REVENDICARE IMOBILIARĂ. PROPRIETATEA APARENTĂ. PASIVITATEA PROPRIETARILOR. PRINCIPIUL „ERROR COMMUNIS FACIT IUS.”
| Comentarii |
|
Judecătoria DROBETA-TURNU SEVERIN Sentinţă civilă nr. 812 din data de 24.02.2015
La data de 01.08. s-a înregistrat pe rolul acestei instanțe acțiunea în revendicare prin care reclamanții XX au chemat în judecată pe pârâții YY pentru ca să se dispună obligarea pârâților să lase în deplină proprietate și pașnică folosință suprafața de 5000 mp situați în Schela Cladovei, obligarea pârâților să-și ridice construcțiile, eliberând terenul pe cheltuiala lor sau în caz contrar să fie autorizați reclamanții să demoleze aceste construcții pe cheltuiala pârâților, radierea ipotecilor constituite la BCR SA și BRD SA de o parte din pârâți, susținând că sunt proprietarii terenului și nu stăpânesc acest teren întrucât este ocupat abuziv, că nici unul dintre pârâți nu poate fi considerat dobânditor de bună credință pentru că litigiul de revendicare imobiliară s-a judecat în ședință publică, că nu există nici o dispoziție legală care să-l ocrotească pe dobânditorul cu titlu oneros și de bună credință și că pârâții sunt constructori de rea credință, iar cei care au constituit ipoteci asupra unor părți din terenurile în litigiu, în favoarea unităților bancare au dobândit credite în baza unui titlu nevalabil de la un fals proprietar.
În fapt reclamanții au arătat că sunt proprietarii terenului în suprafață de 5000 mp situați în Schela Cladovei, și nu stăpânesc acest teren întrucât este ocupat abuziv de numiții ZZ motiv pentru care încă din anul 2006 au pornit o acțiune de revendicare imobiliară pentru acest teren, iar în cursul procesului, cu rea credință numiții ZZ au înstrăinat pârâților părți din acest teren, procesul finalizându-se în la data de 09.12.2010 prin decizie irevocabilă, fiind admisă acțiunea în revendicarea imobiliară, iar pârâții ZZ au fost obligați să le lase în deplină proprietate și pașnică folosință terenul. La această decizie, soții ZZ au formulat contestație în anulare și acțiune în anularea titlului de proprietate al reclamanților, ambele acțiuni fiind respinse prin hotărâri irevocabile. După finalizarea acestor litigii, încercând să pună în executare hotărârea de revendicare imobiliară au aflat că terenul fusese dezmembrat și vândut pe părți pârâților din acțiune.
În motivare au arătat că nici unul dintre pârâți nu poate fi considerat dobânditor de bună credință pentru că litigiul de revendicare imobiliară s-a judecat în ședință publică, și arată că nu există nici o dispoziție legală care să-l ocrotească pe dobânditorul cu titlu oneros și de bună credință. Consideră că independent de reaua sau buna credință a pârâților trebuie să se realizeze o comparație a titlurilor de proprietate și consideră reclamanții că titlul lor e caracterizat mai puternic decât cela al autorilor de la care au dobândit pârâții, întrucât acest aspect s-a stabilit prin decizia definitivă și irevocabilă pronunțată în procesul de revendicare imobiliară. Au arătat că faptul că pe aceste terenuri pârâții și-au edificat construcții, nu se poate reține buna credință a lor, întrucât aceștia au devenit proprietari în timp ce se desfășura litigiul de revendicare imobiliară cu autorii lor. Susțin că pârâții sunt constructori cu rea credință, iar în temeiul art. 486 C.civ. solicită să fie obligați să-și ridice construcțiile, eliberând terenul pe cheltuiala lor sau în caz contrar să fie autorizați reclamanții să demoleze aceste construcții pe cheltuiala pârâților. În ce-i privește pe cei care au constituit ipoteci asupra unor părți din terenurile în litigiu, în favoarea unităților bancare arată că aceștia au dobândit credite în baza unui titlu nevalabil de la un fals proprietar, iar în caz de admitere a acțiunii în revendicare solicită și radierea acestor ipoteci constituite pe terenul reclamanților, urmată de constituirea altor garanții reale imobiliare bancare asupra altor bunuri de către o parte din pârâți.
Pârâții Y au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, precum și cerere de chemare în garanție pentru evicțiune împotriva garanților ZZ, prin care au solicitat ca în cazul în care vor cădea în pretenții, aceștia să fie obligați la plată în locul lor.
Prin întâmpinările formulate, pârâții YY pe fond au solicitat respingerea ca nefondată a acțiunii. Au arătat că prin contractul de vînzare cumpărare autentificat., au dobândit părți din terenul revendicat, intabulate în CF a municip. Dr.Tr.Severin,. La data încheierii contractului de vânzare cumpărare, au analizat cu maximă diligență actele de proprietate ale vânzătorilor ZZ, dar și formele de publicitate imobiliară, respectiv CF întocmită în baza planului de amplasament și delimitare, având convingerea fermă că negociază cu adevărații proprietari ai terenului pe care l-au cumpărat.Au mai arătat că buna credință în tranzacția încheiată este una perfectă, lipsită de orice culpă care să poată fi imputabilă.Mai arată că , în calitatea lor de subdobânditori de bună credință și cu titlu oneros, în favoarea lor operează principiul bunei credințe și stabilității circuitului civil în menținerea contractului de vânzare- cumpărare încheiat. Ceste principii sut dublate în favoarea lor și de principiul validității aparenței în drept -error communis facis ius - care paralizează acțiunea în revendicare imobiliară îndreptată împotriva lor. Au arătat că ambele părți care au încheiat contractul de V-C aut. s-au aflat într-o eroare comună și invicibilă privind calitatea de proprietari a vânzătorilor ZZ această eroare rezultă din motivarea Deciziei pron. de Tribunalul Mehedinți, având ca obiect revendicare imobiliară, în cadrul expertizelor topo efectuate în această cauză s-a constatat că dreptul de proprietate al autorilor QQ -persoane care au vândut inițial terenul dobândit prin TP către cumpărătorii ZZ în baza contractului de V-C și care a fost intabulat pe amplasamentul reclamanților, datorită translatării către E a parcelelor situate la V de terenul acestora. Susține că a fost o greșită întocmire a documentației cadastrale de care nici vănzătorii și nici cumpărătorii din contractul v-c aut..
Pârâții au mai arătat, în ceea ce privește reaua credință invocată de reclamanți că vânzătorii au avut dreptul de proprietate înscris în cartea funciară, iar transmiterea dreptului de proprietate s-a făcut în baza contractelor de V-C autentificate pe baza extraselor de carte funciară, iar obligația reclamanților conform art. 4 din L. 7/1996 să înscrie litigiul în cartea funciară.Au arătat că nu au avut cunoștință de litigiu, iar în cartea funciară nu erau înscrise sarcini, iar judecarea litigiului reclamanților cu vânzătorii lor , Schinteie, în ședință publică nu naște obligații în sarcina lor. Au arătat că buna credință este creatoare de drept în sensul că dobânditul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar, pe care l-a înscris în cartea funciară, va fi considerat titularul acelui drept chiar dacă ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa , s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular, deși în cauză nu s-a dispus radierea dreptului de proprietate al vânzătorilor din cf. Au arătat că cele trei condiții necesare pentru a fi de bună credință sunt îndeplinite cumulativ .Au invocat teoria aparenței și au arătat că este aplicabil principiul error communis facis ius.Au mai arătat că sunt îndeplinite și condițiile proprietății aparente aparentă. Au arătat că buna lor credință nu poate fi răsturnată plecând de la premiza că litigiul de revendicare dintre reclamanți și vânzătorii ZZ a avut loc în ședință publică. De asemenea au arătat că prin aceeași decizie pron. în acest dosar, vânzătorilor ZZ nu li s-a anulat dreptul de proprietate , rămânând astfel titulari aparenți ai dreptului de proprietate. Pârâții consideră că sunt dobânditori de bună credință , iar decizia în revendicare pron. de Tribunalului Mehedinți nu le este opozabilă, nefiind părți în acel dosar,deși reclamanții aveau posibilitatea introducerii lor în cauză. Au arătată totodată că pe terenurile cumpărate au edificat construcții a căror valoare depășește cu mult valoarea terenurilor, fiind constructori de bună credință. Consideră că le este aplicabil principiul error communis facit ius , iar titlurile lor de proprietate sunt mai bine caracterizate decât cele ale reclamanților. Au solicitat proba cu înscrisuri constând în contract de vânzare-cumpărare aut., Încheiere Cf emisă de OCPI Mehedinți.
Pârâții susțin că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, vânzătorii ZZ au declarat în fața notarului public că terenurile se vând libere de orice sarcini , garantând împotriva oricărei evicțiuni conform art. 1337 c.civ., iar la data înscrierii dreptului lor de proprietate în cartea funciară, la data respectivă, acesta nu figura grevat de nici o sarcină. Prin urmare, pârâții susțin că în lipsa oricăror dovezi contrare, este cumpărătoarea de bună credință, vânzătorii dețineau un titlu valabil și nu putea fi anticipat existența vreunui litigiu
Prin cererea de chemare în garanție a vânzătorilor Schinteie Petre și Schinteie Paulina, înțeleg să se apere împotriva unei eventuale evicțiuni de drept.
Chemații în garanție ZZ au formulat cerere de chemare în garanție a pârâților QQ, pentru ca în măsura admiterii acțiunii îndreptate împotriva lor, să fie obligați să suporte toate pagubele ca urmare a evicțiunii consumate, respectiv restituirea prețului reactualizat și la plata prejudiciului cauzat, cu cheltuieli de judecată. În fapt, numiții ZZ au arătat că au fost chemați în garanție pentru evicțiune de pârâții din acțiune. Au arătat că prin contractul V-C autentificat au dobândit în proprietate un teren în suprafață de 8700 mp situat în intravilanul mun. Dr.Tr.Severin,.Au arătat că la data încheierii acestui contract s-au avut în vedere actele de proprietate prezentate de vânzătorii lor QQ, respectiv titlul def. de proprietate obținut prin reconstituirea dreptului de proprietate și a documentației cadastrale. Pârâții chemați în garanție ZZ arată că ulterior, au vândut întreaga suprafață cumpărată mai multor persoane și în baza documentației specifice prev. de L.85/1995. Au mai arătat că au fost chemați în judecată de aceeași reclamanți pentru revendicarea suprafeței de 5000 mp, iar prin decizia Tribunalului s-a admis acțiunea lor fiind obligați în consecință. Împotriva acestei decizii au formulat contestație în anulare care a fost respinsă , ca și acțiunea formulată pentru anularea titlului reclamanților de proprietate( terți evingători) și consideră că prin apărările formulate în aceste procese au depus toate diligențele procedurale și substanțiale în scopul apărării dreptului dobândit de la chemații în garanție și pentru ca evicțiunea să nu se producă, iar pârâții QQ neavând alte mijloace de apărare care să conducă la soluția contară celei pronunțată împotriva lor, încât sunt îndeplinite condițiile.
În drept și-a întemeiat cererea pe disp. art. 60 și urm. C.p.c.
În apărare și în susținerea cererii de chemare în garanție au solicitat proba cu acte, cu martori, cu interogatoriul reclamanților și proba cu expertiza topografică.
Pe fond, instanța a reținut că , prin Decizia în revendicare pronunțată de pronunțată de Tribunalul Mh - Secția civilă a fost admisă acțiunea în revendicare a reclamanților XX și au fost obligați pârâții -din acel dosar -ZZ (chemați în garanție în cauza de față) să lase în deplină proprietate și pașnică folosință suprafața de 5000 mp situați în Schela Cladovei, astfel că reclamanții și-au recăpătat proprietatea de la niște posesori neproprietari.
Până la data pronunțării acestei decizii pârâții ZZ au dezmembrat și au înstrăinat terenul către pârâți prin contracte de vânzare - cumpărare autentice, care și-au intabulat terenurile în cartea funciară.
Așadar, până la data de 9 decembrie 2010 pârâții ZZ au avut calitatea de proprietari în relațiile cu terții, deși încă din anul 2006 erau parte în dosarul în care s-a pronunțat decizia de mai sus.
La dosarul cauzei nu există nicio dovadă a faptului că litigiul ce a făcut obiectul dosarului în care s-a pronunțat Decizia Tribunalului în revendicare ar fi fost notat în cartea funciară sau că ar fi fost supus vreunei alte forme de publicitate față de terți, așa cum sunt și pârâții din prezentul dosar. Pentru aceștia, adevărații proprietari ai terenului înstrăinat au apărut a fi ZZ care dobândiseră terenul prin Contractul de vânzare - cumpărare autentificat de către BNP și care au pierdut proprietatea asupra terenului începând cu data de 9 decembrie 2010, data pronunțării Deciziei Tribunalului .
În cauza de față, acționează principiul validității aparenței în drept (error communis facit ius), potrivit căruia aparența, care reprezintă o eroare comună, obștească, de natură a valida un act juridic lovit altfel de nulitate, poate duce la validarea unor acte juridice chiar dacă nu sunt întrunite condițiile în care trebuiau încheiate (în acest caz, condiția calității de proprietari a vânzătorilor). Este evident că acest principiu este aplicabil numai dacă condițiile validării actelor încheiate sunt îndeplinite.
Astfel, teoria proprietății aparente se aplică la dobândirea unui bun imobil numai dacă se face prin act juridic cu titlu oneros și nu cu titlu gratuit, dacă bunul este privit ut singuli și nu ca o universalitate juridică, dacă dobânditorul a fost de bună credință la data cumpărării, dacă există o eroare comună privitoare la calitatea înstrăinătorului de proprietar aparent și dacă eroarea comună a fost invincibilă.
Întrucât chemați în garanție ZZ dobândiseră terenul prin Contractul de vânzare - cumpărare autentificat de către BNP, apăreau ca adevărați proprietari în fața tuturor prin titlul de proprietate respectiv și prin întregul comportament al acestora față de toți, pârâților fiindu-le imposibil să nu se fi înșelat asupra calității de proprietar, în condițiile de fapt respective, când actele de înstrăinare s-au întocmit de către un notar public.
Prin contractele de vânzare - cumpărare depuse la dosarul cauzei, pârâții, în calitatea lor de dobânditori, au dovedit că exista o eroare comună prin aceea că în fața unor acte autentice, oricine și fiecare pute să se înșele cu privire la calitatea înstrăinătorilor, pârâții fiind de bună credință, crezând cu adevărat că au tratat cu adevărații proprietari.
În ceea ce privește buna credință a cumpărătorilor, ea este prezumată (bona fide presumitur), iar reclamanții nu au putut face dovada contrarie pentru a o înlătura.
La această situație de fapt au contribuit și reclamanții în mod indirect prin aceea că, deși au acționat în judecată pe ZZ în acțiune în revendicare imobiliară, nu au notat aceasta în cartea funciară și nu au făcut alte forme de publicitate față de terți, dovedind pasivitate în acest sens, culpă care le este imputabilă.
Instanța constată că condițiile validării actelor încheiate, respectiv ale contractelor de vânzare - cumpărare dintre proprietarii aparenți și pârâți, sunt îndeplinite, ceea ce are ca efect dobândirea dreptului de proprietate de pârâți ca și terți, urmând ca acest drept de proprietate al pârâților dobândit prin contractele de vânzare - cumpărare să fie preferabil celor al reclamanților, care se pot îndrepta împotriva proprietarilor aparenți înstrăinători în calitatea lor de adevărați proprietari.
Față de cele de mai sus, acțiunea în revendicare formulată este neîntemeiată, ca și cererile accesorii de obligarea pârâților să-și ridice construcțiile, eliberând terenul pe cheltuiala lor sau în caz contrar să fie autorizați reclamanții să demoleze aceste construcții pe cheltuiala pârâților și de radierea ipotecilor constituite la BCR SA și BRD SA de o parte din pârâți urmând să respingă acțiunea în integralitatea ei.
Față de această soluție, pârâții nefiind căzuți în pretenții, instanța va respinge și cererile de chemare în garanție a pârâților ZZ .
Fiind căzuți în pretenții, reclamanții vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de expert și onorarii de avocat.
| ← CONTESTAŢIE LA EXECUTARE, DESFIINŢAREA TITLULUI EXECUTORIU... | VALIDARE POPRIRE- TERŢ POPRIT AFLAT ÎN PROCEDURA INSOLVENŢEI → |
|---|
