Rectificare de carte funciară. Nevalabilitatea titlului.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 733 din 25 februarie 2011
Prin sentinţa civilă nr. 6086/22.04.2009, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, s-a admis acţiunea formulată de reclamanta T.G., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca; s-a respins cererea de intervenţie formulată de intervenienţii F.S., F.M. şi M.M., ca neîntemeiată.
S-a constatat nulitatea absolută a încheierii de CF nr. 5653/06.11.1961, menţionată sub B 7 şi B 8 în CF nr. 8580 Cluj.
S-a constatat nulitatea absolută parţială a încheierilor de CF nr. 1447-1448/17.04.1975, nr. 3784-3785/26.06.1975 şi nr. 3851-3852/02.07.1975.
S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare, în sensul reînscrierii în CF nr. 8580 Cluj a terenului cu nr. top 11116, în suprafaţă de 669 mp. şi a construcţiilor existente asupra acestuia, evidenţiate în CF nr. 8580 Cluj, sub A + 2, A + 3, cu rectificarea corespunzătoare a suprafeţei terenului înscris în CF nr. 8580 Cluj, nr. top 11100/1/3, la 1412 mp., conform raportului de expertiză tehnică judiciară.
S-a dispus dezmembrarea imobilului cu nr. top 11116 în două imobile cu nr. top noi, 11116/1 reprezentând teren în str. C. nr. 43-45, în suprafaţă de 360 mp. şi construcţiile evidenţiate în CF nr. 11116/2, reprezentând teren în suprafaţă de 309 mp. în str. C. nr. 43-45, ambele în favoarea vechiului proprietar.
S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de CF prin radierea din CF nr. 8580 Cluj a dreptului de proprietate al pârâtului Statul Român de sub B 7 şi 8, în privinţa imobilului cu nr. top nou 11116/1 şi reînscrierea dreptului de proprietate al vechilor proprietari de sub B 5 şi 6, după care în favoarea reclamantei, cu titlu de drept moştenire.
S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de servitute de trecere peste imobilul cu nr. top 11100/1/3, în favoarea imobilului cu nr. top 11116/1.
Pârâtul a fost obligat la plata sumei de 1.846,90 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei faptul că prin decizia civilă nr. 79/A/2000, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, a fost admis apelul reclamantei T.G., împotriva sentinţei civile nr. 266/1999 a Tribunalului Cluj, care a fost schimbată în parte, în sensul admiterii acţiunii reclamantei împotriva Statului Român, reprezentat de Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, cu consecinţa constatării trecerii abuzive în proprietatea Statului Român a imobilelor înscrise în CF nr. 5052 Cluj, 8580 Cluj, 8027 Cluj şi 186-31 Cluj, proprietatea antecesorilor reclamantei şi a radierii dreptului de proprietate a Statului Român din CF; pârâtul a fost obligat să-i lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie aceste imobile.
Această decizie a Curţii de Apel Oradea a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 3945/2002 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Prin încheierea de CF nr. 11858/08.07.2003, a fost respinsă cererea reclamantei pentru întabularea în CF nr. 8580 a dreptului de proprietate, în temeiul deciziei civile nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea.
Intervenienţii sunt cumpărătorii imobilelor compuse din construcţii şi teren aferent, nr. top 11116/1, 1111/2/2, corpurile D şi F şi, respectiv, nr. top 11116/2/1, corpul E, situate în Cluj-Napoca, str. P. nr. 43-45, prin contractele de vânzare-cumpărare nr. 35068/17.07.1997 şi nr. 35356/04.03.1997, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Prin decizia civilă nr. 2395/R/2005 a Curţii de Apel Cluj, ca urmare a admiterii recursului reclamantei, a fost admisă acţiunea formulată de aceasta împotriva pârâţilor Statul Român prin Primarul municipiului Cluj-Napoca, F.S., F.M., M.M. şi S.C. ConstructArdealul S.A. şi, în consecinţă, s-a constatat nulitatea actului de dezlipire a imobilelor din CF nr. 8580 Cluj şi de transcriere în CF nr. 135692-135694 Cluj; s-a constatat inopozabilitatea faţă de reclamantă a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 35068/17.07.1997 şi nr. 35356/04.09.1997; s-a dispus rectificarea întabulărilor prin restabilirea situaţilor anterioare din CF nr. 8580 Cluj.
Rezultă, aşadar, că reclamanta are un drept de proprietate opozabil proprietarului tabular al fostului imobil cu nr. top 11116 din CF nr. 8580 Cluj, al cărui titlu s-a dovedit că nu a fost valabil şi, prin urmare, s-a dispus radierea din evidenţele funciare a acestui drept de proprietate, în timp ce intervenienţii au titluri de proprietate valabile, cu privire la parte din acelaşi imobil, însă întabularea în CF a dreptului lor de proprietate poate fi opusă doar pârâtului Statul Român, însă cu privire la acesta s-a dispus radierea dreptului său din CF nr. 8580 Cluj.
Din această perspectivă, în speţă, este incidentă ipoteza reglementată de art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel, în termen legal, intervenientii F.S., F.M. şi M.M., precum şi Statul Român prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, apeluri respinse ca nefondate de Tribunalul Cluj prin decizia civilă nr. 488/A/12.10.2010.
La pronunţarea acestei soluţii, Tribunalul Cluj a avut în vedere faptul că elementul esenţial în soluţionarea prezentei pricini îl reprezintă decizia civilă nr. 2395/R/2009 al Curţii de Apel Cluj, prin care s-a constatat nu numai nulitatea actului de dezlipire a imobilelor din CF nr. 8580 şi de transcriere în CF noi nr. 135692-135694 Cluj, dar şi inopozabilitatea faţă de reclamantă a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de intervenienţi în baza Legii nr. 112/1995, cu consecinţa rectificării CF nr. 8580 Cluj.
Această decizie trebuie respectată în virtutea principiului puterii de lucru judecat, care prin prezumţia de lucru judecat impune consecvenţa în judecată, şi anume ceea ce s-a constatat şi statuat în mod corect şi judicios printr-o hotărâre judecătorească să nu mai poate fi contrazisă printr-o altă hotărâre judecătorească.
Judicios a stabilit prima instanţă, că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile art. 20 şi art. 27 din Legea nr. 7/1996, în ceea ce priveşte cererea de întabulare a dreptului de proprietate al intervenienţilor, întrucât valabilitatea titlurilor acestora nu putea fi cercetată în raport cu reclamanta intimată, ca efect al inopozabilităţii acestor titluri faţă de reclamantă.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, pe de o parte, pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, iar pe de altă parte intervenientii M.M., F.M. şi F.S..
Prin propriul recurs, pârâtul recurent a solicitat, ca în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9 C.proc.civ., să se admită recursul, să se modifice decizia recurată, în sensul admiterii apelului pârâtului.
In motivarea recursului, s-a arătat că decizia recurată este nelegală în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a încheierii de CF nr. 5653/06.11.1961, menţionată sub B 7 şi 8 din CF nr. 8580 Cluj, nr. top 11116, motivat de faptul că prin aceasta s-a înscris dreptului de proprietate în favoarea Statului Român, precum şi a încheierii nr. 1447-1448/17.04.1975, prin care s-a dezmembrat imobilul.
S-a mai arătat de către pârâtul recurent că prin încheierea nr. 2442/21.01.2000 s-a transcris în CF nr. 135692 şi 135694 dreptul de proprietate în favoarea intervenienţilor F., iar prin încheierea nr. 4819/30.03.2000, s-a înscris în CF nr. 135693 dreptul de proprietate în favoarea intervenientei M.
In cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, având în vedere că contractele de vânzare-cumpărare încheiate de intervenienţi în baza Legii nr. 112/1995 sunt valabile, astfel încât, în cauză ar fi incidente dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Prin propriul recurs, intervenientii au solicitat, ca în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., să se admită recursul, să se modifice hotărârea recurată, în sensul admiterii apelului intervenienţilor, cu consecinţa modificării sentinţei fondului, în sensul admiterii doar în parte a acţiunii reclamantei, respectiv, a întabulării acesteia doar asupra terenului de 235 mp., şi a admiterii în întregime a cererii de intervenţie, cu cheltuieli de judecată în fond, apel şi recurs.
In motivarea recursului a fost reprodus dispozitivul hotărârii primei instanţe; în esenţă, considerentele avute în vedere de către aceasta la pronunţarea soluţiei sale; motivul pentru care intervenienţii au declarat apel împotriva sentinţei fondului; considerentele avute în vedere de către Tribunal la pronunţarea soluţiei de respingere a apelului intervenienţilor, concluzionându-se de către intervenienţii recurenţi că atât hotărârea instanţei de fond, cât şi a
instanţei de apel sunt nelegale, fiind pronunţate pe baza unei greşite interpretări a actului dedus judecăţii şi pe o greşită aplicare a legii.
Atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel, au avut în vedere doar inopozabilitatea titlurilor intervenienţilor faţă de reclamantă, statuată prin Decizia nr. 2395/R/2005 a Curţii de Apel Cluj, şi nu au analizat inopozabilitatea titlului de proprietate al reclamantei faţă de intervenienţi, respectiv, faptul că decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea a fost pronunţată doar în contradictoriu cu Statul Român, nu şi cu intervenienţii, astfel că acestora nu le este opozabilă.
Atât instanţa de fond, cât şi cea de apel, au aplicat greşit prevederile Legii nr. 7/1996, atunci când au arătat că cererea reclamantei este întemeiată, întrucât aceasta are un titlul opozabil Statului Român, în timp ce cererea intervenienţilor este neîntemeiată, întrucât au titluri care nu sunt opozabile reclamantei, omiţând însă să aprecieze opozabilitatea titlurilor de proprietate ale părţilor doar în raport de Statul Român. Titlurile părţilor sunt inopozabile în raporturile dintre ele, dar sunt opozabile doar în raport cu Statul Român, în conformitate cu prevederile art. 22 lit. a din Legea nr. 7/1996.
În mod greşit în hotărârea atacată s-a motivat respingerea cererii intervenienţilor prin aceea că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 20 şi art. 27 din Legea nr. 7/1996, pentru înscrierea dreptului de proprietate al intervenienţilor în CF, ignorându-se faptul că actele juridice în temeiul cărora intervenienţii au solicitat înscrierea dreptului lor de proprietate în cartea funciară sunt valabile şi niciodată nu s-a dispus şi nu s-a operat o radiere a dreptului de proprietate al intervenienţilor înscris în aceste cărţi funciare sistate, întrucât nu a existat un temei pentru o astfel de rectificare de CF.
Câtă vreme intervenienţii nu au promovat o acţiune în prestaţie tabulară împotriva reclamantei, nu se poate pune problema, în sensul art. 27 din Legea nr. 7/1996 existenţei consimţământului acesteia la înscrierea dreptului de proprietate al intervenienţilor.
Atât instanţa de fond, cât şi Tribunalul, trebuiau să procedeze la o comparare a titlurilor de proprietate ale părţilor, pe baza reglementărilor legale în vigoare, acordând preferinţă titlului reclamantei, încă înainte de a fi administrată orice probă, dovadă în acest sens constituind-o obiectivele expertizei topografice, şi aceasta în condiţiile în care Statul Român a fost obligat să-i restituie reclamantele doar imobilele asupra cărora exercita prerogative de proprietar, nu şi imobilele pe care le-a înstrăinat în mod valabil în favoarea intervenienţilor, din acest punct de vedere primele două instanţe refuzând practic să analizeze titlul de proprietate al reclamantei, respectiv, dispozitivul deciziei civile nr. 79/2000 al Curţii de Apel Oradea.
Intervenienţii au mai invocat în motivarea propriului recurs demersurile pe care reclamanta le-a făcut în baza Legii nr. 112/1995, concluzionând în sensul că titlurile de proprietate ale intervenienţilor au preferinţă, întrucât validitatea acestora nu a fost niciodată pusă în discuţie.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, reclamanta intimată a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că în ceea ce îl priveşte pe Consiliul Local Cluj-Napoca, trebuie avute în vedere cele statuate prin decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, prin care s-a dispus în sensul nulităţii titlului statului cu privire la imobilul cu nr. top 11116 din CF nr. 8580 Cluj, iar în ceea ce îi priveşte pe intervenienţi, ceea ce trebuie avut în vedere este inopozabilitatea faţă de reclamantă a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de aceştia în baza Legii nr. 112/1995, inopozabilitate statuată prin decizia civilă nr. 2395/R/2005 a Curţii de Apel Cluj, precum şi opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate al autorilor reclamantei.
Recursurile sunt nefondate.
În ceea ce priveşte toate acele motive din recursul intervenienţilor prin care se critică sentinţa fondului, Curtea constată că acestea intră sub incidenţa excepţiei inadmisibilităţii, întemeiată pe prevederile art. 282 alin. 1 şi art. 299 alin. 1 C. proc. civ.
Recurenţii intervenienţi au pornit în argumentarea recursului lor de la o dublă premisă eronată, şi anume, pe de o parte, aceea că titlul de proprietate al reclamantei ar fi reprezentat de decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, iar pe de altă parte, aceea că titlul de
proprietate al intervenienţilor este opozabil Statului Român, deci, este posibilă întabularea acestora în CF.
În legătură cu prima premisă, sunt de subliniat următoarele :
Prin decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, (f. 6 dosar fond), s-a constatat trecerea abuzivă în proprietatea Statului Român a imobilelor ce au aparţinut antecesorilor reclamantei, înscrise în CF nr. 5052, CF nr. 8580, CF nr. 8027 şi CF nr. 186-31 Cluj-Napoca şi s-a dispus radierea dreptului de proprietate al Statului Român, ceea ce , implicit, înseamnă că s-a revenit la situaţia de carte funciară existentă anterior întabulării dreptului de proprietate al Statului Român, în sensul menţinerii ca valabile a drepturilor de proprietate ale antecesorilor reclamantei, astfel cum ele erau înscrise în CF anterior întabulării Statului Român.
În speţă, însă, interesează imobilul din CF iniţială nr. 8580 Cluj-Napoca, A+1, nr. top.
11.116, unde, sub B.5 şi B.6 erau întabulaţi antecesorii reclamantei, numiţii Fernengel Friedrich (identic cu Frigyes) şi soţia sa, născută Salmen Iozefina (identică cu Iozefin) (f. 7-8 dosar fond).
Prin urmare, titlul de proprietate al reclamantei este cel conferit de cartea funciară, reclamanta, în calitatea sa de succesor al foştilor proprietari tabulari de sub B. 5 şi B. 6 din CF nr. 8580 Cluj-Napoca, dobândind prin moştenire, în patrimoniul său, în condiţiile art. 26 din Decretul-Lege nr. 115/1938 dreptul de proprietate asupra imobilului litigios.
Or, este bine cunoscut faptul că dreptul de proprietate este un drept opozabil erga omnes.
Pe cale de consecinţă, titlul reclamantei este opozabil nu doar Statului Român, dar şi intervenienţilor, precum şi oricăror altor terţi.
Drept urmare, Curtea constată că este nefondată susţinerea recurenţilor intervenienţi, conform căreia, apreciind opozabilitatea titlurilor părţilor doar în raport de Statul Român, s-ar fi putut reţine incidenţa în cauză a prevederilor art. 22 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996 republicată.
Oricum, nu este de ignorat nici faptul că, aşa cum s-a statuat şi prin decizia civilă nr. 2395/R/27.10.2005 a Curţii de Apel Cluj, hotărârea judecătorească de care se prevalează reclamanta, decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, este opozabilă raportat la toate înscrierile ulterioare din CF nr. 8580 Cluj.
Referitor la cea de a doua premisă acreditată de recurenţii intervenienţi, Curtea constată următoarele :
Este reală susţinerea intervenienţilor, în sensul că titlul lor de proprietate - contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 - este opozabil Statului Român, dat fiind că statul este cel care le-a înstrăinat intervenienţilor aceste imobile, însă această opozabilitate, prin ea însăşi, nu este suficientă pentru a conduce la admisibilitatea cererii intervenienţilor de întabulare a dreptului lor de proprietate în CF nr. 8580 Cluj, având în vedere cel puţin următoarele considerente:
Statul Român nu era adevăratul proprietar al imobilului înstrăinat intervenienţilor, astfel încât, cel puţin la nivel de principiu, acesta nu le putea transfera valabil intervenienţilor un drept de proprietate asupra imobilului aparţinând reclamantei, şi care să îi fie opozabil acesteia.
Cu alte cuvinte, intervenienţii au dobândit titlul lor de la un non dominus, iar nu de la un verus dominus, astfel încât, nu pot opune un astfel de titlu celui care este verus dominus, adică reclamantei.
Este adevărat că, contractele de vânzare-cumpărare încheiate de intervenienţi nu au fost anulate, fiind încă valabile, dar nu este mai puţin adevărat că această valabilitate trebuie raportată doar strict în relaţia cu Statul Român, nu şi cu reclamanta, care este adevăratul proprietar al imobilului.
Că este aşa, o dovedeşte decizia civilă nr. 2395/R/27.10.2005, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, prin care s-a stabilit, cu autoritate de lucru judecat, că faţă de reclamantă sunt inopozabile contractele de vânzare-cumpărare nr. 35068/17.07.1997 şi nr. 35.356/04.09.1997 şi că, deşi această inopozabilitate nu le afectează valabilitatea, totuşi, ele nu pot fi opuse reclamantei.
Unul dintre principiile fundamentale care guvernează actul juridic civil este principiul relativităţii efectelor acestuia, consacrat în art. 973 C. civ., text legal care prevede: „convenţiile nu au efect decât între părţile contractante”.
Principiul relativităţii efectelor actului juridic civil poate fi definit ca regula potrivit căreia un act juridic civil produce efecte numai faţă de autorii sau autorul actului, el neputând să profite ori să dăuneze altor persoane, conţinutul acestui principiu fiind fidel exprimat în adagiul latin „res inter alios acta, alis neque noccere, neque prodesse potest”.
Prin parte se înţelege evident persoana care încheie actul juridic civil, fie personal, fie prin reprezentare, şi în patrimoniul ori persoana căreia se produc efectele actului, întrucât a exprimat un interes personal în acel act.
In aplicarea şi respectarea acestui principiu, al relativităţii efectelor actului juridic civil, respectivul act va fi inopozabil faţă de terţi, în sensul că nu va putea fi opus în nici un mod acestora, de către părţile actului.
Or, în cauză, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, şi care evident se bucură de putere de lucru judecat, s-a statuat în sensul constatării inopozabilităţii contractelor de vânzare-cumpărare ale intervenienţilor faţă de reclamantă.
Puterea de lucru judecat - care prezintă următoarele caractere juridice: exclusivitatea (un nou proces între aceleaşi părţi, având acelaşi obiect şi aceiaşi cauză nu mai este posibil), incontestabilitatea (hotărârea irevocabilă nu mai poate fi atacată pe calea unui nou recurs), executorialitatea (hotărârea definitivă sau, după caz, irevocabilă, dacă este susceptibilă de executare silită, poate fi pusă în executare) şi obligativitatea (părţile trebuie să se supună efectelor lucrului judecat, iar partea în favoarea căreia acţionează nu poate renunţa la dreptul de a o invoca) -, de care se bucură decizia civilă nr. 2395/R/27.10.2005 a Curţii de Apel Cluj, impune intervenienţilor recurenţi obligaţia ca, în raport cu reclamanta - care este adevăratul proprietar - să nu se poată prevala de contractele lor de vânzare-cumpărare, inopozabile reclamatei, ca temei al cererii lor de întabulare în CF nr. 8580 Cluj.
Chiar dacă intervenienţii au un titlu opozabil Statului Român, această împrejurare nu constituie un temei suficient pentru admisibilitatea cererii intervenienţilor de întabularea a lor în CF, dat fiind că Statul Român nu a dobândit niciodată un drept de proprietate valabil asupra imobilului litigios - constatarea nevalabilităţii titlului statului, prin Decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea realizându-se cu efect retroactiv - astfel încât, el nu putea transmite valabil şi legal un drept de proprietate intervenienţilor, care să poată fi opus adevăratului proprietar al imobilului, reclamanta din prezenta cauză.
Inopozabilitatea titlului intervenienţilor faţă de reclamantă, coroborată cu faptul că titlul reclamantei nu este decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, ci chiar înscrierea dreptului de proprietate sub B. 5 şi B. 6 din CF nr. 8580 Cluj în favoarea antecesorilor reclamantei, drept transmis apoi acesteia în condiţiile art. 26 din Legea cărţilor funciare, conduce la concluzia certă că analizarea cererii intervenienţilor, de întabularea a lor în CF, trebuie analizată atât din perspectiva regulilor referitoare la opozabilitatea faţă de terţi a înscrierii în cartea funciară a unui drept real imobiliar, cât şi din perspectiva cerinţelor imperative ce trebuiesc îndeplinite pentru admisibilitatea unei cereri de înscriere în CF a unui drept real.
Astfel, art. 20 alin. 1 şi 3 din Legea nr. 7/1996 prevede care sunt condiţiile în care se vor putea înscrie drepturile reale în cartea funciară .
In conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”, în timp ce , alin. 3 al aceluiaşi articol instituie condiţia ca titlul în baza căruia se solicită înscrierea în CF să fie opozabil titularului, prevăzând că „hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative, va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor”.
Prin urmare, chiar dacă titlul intervenienţilor ar fi valabil - contractele de vânzare-cumpărare încheiate de aceştia în baza Legii nr. 112/1995 nefiind anulate - acesta nu poate fi înscris în cartea funciară pentru că nu este opozabil „titularului”, adică adevăratului proprietar al imobilului.
Împrejurarea că la data la care intervenienţii au solicitat, prin intermediul cererii lor de intervenţie, întabularea titlului lor în CF, reclamanta nu era efectiv întabulată în cartea funciară, ceea ce ar atrage - în opinia recurenţilor - incidenţa, prin raportare la dreptul tabular al Statului Român, a art. 22 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, nu poate constitui un argument în sprijinul cererii intervenienţilor, de întabulare în CF, dat fiindcă textul art. 22 alin. 1 lit. a trebuie coroborat cu art. 26 din Legea 7/1996.
Astfel, potrivit art. 22 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996 republicată „înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută”.
Or, titular al dreptului asupra căruia urmează să fie făcută înscrierea (intervenienţilor) era reclamanta - faţă de care titlurile intervenienţilor sunt inopozabile - iar nu Statul Român, în privinţa căruia constatarea nevalabilităţii titlului, prin Decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, s-a realizat cu efect retroactiv, astfel încât, cererea intervenienţilor nu întrunea cerinţa impusă de art. 22 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996.
Reclamanta a dobândit dreptul de proprietate în condiţiile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 (care păstrează vechea reglementare a art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938), text legal care prevede că „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune”.
Argumentul recurenţilor, în sensul că este admisibilă cererea lor de întabulare în CF nr. 8580 Cluj, pe motiv că niciodată nu s-a operat o radiere a dreptului lor de proprietate din CF nr. 135692, 135693 şi 135694, chiar dacă, în urma rectificării poziţiei de sub B. 7 şi B. 8, aceste cărţi funciare au fost sistate, nu poate fi primit, având în vedere că rectificările operate în aceste CF - uri au fost efectuate în baza deciziei civile nr. 2395/R/27.10.2005 a Curţii de Apel Cluj, hotărâre prin care s-a constatat „nulitatea actului de dezlipire a imobilelor din CF nr. 8580 Cluj şi de transcriere în CF noi 135692 - 135694 Cluj”, precum şi „rectificarea întabulărilor prin restabilirea situaţiei anterioare din CF nr. 8580 Cluj”.
Prin urmare, intervenienţii nu se pot prevala acum, în susţinerea cererii lor de întabulare în CF nr. 8580 Cluj, de dreptul lor înscris în CF nr. 135692, 135693 şi 135694, câtă vreme, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă şi intrată în puterea lucrului judecat, s-a dispus tocmai rectificarea întabulărilor prin restabilirea situaţiei anterioare din CF nr. 8580 Cluj, rectificare justificată şi fundamentată tocmai pe constatarea nulităţii actului de dezlipire a imobilelor din CF nr. 8580 Cluj şi de transcriere în CF noi 135692 - 135694 Cluj.
Susţinerea recurenţilor, în sensul că ar fi întrunite în cauză prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996, întrucât intervenienţii nu au promovat o acţiune în prestaţie tabulară împotriva reclamantei, ci în raport cu Statul Român, şi că astfel nu se poate pune problema consimţământului reclamantei la înscrierea dreptului intervenienţilor, este vădit eronată juridic şi, totodată, nefondată, pentru motivele ce urmează a fi expuse :
Art. 27 din Legea nr. 7/1996 republicată constituie sediul legal al acţiunii în prestaţie tabulară, prevăzând în ce condiţii este admisibilă o astfel de acţiune, şi anume :
“(1) Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.
(2) Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.
(3) În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
(4) Dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil.
(5) Acţiunea în prestaţie tabulară se va îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii:
a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară;
b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea-credinţă”.
Drept urmare, pentru incidenţa în cauză a art. 27 din Legea nr. 7/1996 republicată, respectiv, pentru admisibilitatea cererii de întabulare a acestora prin raportare la Statul Român, ar fi fost necesar ca Statul Român să fi fost adevăratul proprietar al imobilului, pentru că doar astfel le putea strămuta acestora valabil dreptul de proprietate.
Chiar dacă, aparent, la momentul încheierii de către intervenienţi a contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, Statul Român era proprietarul imobilului, dreptul acestuia fiind înscris sub B. 7 şi B. 8 în CF nr. 8580 Cluj, totuşi recurenţii nu se pot prevala de dispoziţiile art. 27 mai sus citate, dat fiind că, prin efectul puterii de lucru judecat a deciziei civile nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, constatarea nevalabilităţii titlului statului asupra acestui imobil s-a realizat cu efect retroactiv, considerându-se din punct de vedere juridic şi legal că Statul Român nu a fost niciodată proprietarul imobilului.
O eventuală acţiune în prestaţie tabulară îndreptată împotriva reclamantei ar fi de neconceput, dată fiind inopozabilitatea faţă de aceasta a titlului intervenienţilor, constatată prin decizia civilă nr. 2395/R/27.10.2005 a Curţii de Apel Cluj.
Este irelevant, în actualul cadru procesual şi legislativ, ce anume demersuri judiciare ori administrative a urmat reclamanta în baza Legii nr. 112/1995, după cum lipsit de relevanţă este şi modul în care s-a soluţionat petitul în revendicare prin decizia civilă nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea, având în vedere că între timp, printr-o altă hotărâre judecătorească -sentinţa civilă nr. 9514/16.07.2010, pronunţată de judecătoria Cluj-Napoca în dosar civil nr. 11328/211/2008, rămasă definitivă prin respingerea apelului intervenienţilor din prezenta cauză de către Tribunalul Cluj - intervenienţii recurenţi au fost obligaţi să-i recunoască reclamantei intimate dreptul de proprietate asupra imobilelor litigioase şi să i le predea în posesie (f. 39 - 41, 50 ).
Procedându-se la o comparare a titlurilor părţilor, aşa cum solicită recurenţii, în nici un caz nu se poate acorda - aşa cum nefondat susţin recurenţii - preferinţă titlurilor intervenienţilor, câtă vreme, titlul acestora emană da la un non dominus şi câtă vreme, conform celor anterior expuse, titlul reclamantei este tocmai dreptul înscris sub B.5 şi B. 6 în CF nr. 8580 Cluj.
Susţinerea pârâtului recurent, conform căreia nu se puteau anula încheierile de CF, este vădit nefondată, având în vedere dispozitivul deciziilor civile nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea şi nr. 2395/R/27.10.2005 a Curţii de Apel Cluj, prin care s-a dispus, cu autoritate de lucru judecat, atât în sensul nulităţii titlului statului cu privire la imobilul cu nr. top 11116 din CF nr. 8580 şi a nulităţii actului de dezlipire a imobilelor din CF nr. 8580 Cluj şi de transcriere în CF noi 135692 - 135694 Cluj, cât şi în sensul rectificării tuturor întabulărilor prin restabilirea situaţiei anterioare din CF nr. 8580 Cluj.
Nefondat susţine pârâtul recurent că, prin prisma art. 36 din Legea nr. 7/1996, nu se putea face rectificarea cărţilor funciare, întrucât contractele de vânzare-cumpărare ale intervenienţilor erau valabile, pe de o parte, având în vedere că în persoana intervenienţilor nu poate fi reţinută buna-credinţă, în sensul pretins de acest text legal, iar pe de altă parte, având în vedere că rectificarea cărţilor funciare este justificată nu pe nevalabilitatea titlului intervenienţilor, ci pe nevalabilitatea titlului statului, respectiv, pe nevalabilitatea înscrierii dreptului de proprietate al Statului Român în CF nr. 8580 Cluj, şi apoi în CF -urile subsecvente, precum şi pe nevalabilitatea înscrierii actului de dezlipire a imobilelor din CF nr. 8580 Cluj şi a actelor de transcriere în CF noi nr. 135692-135694 Cluj.
Nefondată este şi susţinerea recurenţilor intervenienţi în sensul că reclamanta se poate întabula doar pe terenul de 235 mp., câtă vreme, raportat la deciziile civile nr. 79/2000 a Curţii de Apel Oradea şi nr. 2395/R/27.10.2005 a Curţii de Apel Cluj, reclamanta este, în condiţiile art. 26 din Legea cărţilor funciare, proprietara întregului imobil din CF nr. 8580, nr. top 11116, fiind deci îndreptăţită să-şi întabuleze acest drept în CF.
Aşa fiind, în temeiul tuturor considerentelor mia sus expuse şi a prevederilor art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. Civ., Curtea urmează să respingă ca nefondate prezentele recursuri. (Judecător Carmen Maria Conţ)
| ← Radiere ipotecă. Lipsa consimţământului creditorului. Respingere | Hotărâre nemotivată în fapt şi în drept. Imposibilitatea... → |
|---|
