitând eventual suspendarea acesteia.
Având în vedere acestea, instanța de fond a respins capătul de cerere privitor la radierea a mențiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. - I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sf. Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).
Cu privire la solicitarea petentului de notare a litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), prima instanță a constatat că notarea litigiului din Dosarul nr. 994/119/2011 se putea face în cartea funciară, potrivit art. 902 alin. 1, 2 pct. 19 din Cod civil. Dar, pentru aceasta, este necesară depunerea unei cereri și achitarea unei taxe de timbru stabilite de Ordinul nr. 39/2009, nefiind admisibilă o asemenea solicitare formulată în cadrul unei cereri de reexaminare, astfel cum a făcut-o petentul.
Petentul a invocat faptul că nu a avut timpul necesar pentru a face această cerere; dar, din propria sa motivare, rezultă că litigiul pe care nu l-a notat în cartea funciară se afla pe rolul instanțelor de judecată de ani buni.
Având în vedere acestea, instanța de fond a respins capătul de cerere privitor la notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).
Cu privire la cererea intimatului privitoare la cheltuielile de judecată, conform art. 453 alin. 1 C.proc.civ, partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.
Intimatul a dovedit achitarea onorariului avocațial în cuantum de 2000 lei. Conform art. 451 alin. 2 Cod procedură civilă., instanța poate, chiar din oficiu, să reducă motivat partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaților, atunci când acesta este vădit disproporționat în raport cu valoarea și complexitatea cauzei ori cu activitatea desfășurată de avocat, ținând seama și de circumstanțele cauzei. În prezenta cauză, activitatea d-nei avocat s-a limitat la redactarea întâmpinării și la prezentarea la 2 termene de judecată. Astfel, onorariul avocațial fiind vădit disproporționat în raport cu activitatea desfășurată de avocat, prima instanță a redus cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocațial la suma de 1200 lei.
Sentința a fost atacată cu apel de către petenta - apelantă SC ……… SA Sfântu Gheorghe, solicitându-se schimbarea în tot a hotărârii în sensul admiterii plângerii formulate, radierii mențiunilor cu privire la întabularea dreptului de proprietate al intimatului D.J. I. și notarea litigiului ce face obiectul dosarului cu nr. 994/119/2011 în cartea funciară. De asemenea, s-a solicitat obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea apelului.
În motivarea apelului se arată că sentința pronunțată de judecătorie este nelegală și netemeinică din următoarele considerente:
1. S-a reținut în mod greșit faptul că reclamanta-apelantă nu are posibilitatea contestării înscrierii de carte funciară atâta vreme cât nu a formulat contestație la executare pentru a opri executarea silită imobiliară. În fapt, reclamanta a solicitat instanței de judecată să se pronunțe cu privire la legalitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului intimatului dobândit prin adjudecarea imobilului, invocându-se existența unei piedici la întabulare. Această piedică o reprezenta existența pe rolul instanțelor de judecată a litigiului ce face obiectul dosarului civil cu nr. 994/119/2011 și care, la momentul întabulării se afla în calea de atac a recursului la Î.C.C.J., conform certificatului de grefă depus la dosarul prezentei cauze. Această situație a existenței litigiului existent între părți era bine cunoscută de către ... Bank care a înaintat executarea silită.
Se susține că în acest moment înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului-pârât nu este realizată astfel încât, în mod legal, nu a operat nici transferul proprietății potrivit art. 885 alin 1 Cod civil, drepturile urmând a fi dobândite după înscrierea acestora în cartea funciară.
Dealtfel, temeinicia plângerii ……….. este confirmată și de către instanțele de judecată, respectiv de către ÎCCJ care a admis recursul societății și a trimis cauza spre rejudecare Curții de Apel Brașov care, în urma rejudecării , a admis apelul și rejudecând pe fond, a admis cererea, dispunând anularea contractelor de vânzare-cumpărare atacate, inclusiv a contractului de garanție încheiat cu ... Bank, cu repunerea părților în situația anterioară. Important în speță este că instanța de judecată a dispus restabilirea situației anterioare de carte funciară prin radierea dreptului de proprietate al persoanelor de la care a fost adjudecat imobilul de către intimatul-pârât și reînscrierea dreptului de proprietate al …….. Astfel, sunt întrunite condițiile pentru admiterea plângerii și radierea mențiunilor cu privire la întabularea dreptului de proprietate al numitului D. J.-I.
2. În mod greșit a reținut judecătoria că cererea de notare a litigiului, cerere formulată în cadrul reexaminării nu este admisibilă. Înscrisurile anexate cererii de reexaminare, respectiv certificatul de grefă eliberat de ÎCCJ la data de 26.02.2014 justifica, pe de o parte, notarea procesului în cartea funciară, pe de altă parte, reprezenta o piedică la întabularea dreptului adjudecatarului.
În drept, au fost invocate prevederile art. 466 alin 1 Cod procedură civilă, art. 470 alin 1 Cod procedură civilă, Legea nr. 7/1996, art. 885 și art. 902 Cod civil.
Intimatul D. J.-I. a formulat întâmpinare (fila 23) solicitând respingerea apelului ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În cuprinsul întâmpinării, intimatul arată că actul de adjudecare încheiat la data de 17.06.2013 de către BEJ ……… este un act valabil, care nu a fost contestat pe calea contestației la executarea silită, astfel că, reprezintă un titlu de proprietate ce a intrat în circuitul civil și în temeiul căruia s-a făcut o întabulare valabilă, în conformitate cu prevederile legale aplicabile în speță. Împrejurarea că pe rolul instanțelor de judecată există un proces prin care se contestă valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare și a actelor subsecvente privind imobilul în litigiu nu poate reprezenta o piedică la întabularea în cartea funciară a dreptului adjudecatarului și nu poate constitui nici un temei pentru radierea din cartea funciară a acestui drept. Totodată s-a respins în mod corect cererea de notare în cartea funciară a litigiului ce formează obiectul dosarului civil nr. 994/119/2011 aflat pe rolul ÎCCJ, reținându-se că pentru notarea unui proces trebuie depusă o cerere separată și achitată o taxă astfel cum este stabilit prin Ordinul nr. 39/2009, condiții pe care apelanta nu le-a îndeplinit.
În apel, apelanta a depus copie certificată după decizia nr. 880/02.12.2014 pronunțată de Curtea de Apel Brașov și extras de pe portalul ÎCCJ cu privire la existența pe rolul acestei instanțe a recursului declarat împotriva deciziei anterior menționate.
Verificând, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, tribunalul apreciază apelul ca fiind fondat în parte.
Se reține, în primul rând, că, în cadrul soluționării unei plângeri declarate împotriva încheierii de carte funciară prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de reclamantă având ca obiect încheierea de întabulare a dreptului intimatului în cartea funciară, instanța de judecată este chemată a verifica legalitatea și temeinicia operațiunilor efectuate de registratorul de carte funciară la momentul emiterii încheierii atacate cu reexaminare. De asemenea, instanța trebuie să verifice în cadrul acestui tip de litigii, dacă măsura respingerii cererii de reexaminare a fost una legală.
Instanța de fond a reținut în mod corect situația de fapt dedusă judecății în ceea ce privește întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului D. J.-I. asupra imobilului înscris în cartea funciară nr. 24088/C1/U3 Sfântu Gheorghe, sub nr. top …………….. S-a reținut astfel că intimatul a dobândit acest drept de proprietate în urma adjudecării imobilului la licitație, actul de adjudecare fiind unul legal, neatacat, nedesființat, deci apt de a-și produce efectele.
Într-adevăr, conform art. 518 alin 1 Cod procedură civilă vechi, prin actul de adjudecare proprietatea imobilului se transmite de la debitor la adjudecatar. Astfel, actul emis în cadrul procedurii de executare silită imobiliară, constând în adjudecarea imobilului, naște în patrimoniul adjudecatarului, de la data emiterii lui, dreptul de proprietate. Operațiunea de întabulare în cartea funciară a titlului adjudecatarului are ca efect numai dobândirea de către acesta a dreptului de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară, astfel cum se stipulează în alineatul 2 din art. 518 Cod procedură civilă.
Apelanta susține că întabularea dreptului adjudecatarului nu se putea dispune de către registratorul de carte funciară deoarece exista, la data înregistrării cererii, o piedică la întabulare. Piedica o reprezintă, potrivit considerentelor apelantei, litigiul aflat în curs de soluționare, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare prin care imobilul a fost scos din patrimoniul societății în mod fraudulos, a nulității absolute a contractului de garanție imobiliară ce a constituit titlul în baza căruia a fost declanșată urmărirea silită imobiliară, revenirea la situația anterioară de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al dobânditorilor din contractele atacate, precum și a dreptului de ipotecă înscris în favoarea ... Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, creditor care a cerut, cu rea credință, scoaterea la licitație a imobilului, deși era parte în procesul intentat de reclamantă, proces nefinalizat.
Pentru a analiza temeinicia susținerii apelantei, tribunalul este ținut, în primul rând, să lămurească sfera noțiunii de "piedică la întabulare";. În acest sens, se constată că prevederile Legii nr. 7/1996 nu conțin o definiție a acestui termen. În articolul 58 alin 1 din Ordinul nr. 633/2006 se stipulează însă că "înainte de rezolvarea cererii de către registrator, asistentul-registrator verifică cererea în raport cu datele de carte funciară și menționează în referat dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate";. De asemenea, art. 59 alin 1 din același ordin prevede că "după înregistrarea cererilor și atestările asistentului-registrator privind inexistența sau existența unei piedici pentru efectuarea înscrierilor solicitate, precum și a înscrisului în temeiul căruia se cere înscrierea, registratorul dispune prin rezoluție întocmirea încheierii de carte funciară";.
Noțiunea de "piedică"; este folosită de legiuitor în cuprinsul art. 83 alineat 2 indice 1 din Ordinul nr. 633/2006, articol care se referă la operațiunile de dezmembrare și de comasare a imobilelor, stipulând : notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară și a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară constituie piedică la comasarea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora.
Tribunalul apreciază că existența unui proces în desfășurare, în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, proces care să fi fost notat anterior cererii de întabulare a dreptului în cartea funciară, constituie o piedică la întabulare numai în cazul expres și limitativ indicat de art. 83 alin 2 indice 1 din Ordinul 633/2006, anume atunci când cererea adresată registratorului are ca obiect comasarea sau dezmembrarea imobilului.
În speță, la data înregistrării de către intimatul D. J. - I. a cererii sale de întabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat la licitație, exista încă în curs de judecată procesul civil intentat de reclamanta apelantă. Deși partea apelantă nu a invocat aspectul următor constatat de tribunal din examinarea cuprinsului cărții funciare, totuși se va reține că, la data înregistrării cererii de întabulare și a emiterii încheierii de carte funciară prin care adjudecatarul și-a înscris dreptul de proprietate, exista notat la poziția nr. 3 din foaia B a CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe (fila 103 dosar de fond) procesul înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sfântu Gheorghe. Acest proces este același cu cel înregistrat ulterior în evidența ecris a Judecătoriei Sfântu Gheorghe, sub nr. 994/119/2011*.
Însă, existența înscrierii procesului intentat de reclamantă în legătură cu imobilul de sub nr. top. …………. din cartea funciară mai sus menționată, înscriere anterioară cererii de întabulare formulată de D. J. - I. nu constituie piedică la întabularea dreptului de proprietate al acestuia. În acest sens, tribunalul reține că potrivit art. 74 din Ordinul 633/2006 (forma în vigoare la data înregistrării cererii intimatului de întabulare a dreptului său): operațiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din cartea funciară se fac în scopul opozabilității drepturilor reale imobiliare și a celorlalte acte și fapte juridice înscrise în cartea funciară. Notarea de proces are ca efect informarea terților în legătură cu situația imobilului, având astfel scop de opozabilitate, în sensul că, terțul dobânditor va trebui să suporte toate efectele juridice ce vor fi produse de soluționarea irevocabilă a litigiului notat anterior în cartea funciară. Altfel spus, notarea procesului în legătură cu imobilul în cartea funciară nu împiedică întabularea dreptului de proprietate al terțului adjudecatar, atâta vreme cât actul de adjudecare nu a fost desființat, fiind producător de efecte juridice, numai că, dreptul terțului este înscris în cartea funciară "pe riscul său";. Astfel, în măsura în care cel care a solicitat notarea procesului în cartea funciară (proprietarul anterior), obține câștig de cauză, notarea respectivă își va releva forța juridică (proprietarul anterior, în speță reclamanta-apelantă, putând solicita constatarea nulității absolute a actului de adjudecare pentru reaua - credință a adjudecatarului, care nu poate invoca necunoașterea conținutului cărții funciare).
Față de considerentele mai sus expuse, tribunalul apreciază criticile invocate de apelantă, grupate la punctul 1 din cererea de apel, critici vizând existența unei piedici la întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului dobândit prin adjudecarea imobilului, ca fiind neîntemeiate.
Este, de asemenea, neîntemeiată critica referitoare la lipsa notării în cartea funciară a litigiului ce face obiectul dosarului cu nr. 994/119/2011*. Sub acest aspect instanța de fond a apreciat în mod corect faptul că cererea de notare a litigiului a fost formulată abia cu ocazia cererii de reexaminare a încheierii de întabulare atacată, astfel că ea excede cadrului reexaminării. În cadrul acestei proceduri, registratorul de carte funciară este chemat să verifice dacă încheierea de întabulare pe care a pronunțat-o a fost corectă, raportat la cererea formulată de petentul D. J.- I. Notarea procesului de sub nr. 994/119/2011* este o cerere formulată de o altă parte, cerere care trebuie înregistrată și timbrată conform Ordinului 39/2009, astfel cum s-a reținut în încheierea de respingere nr. 7878/06.03.2014 pronunțată de registratorul de carte funciară.
În continuare, însă, tribunalul va avea în vedere faptul că, în acord cu principiul legalității care presupune exactitatea, corectitudinea și certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală și legalitatea materială. În primul rând, acesta poate să încuviințeze numai înscrierile actelor și faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, și nu se poate sprijini decât pe cererea și actele care o însoțesc. Verificând cuprinsul încheierii nr. 4126/05.02.2014 pronunțată de registrator, tribunalul constată că acesta, în cadrul soluționării cererii petentului D. J. - I. de întabulare a dreptului său de proprietate asupra imobilului de sub nr. top …………. din CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe, a dispus, pe lângă întabularea dreptului și radierea înscrierilor de sub pozițiile 2, 3 din foaia B și a celei de sub poziția 2 din foaia C, precum și a dreptului de ipotecă înscris sub C1, sub C3.
Conform art. 518 alin 4 din codul de procedură civilă vechi, registratorul avea dreptul să radieze, odată cu întabularea dreptului adjudecatarului, doar acele ipoteci, sarcini, înscrieri întabulate după notarea somației de executare silită în cartea funciară, precum și toate notările făcute în legătură cu executarea silită, ipotecile și celelalte sarcini reale privind garantarea drepturilor de creanță. În acest sens sunt și prevederile art. 167 din Ordinul 633/2006. Față de aceste prevederi legale, tribunalul constată că în mod nelegal registratorul de carte funciară a dispus radierea poziției cu nr. 3 din foaia B a cărții funciare 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe, poziție sub care era notat, încă din data de 07.08.2006 (deci anterior pornirii procedurii executării silite imobiliare), procesul civil pornit de reclamanta-apelantă având ca obiect constatarea nulității absolute a actelor de vânzare-cumpărare a imobilului, proces înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sfântu Gheorghe, același cu cel de sub nr. 994/119/2011*.
Apoi, conform art. 76 alin 1 indice 3 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 radierea litigiului se va dispune în baza:
a) dovezii stingerii irevocabile a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă;
b) declarației autentice de renunțare la dreptul dedus judecății, însoțită de dovada înregistrării la instanța judecătorească învestită cu soluționarea cauzei.
Față de aceste prevederi legale, tribunalul apreciază că registratorul nu putea să dispună prin încheierea din 05.02.2014 radierea procesului notat la poziția 3 din foaia B a cărții funciare în baza actului de adjudecare (neavând nici un temei legal pentru această operațiune); radierea putând fi operată numai la data soluționării irevocabile a litigiului (în speță, data soluționării irevocabile a litigiului este 07.05.2015 - conform certificatului de grefă eliberat de Î.C.C.J., fila 41 din dosar).
Având în vedere aceste considerente, tribunalul apreciază apelul ca fiind fondat în parte, numai în ceea ce privește dispoziția din încheierea de carte funciară atacată privitoare la radierea procesului notat sub poziția 3 din foaia B a cărții funciare, dispoziție nelegală. Ca urmare, în temeiul art. 480 alin 2 Cod procedură civilă tribunalul va dispune schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii în parte a plângerii formulată de petenta - apelantă, admiterii în parte a cererii de reexaminare și înlăturării din cuprinsul încheierii nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe a dispoziției privind radierea poziției nr. 3 din foaia B a CF 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe, nr. topografic …….. (poziție privind notarea procesului înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sfântu Gheorghe). Vor fi păstrate restul dispozițiilor din încheierile de carte funciară ce fac obiectul litigiului.
În temeiul art. 453 alin 1 Cod procedură civilă, reținând culpa procesuală a intimatului pentru pretențiile ce au fost admise în apel, tribunalul va dispune obligarea acestuia la plata către apelantă a sumei de 25 lei, cheltuieli de judecată în apel (taxa judiciară de timbru).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Admite apelul declarat de petenta - apelantă SC ………. SA Sf. Gheorghe în contradictoriu cu intimatul D. J.-I., împotriva sentinței civile nr. 2477/28.11.2014 pronunțată de Judecătoria Sf. Gheorghe, pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite în parte plângerea formulată de petenta SC ……. SA în contradictoriu cu intimatul D. J.-I. împotriva încheierii de respingere nr. 7878/28.03.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.
Modifică încheierea de respingere cu nr. 7878/28.03.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe, în sensul că:
Admite în parte cererea de reexaminare formulată de petenta SC ……… SA împotriva încheierii nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.
Înlătură din cuprinsul încheierii nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe dispoziția privind radierea poziției nr. 3 din foaia B a CF 24088-C1-U3 Sf. Gheorghe, nr. topografic ………… (poziție privind notarea procesului înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sf. Gheorghe).
Păstrează restul dispozițiilor încheierii cu nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.
Păstrează restul dispozițiilor încheierii cu nr. 7878/28.03.2014 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.
Obligă petenta SC ……… SA să plătească intimatului suma de 800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată de la fond.
Păstrează restul dispozițiilor sentinței atacate privind respingerea ca nefondată a plângerii pentru restul considerentelor invocate de petentă.
Obligă intimatul D. J.-I. să plătească apelantei SC ……… SA suma de 25 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică azi, 09.06.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
| ← Plangere impotriva incheierii de carte funciara. Jurisprudență... | Desfiintare certificat mostenitor. Jurisprudență Succesiuni,... → |
|---|
