Regimul juridic al dreptului de preemţiune al arendaşului
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Decizie nr. 414 din data de 14.04.2014
Prin sentința civilă nr.1537/27.06.2013 pronunțată de Judecătoria Mangalia în dosarul nr. 3614/254/2012 s-au respins ca neîntemeiate excepțiile lipsei calității procesuale active a reclamantei, lipsei de interes și lipsei capacității procesuale de folosință a reclamantei, invocate de pârâta B.A.
S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta B.A.
S-a admis acțiunea precizată formulată de reclamanta Întreprinderea Familială Călin Gheorghe, în contradictoriu cu pârâții B.A., M.L. și M.F.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 1.414 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință civilă, în baza materialului probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Mangalia și înregistrată pe rolul acesteia sub nr. 3614/254/2012 din data de 08.10.2012, reclamanta Asociația Familială Călin Gheorghe i-a chemat în judecată pe pârâții B.A., M.L. și M.F pentru ca instanța, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, înregistrat la Primăria orașului Negru Vodă sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, a preluat de la pârâta B.A., spre exploatare agricolă, un teren în suprafață de 4,5 ha situat în extravilanul localității Negru Vodă, parcela 224/4, pentru o perioadă de 10 ani; potrivit specificului unui contract de arendă, prin acest contract s-a stabilit că "arendatorul este obligat să anunțe în scris pe arendaș despre intenția sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscând acestuia un drept de preemțiune înaintea celor care au acest drept potrivit legii";.
Recent, a susținut reclamanta, a aflat că pârâta B.A. a înstrăinat, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela, întreaga suprafață de teren către pârâții M.L. și M.F., care i-au notificat începerea unor lucrări pe acel teren, însă contractul încheiat între pârâți este lovit de nulitate întrucât pârâta B.A. nu i-a comunicat intenția de a vinde terenul și, încălcând dreptul său de preemțiune, stabilit atât prin lege cât și prin contract, a vândut terenul unor terți.
În drept, s-au invocat dispozițiile art.
Pârâta B.A. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei întrucât aceasta nu este titulara vreunui drept din moment ce dreptul de preemțiune conferit de art. 5 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat, odată cu acel act normativ, prin Legea nr. 247/2005, precum și excepția lipsei de interes dat fiind că pretinsul interes al reclamantei nu este protejat de lege.
Totodată, pârâta B.A. a formulat și cerere reconvențională prin care a solicitat instanței să constate nulitatea absolută parțială a contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008, în privința clauzei referitoare la dreptul de preemțiune, aceasta fiind nelicită (contrară legii) în condițiile în care, la data încheierii acelui contract, dreptul de preemțiune era abrogat iar înstrăinările de terenuri erau libere.
La rândul său, pârâta M.L. a formulat întâmpinare prin care a invocat, pe cale de excepție, inadmisibilitatea acțiunii întrucât se invocă un contract de arendare care nu îi este opozabil, nefiind efectuate formele de publicitate imobiliară prevăzute de art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996 ori de art. 711 alin. (1) pct. 9 din Codul de procedură civilă; mai mult decât atât, sancțiunea nulității absolute nu este prevăzută în legislație în privința contractului de arendă, ci doar nulitatea relativă, însă reclamanta a introdus acțiunea într-un moment în care Legea nr. 54/1998 era deja abrogată prin art. 8 din Legea nr. 247/2005.
Contractul de arendare, a susținut pârâta M.L., este nul față de dispozițiile art. 24 alin. (1) din Legea nr. 16/1994, fiind încheiat la o dată la care arendașul cunoștea că art. 9 din Legea nr. 16/1994, privind dreptul de preemțiune, a fost abrogat prin art. 8 din Legea nr. 247/2005, și, mai mult decât atât, nu poate crea sancțiuni pentru alte părți, iar reconsacrarea acestui drept prin art. 1730 din Noul cod civil nu poate conduce la o altă concluzie, urmând a fi avute în vedere și dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011.
La data de 03.04.2013, pârâta B.A. a depus precizări scrise (filele 82 - 84) prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei capacității procesuale de folosință a reclamantei.
Excepțiile invocate în cauză au fost respinse motivat de către instanța de fond.
Din analizarea și coroborarea probelor administrate în cauză, în raport de susținerile părților și dispozițiile legale aplicabile, prima instanță a reținut în fapt că, prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, înregistrat la Primăria orașului Negru Vodă sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, pârâta B.A., în calitate de arendator, a dat spre exploatare reclamantei Întreprinderea Familială Călin Gheorghe, în calitate de arendaș, pentru o perioadă de 10 ani, terenul în suprafață de 4,5 ha situat în extravilanul orașului Negru Vodă, jud. Constanța, parcela 224/4, iar în cuprinsul contractului s-a stipulat o clauză /art. 9.4) potrivit căreia arendatorul este obligat să anunțe în scris pe arendaș despre intenția sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscând acestuia un drept de preemțiune înaintea celor care au acest drept potrivit legii.
Ulterior, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela, pârâta B.A. a vândut pârâților M.L. și M.F. terenul în suprafață de 4,5 ha care făcuse și obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar în cuprinsul contractului s-a făcut mențiunea că terenul vândut nu este grevat de sarcini, aspect care rezulta din extrasul de autentificare nr. 12587 din 04.07.2011 eliberat Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Mangalia.
Prima instanță a constatat nulitatea absolută a convenției de vânzare cumpărare reținând că aceasta a fost încheiată între pârâți cu încălcarea dreptului de preemțiune stipulat în contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008. Sancțiunea nulității absolute a fost fundamentată prin reținerea următoarelor considerente:
- noțiunea de fraudă se circumscrie domeniului actelor juridice și cuprinde atât frauda la lege cât și fraudarea intereselor unor terțe persoane, în ambele cazuri sancțiunea fiind nulitatea absolută a actului juridic încheiat; astfel, în primul caz, fiind încălcate norme legale imperative, frauda vatămă direct ordinea publică, iar, în al doilea caz, deși păgubite interesele unor terți, persoane străine de actul încheiat, indirect este atinsă și ordinea publică, deoarece și interesele particulare sunt ocrotite prin norme aparținând conceptului de ordine publică.
Această din urmă concluzie se desprinde din dispozițiile art. 969 alin. (1) din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză prin raportare la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011, potrivit cărora "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante";, text legal care instituie principiul forței obligatorii a contractelor, în virtutea căruia actul juridic încheiat în condițiile legii se impune părților acestuia întocmai ca legea.
În opinia instanței de fond, cerințele pe care se fundamentează principiul forței obligatorii, respectiv necesitatea asigurării stabilității și siguranței circuitului juridic civil și imperativul moral al respectării cuvântului dat, întăresc concluzia anterioară potrivit căreia și interesele particulare sunt ocrotite prin norme aparținând conceptului de ordine publică.
- deși dreptul de preemțiune al arendașului nu mai avea o consacrare legală, acest drept a fost prevăzut în mod expres în contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar stipularea sa într-o convenție care dă expresie libertății contractuale nu încalcă nicio dispoziție legală imperativă; dimpotrivă, așa cum instanța a precizat anterior, ignorarea cu desăvârșire a unei clauze contractuale exprese tocmai de către cocontractant are drept consecință încălcarea principiului forței obligatorii a contractului, prevăzut de art. 969 alin. (1) din Codul civil, iar sancțiunea care intervine este nulitatea absolută a contractului încheiat cu nesocotirea acestui drept, în măsura în care se dovedește complicitatea la fraudă a terțului.
Din această perspectivă, instanța a reținut că reaua-credință a pârâtei B.A. este pe deplin dovedită în condițiile în care, cu încălcarea dreptului de preemțiune instituit în favoarea reclamantei prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008 și fără a face dovada că a notificat acesteia intenția de vânzare a terenului care făcea obiectul contractului, pentru a se putea prezuma o eventuală lipsă de interes a beneficiarului în valorificarea dreptului prevăzut în contract, aceasta a vândut același teren pârâților M.L. și M.F.
În ceea ce privește complicitatea la fraudă a acestora, s-a reținut că, potrivit susținerilor pârâtei B.A. (răspunsul la întrebarea 9 din interogatoriu), cei doi pârâți aveau cunoștință despre existența contractului de arendare; or, în condițiile în care aceștia nu au dovedit că au făcut demersuri la Primăria orașului Negru Vodă pentru a verifica existența și, implicit, conținutul acestui contract, instanța apreciază că lipsa lor de diligență echivalează cu reaua-credință specifică unei activități de complicitate la fraudă.
Concluzionând că a fost dovedită reaua-credință a pârâtei B.A., dar și complicitatea la fraudă a pârâților M.L. și M.F., instanța a admis acțiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat recurs pârâții M.L. și M.F. criticând-o pentru nelegalitate și netemeincie astfel:
- instanța de fond nu a analizat corect probele administrate reținând complicitatea la fraudă a cumpărătorilor, prin luarea în considerare a unui singur răspuns la interogatoriul luat vânzătoarei B.A., care nu se coroborează cu alte probe din dosar.
Recurenții susțin că aspectele legate de contractul de arendă și dreptul de preemțiune al arendașului au fost lămurite de Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia de speță nr. 881/2009, prin care s-a statuat că orice drept de preemțiune înserat într-un contract de arendă încheiat în perioada în care acest drept nu a mai avut o reglementare legală, este un drept convențional care privește doar părțile contractante, iar nu și pe terți. Existența dreptului de preemțiune nu este un impediment la încheierea unui contract de vânzare cumpărare, atâta timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității unei astfel de convenții.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta B.A. criticând-o pentru nelegalitate astfel:
- în mod greșit au fost soluționate excepțiile invocate în fața instanței de fond: lipsa calității procesuale active a reclamantei, lipsa de interes și lipsa capacității procesuale de folosință a reclamantei.
- dreptul de preemțiune pentru arendași nu are reglementare legală în perioada 22.07.2005 - 01.10.2011, prin urmare nu se poate reține frauda, atât timp cât la data când s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare, reclamantul nu avea un drept de preemțiune legitim, reglementat de lege.
- instanța de fond nu a respectat în soluționarea fondului cauzei principiile aplicării legii speciale în raport cu legea generală și nici cele ale aplicării legii noi, dreptul de preemțiune al reclamantului nefiind apărat prin lege.
Intimata reclamantă Întreprinderea Familială Călin Gheorghe a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ambelor recursuri ca nefondate.
In cuprinsul întâmpinării, intimatul susține că în contractul de arendă, a fost convenit în mod expres dreptul de preemțiune, în baza principiului libertății contractuale a părților, iar această clauză, în opinia sa, nu contravine ordinii publice, nu este imorală sau ilicită și nici prohibită de lege.
În ședința publică din data de 07.03.2014, instanța de recurs a invocat din oficiu excepția tardivității formulării recursului de către recurenta pârâtă Basarabeanu Adela.
Analizând excepția invocată, în raport de actele și lucrările dosarului, instanța reține că este întemeiată pentru următoarele considerente:
Conform art. 301 Cod procedură civilă, termenul de recurs este de 15 zile de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel.
În speță, decizia instanței de fond a fost comunicată recurentei pârâte Basarabeanu Adela la data de 19.11.2013, la adresa indicată expres în cuprinsul întâmpinării - fila 47 dosar fond, ce nu a suferit nicio modificare pe parcursul judecății în fond. Nu s-a adus la cunoștința instanței de fond vreo alegere de domiciliu procesual, actele de procedură fiind comunicate pe parcursul judecății la această adresă - mun. Constanța, str I.L. Caragiale nr.4, Bl I, sc. E, et.2, ap. 72.
Cererea de recurs a fost depusă la data de 14.01.2014, cu depășirea termenului legal de recurs.
Termenul de recurs este un termen legal imperativ astfel că, depășirea lui atrage decăderea părții din dreptul de a mai exercita calea de atac.
Pe cale de consecință, în raport de prevederile art. 103 alin. 1 raportat la art. 301 Cod procedură civilă, instanța a respins recursul formulat de recurenta pârâtă B.A., ca tardiv formulat.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței civile recurate prin prisma criticilor formulate de recurenții pârâți M.L. și M.F., ce se încadrează în motivul de apel prevăzut de art. 304 pct.9, dar și prin raportare la art. 3041C.pr.civ. instanța reține:
Prin cererea de chemare în judecată reclamantul arendaș - Întreprinderea Familială Călin Gheorghe - a solicitat instanței să sancționeze cu nulitatea absolută contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela prin care, pârâta B.A. a vândut pârâților M.L. și M.F. terenul în suprafață de 4,5 ha care făcuse și obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008.
Reclamantul și-a fundamentat prezentul demers judiciar pe voința exprimată de părți, în cuprinsul clauzei - art. 9.4 din contractul de arendare precizat, de instituire în favoarea arendașului a unui drept de preemțiune, prin care s-a stipulat obligația arendatorului de a anunța în scris pe arendaș despre intenția sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscând astfel acestuia un drept de preemțiune înaintea celor care au acest drept potrivit legii.
Problema de drept ce trebuie dezlegată în recurs vizează două aspecte importante: regimul juridic al dreptului de preemțiune al arendașului, stabilit în baza acordului părților în cuprinsul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008 și sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestui drept de preemțiune, la înstrăinarea terenului de către arendator, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina - Mihaela.
În stabilirea regimului juridic al dreptului de preemțiune al arendașului, stipulat printr-un contract de arendă încheiat la data de 25.01.2008, se va lua în considerare istoricul reglementării acestui drept, prin raportare necesară la dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, potrivit cărora "Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.";
Dreptul de preempțiune al arendașilor terenurilor agricole în cazul înstrăinării acestora, a avut o consacrare temporară, fiind instituit în baza Legii arendării nr. 16/1994 și ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției.
În forma sa inițială, legea arendării prevedea în art. 9 că arendașul persoană fizică are drept de preemțiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancțiunea nerespectării obligațiilor părților fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificată și prin Legea nr. 20/2008, care prevede în art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 că "In caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept".
Noul Cod Civil, ce a intrat în vigoare la data de 01.10.2011 reconsacră dreptul de preempțiune al arendașului , în cuprinsul art. 1730 - 1740 prin reglementarea noțiunii și domeniului de aplicare, condițiile și efectele exercitării preemțiunii, precum și sancțiunea nerespectării acestui drept.
Așadar, în ipoteza în care legiuitorul a intentionat sa sanctioneze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemtiune, s-a prevazut în mod expres aceasta sanctiune, situatie care nu se regaseste în cauza de fata, întrucât actelor juridice deduse judecății nu le sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod de Procedură civilă , ci legile în vigoare la data încheierii acestora.
Potrivit expunerii anterioare, dreptul de preemțiune al arendașului nu are o reglementare legală în perioada 22.07.2005 și 01.10.2011, prin urmare nici la data încheierii contractului de arendă, fundament al cererii reclamantului.
Stipularea unui astfel de drept, în cuprinsul unor contracte de arendă, rod al voinței părților, nu este prohibită de lege, așa cum corect a reținut instanța de fond, însă neavând vreo consacrare legală expresă, un astfel de drept, strict convențional, nu poate fi apărat pe calea acțiunii în nulitate a actului juridic subsecvent, încheiat cu nerespectarea sa.
Așa cum au susținut și recurenții, o situație similară a fost lămurită de către Inalta Curte de Casație și Justiție prin decizia de speță nr. 8811 din 29 octombrie 2009 în cuprinsul căreia s-a statuat că, în condițiile în care nu există dispoziții general aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept,legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în funcție de natura juridică a bunului.
În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă prezentat de părți, dreptul de preemțiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci numai ca un drept contractual al arendașului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă, cu obligarea la daune interese, în măsura în care sunt vătămate interesele arendașului.
Considerentele instanței de fond, ce susțin ideea că prin voința lor, în baza principiului libertății contractuale, părțile sunt libere să stabilească orice clauze, cu mențiunea că nerespectarea lor conduce la nulitatea absolută a convenției subsecvente, nu pot fi primite întrucât se aduce astfel atingere stabilității și siguranței circuitului civil, dar și principiului bunei credințe a dobânditorului. Cauzele de nulitate absolută a actului juridic sunt cele reglementate de lege, neputând fi adăugate altele prin voința părților, Altfel spus, nu se poate statua în afara unui cadru legal, în cuprinsul contractului de arendă, asupra nulității absolute a oricărui contract de vânzare cumpărare încheiat de arendator, cu încălcarea dreptului de preemțiune, ce nu avea la acea dată nicio consacrare legală.
În lipsa unei prevederi legale, clauza contractuală prin care se instituie un drept de preemțiune al arendașului, produce efecte relative numai între părțile acestui contract, antrenând o răspundere contractuală a arendatorului, fără a se putea extinde la terții dobânditori ai terenului, indiferent de buna sau reaua credință.
În considerarea argumentelor expuse, prin raportare la art. 312 C.pr.civ. a fost admis împotriva sentinței civile nr. 1537 din 27.06.2013, pronunțată de Judecătoria Mangalia, în dosarul civil nr. 3614/254/2012; a fost modificată în parte sentința civilă nr. 1537/27.06.2013, pronunțată de Judecătoria Mangalia în dosarul civil nr. 3614/254/2012, în sensul că, s-a respins ca nefondată acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta Întreprinderea Familială Călin Gheorghe în contradictoriu cu pârâții.
| ← Interpretarea dispoziţiilor art. 539 din Codul de procedură... | Amenzi. Contraventii. Jurisprudență Amenzi → |
|---|
