Accesiune imobiliară artificială. Distincţie faţă de acţiunea în revendicare
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 719 din 24 februarie 2011
Prin sentinţa civilă 269/21.01.2010 pronunţată de Judecătoria Zalău a fost respinsă ca nefondată acţiunea precizată a reclamanţilor C.I. şi C.F. în contradictoriu cu pârâţii J.F., V.F., O.N., K.S., T.M.P. şi T.L..
A fost admisă excepţia netimbrării cererii de chemare în garanţie invocată de instanţă din oficiu şi în consecinţă a fost anulată ca netimbrată cererea de chemare în garanţie a Primăriei Municipiului Zalău, formulată de pârâtul T.M.P. prin mandatar I.N..
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că în fapt, reclamanţii sunt proprietarii terenului intravilan înscris în CF 5656/N Zalău, cu nr. cadastral 6216, pe care l-au dobândit prin cumpărare de la N.M.. Aceasta din urmă a dobândit acest teren prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legii 10/2001. Pârâţii sau autorii acestora au construit garaje, anterior momentului restituirii proprietăţii către N.M.. Aceste garaje se suprapun parţial sau total, după caz pe terenul restituit în baza legii 10/2001 către N.M. şi cumpărat ulterior de către reclamanţi. Începând cu data de 01.07.2008 a încetat contractul de închiriere dintre Primăria Municipiului Zalău şi pârâţi cu privire la terenul pe care sunt amplasate garajele.
Instanţa a procedat la încadrarea juridică corectă a situaţiei de fapt în litigiu, reţinând că suntem în prezenta unui caz de accesiune imobiliară artificială, reglementat de prevederile art.492-494 Cod civil. Textele de lege amintite reprezintă dreptul special în raport cu prevederile art. 480 Cod civil, care reprezintă dreptul general în materia dreptului de proprietate. Prin urmare, chiar dacă reclamanţii indică ca şi temei de drept al cererii lor prevederile art.480 cod civil şi precizează acţiunea, formulând un petit specific unei acţiuni în revendicare o atare solicitare, respectiv obligarea pârâţilor la predarea suprafeţelor de teren pe care sunt amplasate garajele, în măsura în care ocupă terenul reclamanţilor, urmează a fi respinsă. Astfel, nu se poate face abstracţie de existenţa construcţiilor, adică a garajelor în discuţie pe respectivele suprafeţe de teren. În caz contrar am ignora dreptul de proprietate asupra construcţiilor (garajelor), adică am ignora tocmai prevederile art.480 Cod civil, la care fac trimitere reclamanţii, în ceea ce priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiilor. În temeiul art.129 C.pr.civ. instanţa nu este legată de temeiul juridic indicat de reclamanţi privind cererea formulată, având dreptul şi obligaţia de a încadra în drept în mod corect situaţia de fapt expusă.
Instanţa a concluzionat că suntem în prezenţa unui caz de accesiune a construcţiilor edificate de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia, situaţie reglementată de prevederile art.494 Cod civil. Acest text de lege oferă proprietarului terenului opţiuni diferite, reglementând un tratament juridic al constructorului diferit, în funcţie de buna, respectiv reaua credinţă a acestuia. Posibilitatea obligării constructorului la ridicarea acesteia este admisă doar în situaţia în care acesta este de rea credinţă.
Prin urmare, cea mai importantă operaţiune juridică în prezenta cauză este determinarea bunei sau relei credinţe a pârâţilor. In general, prin constructor de rea credinţă se înţelege aceea persoană care ridică o construcţie pe un teren, cunoscând că terenul în cauză nu-i aparţine, neavând legitimitate în edificarea construcţiei prin aceea că proprietarul terenului nu şi-a exprimat acordul pentru construire şi nici nu a manifestat o atitudine de toleranţă faţă de faptul construirii pe terenul său. Dimpotrivă, prin constructor de bună credinţă se înţelege aceea persoană care ridică o construcţie pe un teren, având convingerea fermă dar eronată că acel teren se află în proprietatea sa sau are acordul proprietarului terenului să construiască în mod expres sau tacit, respectiv printr-o atitudine de toleranţă faţă de faptul construirii pe terenul său.
Instanţa a apreciat că pârâţii sau autorii acestora au fost de bună credinţă în momentul construirii garajelor, pentru următoarele motive:
In primul rând, instanţa deduce buna credinţă a pârâţilor sau autorilor lor din faptul că la momentul edificării garajelor au avut convingerea fermă că nu construiesc pe terenul proprietatea privată a unei persoane. Toate garajele în discuţie au fost edificate înainte de anul 1989, când terenul în discuţie se afla în proprietatea statului român şi administrarea autorităţilor locale. In aceea epocă, era posibilă construirea garajelor în discuţie, pârâţii sau autorii lor, construind cu convingerea că nu încalcă dreptul de proprietate al statului român, deoarece autorităţile locale eliberau autorizaţii de construcţii pentru edificarea de garaje în zona în discuţie. Aşadar, fostul Consiliu Popular al Oraşului Zalău nu s-a opus edificării vreunuia din garajele în discuţie, încuviinţând expres sau tacit construirea acestora. Ca o dovadă ulterioară a acestui fapt este şi faptul încheierii de contracte de închiriere pentru terenul pe care sunt amplasate aceste garaje de către Primăria Municipiului Zalău cu fiecare din aceşti pârâţi, aşa cum rezultă din pct.1 al adresei comunicată instanţei de această instituţie.
In al doilea rând, în strânsă legătură cu argumentul mai sus enunţat, buna credinţă a pârâţilor se deduce din eliberarea autorizaţiei de construcţie pentru edificarea garajelor de către fostul Consiliu Popular al Oraşului Zalău. Cei mai mulţi dintre pârâţi au depus la dosarul cauzei autorizaţia de construcţie pentru garajul edificat. Prin pct.2 al adresei comunicată instanţei de către Primăria Municipiului Zalău se confirmă faptul că pârâţii au autorizaţie de construcţie pentru garajul edificat, excepţie făcând, conform acestei adrese, pârâţii J.F. şi V.F.. Cu privire la pârâtul J.F., informaţia comunicată de către Primăria Municipiului Zalău nu corespunde realităţii întrucât autorul acestui pârât (persoana de la care a cumpărat garajul) a obţinut autorizaţie de construcţie. Cu privire la pârâtul V.F., acesta nu s-a prezentat în cauză pentru a face dovada eliberării autorizaţiei de construcţie pe numele său sau eventual a autorului său în cazul în care a dobândit prin cumpărare acest garaj. Insă, este de principiu că reaua credinţă a constructorului este anihilată atunci când acesta a fost încurajat în edificarea construcţiei prin atitudinea de toleranţă şi pasivitate a proprietarului. Or, în speţă, este evident că autorităţile locale au tolerat construcţia garajului aflat în proprietatea pârâtului V.F., în primul rând prin aceea că nu au luat măsuri de demolare a acestuia, iar în al doilea rând prin aceea că au încheiat cu acest pârât contract de închiriere pentru terenul pe care este amplasat respectivul garaj.
Pentru considerentele reţinute, instanţa a apreciat că pârâţii sau autorii lor au fost de bună credinţă la momentul edificării garajelor, astfel că nu sunt îndeplinite cerinţele prescrise de lege pentru obligarea acestora la a-şi ridica aceste construcţii de pe terenul reclamanţilor. In acest sens, expertizele topografice efectuate în cauză, atât cea judiciară, cât şi cea extrajudiciară au prezentat utilitate doar sub aspectul stabilirii existenţei sau inexistenţei cazului de accesiune imobiliară. Insă, faţă de împrejurarea că instanţa a constatat buna credinţă a pârâţilor, devine inutilă solicitarea pârâtului O.N. de completare a expertizei judiciare conform obiecţiunilor formulate. Acesta este şi motivul pentru care instanţa nu a repus cauza pe rol, ca urmare a depunerii amintitelor obiecţiuni.
Cu privire la cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâtul T.M.P. prin mandatar I.N. în contradictoriu cu chematul în garanţie Primăria Municipiului Zalău, instanţa a dispus anularea acesteia ca netimbrată, reţinând că prin citaţie s-a pus în vedere pârâtului T. prin mandatar I.N. să-şi timbreze cererea cu suma de 683,26 lei reprezentând taxă judiciară de
timbru şi o,3 lei timbru judiciar, obligaţie pe care pârâtul nu şi-a îndeplinit-o astfel că instanţa a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 20 alin. 1 din Legea nr. 146/1996 alin. 1 şi 3.
Instanţa de fond a făcut şi aprecieri cu privire la calea de atac ce poate fi exercitată împotriva acestei hotărâri, reţinând că acţiunea reclamanţilor nu constituie o acţiune în revendicare evaluabilă în bani, ci o acţiune având ca obiect obligaţie de a face pe considerentul accesiunii imobiliare, respectiv ridicarea garajelor este o acţiune neevaluabilă în bani, astfel că, calea de atac ce poate fi exercitată împotriva acestei hotărâri este apelul şi nu recursul, conform prev. art. 282 şi 2821 Cod proc.civ.
Prin decizia civilă nr. 50 din 20.09.2010 a Tribunalului Sălaj a fost admis apelul declarat de reclamanţii C.I. şi C.F. împotriva sentinţei civile nr. 269/21.01.2010 a Judecătoriei Zalău pe care a desfiinţat-o şi a trimis cauza aceleaşi instanţe pentru o nouă judecată.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că în raport de cele trei petite ale acţiunii şi precizarea de acţiune din data de 15.04.2004, aceasta are ca obiect revendicarea unor suprafeţe de teren şi obligaţia de a face, respectiv de ridicare a garajelor pârâţilor de pe terenul reclamanţilor.
Modificând temeiul legal al acţiunii, instanţa de fond a modificat însăşi obiectul acţiunii reclamanţilor, încălcând astfel principiul disponibilităţii.
Mai mult decât atât, prima instanţă nu s-a pronunţat asupra cererilor care formează obiectul acţiunii reclamanţilor, situaţie ce echivalează cu o necercetate pe fond a cauzei cu care instanţa a fost sesizată.
Pe de altă parte, dar în strânsă legătură cu concluzia de mai sus, instanţa nu a analizat acţiunea reclamanţilor în raport cu apărările formulate şi cu probele depuse la dosar de către fiecare dintre părţi, cu atât mai mult cu cât acestea se dovedesc a nu fi comune ci având particularităţi distincte.
Expertiza efectuată în cauză, nu a identificat terenul reclamanţilor în funcţie de datele C.F. ale acestuia pentru a se putea stabili cu certitudine dacă toţi pârâţii ocupă teren din terenul acestora iar în caz afirmativ care este, fără dubii, suprafaţa ocupată.
Aceste detalii sunt cu atât mai mult necesare cu cât, în autorizaţiile de executare de lucrări terenurile pe care s-au edificat garajele nu sunt individualizate nici prin întinderea suprafeţei şi nici prin date de C.F.
Contractele de închiriere dintre Primăria Municipiului Zalău şi pârâţi, indică suprafeţele închiriate, dar fără a individualiza terenul măcar prin vecinătăţi.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal pârâtul O.N., solicitând modificarea sentinţei atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanţii C.I. şi C.F..
În motivarea recursului, recurentul a arătat că cele două instanţe nu au luat în considerare probele depuse la dosarul cauzei, probe care dovedesc că garajul în litigiu este construit în afara terenului reclamanţilor, că acest garaj este o construcţie legală conform autorizaţiei nr. 143/3954/1977.
Probele administrate de reclamanţi, respectiv expertiza extrajudiciară şi planul de amplasament şi delimitare sunt nerelevante, iar expertiza judiciară efectuată de instanţă nu identifică cu exactitate terenul în litigiu şi faptul că o parte din terenul reclamanţilor ar fi ocupat de acesta.
Notificarea privind rezilierea unilaterală de către Primăria Zalău a contractului de închiriere pe care este construit garajul în litigiu şi pe care reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea reprezintă o măsură nelegală, în lipsa unei decizii a instanţei referitoare la o eventuală situaţie de accesiune imobiliară artificială.
Prin întâmpinarea depusă, intimata C.I. şi C.F. s-au opus admiterii recursului, arătând că în mod legal instanţa de apel a reţinut că obiectul acţiunii este revendicarea unor suprafeţe de teren ocupate de garajele pârâţilor, iar faptul că cererea are ca obiect şi obligaţia de a face, respectiv aceea de ridicare a garajelor de pe terenul proprietatea lor, nu duce la modificarea acţiunii.
Având în vedere că instanţa de fond nu s-a pronunţat cu privire la cererea reclamanţilor, în mod legal instanţa de apel a desfiinţat sentinţa atacată şi a trimis cauza spre rejudecare.
Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că este întemeiat în parte şi în consecinţă în baza art.312 alin. 1 şi 5 Cod proc. civ., urmează să-l admită ca atare, pentru următoarele considerente:
Prin acţiunea promovată, reclamantul a solicitat obligarea pârâţilor să-i elibereze terenul ocupat cu garajele aflate în folosinţa acestora, să-şi ridice garajele amplasate pe terenul proprietatea lor, în caz contrar să fie ei autorizaţi să ridice aceste garaje pe cheltuiala pârâţilor.
Reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 480, 1076 şi 1077 Cod proc.civ.
Procedând la analizarea acţiunii promovată de reclamanţi, instanţa în baza art. 129 alin. 3 Cod proc. civ., procedează la încadrarea juridică a situaţiei de fapt rezultată în dosar, reţinând că în speţă suntem în prezenţa unui caz de accesiune imobiliară artificială, reglementat de prev. art. 492-494 C. civil.
Concluzia instanţei de fond este legală pentru că temeiul juridic al acţiunii nu leagă instanţa, care este îndreptăţită şi chiar obligată în exercitarea rolului activ şi pentru a ajuta efectiv părţile în ocrotirea intereselor lor legitime, să dea acţiunii calificarea juridică exactă, alta decât cea dată de reclamant prin cererea de chemare în judecată.
Încadrarea juridică făcută de instanţa de fond nu duce la modificarea obiectului acţiunii, care nu poate fi schimbat şi nici depăşit şi este apreciată de instanţa de recurs ca fiind legală pentru următoarele considerente:
Reclamanţii sunt proprietarii terenului intravilan înscris în CF 5656/N Zalău, nr. cad. 6216 pe care l-au dobândit prin cumpărare de la N.M., care la rândul ei a dobândit acest teren prin restituire în condiţiile Legii nr. 10/2001.
În baza contractului de închiriere încheiat între Municipiul Zalău şi recurentul O.N. s-a eliberat autorizaţia pentru executare lucrări nr. 143/3954/28 iulie 1977 în favoarea recurentului, având ca obiect construirea unui garaj din elemente prefabricate pe terenul situat în Zalău, str. Cloşca nr. 2 A.
Prin notificarea nr. 24188/20 mai 2008 comunicată recurentului O.N., Primăria municipiului Zalău l-a încunoştinţat despre faptul că terenul pe care este amplasat garajul a fost atribuit numitei N.M., iar în prezent se află în proprietatea reclamantului C.I., conform contractului de vânzare-cumpărare din 5.04.2008, astfel că, contractul de închiriere nr. 2304/9.01.2006 încetează de drept, conform prev. Cap. VI lit b.
În consecinţă, instanţa de fond în mod legal a constatat că suntem în prezenta unui caz de accesiune imobiliară artificială reglementată de art. 494 C. civil, text care oferă proprietarului terenului opţiuni diferite, în funcţie de buna sau reaua credinţă a celui care a construit pe proprietatea altuia şi nu în situaţia unei acţiuni în revendicare, întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civil, care reprezintă dreptul general în materia dreptului de proprietate.
Acţiunea promovată de reclamanţi a fost corect calificată de instanţa de fond ca fiind o acţiune ce are ca obiect obligaţia de a face, respectiv aceea de ridicare a garajelor edificate de pârâţi pe terenul proprietatea reclamanţilor, pe temeiul accesiunii imobiliare. Calificarea corectă dată de instanţa de fond rezultă din compararea celor două categorii de acţiuni, pornind de la definiţia acţiunii în revendicare, caracterele şi condiţiile exercitării ei, raportat la dispoziţiile art. 492 şi urm. C. civil.
Acţiunea în revendicare reprezintă posibilitatea juridică ce permite titularului să-şi apere dreptul său real asupra bunului şi să pretindă restituirea lui de la cel care-l stăpâneşte fără drept.
Legiuitorul a reglementat în mod special prin art. 492, 493 şi urm. C. civil situaţia construcţiilor edificate pe terenul proprietatea altuia, două cazuri de accesiune imobiliară, prevăzând că „orice construcţie, plantaţia sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”.
Prin urmare, în speţă este vorba despre ridicarea garajelor de pe terenul proprietatea reclamanţilor, situaţie reglementată de prev. art. 492 şi urm. C. civil, aşa cum legal a apreciat şi instanţa de fond.
Instanţa de apel apreciază că prima instanţă a soluţionat cauza pe un alt temei legal decât cel invocat de reclamanţi, art. 480, 1076 şi 1077 C. civil, că modificând temeiul legal al
acţiunii a modificat însăşi obiectul acţiunii şi mai mult, nu s-a pronunţat asupra cererilor care formează obiectul acţiunii reclamanţilor, situaţie ce echivalează cu o necercetare pe fond a cauzei cu care instanţa a fost sesizată.
Faţă de faptul că, aşa cum s-a reţinut în aliniatele precedente, temeiul juridic al acţiunii nu leagă instanţa care este îndreptăţită şi chiar obligată să dea acţiunii calificarea juridică exactă, alta decât cea dată de reclamant prin cererea de chemare în judecată, aprecierile instanţei de apel referitoare la faptul că instanţa de fond a modificat temeiul legal al acţiunii şi implicit obiectul acţiunii reclamanţilor, încălcând astfel principiul disponibilităţii, sunt nelegale, motiv pentru care, curtea va admite în parte recursul declarat de pârât, va casa decizia atacată şi va trimite apelul spre rejudecare pe fond aceluiaşi tribunal. (Judecător Ana Ionescu)
| ← Autoritate de lucru judecat. Inadmisibilitatea celei de-a doua... | Radiere ipotecă. Lipsa consimţământului creditorului. Respingere → |
|---|
